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内装解体とはどのような工事のこと？
内装解体とは、建物本体の構造部分はそのままで内装部分だけを解体する工事のことです。例えば、ビルの一室に入居している店舗が退去する場合、内装解体を行って元の状態に戻す原状回復工事をします。
この記事では、内装解体の種類やかかる費用の目安、解体業者に依頼する際のポイントや依頼費用を抑える方法を解説します。
内装解体の種類
内装解体の種類としては、原状回復工事とスケルトン工事があります。
原状回復工事とは、退去するにあたって入居前の状態に戻す工事です。入居の際に入居者自らが天井・壁・床の内装部分を新設した場合、退去時には内装解体で取り除いて元の状態に戻す必要があります。
また、入居している間に元の内装部分を傷つけたり壊したりした場合、内装解体を行ってから元のきれいな状態に戻す工事を行います。
スケルトン工事とは、屋根や外壁、柱・梁・床スラブ等の構造部分を残してそれ以外を撤去してしまう工事です。鉄筋コンクリート造の建物を例に挙げると、天井・壁の石膏ボード及びその下地材、床のフローリングとその下地材を撤去してコンクリートむき出しの状態になります。
内装解体の対象
建物の用途により内装は大きく変わります。例えば事務所の場合は使い方が似ているため、どこも同じような仕様となりますが、飲食店舗などの商業店舗の場合では装飾も多くなり各店舗で内装が大きく変わります。
つまり事務所を借りる場合は最初から事務所仕様の状態で借りるのが一般的で、飲食店舗ではスケルトンの状態で借りるのが一般的になります。そのため、退去時の原状回復工事において、内装解体の対象が大きく変わります。
事務所の原状回復工事では、天井、壁、床の表面材だけを取りかえるだけで済むこともあり、比較的限定的な内装解体で済む場合が一般的です。
これに対して飲食店舗の原状回復工事はスケルトンの状態に戻す必要があり、表面材だけでなく下地材ごとすべて撤去することとなり内装解体の対象が広がります。
なお、造りつけのカウンターや座席、パーティション、厨房機器、排気ダクト、エアコン、電灯なども一般的に内装解体の対象です。
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内装解体にかかる費用とは？
内装解体にかかる費用には様々なものがあります。
主なものとして、解体の作業費、解体で発生した廃材の運搬処分費、残置物の処分費、その他工事に伴う養生や清掃、また必要に応じて届出や申請の費用が掛かります。
以下で詳しく説明していきます。
建物の種類別から見る目安
ケースバイケースですが、建物の用途の違いによる坪単価の目安は次のとおりです。
事務所の場合は、15,000～30,000（円／坪）が相場です。
飲食店の場合は、15,000～40,000（円／坪）が相場です。
美容室の場合は、15,000～30,000（円／坪）が相場です。
いずれにしても、どこまで解体するのか（部分的な解体か、スケルトンか）で費用は変わります。
さらに、作業時間の制約（近隣店舗が営業中で深夜しか作業できない、商店街の中で搬出車両が通行できる時間が限られるなど）、作業方法の制約（エレベーターが使用できない、大きな音出し作業ができないなど）、工期の制約、アスベストの有無など施工条件によっても変動します。
スケルトン解体の坪別から見る目安
マンションのスケルトン解体の場合、15,000～30,000（円/坪）程度が相場だと言われます。
しかし、一口にスケルトン解体と言っても、物件の内容により大きく変わります。物件の広さだけで単純に比較すべきではないでしょう。
ネット上にも実例が多く紹介されているので、条件の似ている実例を探しましょう。そして複数の会社から見積りをとって比較するとわかりやすいです。
内装解体の依頼費用を抑える方法5つ
内装解体の費用を抑えるためには色々な方法があります。ここでは、店舗が当該ビルから退去する場合を想定しています。
5つの方法を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
1：引き渡し日まで余裕を持つ
スケジュールに余裕がないと、解体業者は外部の応援を読んで人数を増やさなければならなかったり、廃材の分別が不十分で処分費用が高くついたり、コストが高くなるリスクがあります。
引き渡し日まで余裕があることで、解体業者が値引きに応じてくれることもあります。スケジュールにはできるだけ余裕をもたせましょう。
2：内装会社に解体を依頼しない
事務所や店舗の内装工事をお願いした会社に解体工事もあわせてお願いする事例は多いのではないでしょうか。
内装会社は解体業者に内装解体を依頼するのが通常なので、そこで中間マージンが発生するのです。
解体業者に自ら直接依頼することで費用をおさえることができます。
3：残置物は自分で処分する
残置物を自分で処分できれば費用をおさえることができます。一般ごみを解体業者が出すと産業廃棄物扱いで割高になります。
また、残置物が多いと解体工事がスムーズに進まない可能性があるので、解体工事費用にはね返る恐れがあります。
4：不用品は買い取ってもらう
机や椅子、テーブル、厨房機器、食器類など売れそうなものがあれば、リサイクルショップや買い取り専門業者に買い取ってもらいましょう。ゴミが減ってお金にもなり、一石二鳥です。
5：複数の業者から見積もりをとる
複数の会社から見積もりをとることで、安く工事を請け負ってくれるところを選べます。ただし、必ずしも安い方がいいとは限らないので注意が必要です。各社で解体のやり方や範囲が違うこともあるからです。
何よりも一社だけの見積書を見ても、金額が適正かの判断がしづらいのです。
