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家や物件の解体費用は安く抑えられる?解体費用の相場や注意点を紹介
解体費用は高い？
家や物件などの解体費用は高額で、実際の解体工事では、100万円以上もの費用がかかってしまうことも多々あります。
解体工事の際には、建築物の解体やそれに付随する付帯工事などに多くの費用がかかってしまい、建築物の構造や立地などによって必要な費用が変動します。
解体工事の費用は高額であるため、解体費用の相場や、どのような工程に解体費用がかかるのかを調べて、適切に予算を設定することが大切です。
家や物件の解体の流れ4つ
家や物件を解体する際には、どの解体業者もある程度同じような流れで、手続きや解体工事を進めていきます。
建物の大きさなどの条件によって解体期間は異なりますが、10日～2週間程度かかると考えておきましょう。
ここでは、家や物件の解体の流れを4つ紹介していきます。家や物件の解体の流れには、見積もり、解体準備、解体工事、廃材処理があります。
1：見積もり
家や物件の解体の流れの1つめは、見積もりです。
家や物件を解体する際には、解体業者に問い合わせて、解体に必要な作業や重機などの搬入ルートを確認するために、現地調査を実施します。
現地調査後に解体業者が見積もりを提出してくれるため、見積もりを基に解体業者へ解体を依頼します。見積もりに解体費の細かな内訳まで記載されているかどうかをチェックし、場合によっては複数の解体業者から見積もりを取って、比較することが大切です。
2：解体準備
家や物件の解体の流れの2つめは、解体準備です。
解体工事では、重機などによって騒音や振動などが発生してしまうため、近隣住民とのトラブルを避けるためにも、近所へ解体工事を実施すると案内した上で、近隣住民へ挨拶回りをします。
また、建物の解体に邪魔な配管や配線を事前に撤去しておくために、電気やガス、水道などのライフラインの停止や撤去のための手続きが必要です。
3：解体工事
家や物件の解体の流れの3つめは、解体工事です。
解体工事を実施する際は、高所での作業を実施するために足場を設置して、粉塵やホコリ、騒音などを抑えるための養生シートで建物を囲います。
解体工事では、最初に窓ガラスや石膏ボードなどを撤去する内部解体を実施して、ブロック塀や物置などの建物本体の周辺物を撤去し、重機を使って建物本体を解体していきます。
4：廃材処理
家や物件の解体の流れの4つめは、廃材処理です。
建物を解体したら、解体工事にて発生した木材やコンクリート、鉄やプラスチックなどの廃材を摘出して、分別しながら撤去していきます。また、地中に廃材が埋まっていないか、異物が残っていないかなどについても確認します。
新たに建物を建てるとなった際、またその土地を再利用するために、廃材を取り除いた後は、土地を平らに整地します。
解体費用の基本的な内訳3つ
解体工事において、どの作業にどれくらいの費用がかかるのかを理解するためには、解体費用の基本的な内訳について知っておくことが大切です。
ここでは、解体費用の基本的な内訳を3つ紹介していきます。解体費用の基本的な内訳には、準備作業、解体作業、撤去作業があります。
1：準備作業
解体費用の基本的な内訳の1つめは、準備作業です。
解体工事の準備作業の費用は、解体を実施するための現地調査や、近隣住民への挨拶回りの粗品代、配線や配管などのライフラインの撤去などにかかります。
解体工事を安全かつトラブルが起こらないように実施するために必要な作業で、準備作業を怠ってしまうと、近隣住民とのトラブルが発生したり、現地調査が不十分で予期せぬ作業が発生したりして、余分な費用がかかってしまう可能性があります。
2：解体作業
解体費用の基本的な内訳の2つめは、解体作業です。
解体作業にかかる費用としては、解体現場の建物を覆うための養生費、解体工事を実施する人員を確保するための解体人件費、解体に使用する重機の使用料や駐車場の費用などがあります。
解体工事における費用の多くは、解体作業にかかる費用です。また、解体作業にかかる費用の中でも、作業員を確保するために必要な人件費が大きな割合を占めています。
