今住んでいる家を建て替えようと思ったとき、気になるのは建て替え費用です。一戸建てを建て替える際の費用がどれくらいかかるか分からない、という方も多いでしょう。
一戸建ての建て替えには、建築費や解体工事費以外にも様々な費用がかかります。ここでは、それらの費用について具体的な内訳などを説明します。
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家の建て替えの流れは？
最初に、家を建て替える際の流れについて説明します。
家の建て替えには、現在住んでいる家を建て替えるパターンと、中古住宅付きの土地を購入して古い家を建て替えるパターンがありますが、どちらも基本的な流れは同じです。
家の建て替えには、10カ月～1年2カ月ほどの期間がかかるといわれています。
1：準備
家の建て替えを実行する前に、準備しておくべきことがあります。
仮住まいを確保する
建て替え工事中に生活するための仮住まいが必要になります。マンションやアパートを賃貸したり、実家に住まわせてもらう方法があります。
再建築可能な土地か確認する
再建築可能な土地とそうでない土地があります。家を建てた当時と現在とで法律が変わっている場合もあり、家を取り壊したら新たに建築できなくなる可能性もあるので要注意です。
登記を確認する
不動産登記には「家がどこにあるのか」「所有者は誰か」「住宅ローンはいくらか」などが記されています。トラブルを回避するためにも現在の不動産登記の内容を確認しましょう。
2：ハウスメーカー・建築会社を選定
家を建て替えることが決まったら、まずは工事を依頼するハウスメーカーや建築会社を選びましょう。
ハウスメーカーや建築会社を選ぶには、インターネットで検索する他、住宅展示場やモデルルームで探すこともできます。気になる業者があったら、プランや見積もりなどについて相談しましょう。
いくつかの業者に相談して任せたいと思える業者を決めたら、建築プランや間取りなど具体的な打ち合わせを行いましょう。お互いにプランや費用で納得できたら、本契約となります。
3：住宅ローンの申請
ハウスメーカーや建築会社と契約を結んだら、工事が始まる前に住宅ローンの申請を行いましょう。
住宅ローンの事前申請には、新築のプランと見積書が必要となります。そのため、住宅ローンの申請はハウスメーカーが決まった後になります。
4：解体業者に依頼
新しい家の計画が決まったら、古い家の解体準備を始めましょう。新しい家を建てるには古い住居を取り壊す必要があるので、まずは、解体をしてくれる業者を探します。
ハウスメーカーによっては、解体工事も請け負ってくれるところがあるので、そちらを利用するのも良いでしょう。自分で解体業者を探す場合は、いくつかの業者から見積もりを取り見積内容が最も信頼できる業者に依頼しましょう。
建物の大きさや解体時期にもよりますが、2ヶ月程度で住宅は解体されます。
5：引っ越し
家の解体から新しい家が完成するまでの間は、仮住まいに住みます。古い家の解体計画が決まったら、引っ越しの準備を始めましょう。
不動産会社によっては、短期間の賃貸契約を受け付けていない場合もあります。地元の不動産会社で探してみたり、マンスリーマンションなどを利用したりするのも選択肢のひとつです。
仮住まいが決まったら、今住んでいる家の荷物を片付けましょう。不要なものは処分し、仮住まいに入らないものはトランクルームや倉庫をレンタルして預けておくこともできます。
6：地盤の調査
新しい家を建てる前に、地盤の強度が基準を満たしているか調査を行う必要があります。地盤調査は土地が更地になってから行いますが、解体工事前に申し込みだけ行っておくと、後の流れがスムーズになります。
地盤の強度が十分でないと新築工事を行う前に地盤改良を行う必要が出てくるため、早めに準備しておきましょう。
7：解体工事
解体工事の間は騒音やほこり、ゴミなどが発生するので、工事の前に近所の方へ挨拶しておきましょう。また、水道やガスなどのライフラインを止めておきましょう。
解体工事は足場と養生の設置から始まって、人力や重機での解体、基礎の撤去、整地で完了します。解体工事の具体的な流れや方法は古い家の立地や構造によって異なるので、事前に業者に確認しておきましょう。
8：新築工事
整地まで済んで土地が更地になったら新築工事に入ります。改めて近所に挨拶をして地鎮祭を行い、基礎工事を始めるのが一般的な流れです。
着工から引き渡しまでは一般的に4～6ヶ月程度かかります。住宅が完成した後検査を行い、問題なければ鍵の引き渡しとなります。その頃には新しい家に引っ越す準備も始められるでしょう。
家の建て替え費用の相場は？
