解体工事で「分離発注」するときの注意点とは?

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近年、分離発注での解体工事のお問い合わせが増えています。実は、分離発注をすると解体工事を安く済ませることができるんです。分離発注とは何か? 失敗しないためにはどうしたらいいのか? 『解体の窓口』が解説します。

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分離発注とは?

分離発注とは、直接専門の解体業者に依頼する方法のことです。解体工事をハウスメーカーなどに任せるのではなく、直接専門の解体業者と契約します。

通常、ハウスメーカーや不動産業者が出す解体工事込みの見積もり書には解体業者への中間マージン(紹介料)が上乗せされています。中間マージンは解体工事費の20~30%が一般的です。100万円以上かかることも多い解体工事。このマージンだけでもかなりの出費ですよね。

そこで、施主自ら解体工事業者を見つけて直接発注することで中間マージンを節約できます。これが分離発注です。現在家の改築や土地の売却を頼んでいる業者がいる場合は、見積もりよりも安い解体業者を探したいと伝えてみましょう。「その地域にはその地域の業者が決まっている」「うちはこの業者でなければ受けられない」などと拒否された場合は、紹介料をかなり上乗せされているかもしれません。

一括発注と分離発注の違いは?

「一括発注」とはハウスメーカーなどに解体工事から建築工事までを一括で依頼する方法です。一カ所に依頼するだけで済むので手間が省けて楽ですが、ハウスメーカーに中間マージンと呼ばれる仲介手数料を取られてしまいます。ハウスメーカーに他の工事といっしょに解体工事を依頼すると、ハウスメーカーなどは下請け業者などに解体工事を発注することになります。基本的にハウスメーカーや工務は解体工事までは対応していないからです。ハウスメーカーなどが他の解体業者に解体工事を依頼する際の手数料として仲介手数料が上乗せされます。

これに対して、「分離発注」は自分で直接解体業者を探して契約する方法です。解体工事は解体業者に依頼し、建築工事はハウスメーカーに依頼します。業者が業者に依頼することがないので、余計な仲介手数料が発生することはありません。その分費用の負担を軽くできます。

分離発注のメリット

自分で直接解体業者を探して契約する分離発注のメリットを紹介します。

コストを抑えられる

説明したように、分離発注によって自分で直接解体業者を探して契約することで、仲介手数料を省くことができます。

これによってコストの大幅な削減が期待できます。仲介手数料には工事費用の20%〜30%と言われています。分離発注であればこの仲介手数料を支払う必要がなく、純粋に解体工事にかかる費用だけを支払うことになります。

解体費用は数百万円かかることがほとんどで、場合によっては数千万円単位かかることもあります。そこに仲介手数料も加わると大きな負担になります。

分離発注であれば、仲介手数料分の数十万円分を節約することができるのです。

自分で解体業者を選べる

分離発注なら、解体工事をまかせる解体業者を自分で選べます。

ハウスメーカーにすべてまかせてしまうと、ハウスメーカーが解体業者を選ぶことになるので、自分で解体業者を選ぶことができません。ハウスメーカーによって指定された解体業者が工事を進めることになります。どのような業者が担当するのかわからないという状況は、とても不安なものですよね。「近隣住民とトラブルを起こさないだろうか」「きちんとした仕事をしてくれるのだろうか」などなど。

分離発注によって、解体工事をまかせる解体業者を自分で選ぶのであれば、どんな業者なのか納得の行くまで調べたうえで解体工事を依頼することができるので安心です。

コミュニケーションがスムーズにできる

解体業者との意思疎通がしやすいこともメリットです。

ハウスメーカーから解体業者を紹介してもらう場合は、ハウスメーカー経由で意思疎通をすることになります。自分の要望を直接解体業者に伝えることはできないので、要望を十分に伝えにくくなります。

分離発注であれば解体業者と直接やりとりできるので、意思疎通がしやすいのです。

解体工事の質が向上する

分離発注をすることで、解体工事の質を向上させることができます。説明したとおり、コミュニケーションがスムーズにできるので、これが解体工事の質の向上につながります。

解体業者と直接やりとりできないことによって、食い違いが生じてしまう可能性もあります。残しておいてほしかったものを取り壊されたり、反対に撤去して欲しかったものをそのままにされたりする可能性もあります。

分離発注であれば、第三者を経由することなく、自分自身で解体業者とやりとりできるので、正確なコミュニケーションがとりやすくなります。解体工事についての細かい要望を解体業者に直接伝えることができます。こうして食い違いを最小限にしトラブルを避けることができ、より納得のいく工事を行いやすくなります。

