地上権という言葉は聞き慣れない言葉かもしれません。
借地権の1つである地上権は、主に自己使用のために他人の所有する土地を借りるための権利として使われる権利とされています。
意味だけを聞くとどのような事か分からないかもしれません。
- 地上権の意味と目的
- 地上権と借地権、地上権と地役権、それぞれの違い
- 地上権が認められる条件
などについて、詳しく解説していきます。
地上権が必要になる条件を確認し、利用する際に問題が起きないようにしたい人は、ぜひチェックをしてください。
地上権の目的とは
地上権は、借地権の1つです。
借地権とは他人が所有している土地を自己利用のために借用する権利であり、
民法では
「地上権者は他人の土地において工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する」
（民法第265条）
とあります。
地上権は、土地所有者が利用者のために設定する物であり、所有者と土地の利用者が賃貸借契約を交わす際に設定するものです。
わかりにくいと感じるかもしれませんが、土地の所有者が建てた建物（建物だけではなく作物や電柱・トンネルなども含まれる）に関しては、土地の所有者の承諾がなくても貸借や売買ができる権利になります。
しかし、土地の所有者の承諾がなければ、借地人は貸借権の譲渡・売買ができません。
地上権と借地権の違いとは何か
地上権は借地権の一種だといいましたが、地上権と借地権にはどのような違いや同じ部分があるのでしょうか？詳しく解説します。
借地権
借地権は、土地の持ち主から土地を借りる権利のことを指しています。
一般的に土地を借りて建物を建てる際に利用されることが多いです。
借地権の特徴は
- 土地の権利は地主
- 地主に対して地代を支払う
- 借地に建てた建物を無断で売却できない
- 借地に建て建物の建て替えは地主へ連絡が必要
- 契約期間終了後は更地にしてから返還をする
借地権には「借地借家法に基づく借地権」「民法上の借地権」があります。
- 借地借家法に基づく借地権…土地の借地権や地上権
- 民法上の借地権…建物所有を目的としない土地の賃貸借
地上権と借地権の違い
地上権と借地権には、それぞれどのような違いがあるのか詳しく説明します。
存続期間の違い
地上権の在続期間は、最短30年であり、土地の持ち主との合意で存続期間は自由に設定できます。
借地権の場合は、普通借地権と定期借地権があり
- 普通借地権であれば30年以上
- 定期借地権
・一般的借地権で50年以上
・事業用定期借地権で10年以上50年未満
・建築譲渡特約付借地権は30年以上
| 存続期間 | 在続期間 | 契約の目的 | 法定更新 | 建物買取請求 | 書面 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 制限なし | なし | なし | 必要 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 専ら事業用 | なし | なし | 公正証書 |
| 建物譲渡特約付き借地権 | 30年以上 | 制限なし | なし | 建物譲渡特約あり | 不要 |
建築譲渡特約付借地権以外は更新がなく、契約期間の終了後は更地にして土地を返還する必要があります。
建築譲渡特約付借地権の場合、期間の終了後建物は土地の所有者が所有します。
地代の有無
地上権と借地権では地代の有無も違います。
- 地上権…なし
- 借地権…あり
地主の承諾
地上権の場合には譲渡における土地の所有者への承諾は法律上は不要であり、借地権の場合は、賃貸借契約の観点から、借主は土地の所有者への承諾が必要です。
ただし、地上権の契約内容によっては、承諾を要する場合もあります。
登記の有無
地上権は、借主は第三者への対抗要件として登記が必要です。
借地権の場合には土地の所有者、借主の賃貸借契約なので登記は不要となっています。
（ただし、建物の登記は必要になります）
地上権と地役権の違い
地役権は、自分の所有する土地の便宜のために他人の土地を利用する権利です。
（民法280条）
この場合は自分の土地を要約地といい、他人の土地は承役地といいます。
たとえば、本通りに出るためには他人の土地を利用したほうが便利なため、通行のために他人の土地を利用する場合に地役権を設定することが多いです。
地上権と地役権も似ているようにみえますが、大きな違いは「他人の土地の利用目的」です。
- 地上権…地上権者は他人の土地において工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する
- 地役権…自分の所有する土地の利便性向上のために他人の土地を利用する
地上権が登記される条件
地上権は登記義務があります。
