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空き地を活用する時は目的を整理しよう
相続で土地を取得したが固定資産税だけ支払っているような場合、その有効活用を考えているが「不安、よくわからない」等の理由で逡巡しているケースがあります。
その問題解決のためには、家族も含めてライフプラン、マネープランを考え、それを元に目的や運用方法を決めることです。運用方法、期間やリスクの取り方、資金の必要時期、税負担の変化等の検討も必要でしょう。
そして、活用の目的、方針を整理して専門家の助言を受けることをおすすめします。税制面の他、専門家でなければ気が付かない項目やリスクも、少なからずあるでしょう。
空き地のおすすめ活用方法15選
空き地の活用を考える時に、特に影響があるのは立地条件です。その他に、面積、形状、税金、税額の変化、土地の法的な規制等も影響します。
売却も含めて有効活用を考える時は、これらを元にライフプランやマネープランも含めて検討します。ここからは、おすすめの活用方法15選についてご紹介します。
1：戸建て賃貸運営
空き地の上に戸建住宅を建てて、賃貸収入を得る方法です。アパートやマンションと比べると建築費などの予算が低額で済み、また戸建の賃貸は比較的少ないことから競合が少ない状態で始められるのがポイントです。
アパートやマンションのように広い土地は不要で、狭い土地に向いていますが、効率は悪くなります。今後の需要予測、入居対象者層の選定が特に重要です。
不動産業者に管理を委託すれば管理委託費が、その他固定資産税、修繕費、火災保険料の負担などがかかります。固定資産税は基準に合致すれば、持ち家の場合と同様に6分の1までの軽減があります。
古くなってくると、どうしても競争力が低下し、相対的に家賃が低下傾向になることも念頭に置いておきましょう。入居者の割安感、快適性と、家主の収益性のバランスがポイントです。
2：賃貸を併用した住宅運営
空き地の上に、自己居住用と賃貸用両方の建物を建てる活用方法です。住宅ローン利用や住宅ローン控除を受けるためには、建物の半分以上を自己居住部分にする必要があり、そこは収益性との兼ね合いです。
また土地についても、担保条件や敷地面積の制限等により、広大地には不向きな手法でしょう。2～3戸分のこだわりの家を建て、その半分以上を持ち家とする、親しい者同士となるようにお隣さんを選ぶなどの際に、おすすめの手法です。
住宅ローンの方が金利が低い傾向にあり、また住宅ローン控除で税額控除も受けられるため、条件が合えばおすすめの活用方法です。
3：アパート・マンションの賃貸運営
空き地の上に賃貸アパートやマンションを建てて、家賃を得る活用法です。当初に建築費用や、火災保険料、登記費用等多くの費用がかかります。駐車スペース、駐輪スペース等も必要であり、効率を考量すれば一定以上の面積が必要になります。
多くの場合は借入を伴うため、その面の課題、年齢、借入方式、金利水準や金利変動方式の選択、付帯費用等多くの検討課題があります。固定資産税や相続税の節税対策目的の運営が多いのですが、初めての方はその面の理解も不可欠でしょう。
家賃の水準は、その地区の家賃相場、需要と供給、同業他社の物件の家賃等に左右され、また古くなれば当然競争力は低下するため、当初から念頭に置いておく必要があります。
4：月極駐車場運営
月極駐車場の場合は、駐車場の舗装を行い、車止めを設置し、駐車スペースを表示する線を引けば良いだけです。初期投資は少なくて済みますが、都心部でなければある程度の広さが必要でしょう。初期投資額が少ないことから、暫定的な運用に向いています。
初期費用はあらかじめ計算できますが、料金相場は付近の需要と供給で変動があるため、注意が必要です。人口減少もあり、一般的に地方での料金水準は低下傾向です。ただ、地方でも中心部では、商店街の盛衰等により需要の変動があり一律ではありません。
初期費用、業者に依頼する際の管理費負担、入居率予測、賃料、収益予測等の検討課題がありますが、素人には判断の難しい項目もあり、専門家の助言を受けることをおすすめします。
5：時間貸し駐車場
駐車場経営の一つに、コインパーキングがあります。コインパーキングの場合、大半は業者主導ですから、施主は業者の計画書をじっくり精査し納得できるか否かがポイントになります。
最近地方都市では、中心部でも老朽化した建物の建て替えができず、空地が増える傾向があります。そこを狙ってコインパーキング経営の専門業者の進出が増えており、夜間料金や1日単位の料金が低下するといった影響もあるようです。
地方都市でも中心部で、時間駐車需要の多い地区が向いており、ある程度（5区画程度）以上の広さがあり、道路に面していれば問題ないでしょう。施主としては、永続的な運用ではなく繋ぎの運用と捉える方が多いようであり、解約時等の条件確認は特に重要でしょう。