建て替えの費用は、30坪の住宅で1,800万円～2,200万円程度、40坪の住宅で2,500万円～2,800万円程度、50坪の住宅で3,000万円〜4,500万円程度が相場となります。
しかし、この費用は家の大きさや構造によって大きく変わってきます。また、一般的に都会の方が相場は高くなる傾向にあり、鉄骨・鉄筋コンクリート工法にすると木造工法より高くなります。
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建て替え費用の内訳7選
家の建て替えには、古い家の解体費用と新しい家の建築費用の他にも、様々な費用が発生します。そのため、建て替え費用の見積もりを取ったら思っていた以上に高かったということも多いでしょう。
次に、建て替え費用の内訳について主なものを7つ紹介します。
1：解体
古い家の解体工事にかかる費用は、木造住宅の場合一坪あたり2～6万円程度です。鉄骨住宅の場合は3～6万円程度、鉄筋コンクリートの場合は4～7万円程度と、その構造によって単価が変わります。
例えば30坪の木造住宅であれば、最低でも60万円程度かかる計算になります。解体の際に出た廃棄物の処理費用なども別途かかるため注意しましょう。
2：登記
建物を取り壊した際には、法務局に建物滅失登記申請書を提出して、建物の減失の登記を行う必要があります。
これは解体工事を行った後に必ず申請しなければいけないもので、土地家屋調査士に代行を依頼することがほとんどです。そのため、土地家屋調査士への報酬と登記にかかる経費で5万円程度かかります。
3：測量
隣家との境界がはっきりとしていない土地で建て替えを行う際は、土地の測量を行い土地の形状を確定させた方が良いでしょう。
土地の測量は測量士や土地家屋調査士に依頼して行えます。そのための費用や手数料などを含めると30万円程度が必要です。
4：地盤調査・改良工事
地盤調査の費用は土地の状態や広さによって異なりますが、5～25万円程度が相場といわれています。
地盤が十分でない場合は地盤改良が必要になりますが、改良工事費用の相場は一坪あたり3万円程度です。
5：引っ越し
古い家から仮住まい、また仮住まいから新しい家に引っ越す際には、引っ越し費用がかかります。荷物の量や移動距離、季節や時間帯によっても異なりますが、業者に依頼した場合、近距離でも10万円程度必要です。
いくつかの引っ越し業者に見積もりを取り、費用を見比べた上で引っ越し業者を決めましょう。
6：仮住まいでの生活費
仮住まいで新しい家電や生活用品を購入したりするとその分生活費がかかります。なるべく無駄な出費がないように、新居でも使えそうなものを購入するのがおすすめです。
仮住まいで生活する間荷物をしまっておくためにトランクルームをレンタルすると毎月レンタル料を支払うことになりかなり高くつくので、実家や知人などの家で荷物を預かってもらえるようお願いしてみるのもひとつの手です。
7：設計・建築
建て替え費用で大部分を占めるのが、新しい家の建築費です。
建築費用の相場は一坪あたり50万円程度とされています。これは家の広さや設備、間取りなどによって大きく異なります。
また、建築費用の10％程度が新しい家の設計費用として必要です。例えば建築費用が1,000万円の場合、設計費用は100万円程度になります。
8：税金
家を新築すると、不動産取得税や固定資産税、登録免許税や都市計画税など各種税金が発生します。
不動産税は、新築住宅を取得することで発生する税金です。建築価格の1／2×3％が必要となります。また、登録免許税は新築の登記にかかる税金で、不動産価格×0.4％になります。
固定資産税は所有している資産にかかる税金です。毎年1月1日時点で計算されるため、建て替えた場合は新しい家が完成した日から、日割りで税額が計算されます。都市計画税は、都市計画区域と定められている場所に家をたてた際に支払う地方税です。
また、建設工事請負契約書で契約を交わす際に印紙税も必要となります。
ひとつひとつは数万円程度ですが、まとめると数十万円という大きな金額になることもあるので、注意しておきましょう。
費用を安くするコツ5選
建て替えは、更地に家を建てる場合と違って、古い家を解体する工事があります。そのため、どうしても費用がかさみがちです。土地代がないからと油断していると、思っていた以上に多くの費用がかかることもあります。
次に、建て替え費用を安くするコツを3つ紹介します。費用を抑えられるところは抑えて、無理のない建て替えを行いましょう。
1：閑散期を狙う
建て替えの際の引っ越しを閑散期にするのも、費用を抑えるポイントです。
3～4月など引っ越しの繁忙期は引っ越し料金も高額になります。閑散期である11～2月に引っ越しを行うようタイミングを合わせると、引っ越し費用を安く抑えることができます。