分離発注のデメリット

分離発注にはデメリットもあります。分離発注の主なデメリットは解体業者を探す手間が増えることです。

すべてをまかせずに自分で解体業者を探すということは、その分解体業者を探す手間が増えるということです。見積もりをしてもらって工事の内容について細かい要望を伝えます。さらにそれを複数の業者に対して行い、比較検討したうえで最終的に依頼先を見極める…ということになります。時間も手間もかかることを覚悟しなければいけません。ここはコストダウンと手間を天秤にかけることになります。

費用よりも時間の方が大事ということであれば、分離発注は避けたほうがいいと思います。状況に応じて一括発注も検討しましょう。

メリットとデメリットを踏まえて分離発注を検討しよう

分離発注のメリット・デメリットをまとめると、「費用削減と工事の質向上は大いに期待できるが、その分手間と時間がかかる」ということになります。施主の置かれている状況や環境によって、分離発注するかどうかを慎重に検討したいところですね。

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分離発注で発注先を選ぶ際の注意点

解体業者選びで気を付けたいのは「工事が適正価格で丁寧に進められているか」です。

ハウスメーカーや不動産会社の紹介業者を利用するメリットの一つに「悪徳業者である可能性が低い」ことが挙げられます。元請け業者は結果が良ければ継続して仕事を頼む傾向があり、発注先は信頼できる業者であることが多いからです。解体業者自身も、定期的な受注を狙って丁寧に作業するでしょう。

しかし「工事慣れしていない一般人には法外な値段を提示する」「手抜き工事をする」という業者もいます。信頼できる解体業者を選ぶために、以下のポイントに注意しましょう。

許可を保有しているか

分離発注をする際、許可を保有しているかどうかを確認しましょう。建物の解体工事を行うためには、原則として建設業の許可を受ける必要があります。建設業法第3条に基づき建設業の許可を受けなければならないと定められています。

しかし建設業の許可もしくは解体業者登録をしていない違法業者も中には存在します。業者選びの際には真っ先に確認しておきたいところです。

具体的には、解体工事業、土木工事業、建築工事業、トビ・土エ工事業のいずれかの許可を受ける必要があります。もしくは解体工事業登録をしている必要があります。このような業者であれば正式に解体工事を行うことができます。

例外的に、工事の請負代金が税込み500万円未満である工事は、建設業の許可を受けていなくても解体工事を行うことが可能です。

建設業の許可に関しては、業者に依頼すればすぐに見せてもらえます。その際に、提示を渋ったりごまかしたりするような業者は怪しいので要注意です。適切な許可を保有しているのかどうか確認しましょう。

自社で施工しているか

自社で施工しているかどうかも確認すべきポイントです。

解体業者を名乗っていても、実際には受注するだけで工事は下請け業者に任せている業者も存在します。

せっかく分離発注をしても、もし発注した業者がさらに下請けの業者に解体工事を依頼していたら、分離発注のメリットが得られなくなってしまい、分離発注をした意味がなくなってしまいます。

下請け業者に支払う分の仲介手数料が上乗せされることになりますし、意思疎通についても解体を行う業者と直接やりとりすることが難しくなってしまいます。

下請けではなく自社で解体工事を行ってくれる業者なのかどうかを確認することが重要です。

マニフェストのE票を発行してくれるか

マニフェストの発行についも、分離発注をする際に確認しておきたいポイントです。

解体工事で出たがれきは産業廃棄物として、規定に沿った方法で廃棄する必要があります。ですが「コストがかかる」「順番待ちが長い」などの理由で不法投棄をしている解体業者も少なくありません。産業廃棄物の不法投棄は、捨てた業者だけでなく工事を依頼した人も罰金を支払わなければならない可能性もあります。

そこできちんと廃棄処理を済ませたかを確認するために必要なのが「マニフェスト」です。マニフェストとは産業廃棄物が中間業者や最終処分業者と正しい順序で処理されたことを把握するための書類です。産業廃棄物管理票とも呼ばれます。この中の「E票」があれば全ての工程が済んだことを証明できます。マニフェストを発行することも義務付けられています。コピーをもらうなどしてこのE票をきちんと受け取っているか確認しておきましょう。

マニフェストは5年間保管することが義務付けられています。発行や保管を適切に行ってくれるかどうかを確認することが大切です。

マニフェストを発行せずに廃棄物処理を行っている業者は、不法投棄を行っている可能性があります。過去に不法投棄の履歴がないかどうかということも併せて照会しておきたいところです。