また、退去時の内装解体業者をあらかじめ指定している不動産業者もあります。その場合も別業者の見積もりをとっていれば、不要工事のチェックもできますし、交渉によりコストダウンできる可能性があります。
内装解体を依頼するときのポイント3つ
内装解体を依頼するにあたっては、大事なポイントがあります。
工期の遅れや予算オーバー、近隣とのトラブルなどはできれば避けたいものです。次の3つに気をつけて内装解体を依頼しましょう。
1：工期について確認する
事務所や店舗などが退去する際の原状回復工事は、賃貸契約期間内に工事を完了させなければならないのが一般的です。この期間内に工事が完了しなければ、追加の家賃や違約金が発生する恐れがあります。
したがって、依頼にあたっては内装解体がいつ終わるのか、しっかり確認することが大切です。また、工事では予期せぬトラブルが発生することもありますので、余裕をもったスケジュールを組みましょう。
2：隣接した店舗への挨拶や配慮をしてもらう
内装解体工事では、埃の発生、騒音・振動の問題など、少なからず隣接した店舗に迷惑をかけることになります。
事前の挨拶まわりは大切で、工事の直前ではなく一週間以上の余裕をもって行うとよいでしょう。依頼者と解体業者が一緒に挨拶に行くのがベストです。
階段・廊下・エレベーターなどの共用部については、傷や汚れがつかないよう十分な養生が必要です。また、埃が飛散しないよう密封したり、できるだけ騒音が発生しないよう配慮してもらったりする必要があります。
特に床や壁の斫り作業は騒音・振動のクレーム対象となりやすいため、作業時間や解体方法の選定も含めた十分な打ち合わせが必要です。
3：リフォームの際はしっかり打ち合わせをしておく
リフォームで内装解体を行う場合、どこを残してどこを解体するのか、細部にわたって打ち合わせをしておく必要があります。余分なものまで解体してしまうとまた造る手間が増え、コストアップにつながります。
打ち合わせは口頭だけで済まさないことが重要です。文書や図面などで記録しておかないと、物忘れや勘違いが起きやすいためです。
また、特に古い建物では天井・壁・床をはがしてはじめてわかることもあります。図面と違う施工であったり、劣化がひどかったり、想定してなかった元々の古い壁が出てきたりなど、当初の計画を変更しなければならない状況も念頭においておきましょう。
シチュエーション別の内装解体の流れ3つ
内装解体工事における一連の流れについて説明します。ここでは、店舗が当該ビルから退去するにあたり、原状回復工事のための内装解体を行うことを想定しています。
工事前、工事中、工事後の3つにわけて説明します。
1：内装解体を実施する前の流れ
ビルのオーナーと依頼者（借り主）とで、工事範囲、工事期間、解体業者の選定など入念に打ち合わせを行います。
解体業者が決まったら現地調査を行ってもらい、作業方法やスケジュールについて説明してもらいます。
また、隣接の事務所や店舗、近隣住民などに挨拶まわりを行う必要があります。
そして残置物を撤去し、ライフライン（ガス、電気、電話）の停止の手続きをします。
ビル全体でライフラインの契約をしている場合は、事前にオーナーと話し合って適切に対応します。なお、水道に関しては内装解体工事で必要になることもあり、解体業者と話し合いが必要です。
オーナーとの打ち合わせ、解体業者選定、近隣挨拶、残置物撤去、ライフライン停止手続きという流れになります。
2：内装解体実施時の流れ
まずは養生をしてから工事を行います。解体しない部分を傷つけないようにしたり、廃材の搬出ルートとなる部分（共用部の廊下・階段・エレベーター・出入口等）を養生したりします。また、埃が飛散しないように密封します。
養生が完了すれば、内装材の撤去です。石膏ボード、木、鉄、モルタル、ガラスなど解体しながら分別していきます。間仕切り、造りつけ家具・什器類、Pタイルや塩ビシートなどの床材、空調ダクト、照明器具、電線など様々なものを解体します。
そして、解体で生じた廃材を順次搬出していきます。
養生、内装解体、廃材搬出・運搬という流れになります。
3：内装解体完了後の流れ
内装解体完了後は、養生材をすべて撤去し、きれいに清掃して終了です。
なお、廃材は産業廃棄物として扱います。解体業者にマニフェストと呼ばれる産業廃棄物管理票を見せてもらうことより、本工事では不法投棄されずに適正な処理がなされたことが確認できます。
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内装解体業者の選び方のポイント
まずは、建設業許可を受けているもしくは解体工事業登録をしているかどうかを確認してから、行政処分や指名停止を受けていないかどうか、マニフェストを提示してくれるかどうかで解体業者が法令を守って営業しているかどうかがわかります。
ここからは内装解体業者の選び方のポイントを紹介します。
行政処分や指名停止の経歴がないか確認する
解体業者が過去に行政処分や指名停止を受けていないか確認します。受けている場合、各都道府県のHPに掲載されているため、各都道府県の担当部署に直接問い合わせてみましょう。
マニフェストを発行できるかどうか
依頼者が解体業者に対しマニフェストの提示を求めた場合、もし応じてくれないようであれば、不法投棄をしている可能性があります。廃棄物処理法により排出事業者（解体業者）は5年間の保存義務があるからです。
出典：産廃知識 マニフェスト制度｜公益財団法人 JWセンター
内装解体の費用や依頼方法を確認しよう
ここでは内装解体の種類や費用、依頼の方法などを説明しました。
ネット上では無料で見積もりを比較できるサイトも多く存在するので利用してみるのも一つの手です。ただし、現地調査をした上での見積もりでないと正確性に欠けるため、注意しましょう。
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