3：撤去作業
解体費用の基本的な内訳の3つめは、撤去作業です。
撤去作業にかかる費用には、建物に使用されているアスベストの調査や撤去に関する費用、ブロック塀のような外構や、浄化槽などを撤去するための費用、土地の整地に関する費用などがあります。
解体する建物の状態によっては、廃材の処理費用が高額になってしまうこともあります。
解体費用の相場
解体費用の相場は、建物の構造や立地、地域などによって異なります。
解体作業のしやすさ、重機のレンタル料などの費用、解体作業に必要な作業員の人件費など、地域によって作業に必要な費用がばらばらで、それに伴って解体費用の相場も、地域によって異なります。
重機のレンタル料や駐車場代、人件費などの費用は、都市部に近い程高いでしょう。そのたま、都市部に近い地域の解体費用の相場は高く、地方の解体費用の相場は安くなる傾向にあります。
構造ごとの解体費用の相場
一軒家の解体費用の相場は以下のとおりです。
- 木造：3～5万円/坪
- 鉄骨造：5～7万円/坪
- 鉄筋コンクリート造：6～8万円/坪
たとえば30坪の一軒家を解体する場合は、木造住宅なら90～150万円、鉄骨造なら150～210万円、鉄筋コンクリート造であれば180～240万円の費用がかかります。
2階建てと平屋では、平屋の方がコンクリート施工の基礎部分が大きくなるため、解体するのにかかる費用は高額になることが多いです。
立地や築年数などによっても解体にかかる費用は変わります。家に家具などが残っている場合は撤去費用が追加でかかることもあります。
地域ごとの解体費用の相場
地域によっても解体費用は変わってきます。木造建築物の解体費用について、都道府県別の解体費用の相場を見ると、次のようになっています。
- 北海道：2～3万円/坪
- 秋田県：2～3万円/坪
- 宮城県：3～4万円/坪
- 栃木県：3～4万円/坪
- 埼玉県：3～4万円/坪
- 東京都：3～4万円/坪
- 神奈川県：3～4万円/坪
- 福井県：2～3万円/坪
- 長野県：3～4万円/坪
- 愛知県：2～3万円/坪
- 大阪府：3～4万円/坪
- 和歌山県：2～3万円/坪
- 岡山県：3～4万円/坪
- 徳島県：3～4万円/坪
- 長崎県：3～4万円/坪
- 鹿児島県：2～3万円/坪
- 沖縄県：2～3万円
立地条件や家の大きさなどによっても費用は変わります。
地域ごとに解体費用が異なる理由
地域によって解体費用が異なるのには、次の3つの理由があります。
- 人件費の違いや
- 重機使用料の違い
- 作業のしやすさ
人件費は都市部と地方では都市部の方が高い傾向があります。
重機の置き場の家賃は、地方よりも都市部の方が高いことが多いため、重機のレンタル料は都市部の方が高くなりやすいのです。
作業のしやすさについては、地方であれば隣の家との距離が十分にあることが多いですが、都市部では隣家と距離感が近いため作業がしにくくかかる日数も増えるため、費用が高くなる傾向があります。
解体費用が分かれるポイント5選
少しでも解体費用を安く抑えるためには、どのような作業にどれくらいの解体費用がかかるのかを理解して、どの項目の解体費用を削減できるのかを知ることが大切です。
ここでは、解体費用が分かれるポイントを5つ紹介していきます。解体費用が分かれるポイントには、業者選び、立地環境、構造や広さ、建物や道路との密接具合、廃材量があります。
1：業者選び
解体費用が分かれるポイントの1つめは、業者選びです。
解体業者によって、建物の解体費用やブロック塀などの外構の撤去費用、廃棄物の処理費用などの設定金額が異なるため、全体の解体費用も異なります。
また、解体工事には繁忙期と閑散期があり、繁忙期には解体費用が高くなり、閑散期には解体費用が安くなる傾向にあるため、時期によっても解体費用が変動します。
2：立地環境
解体費用が分かれるポイントの2つめは、立地環境です。
解体する建物の立地環境によっては、解体工事に必要な作業が増えたり、必要な人員が増えたりして、人件費などが余分にかかり、全体の解体費用が高くついてしまうことがあります。
