「旗竿地（はたざおち）」という言葉、耳慣れないという方も多いかもしれませんね。都心部などでよく見られる形状で、法律によりさまざまな制約がついてくることもある特殊な土地のひとつです。
今回はこの旗竿地の特徴や解体工事の際の注意点、費用などについて解説していきます。
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旗竿地とはどのような土地か
「旗竿地」とはその名が示す通り「旗と竿のような形をした土地」のことです。狭い道路部分が竿、奥の四角い部分が旗の形に見えるので、このような呼称になっています。狭い道路を通って家と家の間を抜けていくと、奥にきちんとした四角い土地がある…という土地をイメージしてみてください。道路に見える部分もれっきとした土地です。
不動産業界では、旗竿地の他にも「敷地延長」「敷延」などと呼ばれることもあります。旗竿地は住宅が密集した都心部や古い街でよく見られる形状です。
なぜこのように独特な形をしているのかというと、1950年に施行された「建築基準法」という法律に「幅員が4ｍ以上ある道路に、敷地の間口が2ｍ以上接していなければならない」という項目があるからです。これを「接道義務」といいます。万が一の災害時、住宅の避難経路を確保するため、また消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに進入できるようにするため、このような定めが設けられています。
接道義務を果たすためには、奥まった土地から4ｍ以上の幅がある道路に向かって、幅2ｍ以上の道路状の土地を延ばす必要があります。そのため、この旗竿地のような形状の土地が存在するのです。
旗竿地のメリット
旗竿地のメリットを紹介します。
土地の価格が安い
旗竿地である土地の価格は相場よりも安い傾向にあります。旗竿地は特殊な形状をしている土地なので、周辺の土地と比べて2～3割ほど安く購入できることがあります。旗竿地なら都心部でも比較的安く土地を手に入れられるのです。さらに、土地の評価額が周辺よりも高くないということは、その分固定資産税の金額も安いということになります。
静かな住環境
旗竿地は奥まったところに住宅があるので、大きな道路に面している土地と異なり静かです。人や車の通行による騒音が比較的少なく、静かな環境で過ごせます。
公道から離れているので、通行人からの目線が気になることもなく、プライバシーが守られます。
小さな子どもがいる家庭であっても、飛び出しによる交通事故などの危険も少ないので安心です。
旗竿地のデメリット
続いて旗竿地のデメリットについてご紹介します。
工事にコストがかかる
旗竿地の路地は狭いので、解体工事や建築工事をする際に、重機が中まで入っていけないことがあります。重機が中まで入れないと、職人の作業が増えてしまい、工事費用が高くなってしまいます。
また建築の際、電線や水道管の引き込み工事が必要になると追加で費用がかかります。追加の費用が必要かどうかは土地の形状によって異なるので、建築会社に相談してみてください。
日当たりや通風しが悪い
旗竿地は奥まった敷地なので、周囲の建物に囲まれています。このような立地のせいで日当たりや風通しが悪くなります。
リビングを2階にしたり、吹き抜けや中庭を作ることで、日当たりや風通しを改善することも可能です。
旗竿地に建つ建物は解体できるのか
旗竿地に建っている住宅を解体すると新しい住宅を建てられなくなることがあります。これはその土地によって変わってきます。しかし解体すると新しい住宅を建てられなくなるような土地であっても問題を解決する方法もあります。
解体すると新しい建築ができない場合がある
旗竿地の住宅を解体すると新しい住宅を建てられなくなる場合があります。接道義務が定められた建築基準法が施行されたのは1950年です。これより前に建築された建物の中には、現在の条件を満たしていない建物が多く存在しています。
このような建物は「再建築不可物件」といって、解体してしまった場合その土地にはもう新たに建物を造れなくなってしまいます。住宅の解体を考えている場合は、解体しようとしている住宅がこの再建築不可物件でないかどうか、しっかり確認しておくことが重要です。
ちなみに、この接道義務が定められている建築基準法第43条には但し書きというものが規定されています。これは接道義務の基準に達していなくても「周辺に広い空き地がある」など、別のある一定の条件を満たしていれば解体工事が可能、というものです。