その際に土地の所有者は登記簿に「地上権設定」と記載することになり、地上権設定は地上のだけの設定と思われる人も多いです。
しかし、地上権は地下や地上の一部の設定もできます。
地上権が認められる条件
地上権はこれまで説明をしているように、土地の所有者の承諾が必要ではありません。
地代を支払う必要がありません。
所有者が知らないうちに、地上権の譲渡がすすめられていることもあります。
土地の所有者にとってメリットがないので、地上権を認める土地の所有者は少ないです。
しかし、地上権を認めないと問題が発生するケースもあります。
- 地上権が公共の役務に供する場合（区分地上権）
- 日常生活において地上権を認めないと土地建物の価値が下がる可能性がある（法定地上権）
区分地上権とは
区分地上権とは、地上や地下空間の一部の利用を目的として設定された地上権です。
たとえば、鉄道の高架、地下鉄になります。
地上権を設定する場合は、区分地上権を使用することになります。
地下鉄の場合であれば、地下〇m～〇mまでの空間が使用できる権利を指します。
法定地上権とは
法定地上権は、やや難しい内容になります。
法定地上権は、「土地の所有者でなくとも、土地を利用することができる権利」です。
一般的には土地と建物は別の不動産なので、土地や建物の一方のみに抵当権を設定が可能です。
抵当権が設定された後、債務者が支払いをしないと対象の不動産は競売にかけられ、物件が競落されて対象の土地や建物は別の人が所有するようになります。
土地と建物の所有者が異なる状況になったとき、建物の所有者に認められる地上権が「法定地上権」です。
在続期間が長い場合、地代の変更などはできるのか
地上権は地代の支払義務が法律上はありません。
しかし、契約を取り交わした際に地代の支払を定めている場合には地代を支払います。
地代を支払う契約をしている際、時代によって、景気や貨幣価値の変動が起き、契約時に設定された地代額が不適正となることも考えられます。
土地の持ち主側は「地代増額請求」を請求することが可能です。
もしも、地代が相場よりも高額の場合は、借地人から「地代減額請求」も可能ですが、土地の持ち主側の請求は特約で排除できます。
しかし、借地人の請求は排除できません。
土地の持ち主側からすれば、納得ができない内容なので、このような場合は訴訟を起こすことで、裁判所が適切な地代額に定めてくれます。
地上権設定付きのマンション
地上権などの借地権は戸建て住宅のイメージが強いですが、地上権（借地権）設定付きのマンションもあります。
マンションの場合は、一般的には所有権がほとんどを占めますが、建物と土地の両方の所有権を得ることになりますが、なかには建物を所有しているが、土地を借りている状態のマンションも存在するので注意が必要です。
地上権（借地権）設定になっているマンションの場合、相場の価格よりも安価に設定されいるので、通常のマンション価格よりも安いと思った際は、所有者権について確認しましょう。
地上権設定のメリットとデメリット
地上権を設定することは、土地の所有者にメリットがないと紹介しました。
それでも地上権を設定する理由について、そのメリット・デメリットについて紹介します。
メリット
- 借地人が借地権を土地の持ち主の許可がなくても譲渡・売却・転貸できる
- 契約内容にもよっては更新料や建物を建て替える際に土地の持ち主は承諾料が入る
デメリット
- 借地人が借地権を土地の持ち主の許可がなくても譲渡・売却・転貸できる
- 地上権の場合、無償設定が可能である
- 土地の持ち主に対してのメリットはほとんどない
地上権設定の在続期間が長い理由
地上権設定をした場合の在続期間は自由に設定できますが、最短30年（定期借地権の場合は10年以上）とされています。
なぜ長期契約になっているのでしょうか？
地上権は土地の所有者にメリットがない契約だといわれる理由にも繋がりますが、生活に密接している、公共利用等などに使われる場合に設定することが多いので、おのずと利用期間が長くなることがわかっています。
短期間の契約では、借地人がその後の生活に支障をきたす可能性があるため、在続期間が長いです。
ちなみに在続期間を永久と定めることも、理論上は可能です。
まとめ
地上権について、地上権の意味と目的、地上権と借地権、地役権、それぞれの違い、地上権が認められる条件などについて詳しく紹介しました。
借地契約を結ぶことがほとんどであり、地上権を設定することは少ないです。
すでに地上権が設定されている中古物件の場合、購入後も土地の所有者の承諾や承諾料などが不要で使用し続けることが可能であり、売買や転売も可能です。
購入する側にはメリットのある地上権設定なので、家を探している際に見つけた時には検討してみるのはいかがでしょうか。