例えば、閑静な住宅街で解体工事を実施する場合、振動や騒音を軽減する特殊な工法を使用するために、必要な作業員の人数が増えてしまって、人件費が高くなってしまうことがあります。
3：構造や広さ
解体費用が分かれるポイントの3つめは、構造や広さです。
木造や軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造の違いによって、建物の解体のしやすさが異なり、解体するために必要な道具や工法も違うため、解体費用も異なります。
また、解体費用の多くは、1坪あたりにかかる大まかな費用が設定されており、解体する建物の広さが広い程、解体費用も高くなります。
4：建物や道路との密接具合
解体費用が分かれるポイントの4つめは、建物や道路との密接具合です。
隣の建物との距離が近い建物の解体では、隣の建物を傷つけないようにするために、重機を使用した解体工事ができない場合があり、手作業での解体が増えるため、人件費などの解体費用が高額になってしまいます。
また、道路と建物が密接している場合にも、重機を搬入できないことがあります。その場合も手作業での解体となるため、人件費などの解体費用が高くなることもあります。
5：廃材量
解体費用が分かれるポイントの5つめは、廃材量です。
解体の際に出る廃材は、解体業者が処理しているため、コンクリートのガラや木材などの廃材を処理するための費用も、解体費用の中に含まれています。
廃材の中には、建物に取り残されている家具や家電などの備品も含まれています。そのため、建物本体以外の廃材が多いと、廃材を処理するための費用が高額になります。
解体費用を安くするアプローチ4選
建物の解体費用を少しでも安く済ませるためには、解体工事でムダな作業や手続きによる出費がかからないように、事前に準備しておくことが大切です。
ここでは、解体費用を安くするアプローチを4つ紹介していきます。
1：複数の業者に相見積もりを取る
複数の業者から見積もりを取り、それぞれの業者を比較検討しましょう。
同じ工事内容であっても、業者によって解体費用は異なることがあります。これは、各社の利益率の設定が異なっていたり、拠点から現場までの距離が違ったりするからです。
2：事前に不用品を自分で処分する
解体費用を安くするアプローチの2つめは、事前に不用品を自分で処分することです。
建物の解体によって発生する廃材には、テレビや洗濯機のような家電や、タンスやソファーのような家具なども含まれています。
前述したように、解体費用には、解体後に出る廃材を処理するための費用も含まれています。そのため、解体費用を安く抑えるためには、家具や家電などの不用品を、粗大ごみとして事前に自分で処分しておくと良いでしょう。
3：補助金を活用できるか調査する
解体費用を安くするアプローチの3つめは、補助金を活用できるか調査することです。
自治体によっては、建物の解体にかかる費用の一部を賄える補助金制度を設けているところもあります。そのため、解体費用を安く抑えるためには、補助金の活用がおすすめです。
危険家屋や空き家に関する補助金は特に多く、相続した家を解体したいという場合には、補助金を活用できるか調査しておくことが大切です。
4：空き家解体ローンを利用する
費用が自力ですぐに用意できない場合は「空き家解体ローン」を利用する方法もあります。
これは空き家を解体する際に利用できるローンです。金利や借入額などは金融機関によって異なるため、銀行などで聞いてみましょう。
解体費用が高額になるケース3選
解体費用を安く抑えるためには、解体費用が高額になってしまうケースを知って、解体費用が高くならないように対策しておくことが大切です。
ここでは、解体費用が高額になるケースを3つ紹介していきます。
1：建物の老朽化が激しい
解体費用が高額になるケースの1つめは、建物の老朽化が激しいことです。
老朽化した建物は、小さな振動でも倒壊の危険があり、解体工事にも危険が伴うため、慎重に解体しなければいけません。
老朽化が激しい建物の解体は、必要になる作業員が多く、工期も長くなってしまうため、解体費用を通常よりも高額に設定している解体業者がほとんどです。
