建替えの際に注意すべき「防火地域・準防火地域」の建築制限とは何があるのか?

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自分の住んでいた土地が防火地域・準防火地域に指定されていた場合、建て替え時に制約が発生する場合があります。

この2つについて知らずにいた場合、思わぬ出費に頭を悩ませてしまう可能性があるでしょう。

今回は防火地域・準防火地域とはどういったものなのか解説したいと思います。

建て替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

あわせて、自分の住んでいる土地が防火地域・準防火地域であるか調べる方法や、該当した場合の注意点も説明します。

防火地域・準防火地域と都市計画法について

防火地域・準防火地域とは「都市計画法」に準拠して決められた地域です。

都市計画法とは、その土地に住む人々が住みやすくなるように、建物の建築や土地の利用に一定のルールを設けた法律になります。

もし都市計画法が存在せず無秩序に開発が進められた場合、多くの人にとって不便に感じる街になってしまうでしょう。

不便で住みづらい都市や、危険な都市を作らないために都市計画法が必要なのです。

都市計画法の中で防火や火災が広がらない都市を作るために、防火地域・準防火地域が決められています。

具体的な場所としては、駅前や市役所などといった都市の中心部や住宅が密集している地域などです。

また、避難経路であったり、緊急車両の通行が火災によって邪魔されないようにするため、幹線道路沿いも防火地域になります。

準防火地域は、防火地域の周辺地域が指定範囲となっている場合が多いです。

防火地域・準防火地域における建築制限

ここからは、防火地域・準防火地域で建物を建てる際の具体的な制約について解説します。

この2つは「建築基準法」によって、厳しい制限が設けられているのです。

まずは、防火地域の建築制限を見ていきましょう。


延べ面積100㎡超延べ面積100㎡以下
1階・2階
・準耐火建築物・準耐火建築物と同じかそれ以上の耐火性能を持った建築物
3階以上・耐火建築物・耐火建築物と同じかそれ以上の耐火性能を持った建築物

表を見てわかるように、防火地域で建設する建築物は、延べ面積が100㎡以上の建物はすべて耐火建築物もしくは同じレベルの防火性能を持った建築物であることが必須となります。

延べ面積が100㎡以下かつ2階までの比較的小さな建築物の場合は、準耐火建築物で有ることが求められます。

次に、準防火地域の建築制限についても解説します。


延べ面積1500㎡超延べ面積501㎡から1500㎡以下延べ面積500㎡以下
1階・2階

木造建築の場合は一定の防火措置が必要
3階
・準防火地域・準耐火建築物と同じかそれ以上の耐火性能を持った建築物
4階以上・耐火建築物・耐火建築物と同じかそれ以上の耐火性能を持った建築物

防火地域と比較して制約は緩やかなものになっていることがわかります。

中規模の建物の場合は、通常の木造建造物を建てることが可能です。その場合は外壁など延焼する可能性がある場所に、防火素材を使用する必要があります。

耐火建築物・準耐火建築物とはどのような建物なのか

防火地域・準防火地域に建築するためには、基本的に耐火建築物・準耐火建築物が必要条件だということがわかりました。

この2つはどういった建築物なのでしょうか?

耐火建築物とは、建物の壁や柱といった主要構造部が耐火構造で、窓やドアといった開口部分に防火設備がある建築物のことです。

耐火構造というのは、火災が発生しても一定時間の間で倒壊や延焼が起きない構造のことです。使われる建材としては鉄筋コンクリート造やレンガなどがあります。

準耐火建築物は、基準が少し引き下げられており、延焼を押さえる構造であれば良いとされています。素材をしては不燃材のモルタルや石こうボードなどが利用可能です。

窓やドアといった開口部に関する基準は耐火建築物と同様に、防火設備が必須となります。

耐火構造の基準では階段と屋根は30分、それ以外の部位では最低1時間は耐火性能を維持する必要がありました。

準耐火構造では、階段と屋根以外の部位に関しては、階層に関わりなく45分の間は耐火性能を維持できれば良しとされています。

防火地域でも木造住宅が建築可能になった

2000年代以前までは、木造建築で厳しい耐火性能の基準を満たすことが非常に難しいものでした。

木材を使う場合はを石こうボードで被覆するなど、コストや技術が求められていたのです。

ですが、2000年と2019年に建築基準法の改正が行われました。耐火建築物ではなくとも、耐火建築物と同じかそれ以上の性能を持った建築物なら建築が可能とされたのです。

2019年の法改正で、耐火性能は総合的な評価で測るように見直されました。そのため、外壁や窓口といった部分の耐火性を強化することで、内部では木材を使用することが可能です。

規制緩和により空き家を有効に活用できるようになった

建築基準法改正により木造建築が可能になった背景として、空き家問題があります。

既存の建物を有効活用できるようにするため、一戸建ての住宅を他の用途に転用する場合の規制が緩和されたのです。

改正以前では3階以上の階に飲食店などを新たに設ける場合、耐火建築物に改修する必要がでした。

改正後は、3階建てで延べ面積が200㎡未満であれば、必要な措置を行うだけで改築が行えるようになります。

そのため防火地域や準防火地域の住宅を、飲食店や事務所として活用しやすくなりました。

防火地域・準防火地域を調べる方法

建て替え予定の土地が防火地域・準防火地域なのか知りたい方のために、調べる方法を紹介します。

調べ方としては、不動産業者や建築業者に聞くか、役所に行って調べる方法があります。

最近では、各自治体が都市計画をホームページ上に載せることが普通になりました。そのため、インターネット上で「市町村名 防火地域」で検索することもできます。

防火地域・準防火地域で建てる家は費用がかかる?

防火地域・準防火地域では、一般の建築物に比べて費用が高額になっていしまいます。使用する建材に制限があるためです。

また、窓やドアについても耐火性能が必要なため、デザインや費用に制約が発生してしまいます。

建築費用については、木造建築を選択した場合は費用を押さえることができます。

現在では2×4(ツーバイフォー)材を使用して耐火建築物を建てることが可能なため、鉄骨造などに比べ安価な費用で建てることが可能です。

耐火建築物や準防火建築物は火災保険が安い

耐火建築物や準防火建築物は一般の木造住宅に比べて、火災保険が安くなります。

一般の木造住宅の火災保険は保険期間10年で約30万円が相場です。耐火構造であれば10万円ほど割引してもらうことができます。

注意点としては、割引されるのは耐火建築物・準耐火建築物だということです。防火地域・準防火地域に立っていれば割引されるということではありません。

建築物がどんな耐火性能を有しているか確認するためには、建築確認申請書や建物の設計仕様書やパンフレットを確認する方法があります。

各種書類が手元にない場合、建物の施工業者やハウスメーカーまたは販売業者に問い合わせることで確認が取れます。

規制緩和により防火地域・準防火地域での建て替えの幅は広がった

今回は防火地域・準防火地域で建て替えを行った場合に、どのような制限が発生するか解説しました。

建築基準法改正前に比べ、建築に用いる素材や建て替え後の商用利用に関して幅が広がったことがわかったと思います。

耐火建築物や同等の耐火性能をもつ建築物の建て替え費用はどうしても高くなりがちです。しかし、火災保険の割引を受けられるメリットもあります。

建て替え予定の土地が防火地域・準防火地域になっているかは、簡単に調べることができます。

防火地域・準防火地域で建て替えの予定がある方は、建て替え費用やランニングコスト、利便性を考慮して判断することが重要です。

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