損害賠償保険に入っているか

損害賠償保険に入っているかどうかも確認しましょう。安全に工事を進めるのは当たり前のことですが、解体工事の作業中に近隣の住宅を壊してしまう可能性は優良業者であってもゼロとは言い切れません。

工事中に近隣家屋を傷つけてしまった場合は解体業者が損害賠償を支払うと法律で定められています。しかし業者によっては保険料を節約し「注文時に無理な日程や予算を組まされた。施主が支払うべきだ」と言い張ることも。最悪の場合は解体業者との間で裁判することにもなりかねません。

万が一の事態に備えて、損害賠償保険の有無を確認しておきましょう。

過去に違法した履歴がないか

分離発注をする際には過去の違法履歴がないか確認しましょう。過去に不法投棄や違法工事などをした業者は、再度違法行為を繰り返す可能性があります。このような業者に解体工事を依頼すると、トラブルに巻き込まれる可能性があります。

過去の違法履歴については、都道府県や市町村に問い合わせれば調べてもらえます。解体工事の依頼を検討している業者が行政処分や公共工事の指名停止処分を受けている場合は、他の業者に変更しましょう。

暴力団と関わっていないか

暴力団との関わっていないかについても確認しておきましょう。最近は少なくなってきましたが、中には暴力団との関係を持っている業者があります。解体業者を含め建設業界では昔から暴力団関係の噂が多くあります。

国も暴力団排除条例を制定するなどして、一般社会に暴力団が関わらないように努力しています。それでも解体業者と暴力団が関わりを持っている可能性があるので要注意です。

分離発注で解体工事を行う際の注意点

その他、分離発注で解体業者に工事を行ってもらううえで注意すべきことを紹介します。

契約書をかわす

分離発注に限ったことではありませんが、いざ工事を依頼するということになったら、口約束ではなく必ず契約書をかわすことが大切です。工事の内容や施工期間、費用の内訳、内容変更の場合の手続き方法、契約解除の場合の手続き方法、違約金や損害金の発生について…などなど、後々トラブルになるのを防止するためにも確実に書類として残しておきましょう。

工事内容と請負代金を確認する

分離発注の際の契約書の確認事項として、工事内容と請負代金があります。これらは解体工事を行ってもらう上で最も重要な部分です。実際にどのような工事を行ってもらうのか確認し、工事にかかる正確な費用を把握しましょう。

工事内容に関しては、解体を行う範囲などの記載があります。契約書に詳細事項を全て記載することは難しい場合がありますが、このような場合は添付書類として工事範囲図面や見積書に具体的な内容を記載してもらうことが可能です。工事開始後のトラブルを防止するためにも、確実に工事内容を確認しておきましょう。

続いて解体工事にかかる費用についてです。請負代金は、税込み金額を掲示してもらうことが大切です。解体工事は数百万円単位になることも多く、税込みと税抜きでは大きく金額表示が変わるからです。必ず税込みで表記してもらい、総額を正確に把握しましょう。

解体業者について、解体工事業登録だけの許可しか保有していない解体工事会社は、税込み500万円未満の工事しか請け負うことができません。税込み500万円以上の工事を依頼する場合は、建設業の許可を受けているかどうか確認しましょう。

工事の着手時期と完成時期を確認する

契約書の確認事項として、工事着手の時期と完成時期もあります。着工時期と工事完成の時期に関しても、契約書に記載してもらいましょう。解体工事は天候などのせいでスケジュール通りにいかないことも多く、スケジュールの遅れがトラブルにつながることもあります。

とくに解体後の土地に新築工事を計画している場合は、新築工事への着工時期との間にゆとりを設けておくことが大切です。スケジュール通りに解体工事が終わるとは限らないからです。解体工事が予定よりも遅れた場合の対応や、費用負担の考え方などについても前もって解体業者と話し合っておくことをおすすめします。

代金の支払い方法を確認する

分離発注をする際の契約書の確認事項のひとつに、費用の支払い方法もあげられます。解体工事の費用の支払い方法については、決まった支払い方法があるわけではなく、解体業者によって異なります。支払い方法には、次のような方法があります。

  • 解体工事完了後に全額を支払う
  • 解体工事開始前に全額を支払う
  • 解体工事前に半分を、解体工事完了後にもう半分を支払う
  • 解体工事開始前に3分の1を、解体工事中に3分の1を、解体工事完了後に3分の1を支払う