2：地中に撤去物がある
解体費用が高額になるケースの2つめは、地中に撤去物があることです。
浄化槽やコンクリートの基盤など、地中に撤去物が埋まっている場合には、撤去するための工事にかかる費用や、廃材として処分するための費用がかかり、解体費用が高額になってしまいます。
都市部で昔から鉄筋コンクリート造の建物が建っているような地域では、地下にコンクリートが埋まっていることもあり、予期せぬ解体費用がかかってしまうこともあります。
3：時期的な問題で天候が不安定
解体費用が高額になるケースの3つめは、時期的な問題で天候が不安定な場合です。
雨が降っている日の解体工事は、足場が滑りやすくなっているため危険性が高く、思うように解体工事が進まなくなってしまいます。また、雪の積もりやすい地域では、雪かきが必要になって、解体工事に大きな支障をきたしてしまいます。
雨の降る梅雨の時期や、積雪が多い地域の冬場の解体は、天候が不安定になりやすく、工期の遅れなどによって解体費用が余分にかかってしまうことがあります。
そもそも解体するべき？
使用していない建物によっては、解体した方がいい建物と、解体しない方がいい建物があります。
利用していない土地を売却する場合であっても、空き家などの建物が建っている方が買い手がつきやすいといった理由から、解体しない方がいい場合があります。
ここでは、建物を解体した方がいい場合と、建物を解体しない方がいい場合について紹介していきます。
解体した方がいい場合
売却する土地の買い手のつきやすさや、契約不適合責任などの観点から、建物を解体して、土地を更地にしておいた方がいい場合があります。
建物が建っている土地を売却しようとしても、購入後に解体などの負担がかかる物件とみなされて、買い手がつきにくくなってしまうことがあります。
また、建物が激しく老朽化している場合、土地の売却の際に契約不適合責任に問われ、トラブルの種になってしまう可能性があります。
出典：瑕疵担保責任から契約不適合責任へ｜一般財団法人 住宅金融普及協会
解体しない方がいい場合
土地の利用目的などによっては、解体費用や固定資産税などの観点から、建物を解体しない方がいい場合があります。
建物の状態がいいと、建物を解体しなくても買い手がつくことがあります。逆に、状態のいい建物を解体してしまうと、土地の売主が建物の解体費用を負担しなければならず、土地の売却費用に解体費用が上乗せされて、買い手がつきにくくなることがあります。
また、土地を所有し続ける場合には、建物が建っている状態よりも固定資産税が上がり、負担が大きくなってしまうことがあります。
解体工事をする際の注意点
ここでは、業者に依頼して家を解体するの注意点について紹介していきます。
業者を慎重に選ぶ
良い業者に依頼するために、慎重に業者を選びましょう。
建物の解体費用が本当に適切かどうかを調べるために、複数の業者に見積もりを出してもらって、見積もりを比較して検討することが大切です。業者のホームページで過去の工事事例を確認するのもおすすめです。
信頼できる業者に依頼できれば、最初に提示されていた見積もりが後から変更され、多額の追加費用を請求されるというようなトラブルが防げます。どの作業にどれくらいの金額が必要かなどについて、明確に記載してあるかチェックする必要があります。
不動産会社に相談するのもひとつの手です。自社で建築も行う不動産業者は、古家付きの土地を買い取り自社で解体しているため、解体についての知識が豊富である場合が多いです。このような業者を選ぶのもおすすめです。
金額だけでなく工事の質や対応の良さなど、総合的に判断することが大切です。
業者について所在地や合法性を確認する
解体業者を選ぶ際には、所在地や合法性の確認が大切です。
解体する建物の近くにある解体業者に依頼する場合、何かあった際にもすぐに対応してくれるなどのメリットがあるため、所在地も解体業者を選ぶ上で重要な要素です。
また、解体工事に必要な許可を得ていることや、保険に加入していることなど、合法性についてもチェックが必要です。
解体後は建物滅失登記を行う
