自分の不動産の価値を知りたいという場面は、一生の間にそうたくさんあることではないため、どうしたらいいか知識がなければ戸惑ってしまうことでしょう。
どういう立場の人が、どういう基準を用いて、どのように鑑定評価を行うのかをきちんと知っておくことで、不動産鑑定評価というものの重要性を認識できるはずです。
今回は不動産鑑定評価について、その基礎知識や流れなどを詳しく見ていきましょう。
不動産鑑定評価の基礎知識
不動産鑑定評価とは
ある基準をもとに、不動産の経済価値を見定めて価格を出すことを、不動産鑑定評価といいます。不動産の公正な取引を行うために評価を出し、不動産の適切な価値を知るために必要なことです。
誰でも行えるものではなく、「不動産鑑定士」という国家資格を持っている人が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて実施するもので、たとえば「地価公示・地価調査」「相続税路線価評価」「固定資産税評価」といった国や自治体の公的なものでも利用されます。
「不動産鑑定」と「不動産査定」の違い
よく聞く言葉に「不動産査定」という似たものがありますが、今回のテーマである「不動産鑑定」とは全く別のものです。
不動産査定は、不動産会社などが「その不動産を売却できそうな価格」を算出するもので、不動産会社それぞれの独自の基準で判断された価格です。つまり売主がその不動産を売却する金額を決める際の参考評価額として出される金額なのです。
あくまでその不動産会社のみで適応される売却価格であり、さらにいえば同じ不動産でも複数の不動産会社が査定すれば、それぞれ違う金額が算出される可能性もあるということです。
よって、この「査定評価額」には営業的要素が盛られていることがほとんどであり、ある程度の相場を知るには有用ですが、公的な証拠として用いることはできないのです。
不動産鑑定士とは
前述した通り、不動産鑑定評価は誰でも行えるものではなく、「不動産鑑定士」という国家資格の所持が必要となります。たとえ不動産会社の社員であっても、資格を要しなければ不動産鑑定は行えません。
不動産の相続・売買・賃貸などの際には不動産の適切な価値を表示することが求められるため、不動産鑑定士は経済の状況や情勢を踏まえて不動産の調査・分析し、鑑定評価額を決定・表示します。
不動産鑑定が必要な場面とは
上記でも少し触れましたが、不動産鑑定が必要な場面は多岐に渡ります。
固定資産税や都市計画税のように、不動産価値によって税金額が算出されるような局面では、人によって基準がずれてしまっては大変です。また、公示地価は全国の不動産会社が基準とするものであり、こういった公的なものには適正な評価が必要となるのです。
また、個人や法人においても無関係ではありません。
たとえば複数人で遺産の不動産を均等に分けたいときや、金融機関が融資をする際に不動産の担保価値を算出するときなどにも、不動産の適正な価値を知ることが必要であるため、不動産鑑定評価は欠かせないものとなります。
3つの不動産鑑定評価基準
不動産鑑定は不動産鑑定士によって行われますが、各鑑定士で判断基準が変わってしまってはいけないため、きちんと不動産鑑定評価基準が定められています。鑑定評価はこの基準に基づいて行われます。
下記は、不動産鑑定において用いられる3つの主な鑑定基準です。適正な価格を算出するためにはひとつだけの手法ではなく、複数の手法を用いるのがよいとされています。
原価法
対象不動産の「再調達原価」から「減価修正（古くなったり傷んだりして価値が下がった分）」を差し引いて価格を出す方法です。
『再調達原価 － 減価修正 ＝ 積算価格』
という式が成り立ちます。
「再調達原価」とは、算出時の不動産と全く同じものをその土地に建てた場合にいくらかかるのか、という価格です。
「減価修正」とは、上記でも触れたように、算出時の不動産の築年数などによる価値の低下分のことです。
原価法は、主に「建物・造成地・埋立地」などでの鑑定評価に用いられる手法となっています。
取引事例比較法
対象不動産に近い条件の不動産の取引事例を元にしたうえで、対象不動産に固有の条件を踏まえて補正し、鑑定評価額を導き出す方法です。過去に類似の取引事例があった場合に用いることができ、特にマンションや土地などの鑑定評価で採用されます。
ただしその性質上、類似取引事例が過去にない場合、あったとしても時間が経ち過ぎていて参考にならないケースでは、使うことができません。
収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろう収益、たとえば賃貸物件であれば期待される家賃収益といったものを算出し、そこから逆算して物件の価値を求める方法です。
