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空き家の放置が社会全体の問題になっている理由
近年、社会全体の高齢化と少子化が原因で発生した空き家の多くが放置されてしまっています。
空き家として放置されてしまうと住んでいる以上に早く老朽化が進み、台風などの自然災害で倒壊したり、放火など犯罪のきっかけになったりするため、大きな社会問題になっています。
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空き家を放置することで生じる6つのデメリット
空き家となってしまった家屋を放置すると様々なデメリットが生じます。
住んでいる物件以上に劣化が早いため修繕する場合は大規模になってしまうこと、地方公共団体から特定空き家に指定されてしまうことなどを始め6つのデメリットを紹介します。
空き家を放置するデメリットについて知りたい方は参考にしてください。
1：老朽化に伴う大規模な修繕が必要になる
人が住んでいない空き家は、人が住んでいる家に比べ風通しが悪いなどの理由から老朽化の進行が早まります。
老朽化した空き家を再度住めるように修繕しようとした場合、どうしても大規模なものになってしまい、普段人が住んでいる家屋を修繕する場合と比べると、余計な費用がかかってしまいます。
2：特定空き家に指定される
「空家等対策の推進に関する特別措置法」の特定空き家に指定されると、地方公共団体が対象の空き家を撤去・修繕させる命令が出ます。
命令に従わないと強制的に代執行されて、その家屋の持ち主は代執行にかかった費用を請求される場合があります。また、代執行の方が自身で解体するよりも高額になると言われています。
出典：空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）の概要｜国土交通省
3：危険性が高く近隣住民に賠償責任が生じる
放置された空き家は樹木が伸び放題になっていたり、雑草が生い茂ったりしやすくなります。
このような状況はシロアリの発生源となったり、野良化した犬猫の住処になったりと、近隣住民に対して迷惑をかけてしまうことになりかねません。
樹木が倒れたりするようなひどい損害が発生した場合では、賠償責任を問われることになる可能性もあります。
4：自然災害による倒壊の処分費用が必要になる
台風などで少し強い風が吹いたり、地震などで少し強めに揺れたりすると屋根や壁が落ちたり、ひどい場合には建物が倒壊してしまう恐れもあります。
倒壊してしまったまま放置することはできませんので、処分費用が必要になります。
5：不審火・放火で賠償責任が生じる
空き家は人が住んでいないため、ゴミなどが散乱していたり、落ち葉や枯れ草などが積み重なっていたりします。このような乱れた状態は、放火の対象になりやすいと言われています。
また、放置された建物内に人が入り込んで、失火による火災を発生させることもあり得るでしょう。このように不審火や放火で隣家など周辺地域にまで被害が及んだ場合、空き家を放置した所有者が賠償責任を問われかねません。
6：資産価値への悪影響がある
木造の場合は建物の耐用年数は22年とされており、放置している期間もどんどんと時間が経ってしまい、気付けば耐用年数を過ぎてしまっていた、すなわち建物は無価値になってしまったということになりかねません。
また、放置による劣化によって外観や内装、構造も悪くなっていくため、資産としての評価はどんどんと下がっていってしまいます。
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空き家放置のデメリット解消する4つの対処法
上記の通り、空き家を放置することは数多くのデメリットをもたらします。では、そのデメリットを解消する方法はあるのでしょうか。
以下、空き家放置のデメリットを解消する対処法を4つ取り上げます。
1：賃貸物件にする
対処法の1つ目は、賃貸物件として貸し出しすることです。賃貸物件とすることで、家賃収入が入ってくることがメリットです。
また将来、自分自身や家族が住むことになった場合に、人に住んでもらうことで、空き家の状態と比較して痛みが少なくなる可能性があることもメリットとしてあげられます。
これに対して賃貸物件にすることで家賃滞納や近隣住人と入居者とのトラブル、定期的に修繕などの費用がかかる、特別の理由がないと簡単には退去してもらえないなどのデメリットがあります。
2：解体して更地にする
更地にすることで、土地の場所によっては駐車場としての利用が見込めたり、事業用用地としての活用が見込めるなどのメリットがあります。
他にも更地となれば売却したり、新しい建物を建てやすくなることもメリットとしてあげられるでしょう。
更地にすることのデメリットは、解体費用がかかることがあげられます。また、更地にすると固定資産税が上がることも把握しておく必要があります。
さらには、自分自身がその建物で生まれ育ったなどの思い出がなくなってしまうことも、デメリットになる可能性もあるでしょう。