6：トランクルーム運営
トランクルーム運営は、土地にトランクルームを設置し各部屋の賃料収入を得るものです。初期費用は使用するコンテナンの設置費用が大半であり、経常的費用としては土地の固定資産税と管理を委託する場合の管理費ですから、費用面の予想は比較的簡単です。
トランクルーム運営は、貸駐車場よりは活用例が少なく、需要の予測が困難な例が多いです。ここは専門家の助言を得る方が良いでしょう。居住用建物の敷地のように固定資産税の軽減措置はありません。
土地条件としては、ターゲット層から車で最大でも10分程度の距離、進入路と車の乗り入れスペースが必要であり、それにトランクルームの面積を考量すると最低でも家1戸分以上の面積は必要でしょう。
7：コインランドリー運営
コインランドリー運営は、初期費用は多いものの節税効果があり、管理が容易なこと、人々の生活に必須のものであることから人気が高いようです。
コインランドリーの運営には相続税での優遇措置があります。人々の生活に必要な店舗やアパート等を、相続税の支払いのために手放すことがないよう、「小規模宅地の評価減の特例」で土地の相続税評価額を減額させるものです。
店舗の場合は、400㎡までの相続税評価額が80％軽減されます。「小規模宅地の評価減の特例」は、アパートなどの貸付事業用地にも適用されますが、こちらは200㎡までで軽減率は50％です。これらが判断の重要な基準になるでしょう。
コインランドリー運営には、初期費用や需要予測、排水の問題や日常のメンテナンスの問題等課題も多くあります。特に立地場所については、複数の専門家の意見を求めることをおすすめします。
出典：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
8：太陽光発電システム
空き地の上にソーラーパネルなどの太陽光発電システムを設置し、売電収入を得る方法です。立地条件としては、日当たりが良いこと、日照時間が長いこと、雨が少ないことなどが挙げられます。
土地代金の関係から、田舎の広大地での立地が多いのですが、廃業したガソリンスタンド跡地の活用例等も見られます。進入路があれば、面積が狭くても検討可能でしょう。
固定価格買取制度により、産業用の場合は20年間固定価格で電気を買い取ってくれるため、安定した収益を得ることができます。ただし、電気料金の性格上、新規の売電価格は低下しており、今後は大きな利益は見込めないでしょう。
初期費用が大きく、メンテナンス費用や固定資産税等の経常費用もありますが、収入は安定しており採算面での安心感は高いと言えます。
9：自動販売機を設置する
自動販売機ビジネスとは、自動販売機を設置して収益を得る方法です。販売する物は飲料を中心に雑誌、食品まで多岐に渡っています。
飲料売上高の半分近くは、自動販売機の売り上げであると言われています。いつでも買える、どこでも買える気軽さが人気の高さでしょう。
中心部に限らず、地方や郊外でも道路事情や人の流れ次第で適する土地があり、面積は特に関係なく、初期費用を含めた費用面の計算は比較的容易で、万一の場合は移動もできるという安心感もあります。
設置から運用まで全面的に業者に依頼する契約と、運用は自分で行う契約の二通りがあります。
10：介護施設の運営
老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅等を建て、入居料金を得る方法です。入居時の入居一時金と月額利用料が主な収益です。また、建物の建築にあたり補助金を得られることもメリットの一つでしょう。
介護施設という事で間取りや広さ等に一定の条件があり、狭い土地には不向きでしょう。運用方法は賃貸アパートと基本的に同じで、立地は街中よりも静かな郊外が求められる傾向があります。社会に必要な施設であり、借入面も比較的容易でしょう。
計画書や役所向けの申請書類の作成、交渉、職員募集、資金調達の他、先々の需要予測なども含めて経験がなければ単独ですすめるのは困難です。ここは各専門家の助言、援助を受けましょう。
11：資材置き場や重機保管場所
次に、土木会社等に向けて、資材や重機の置き場として貸し出す方法です。土地を賃貸する場合は通常、借地借家法の規定が問題になります。建物の所有を目的とする場合は借地借家法が適用され、期間は30年のため、借主の権利が強くなっています。
事務所や工事現場からの距離、道路事情も関係してきますが、車や重機の乗り入れ、積み替えのスペースも必要であり広大地向きの活用法になります。
資材置き場や重機保管での賃貸は、建物の建築がないことが多く、その場合は借地借家法ではなく民法が適用されます。期間が異なってくるためその点も注意し、貸出可能期間や希望する収入等を考慮し専門家の助言を受けましょう。
