解体工事をすると税金が上がる?理由や固定資産税の算出方法について紹介

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解体工事に関係する税金とは?

土地や建物の所有に対してかかる税金を納めるのは所有者の義務です。解体工事によって建物を取り壊し更地にしても、所有者である限りは固定資産税と都市計画税の2種類もしくはを固定資産税のみを納める必要があります。

固定資産税、都市計画税とはどのような税金なのか概要や納め方について詳しくみてみましょう。

出典:都税:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

固定資産税

固定資産税は固定資産の所有者に対してかかる地方税です。納税義務が課せられるのは財源賦課期日である1月1日時点に、土地、家屋及び償却資産の所有者として固定資産課税台帳へ登録されている人です。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

出典:固定資産税(償却資産)|東京都主税局

都市計画税

都市計画税は土地や家屋の所有者に対し、固定資産税と共にかけられる市町村税です。税金を徴収するか否か、税率をどの程度にするかは各自治体の判断で決まるため一律ではありません。

特別な場合を除き、課税対象となるのは、都市計画区域の市街化区域内にある土地や家屋です。集めた税金は都市計画事業や土地区画整理法を基に実施する土地区画整理事業で利用されます。

出典:都市計画税|総務省

固定資産税の対象になるものは?

固定資産税の概要について理解したところで、固定資産として認められるものについても具体的に知っておきましょう。固定資産税の対象となるものは大きく3つの項目に分かれます。

ここでは、項目ごとに内容を説明していきます。どのようなものが含まれているのかをチェックしてみましょう。

土地

宅地に限らず里山など山林や原野であっても所有している土地がある場合には固定資産税の課税対象となります。固定資産と見なされるのは下記のような土地です。

・宅地
・畑
・田んぼ
・山林
・原野
・牧場
・池沼
・鉱泉地
・塩田
・雑種地など

同じ面積の土地であってもさまざまな条件を考慮し総合的に判断されるため、評価額に差が出る場合があります。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

出典:都税:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

建物

土地と同様、建物にも固定資産税はかかります。どのような建物が課税対象となるのか具体的に挙げてみましょう。

・住宅
・倉庫
・店舗
・工場
・発電所・変電所
・そのほかの建物

対象となるのは基礎工事をしている固定された建物、3方向以上の壁と屋根を有する建物、目的に合わせて使える建物です。例えば駐車スペースの場合、屋根と柱だけのカーポートタイプは対象になりませんが、屋根と壁で風雨を防げる車庫は建物とみなされます。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

償却資産

事業に用いられる償却資産も固定資産税の対象です。減価償却額、または減価償却費が法人税法および所得税法の規定による所得計算上で損金や必要経費として算入されるものが償却資産に該当するとされています。権利など無形減価償却資は含まれません。

売却資産の対象となる資産は、下記の例のように業界によりさまざまなものがあります。

・構築物
・航空機・船舶
・機械・装置
・器具・工具、備品類

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

解体工事をすると固定資産税が上がるのか?

解体工事で建築物がなくなることにより建物の分の固定資産税はかからなくなりますが、土地にかかる固定資産税は上がってしまいます。固定資産税の特例が受けられなくなることが上がる原因です。

ここからは解体工事が固定資産税に影響を与える原因や解体前のみ適用される特別措置について解説します。住宅の有無によりなぜ固定資産税が変動するのかを詳しくみていきましょう。

出典:都税:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

固定資産税が上がる理由

解体後は不動産登記法に基づき取り壊し日からひと月以内に滅失の登記が必要です。納税を担当する各自治体の事務所へ連絡が届くと、取り壊し日が属する年の翌年度から固定資産税が課税されなくなります。

しかし、居住用の家屋が建っていた土地は住宅用地の特例措置の適用により固定資産税が減額されていた可能性があります。家解体工事により更地になることで特例措置の適用条件から外れ固定資産税が上がるケースもあるのです。

出典:不動産登記法|e-Gov法令検索

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

固定資産税の特例措置とは?

申請により住宅の敷地となっている住宅用地にかかる税金を軽減できるのが固定資産税の特例措置です。固定資産税の課税標準額は住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地で価格の1/6、それ以外の一般住宅用地で1/3となります。

賦課期日現在に建築中または建築予定で実際に建物がない場合には対象として認められません。建て替えのために既存の住宅を解体した場合、要件を満たしていれば特例措置の継続は可能です。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

解体工事をするときにかかる税金の算出方法

建物が建っている状態と更地にした際の税金を比較できるよう、解体工事後にどのくらい固定資産税や都市計画税がかかるのかをチェックしておきましょう。

ここでは納税額を把握するのに必要となる、固定資産税と都市計画税の算出方法を紹介します。

固定資産税

解体工事をした後は土地だけに固定資産税がかかります。計算方法は下記のようになります。

課税標準額×税率=固定資産税額

土地の課税標準額を決めるベースとなるのは課税台帳に登録されている価格です。更地にしたことで住宅用地としての条件を満たし適用されていた特例措置はなくなりますが、極端な税額の上昇を防ぐ負担調整措置は受けられます。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

都市計画税

各市町村の自主的な判断で決まる都市計画税は税率の水準が一定でありません。制限税率が設けられており0.3%が上限です。土地に対する都市計画税の算出方法は下記のようになります。

課税標準額×税率(上限0.3%)=都市計画税額

例えば、東京23区の場合は固定資産課税台帳に登録されている人は東京都の特例により都税として課税標準額×0.3%が課税されます。

出典:都市計画税|総務省

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

負担調整措置による課税標準額の算出方法

3年に1度、土地や家屋の評価を見直す評価替えが行われます。評価替えの基準となるのは固定資産評価基準です。場合によっては土地にかかる固定資産税や都市計画税が大幅に上がり納税者の負担が急激に増えてしまう可能性があります。

ここからは納税者へ負担がかかり過ぎないようどのような工夫がなされているのかをみていきましょう。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

負担調整措置とは?