建物は建築されたときに登記しますが、解体した時はこれをなくす「建物滅失登記」を行う必要があります。この滅失登記の手続きは、土地家屋調査士に代行することもできますが、簡単なので自分で手続きをするのがおすすめです。
滅失登記が済んでいないと、建て替えができなかったり、存在していない建物に固定資産税がかかったり、様々な問題が起こる可能性があります。
滅失登記には申請義務があるため、建物を解体したのに登記をしていないと、10万円以下の罰金が科されるケースもあるため要注意です。
更地にすると固定資産税が上がる
家を解体すると、固定資産税や都市計画税が上がるため要注意です。
固定資産税や都市計画税には、土地の上に居住用の建物が建っている場合に減税を受けられる特例があります。家を解体するとこの特例が受けられなくなるため、固定資産税や都市計画税が高額になるのです。
とくに固定資産税は、解体することによって最大で6倍になるケースもあるため、事前に確認しておきましょう。
更地にすると再建築できなくなるケースがある
家を解体すると場合によっては再建築不可になるケースがあります。
建物を建てる時には、建築基準法などで定められる基準を満たさなければなりません。しかし年数を経て法律が改定されたため、建築時には建築可能だった土地が、現在では建築不可な土地になっていることがあります。そのため更地にすると再建築できないケースがあるのです。
再建築不可の更地の土地は、将来的に売却することが難しくなります。家を解体する前に、現在の法律上で建物を再建築できるのか確認しておきましょう。
警戒すべき悪徳業者の特徴4選
解体業者の中には、質の悪い解体工事によって、トラブルの原因を作ってしまうような悪徳業者が存在します。
ここでは、警戒すべき悪徳業者の特徴について4つ紹介していきます。
1：不自然に安い見積もり
警戒すべき悪徳業者の特徴の1つめは、不自然に安い見積もりです。
解体費用の見積もりが不自然に安い場合には、廃材の処理費用などの一部の費用を含んでいない解体費用を見積もりとして提出している可能性があります。
あまりにも解体費用が安い場合には、なぜ格安で解体が可能なのかを裏取りすることが大切です。
2：内訳の説明不足
警戒すべき悪徳業者の特徴の2つめは、内訳の説明不足です。
見積もりに内訳の詳細を記載しておらず、解体工事一式にかかる費用などでまとめてある場合には、解体工事の作業の価格設定を、不当に高くしている場合があるため注意が必要です。
ただし、正確な人件費を記載するのが難しいなどの理由で、簡易的な見積もりを提出している業者もあります。その場合、問い合わせれば、内訳の詳細を記述した見積もりを提出してくれるでしょう。
3：急な追加費用の要求
警戒すべき悪徳業者の特徴の3つめは、急な追加費用の要求です。
見積もりに記載されている解体費用とは別に、廃材の処理費用や追加の作業にかかる費用として、急な追加費用を要求してくる解体業者は、悪徳業者の可能性があります。
急な追加費用を要求してくる悪徳業者の多くは、見積もりが安すぎたり、見積もりの内訳が不明瞭だったりするのが特徴的です。
4：不法投棄
警戒すべき悪徳業者の特徴の4つめは、不法投棄です。
廃材の処理費用を解体費用に含めずに、異常に安い見積もりを提出している解体業者は、解体工事の際に出た廃材を、処分場へ運ばずに不法投棄している可能性があります。
場合によっては、解体工事の施主が不法投棄の責任に問われてしまうため、廃材の処理が正しくなされているかをチェックしておく必要があります。
出典：廃棄物の処理及び清掃に関する法律 第四章 雑則｜e-GOV法令検索
解体費用を事前に調べて自分に合った申し込みをしよう！
ここまで、建物の解体費用について紹介してきました。解体費用を安く抑えるためには、信頼できる解体業者に解体を依頼して、不要品の処分などの準備をしておくことが大切です。
建物の解体を検討しているという方は、解体費用を事前に調べて、自分に合った申し込みができるように心がけてください。
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