12：事業用の土地として貸し出す
借地として空き地を貸し出し、賃料を得る方法で、長期的に安定した収入を得たい方におすすめの活用方法です。土地を貸し出すだけのため、初期費用は掛かりませんが、不動産会社の仲介の場合は仲介手数料が必要です。
一般的には、ある程度以上の広さがある土地が向いていますが、顧客のニーズにもよるため、進入路があれば仲介業者に依頼してみましょう。
借地として運用する場合、定期借地権がポイントになります。建物の建築があれば30年以上、50年未満の契約期間となり、期間満了時は土地を更地にして戻すことになっていますが、期間途中での解約はできません。
ライフプラン、マネープランから、運用可能期間、希望する収益、リスクを取れる範囲等を決め、専門家の助言を受けましょう。
13：農園として貸す
土地の地目が農地であれば、観光農園やシェア畑がおすすめです。市民向け農園の経営であれば、農地転用は不要で、管理も外部に任せられます。大きな初期投資も不要でしょう。
デメリットは、需要予測、集客が難しいことでしょう。また、各種手続きが必要のため、「農地の管理に困っている」「少しでも固定収入が欲しい」方は、市民向け農園の経営も考えてみましょう。
14：空き地の状態で貸す
土地を空き地のまま貸し、借主が建物を建てるようなケースです。建物の建築があれば借地借家法の適用を受けることになり、数十年単位で手元に返ってこないことになります。
建物を建てない条件で貸し出すことも勿論可能ですが、その場合大きな利益を得ることはできないでしょう。
借地借家法では、借主の権利が強く、解約には正当な事由が条件であり運用可能期間がポイントです。長期間の運用になるため、借主側の業績が変化することもあります。
賃貸期間、方針等を定めること、借主の実態を見きわめることも必要でしょう。
15：空き地を売却する
空き地を空き地のまま売却する方法です。ただし、土地の上に建物等があれば、解体費用や整地費用がかかります。また、多くは不動産業者に仲介を依頼することになり、仲介手数料が必要になるでしょう。
土地の売却利益があった場合には、利益額に応じて所得税・住民税が課税されます。また、譲渡所得についての税務申告も必要になります。
ライフプランやマネープランを元に、売却、運用の両面を検討し、必要なら専門家の意見も受けて方針を決めましょう。
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空き地を活用せず放置するデメリット4つ
土地は「空き地」の状態であればデメリットが多く、「空き地」のまま放置し続けることは資産活用においては最悪の状態と言えます。
毎年の税負担や、社会問題にもなりつつある「放置空き家」の問題等デメリットは多くあります。活用方法は立地条件や法規制、市場原理に左右されますが、社会の変化と共に新しいニーズも出てきており、解決方法はあるでしょう。
ここでは、空地を放置することのデメリットを確認してみましょう。
1：維持費がかさむ
まず、維持費がかかることが挙げられます。空き地の場所や種類等にもよりますが、維持費の負担は継続して必要なため、その費用負担は軽視できないでしょう。
「放置空き家」は社会問題にもなりつつあり、崩れかけた家が雑草で覆われ、ゴミ捨て場になっている例もあります。毎年の草刈りや除草、家の補修等、税金の他にも維持費は掛かります。
社会に迷惑をかけないのが最低限のルールであり、管理できないのであれば処分しましょう。
2：税金がかかる
不動産は所有しているだけで毎年固定資産税や都市計画税がかかります。都市計画税は都市計画区域に限っての課税で、固定資産税は各自治体により異なることもありますが、基本税率は土地評価額の1.4%です。
土地上の建物の用途により軽減措置があり、小規模住宅用地の場合は6分の1に減額されます。空き地の運用を考える際にも、この税率と用途による軽減額は大事なポイントです。
建物を解体すれば軽減措置が受けられなくなるため、空き家のまま放置され劣化するケースが増えています。空き地のまま所有していれば、居住用宅地の数倍の税率になります。
3：衛生上でのトラブル
空き地のままで放置することのデメリットは、「犯罪の温床になってしまう」「害虫の発生場所になる」です。
放置されていると、雑草や雑木が生い茂りゴミが投げ入れられてしまいます。また、人が近寄らなくなり、犯罪の温床にもなりかねません。害虫の発生やペットのトイレ状態になることでクレームにも繋がります。
社会に迷惑をかけないように管理するのが、所有者のマナーでしょう。
4：住宅街の景観を損なう
空き地は放置しておくと、すぐに雑草や雑木が生い茂り、ゴミの投棄もされてしまいます。ゴミ屋敷や放置屋敷があるだけで住宅街の景観は台無しでしょう。ヨーロッパの古い町並みの景観を見ると建物や瓦、建物の色に統一感があり、それが統一美を生んでいるのがわかります。
