「現状復帰」と「原状回復」、賃貸物件から退去するときによく耳にする言葉です。現状復帰も原状回復も元に戻すという意味に見えますが、実は大きな違いがあります。ここでは現状復帰と原状回復の差と合わせて、退去費用を安くする方法を見ていきましょう。
現状復帰と原状回復は「言葉の意味」が違うため使用シーンも異なる
「現状復帰」と「原状回復」の意味や違い
初めに、一見似たような言葉に見える現状復帰と原状回復の違いを見ていきましょう。現状復帰は現在の状態に戻すこと、原状回復は借りた当初の状態に戻すことをいいます。
賃貸の住宅やオフィスを退去する場合は通常、初めに借りた時点の状態に戻して返却するという意味で使われるので、原状回復となります。
現状復帰という言葉が使われるのは、 地震などの災害で建物や住宅設備が損傷を受けた後で、内外装を被災前の状態に戻す場合です。
被災した賃貸物件を引き続き居住・利用する場合は、借主の今後の利便性や居住環境の維持費用として、現状復帰が必要となるでしょう。
「原状復帰」と「原状回復」の違い
次に、現状復帰と似た言葉の原状復帰、そして原状回復の違いを説明します。実は原状復帰も原状回復も意味は同じですが、使われる場面が違います。
原状復帰は建設用語になり、建設業者の間で使われることが多い表現です。一方、原状回復は賃貸契約に従って、借りた時の状態に戻す意味の法律用語となります。
まれに現状回復という言葉を見かけますが、これは誤りです。被災した場合であれば現状復帰ですが、そうでなければ原状回復の意味かどうかを確認すべきです。
借主が原状回復費用を負担するケース
カビや水垢、油などの清掃を怠ったことによる汚れや破損など、原因が借主の過失または故意による場合は借主が原状回復費用を負担します。
また、災害を受けた建物や部屋を被災前の状態に戻す現状復帰では、今後も入居し続けるための修理になるため、敷金とは別に工事費を支払うことになります。
借主が原状回復費用を負担しなくても良いケース
逆に、借主が原状回復費用を負担しなくても良いのは、住むうえで自然に発生してしまった傷や汚れの補修費用です。こうした傷や汚れを通常損耗と呼びます。
よく見られるのは、床であればフローリングのワックスの剥がれや家具を置いた場所の凹み、壁なら画鋲の穴などです。畳や壁紙の日焼けも借主負担の対象外です。
原状回復費用は敷金で賄うのが一般的
原状回復工事の費用は、入居時に支払った敷金から払うのが基本です。この場合、差額は借主に返還されます。ただし、敷金ゼロ物件や、損耗の修繕費が敷金だけでは足りない場合は追加で費用を支払う必要があります。
原状回復の費用相場
原状回復費用の相場は、水回りであればカビ・水垢5,000円～2万円、油汚れ1万5,000円～3万円程度です。その他の箇所は、必要な面積で変わります。例えば天井に付いたたばこの煙による汚れは、1㎡当たり800円～1,500円程度とされています。
費用の負担割合の計算方法
借主が負担する原状回復費用は退去時の残存価値、つまり壁紙や床、設備の入居時から退去時までに経年劣化した分を引いた残りの価値で変わってきます。以下の計算式で求められます。
- 原状回復費用＝費用原状回復の総額×残存価値割合
- ※残存価値割合＝1－居住年数÷原状回復が必要な箇所の耐用年数
原状回復が必要な箇所の耐用年数は、流し台や壁紙など、後から交換できるものであれば法律で所定の年数が定められています。
フローリングや柱など、建物に固定されているものは建物自体の耐用年数と同じです。また畳表やふすま紙などは消耗品とみなし、全部交換するものとして計算します。
店舗・オフィスの原状回復の方法は2種類
店舗やオフィスの原状回復には、スケルトン工事と内装解体の2種類の方法があります。
スケルトン工事は建物の構造部分（骨組み）以外の、電気配線や給排水の配管を含めた全ての設備を撤去することです。
内装解体は照明器具や壁紙など、借主が入居後に設置した設備のみを撤去することを指します。内装解体後の修繕工事を現状復帰と呼んで区別する業者もいます。
オフィスの原状回復費が高額になる理由①工事範囲が不明確
原状回復費が相場よりも高額になるのは、3つの理由があります。1つは、工事範囲が不明確なために見積もりが高く計算されていることです。 以下の場合が該当します。
- 通常損耗も原状回復工事として計算している
- 部分修繕で済む箇所も全面修繕としている
- 共有部分の現状復帰工事も加えている
賃借物件はオーナーの資産です。よって、現状復帰ではない通常の使用で発生した損耗は賃借人の費用負担の範囲外です。
オフィスの原状回復費が高額になる理由②業者が重層する
2つ目は、施工業者の下請けが続き重層状態になるケースです。原状回復や現状復帰の工事を受注した建設会社が直接施工するとは限りません。
例えば、建設会社Aが別の会社Bに下請けに出し、さらにB社から別の孫請けC社に・・・という場合があります。その際、業者が増えた分だけ手数料が発生して相場よりも高い総額になります。
オフィスの原状回復費が高額になる理由③賃借人の知識不足
そして最大の原因は、不動産や建築に関する知識が賃借人自身にないことが多い点です。出された見積もりが適切なのか、本来不要な部分なのかの区別がつけられないことにあります。
大半の賃貸借契約書では、原状回復や現状復帰の担当業者が指定されます。そのため、相場よりも高めの見積もりが出されても気が付きにくいものです。
オフィスの原状回復費用の削減方法①明確な定義付け
費用を抑える方法の１つは、原状回復に必要な工事の範囲を明確に定義することです。
範囲が不明確な見積もりの大半は、事前に現地確認を行わず、間取りや面積から画一的に作られています。例えば部分的に破損したクロスの張り替えを、現状復帰のような全面取り換えとして計算するといった場合です。
とはいえ、実際にはこの見極めは難しいので、専門家の現地確認による査定を踏まえた工事範囲の確定が重要になります。また関連書類・法令を基にした責任範囲の確定のような、客観的かつ明確な定義付けも有効です。
オフィスの原状回復費用の削減方法②重層構造の解決
もう1つの方法は、CM（コンストラクション・マネジメント）方式を取り入れて、工事業者の重層構造を解決することです。
CM方式では専門家が発注者（賃借人）の視点に立って、工事価格の交渉や資材の調達、施工監理などの費用を見直していきます。発注の過程や各経費が分かりやすくなるので、費用の無駄を減らすことにつながります。現状復帰の場合も応用できます。