また、引っ越しの際もいくつかの引っ越し業者に見積もりを取ることで、安い引っ越し業者に依頼することができます。
2：売却から施工まで行っている業者を選ぶ
売却から施工まで一括で請け負っている業者に頼むことも、費用を安くすることにつながります。複数の業者に依頼した場合にかかってしまう手数料を節約できるからです。連絡もスムーズにとることができ、手間を省けるというメリットもあります。
3 ：複数の建築業者に見積もりを出してもらう
解体や新築を業者に依頼する際は、いくつかの業者に見積もりを出してもらうようにしましょう。
複数の業者に見積もりを取ることで、だいたいの相場を知ることができます。そのため、費用が相場より高い業者を見分けることができます。
また、気に入った業者の見積もりが高い際に、他の業者の見積もりを出すことである程度交渉しやすくなります。
4：家のこだわりポイントを絞る、最小限にする
新しく家を建てるとなると、設備や内装、外装などにこだわりたくなるでしょう。しかし、家のこだわりが多すぎると、その分費用が大きく膨らんでしまう原因にもなります。
こだわりたい部分に優先順位をつけることで、どうしても削れない部分と削れる部分が出てきます。不要なこだわりをなくし家のこだわりを最小限にすることで、建て替え費用全体を抑えることも可能になるでしょう。
5：形状や間取りをシンプルにする
形状や間取りをシンプルにすることも、建て替えにかかる費用を節約することにつながります。
家の形状が複雑になるとその分壁材などの必要な材料が増えてしまいます。部屋の数が多い場合もその分ドアなどの必要な材料が増えてしまいます。必要な材料が増えればその分かかる費用も高額になってしまいます。
コストカットしたい場合は、なるべくシンプルな形状や間取りにしましょう。
建て替えとリフォームの判断基準は？
例えば家の耐震性を高めたい、家の中の断熱性を高めて冬暖かくしたい、と思った場合、建て替えとリフォームどちらにすれば良いか迷うでしょう。建て替えとリフォームどちらにするか判断する基準のひとつに、築年数があります。
現代の日本の耐久性は築30年度程度が目安といわれています。築年数がそれを大きく超えると、設備や内装材などの劣化、シロアリなど害虫被害、地盤の変化による家の傾きなどが生じている可能性が高くなります。
そのような場合、リフォームでは費用が高額になるため、建て替えた方が良いこともあります。
ただし、使用している部材や工法などによっては築年数が長くても痛みが少ない住宅もあるので、家の状態を事前によく確認しておきましょう。
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建て替えにするメリット
建て替えをすると良い点は、自分の理想の間取りや構造に変更ができる点です。
家の構造に関わる間取りの変更をリフォームで行うと、建て替えに比べて割高になる場合があります。そのため、大幅に間取りを変えたい場合には、建て替えの方が向いているといえるでしょう。
また築年数が長い建物は、耐震性などが基準をクリアしていない場合もあります。 耐震化や省エネルギー化の施工を行いたい場合には、建て替えの方が良いでしょう。
デメリットとしては、リフォームに比べて工期が長く費用がかかる点と、建築基準法の接道状況などによっては、建て替え自体ができない場合もある点です。
リフォームにするメリット
リフォームは、家の基礎的な部分を残したままで、部分的に改修することです。建て替えと違い一から作るわけではないので、家の構造によって変更できる間取りは限られます。
しかし建て替えに比べると廃材が少なく工期が短いため、工事費用を抑えやすいのがメリットです。また、リフォームの内容によっては住みながら工事ができるので、その場合は仮住まいは必要がありません。
ただし、築年数が長く家の状態が悪い場合、特に地盤や土台、柱など構造部分に痛みがある場合はリフォームの方が費用が高くなる場合もあるので注意が必要です。
家の建て替えは相場も含めた事前調査を徹底してから実行しよう！
家の建て替えは古い家を解体してから新しい家の建築工事に入るため、建築工事だけでなく解体工事の費用も準備する必要があります。その他にも様々な費用が発生するため、建て替えには思っている以上に費用がかかることもあります。
予期せぬ費用に予算がオーバーしたり無用なトラブルが発生したりしないように、事前に建て替え費用の相場を調べ、どのような流れか調査をしてから建て替えを実行しましょう。
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