評価替えによって起こる極端な税額の変動を防ぐために講じられているのが負担調整措置です。負担調整措置の適用により課税標準額は調整されます。

調整時に使用されるのは、本来負担されるはずの税額に対し実際の負担額がどのくらいになるかを示す負担水準です。負担水準が低いときは税額を引き上げ、高い場合には据え置きや負担額を増やし均衡化を図っています。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

算出方法

負担水準は前年度課税評価額を本年度の評価額で割った数字に100をかけて求めます。住宅用地の特例が適用されている場合、本年度の評価額に小規模住宅用地は1/6、それ以外は1/3をかけて算出しましょう。

負担水準による課税の仕組みは住宅用地と非住宅用地で異なるため注意が必要です。住宅用地は負担水準が100%以上と100%未満、商業地などの非住宅用地は70%を超えるか超えないかで標準課税額が変わります。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

固定資産税の賦課期日に注意すべき理由

固定資産税の賦課期日である1月1日現在の土地や建物を所有している人に対しかかる税金です。解体工事により更地にした状態でも所有している限りは納税する義務があります。

1月1日時点で解体後の土地を所有していなければ、その年の固定資産税を納める必要はありません。売却する予定で解体工事する際は、1月1日以前に所有者を変更できるよう意識して動きましょう。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

空き家を解体工事した場合はどうなるのか?

所有している空き家にかかる税金についても調べておきましょう。家族や親族が亡くなり空き家となった家を相続した際、誰も住まないまま所有していると税金が上がり損をする場合があります。

放置したままになっている家の税金対策として、解体工事が有効かどうかを確認してみましょう。

出典:「特定空家等」に該当すると土地に対する固定資産税・都市計画税の税額が高くなる場合があります|東京都主税局

特定空き家と見なされた場合

特定空き家と見なされ、勧告を受けると固定資産税の軽減措置を受けられなくなります。軽減措置がなければ、本来の税額をそのまま支払わなければならず、小規模宅地であれば税額はそれまでの6倍に跳ね上がるでしょう。

特定空き家と見なされる空き家の状態は法律で定義されています。保安上高リスク、不衛生、景観を損ねている、生活環境の保全に向け放置が難しい空き家は特定空き家と見なされるおそれがあるでしょう。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

出典:空家等対策の推進に関する特別措置法|e-Gov法令検索

固定資産税の算出方法

特定空き家と見なされると住宅用地の特例措置が受けられず、規模住宅用地で1/6、小規模住宅用地以外の1/3ですんでいた固定資産税をすべて支払うことになります。

かかる固定資産税は空き家を解体工事により更地にしたときと同様、課税標準額に標準税率の1.4%をかけた金額です。算出方法は同じですが、解体せず特定空き家を所有していて、措置命令に従わないと金銭を徴収される場合があります。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

出典:空家等対策の推進に関する特別措置法|e-Gov法令検索

解体工事後の更地の節税対策

更地であっても管理は必要です。管理の仕方次第では近隣トラブルの原因にもなりかねないでしょう。解体工事後の土地は更地のままにせず、活用、転用すると節税効果が期待できます。

ここからは解体工事後に土地を利用する3つの方法と、それぞれどのように節税へつながるかを紹介していきます。

駐車場として活用する

定期的な収入を期待するときは駐車場として活用してみましょう。月極駐車場とコインパーキングのどちらが適しているかは周辺環境とニーズによって変わります。駐車場経緯は経費がかかるため、予想収入や予想収益のほか実質利回りも考えて決めるといいでしょう。

駐車場設備には償却資産税がかかりますが、個人経営の場合は設備投資の金額に注意すると節税が可能です。

出典:固定資産税(償却資産)|東京都主税局

農地へ転用する

宅地を農地に変えても固定資産税は安くなるでしょう。農地は単位地積当たりの評点数と地積、評点一点当たりの価額を掛け合わせた数字が評価額となります。

評価は農地の区分により違い、一般及び特別市街化区域農地は宅地並みです。農地利用していれば特例措置対象の住宅用地と同様、土地評価額の1/3で算出され、一般市街化区域農地の場合は前年度の課税標準額と負担調整率から計算した税額のどちらかになります。

出典:都税:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

出典:Ⅰ.市街化区域内農地の資産価値の整理|国土交通省

建て替えてアパートにする

解体工事後にアパートへ建て替えると、土地にかかる税額を抑えられる可能性があるでしょう。解体した住宅用地にアパートを建てることで、住宅用地の軽減措置の適用対象となり、土地に対してかかる固定資産税や都市計画税は少なくなります。

ただし、新たに住宅を建てると建物分の固定資産税も発生するため、総合的に見て節税になるとは言えないケースも出てくるでしょう。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)|東京都主税局

解体工事と税金の関係を理解しよう

保有している建物が空き家のときは、解体工事が税金対策となる場合があるでしょう。記事で触れたように特例措置の適用で減税されている土地は、建物の解体工事により固定資産税の額が上がってしまいますが、更地にした土地を上手に利用すると節税につなげることもできます。

建物を解体すべきか迷っているときは、ぜひ記事を参考にして解体工事と税金の関係を理解し、納税面でのメリット、デメリットを考えてみましょう。

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