3：売却する
売却することのメリットは、固定資産税を継続して払わなくてもよくなることがあげられます。
売却する場合のデメリットは、建物の老朽化が進んでいた場合、建物の資産価値はほとんど認められず、土地の価格だけでの売却となる可能性があることでしょう。
4：買取してもらう
買取してもらうメリットは、売却と同様に固定資産税などの現状維持のデメリットが全てなくなることです。不動産会社買取のデメリットは、不動産会社の利益分だけ買取価格が下がることです。
仲介の場合、購入者は転売を考えていないことが多く、転売利益分が引かれることはほぼありません。しかし、不動産会社の場合は転売前提が多いため、不動産会社の利益分が確実に差し引かれます。
不動産会社が修繕して賃貸に出す場合でも、修繕費の分を差し引いてきますので、売却価格はその分下がることになります。
空き家の売却・賃貸には外壁塗装をおすすめする理由
外壁は建物の構造や内部の劣化もより早く進むため、空き家を売却や賃貸に出すことを考えている場合は、外壁塗装しておくことをおすすめします。
空き家の売却・賃貸には外壁塗装をおすすめする理由について知りたい方は、参考にしてください。
外観がキレイになり売却・賃貸確率が上がる
おすすめの理由の1つ目は、売却や賃貸入居の確率が上がることです。外壁塗装すると外観がきれいになるため、売却時は買い手の目を引きやすくなり、賃貸時には「きちんと管理されている」という印象を持たれやすくなります。
いずれの場合でも、良好なイメージを持たれやすく、売却あるいは賃貸で入居してもらえる確率が上がるでしょう。
早めの外壁塗装は劣化を遅らせる
早めに外壁塗装を実施すると、雨水が浸入して壁内部が腐食したり、太陽光の紫外線が当たって壁自体が痛んだりするなどの劣化を遅らせることができます。
売却や賃貸を考えている場合は、早めに外壁塗装を行うことで、資産価値を下げずに済みます。
空き家の外壁塗装の3つのタイミング
では、空き家の外壁塗装を行うタイミングとしては、いつが良いのでしょうか。
空き家の建物調査を依頼したタイミング、外壁に劣化現象が確認できたタイミング、前回の外壁塗装から10年以上が経過したタイミングの3つです。
ここからは、それぞれのタイミングについて詳しく紹介します。
1：空き家の建物調査を依頼して実行する
解体する場合を除いて、売却や賃貸などを行う場合は、建物の状態を調査して資産価値を計り、売却価格や家賃の設定を行う必要があります。
その建物調査の結果を基に、修繕を実施する場合が多いと考えられるでしょう。この建物調査から修繕の際に外壁塗装を行うのが良いタイミングです。
構造の修繕や内装の改修にあわせて外壁塗装を行うことで、工事業者の二度手間を防ぐことができるため、業者費用を抑えることができます。
2：外壁に劣化現象が確認できた時
外壁に劣化を確認した場合、放置するとどんどん劣化は進行していきます。そのため、外壁に劣化現象が確認できた場合は、直ちに外壁塗装を行い、劣化がそれ以上進まないようにする必要があります。
3：前回の外壁塗装から10年以上経過している
外壁塗装に使われる塗料は耐久性が短いもので6年〜8年程度、長いものでも15年程度といわれています。外壁への雨水や太陽光の紫外線などの当たり方によっても、外壁塗装の耐久性は変わります。
目視確認などで外壁塗装の劣化が見られなくても、塗装内部では劣化が進んでいる場合があります。
前回の塗装から10年以上経過している場合、劣化は進んでいるものだと考えるようにしましょう。
空き家の外壁塗装に使用する塗料を選ぶポイント
空き家の外壁塗装に使用する塗料を選ぶ場合は、いくつかポイントがあります。実際に居住している家と異なり、空き家はなかなかメンテナンスに手をかけにくいため、メンテナンスフリーな塗装を実施することがおすすめです。
全塗装の塗料価格
全塗装の塗料価格相場は、塗料の種類ごとに異なります。
建坪が30坪の建物を例にあげると、アクリル系塗料の場合は110万円、ウレタン系・シリコン系塗料で120万円、耐久性の高いフッ素系塗料の場合140万円、高性能な断熱塗料では150万円、汚れなどを防ぐ機能のある高触媒塗料で170万円程度が相場です。
塗料のグレード
空き家の外壁塗装の場合、塗料のグレードもポイントの1つです。
メンテナンスにあまり手をかけられないため、光触媒で汚れ分解機能を持った塗料や、汚れそのものをつきにくくするフッ素系塗料、塗料自体の劣化を防ぐ機能を持ったラジカル塗料など、メンテナンスフリーな塗料を選ぶのがおすすめです。
空き家放置のデメリットを理解して早めの対策を考えよう
空き家になった家屋を放置デメリットや、その解消法について紹介しました。
保有・管理している家屋が空き家になった場合は、売却や賃貸に出す、しばらく住まない場合は外壁塗装をするなどの対策を早めに考えましょう。
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