ここで注意点があります。工事を開始する前に多額の費用を支払うよう求めてきた場合は要注意です。工事費用の全額など半額よりも多い金額の支払いを工事開始の時点で求められた場合は、解体業者が資金繰りに困っている可能性があります。資金繰りに余裕があれば、工事を開始する前に半額以上の代金を請求する必要はないからです。工事が完了してから費用を請求してくる業者であればある程度安心できます。工事を開始する前に多額の費用を請求してくる業者には要注意です。

工事内容と時期の変更方法を確認する

工事内容と時期の変更方法についても契約書で確認しましょう。解体工事では、工事の途中で何らかの理由により工事内容に変更が発生することがあります。例えば、工事の途中で地中に障害物が見つかった場合などです。このように工事を開始した時には想定していなかったことが起きた場合に工事内容が変更になることがあります。

このような場合にどのように契約を変更するのか、事前に決めておくのがおすすめです。工事内容が変更になった場合について決めておかないと、トラブルにつながる可能性があるからです。基本的に追加見積書の内容をもとに変更契約書を交わします。契約書に工事内容と時期の変更方法について記載されているか確認しておきましょう。

契約解除の条件を確認する

契約解除の条件についても、契約書に記載してあるかどうか確認しておきましょう。何らかの事情で解体工事契約を解除しなければならなくなる可能性もあります。契約を解除した際に施主に対して違約金が発生するのか確認します。どのような場合に解体業者の債務不履行になるのかについても確認しましょう。契約解除になった場合にそなえて、これらについても事前に確認しておきましょう。

工事の遅れなどによる違約金と損害金があるか確認する

工事の遅れなどによる違約金と損害金についても要チェックです。解体工事では遅延が発生することがあります。工事の遅延が発生した場合、解体業者から違約金や損害金が支払われることがあります。このような違約金や損害金についての決まりがあるかどうか確認しましょう。

解体工事後に新築工事を計画している場合、解体工事が遅れると、新築工事の開始も遅れることになります。こうなると新築工事を行う業者から追加費用を請求されてしまうこともあります。このような場合に、解体業者に違約金や損害金を支払うよう求めることが可能な場合もあります。

工事に遅れが発生した場合にそなえて、工事が遅れた際に違約金や損害金を支払ってもらえるかどうか確認しておきましょう。

複数の業者を比較検討する

自分で解体業者を選ぶ場合は、少なくとも2社、できれば3社以上の業者から見積もりをもらい比較検討することをおすすめします。1社だけの見積もりを見て決めてしまうと、その金額が適正なのかどうか判断できないからです。工事内容が適切なのかどうかも判断できません。

金額が適正なのか、工事内容が適切なのかを判断するためにも複数の業者から見積もりをもらい、比較検討して最も条件の良い業者に依頼しましょう。

その際、費用が安くてお得な業者を選ぼうとするだけではなく、業者の実績などを確認して信頼できる業者かどうかも見て選ぶことが大切です。

三者立ち合いの場を設ける

三者とは「施主」「解体業者」「ハウスメーカー」のことです。解体工事の後に新築工事が行われるので、食い違いがないようにやりとりをして、連絡先を交換して、工期や工事範囲などを確認します。

三者間で連絡先を交換しておくことで、トラブルになるのを防止することなどにつながります。解体業者とハウスメーカーが連絡を取ることは多くはないですが、問題が発生した場合に直接連絡を取ってもらうことで、スムーズに問題を解決できトラブルになるのを防げます。

三者間で工事時期を共有しておくことも大切です。解体工事業者にも新築工事の

開始時期を知らせておくのが理想的です。こうすることで、解体業者に新築工事の開始時期を意識しながら工事を進めてもらえます。これによって解体工事が遅延して新築工事の開始時期が遅れるといったことを防げます。遅れがあった場合の対応や費用の負担についても事前に話あっておくと、遅延が発生した場合もスムーズです。

三者間で工事範囲も共有しておきましょう。解体工事を行った土地に新築の建物を建てる場合は、解体工事の範囲をどこまでにするのかが重要になります。たとえば、ブロック塀を壊すのか、配管はどこまで解体するのかなどです。三者で工事範囲などの情報も共有しておきましょう。

見積もりサービスを活用しよう

分離発注は安く解体工事を進めることができる反面、自分で解体業者を探さなければならない手間が発生します。悪い業者に申し込み損をしてしまわないよう、慎重に決めなければなりません。

そこで、解体見積もりサービスを活用することをおすすめします。『解体の窓口』では一度社内で審査した業者を紹介しているので、安心してお見積りをご依頼いただけます。まずはお気軽にお問い合わせください!

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