それゆえ、収益があがる不動産であることが条件であり、主に賃貸マンションやアパートなどの投資用物件に用いられます。
不動産鑑定に影響する3つの要因
不動産鑑定評価は、さまざまな要因に基づいて行われます。大きく分けると３つのカテゴリーがあり、その中でも細かく分かれています。
一般的要因
一般的な経済社会において、不動産の利用方法や価格に影響を与えやすい要因です。
たとえば、
・自然的要因（地質の状態・地盤の状態・土壌の状態・地理的位置・気象など）
・社会的要因（人口・家族構成・世帯分離の状態など）
・経済的要因（財政・金融・物価・賃金・税の状態など）
・行政的要因（土地利用に対する計画や規制・防災に関する規制など）
地域要因
用途によって「宅地地域」「工業地域」「農地地域」「林地地域」に分けた地域に沿って生じる要因です。
たとえば、
・住宅地域（快適性・交通の利便性・災害発生の危険性など）
・商業地域（商業施設などの種類や規模・収益性など）
・工業地域（経済性・生産の効率性など）
・農地地域（気象状況・地勢の状態・生産性・収益性など）
・林地地域（気象状況・地勢の状態・生産性・収益性・林道などの整備の状態など）
個別的要因
それぞれの不動産が持つ個別性による要因です。
たとえば、
・土地…地勢・地質・地盤・接道状況・交通施設や商業施設との距離・周囲の状況など
・建物…築年数・面積・構造・材質・耐震性・耐火性・賃貸用不動産の経営管理の良否など
不動産鑑定の流れ
不動産鑑定士または不動産鑑定事務所の選定・契約締結
まずは鑑定を依頼する不動産鑑定士や鑑定事務所を選びます。あらかじめ情報収集をして、納得のいくところに決めましょう。インターネットで検索したり、弁護士・税理士・司法書士などの専門家に紹介してもらったりして探します。
不動産鑑定評価の結果自体は、不動産鑑定基準を元に算出されるため、選定した不動産鑑定士によって大きな差は生まれませんが、依頼料は鑑定士・事務所によって異なります。そのため、費用の見積の提示をしてもらい、納得がいけば契約締結となります。
対象不動産の資料収集・調査
契約締結後の対象不動産に対する資料収集や調査は、依頼された不動産鑑定士や事務所が行います。現地や法務局・市町村の関係官公庁において資料収集・調査を進めます。
登記簿謄本・公図実測図・位置略図などの「確認資料」、国勢調査結果や経済成長率などの一般資料・市場の需給状況などの地域資料・対象不動産の特性に関する個別資料などの「要因資料」、実際の取引価格・賃料の事例などの「事例資料」といったものが収集されます。
鑑定結果の報告
収集された資料や調査結果を分析し、不動産鑑定基準に基づいて鑑定結果を算出します。終了したら報告書にまとめられるので、内容についての説明を受け、問題がなければ受け取ります。
不動産鑑定にかかる時間
不動産鑑定の所要時間は、一般的に契約締結から不動産鑑定評価書の納品まで1～2週間となっています。依頼先の個別の事情や、依頼件数によっても多少の前後はありますが、おおよそこのくらいと考えておけばよいでしょう。
また、不動産鑑定評価には「簡易鑑定」と「一般鑑定」があります。
・簡易鑑定…価格を知りたいだけの人向けに行われる、簡易な鑑定。正式な書類は作成されない
・一般鑑定…公的なものとして正式な書類を必要とする人に行われる鑑定
不動産鑑定にかかる費用についての詳細は後述しますが、通常、簡易鑑定は一般鑑定の半額ほどの費用で可能となっています。
不動産鑑定にかかる費用
不動産鑑定にかかる費用は、評価額によって変わるため、正式な費用は鑑定後でないと計算することができません。
評価額ごとの費用を見ていきましょう。
鑑定評価額が1,000万円以下
・更地…約20万円
・土地・建物…約25万円
・集合住宅…約30万円
鑑定評価額が1,000万円以下
・更地…約20~30万円
・土地・建物…約25~50万円
・集合住宅…約35~70万円
鑑定評価額が1億円以下
・更地…約30~40万円
・土地・建物…40~60万円
・集合住宅…60~80万円
前述の通り、簡易鑑定と一般鑑定で費用額が変わるため、あらかじめ鑑定士にはどちらの鑑定方法で依頼するのか伝えておく必要があります。
まとめ
不動産鑑定評価は、単に自分の不動産の売却額を決めるために相場を知る「不動産査定」とは全く別物であり、不動産の真の価値を知るために、国家資格である不動産鑑定士に依頼するものです。
鑑定士はさまざまな要因から不動産の価値を算定し、評価額を表示します。不動産の適正な評価額が公的に求められる場合に行うものであり、相応の期間や費用がかかるため、必要に応じて依頼するようにしましょう。
