建て替えできない土地の理由を解説!再建築不可物件のリスクや注意点

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建て替えできない土地の理由を解説します。老朽化や相続した建物を建て替えるときの注意点を解説!再建築不可物件の例外についてもまとめているので、建て替えのときに参考にしてください。古い物件の購入をする際は、解説を参考に建て替えできない土地のリスクを検討しましょう。

建て替えできない土地の理由を解説!再建築不可物件のリスクや注意点

目次

  1. 建て替えできない土地に注意しよう
  2. 建て替えできない土地とは?
  3. 建て替えできない土地でも家を立てられるケース
  4. 建て替えできない土地を購入する際の注意点
  5. 建て替えできない土地か調査してから相続・購入しよう

建て替えできない土地に注意しよう

窓が開放された建物

老朽化した建物や相続したものを建て替えようとしたときに、注意するポイントがあります。それが、建て替え不可の土地です。すでに建物が建っているのに、新しく造ることができないのは、なぜなのでしょうか?

建て替え不可の土地に関する情報を確認しましょう。また、再建築不可な土地でも、建て替えられるケースを解説しています。建物の相続や格安物件を購入するときの参考にしてください。

建て替えできない土地とは?

建て替えできない土地は再建築不可物件

横並びに建てられた家

建て替えできない土地とは「再建築不可物件」のことです。家を建てる場合、建築基準法に定められたルールを守らなければなりません。しかし、建築基準法は時代の変化に合わせて改正が行われており、建てられた当時の基準と異なるものがあります。

つまり、古い建物の中には当時の基準で造られ、現在の建築基準法から外れてしまっているものがあるのです。新しくその土地に建物を建てる場合、現在の建築基準法に合わせる必要があり、再建築ができない状態になります。

接道義務を満たしていない土地

道幅の狭い路地

建て替えできない土地になりやすいのは「接道義務」を満たしていない土地です。古い建物が密集している地域に多い状態で、車も通れないような土地があります。

接道義務では、道路に2m以上敷地が接していない土地には、原則家が建てられない決まりがあります。建築基準法における道路は、幅が4mまたは6mのものです。接道義務はさまざまな例外も存在するので、専門家に調査や相談をしましょう。出典:建築基準法第43条(接道義務規定)第2項に基づく認定・許可の取り扱い

建て替えできない土地でも家を立てられるケース

セットバックのケース

建物の図面

建て替えできない土地では、いくつか例外があります。たとえば、セットバックのケースです。これは、接道義務を守るために、敷地を後退させて、再建築可能にする方法になります。接道義務の条件である道路幅を4m以上にできるか調査しましょう。

リノベーションのケース

ペンキを塗る男性

建て替えできない場合でも、リフォームやリノベーションは可能です。すでにその土地に建っているものの、内部を改装することは問題ありません。耐震性を高めるために補強を行ったり、アイランドキッチンに変えるようなリノベーションで対応しましょう

建て替えできない土地を購入する際の注意点

注意点①相続する際に調査を行う

図面を確認する男性

少子高齢化が進み、古い建物を親族から相続する事例が増えています。何気なく相続することを決断し、建て替えで土地を活用することを考える人も多いのです。しかし、再建築不可物件だった、という状態に陥らないようにしましょう。

また、自治体によっては、土地に関する条件が異なることがあります。再建築の条件を緩和しているかどうか、建物の土地がある自治体に連絡を取りましょう。このように相続前に調査を行うことで、建て替えできない土地の建物に対処しやすくなります。

注意点②リフォーム費用

建物を修復する男性

価格の安い物件を購入すると、建て替えできない土地の場合があります。その際は、リフォームで対応することも可能ですが、費用は高くなりやすいです。

理由は、接道義務を満たしていない道幅の狭い土地では、リフォーム業者の重機が入りにくく、工期が伸びやすくなります。また、古い建物のため、耐震補強や湿気対策も必要になるでしょう。

結果的に安い物件だったのに、リフォーム価格が高くつくことがあります。近年流行しているDIYを自分でできる人にはお得なこともありますが、リフォームを検討している場合は要注意です。

注意点③売却しても安値になることも

書類のチェック作業

建て替えできない土地の建物であっても、売却することは可能です。しかし、条件的には購入する人が限られてしまうため、不動産業者に安く買い叩かれる覚悟はしておきましょう。

しかし、老朽化していく建物を維持する手間などを考えると、相続後の早い段階で手放すことも重要です

注意点④災害リスク

倒壊した建物

古い建物は災害リスクが非常に高くなっています。建物や土地を、そのまま放置しておくのは危険です。老朽化した建物を放置することは、倒壊の危険性だけではなく、ゴミを投棄されて異臭の原因になることもあります。

建て替えしないまま放置することで、浮浪者の寝床や治安の悪化にもつながるのです。また、災害が起きたときに、建て替えをしないままの家は緊急車両の邪魔になります。大きな地震で倒壊すれば、道を塞ぐこともあるのです。

建て替えできない土地では、更地にすることで別の活用が可能になります。住宅を建てることはできませんが、駐車場や自販機の設置は大丈夫です。事前に自治体に相談して、建て替え以外の方法を相談しておきましょう。

注意点⑤役場や建築家に相談しておく

机に広げられた地図

建て替えできない土地は、各自治体によって条件が緩和されていることがあります。また、自分だけでは接道義務などを正しく調べることは難しく、専門家に判断してもらうことが重要です。

そのため、建て替えできない土地かどうかは、役場や建築家に相談してから、相続や購入を決断しましょう。今後も老朽化していく建物はどんどん増え、再建築不可物件の問題は深刻化していく可能性があります。

建て替えだけでなく、更地にするなど、様々なことを検討し、専門家と相談して手続きを進めていきましょう。

建て替えできない土地か調査してから相続・購入しよう

路地裏の建物

建て替えできない土地について解説しました。再建築不可物件は、セットバックなどの方法を除いて、新しく建物を建てられません。そのため、リノベーションや更地にして活用することを検討しましょう。

再建築不可物件の問題は、相続や安い物件を購入するときに起きやすい事例です。事前に自治体や専門家に相談して、建物の相続や購入を決断してください。リスクもありますが、リノベーションを活用して建て替えできない建物をうまく活用しましょう!

浅倉恭介

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