「自分では再建築不可物件だと思い込んでいたけれど、実は再建築が可能だった」というケースも存在するので、こちらもしっかり確認しておきましょう。
再建築を可能にする方法
上記のような但し書きの事例にも該当しないとしても、まだ再建築を可能にする手段はいくつか考えられます。
たとえば、隣家の土地を買い取らせてもらったり、一時的に借りたりといった方法です。隣家の全部または一部の土地を自分のものにすることで、接道義務をきちんと満たすことが可能なのであれば、こういった方法もできなくはないでしょう。
もちろん隣家との交渉の成功が絶対条件になるので、簡単ではありませんが、選択肢のひとつと考えてもいいかもしれませんね。
どうしても再建築が不可能な場合の解決策・活用方法
どうしても再建築不可としての扱いになってしまう場合の解決策として、リフォームやリノベーションでしのぐ、という方法が挙げられます。建物の基礎構造は残しておく手法なので、建築基準法で定めるところには抵触せずに新築のような見た目に改築することが可能です。
また、建物を解体してしまって一度更地にし、駐車場などとして活用するという方法も考えられます。さまざまな条件を考えつつ、最善の土地活用方法を考えたいですね。
いざ旗竿地の住宅を解体！注意点とその対策
旗竿地の住宅を解体する場合について、注意点とその対策を紹介します。
時間がかかる
通路も土地自体も狭いので、大型の重機を入れることが難しくなり、その結果手作業が多くなる傾向があります。そうすると一般的な土地の解体工事よりも解体工事に時間がかかることになるでしょう。
また、解体工事で出た廃材などを運搬するトラックも、敷地内に駐車しておくことが難しいので、少し離れた道路に止めた車両までやはり手作業で運んで積み込む…ということにもなり、時間がかかります。
時間がかかるということは、その分人件費も余計にかかるということです。
旗竿地の解体工事のスケジュールを考える際には、通常の土地よりも費用と時間を多く費やす可能性を踏まえて、余裕のある予算や日程で組むといいでしょう。
旗竿地の解体工事のスケジュールを考える際には、通常の土地よりも費用と時間を多く費やす可能性を踏まえて、余裕のある予算や日程で組むといいでしょう。
また、旗竿地などの特殊な形をした土地に建つ建築物の解体に経験豊富な業者であれば、狭い土地に対応できる小型重機などを多く扱っているでしょう。そのような業者をうまく見つけられるといいですね。
近隣住民とのトラブルが多い
旗竿地の住宅は隣家との距離が一般的な住宅よりも近い場合が多いです。このような立地での解体工事では、隣家への騒音や振動が増加したり、隣家の塀などを破損させてしまったりする可能性が大きくなるでしょう。
この点についての対策として、一般的な解体工事よりもさらにいっそう慎重な作業を業者に求めるということはもちろんですが、施主としてもまずは事前に近隣住民への挨拶まわりを怠らないようにしましょう。どれぐらいの期間、どのような内容で工事を行うかということを細かくしっかりと説明し、迷惑をかけてしまうことに謝意を示しておきましょう。
こういったことをきちんと行っておけば、多少のアクシデントが起きたとしても大きなトラブルに発展することなく解決できるでしょう。
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旗竿地での解体費用
旗竿地の解体工事にかかる費用は、1坪あたり、木造であれば3～4万円、鉄骨造であれば3.5～4.5万円、鉄筋コンクリート造（RC造）であれば5～7万円あたりが相場のようです。
ただし、これはあくまで家屋のみの目安なので、庭木やブロック塀、地中埋設物といったものがあるならほとんどの場合、付帯工事としての費用が別途必要になります。周辺環境などによっても差が出てくる可能性があるので、見積もりをしっかり行ってもらい、その内訳はきっちり確認しておきましょう。
特殊な形状をした旗竿地での建物の解体は、手間がかかることも多いですが、ポイントを押さえておけばトラブルになるのを防止できます。
この記事で紹介した注意点や対策を参考にして、解体工事をスムーズに進めていただければ幸いです。
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