景観を守るには、地域に住む全員の意識と協力、及び取り決めを守ることが重要でしょう。
田舎の空き地が活用できない3つのポイント
田舎の空き地対策は都市部に比べて課題、難題が多くあります。その第一は、土地の需要そのものが少ないことです。また、法規制の課題もあり、田舎では農地や市街化調整区域が多く、そこには基本的に建物は建てられません。
土地の種類としては、宅地、雑種地、農地、山林が主になります。田舎での空き地活用の課題、ポイントについて見ていきましょう。
1：規則はないけど利用が難しい土地
空き地の活用を考える時には、立地条件や法規制がポイントになりますが、田舎の土地は都市部に比べ需要が少なく、さらに活用が難しい面があります。
それでも、インターネットの普及、それによるテレワークやネット通販の伸展、全国的な高速道路網の整備等により、田舎でも新規の需要が増えつつあります。
まず、宅地の場合です。活用方法は、民泊やサブスク住宅、サテライトオフィス、その他倉庫や介護施設が挙げられます。田舎でもできる仕事があり、便利な楽しい町であればニーズもあるでしょう。
雑種地では駐車場、野立て看板設置、資材置き場、太陽光発電用地等の活用方法があります。
2：規則があり利用が難しい土地
宅地は規制が少なく土地活用時の支障は少ないですが、活用が難しい山林でできる土地活用の一つに産業廃棄物処理施設への賃貸があります。
産業廃棄物の処理施設を建築するための条件は、基本的には人の生活空間から一定の距離があることが条件です。業者の違反等で社会の目が厳しいこと、「迷惑施設」と捉えられており、規則上問題がなくても歓迎されない点が課題でしょう。
宅地以外の土地には建物が建てられず、たとえ仮設建築物（工事現場のプレハブなど）の設置であっても現在では認められていません。また、農地である場合は農地の転用の許可が必要であり、手間暇がかかります。
3：地形により利用が難しい土地
地形の悪さが空き地活用のネックになるのは、狭小地、広大地、不整形地等でしょう。
狭小地での土地活用としては、戸建て賃貸があります。狭い家でも問題のない高齢者夫婦や小さな子供を抱えた夫婦には向いているでしょう。また、自動販売機の設置、野立て看板の設置、コイン精米等での活用が挙げられます。
不整形地でも一定の広さがあれば青空ギャラリーや、コワーキングスペース・シェアオフィスと呼ばれる、会員制の事務所スペースを共有できる施設での活用が挙げられます。一定数の会員を集めることができれば、収益性は高いでしょう。
コワーキングスペースやシェアオフィスの需要は、今後地方へも拡大していくことでしょう。ネット環境の整備は必須であり、まずは相手のニーズを把握することが重要です。
空き地を活用する際に確認すべきこと4つ
どの国でも基本的には同様ですが、土地利用や建築には一定の法規制があります。規制の趣旨は、良好な居住環境を保つためでしょう。
ヨーロッパの観光地の古い町並みを見ればよくわかるのですが、建物の形、屋根、外壁、色等が統一され、それが全体としての景観の美に繋がっています。安全な街並みや景観美を保つためには一定の規制は必要でしょう。
規制の概略は、地区によって建てられる建物種類の規制、土地面積に対して建てられる広さや延床面積の規制、日照を確保するための規制、他多数あります。その規制を中心に空き地活用時の注意点を確認しましょう。
1：法規制
自分の土地でも、家を建てる際には様々な制限があります。主なものは、建ぺい率、容積率、斜線制限、接道制限、防火地域です。その他に建てられる建物の種類等を地域ごとに制限しており、建ぺい率等も同様で中には家が建てられない地域もあります。
ここからは、3項目をピックアップしていきます。ぜひ、参考にしてください。
用途地域
都市における土地利用は、同じ種類の建物が集まっている方が効率的で快適な住環境になるでしょう。そのため、都市計画法では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。
住宅地をさらに、住居専用地域、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域に区分けしており、地域ごとに建ぺい率、容積率等が異なります。住居専用地域は文字通り住宅のための地域です。
市街化調整区域
用途地域が描かれた地図を見ると、中に空白の地域があります。これは、市街化を抑制するために定められた地域で、「市街化調整区域」「非線引き区域」と呼ばれています。
市街化を調整する区域のため、原則住居は建てられません。一部例外はあるのですが条件が厳しく新たに転入して家を建てるのは難しいでしょう。
容積率と建ぺい率
土地には沢山の決まりや規制があります。その中で土地面積に対して建てることのできる家の面積を定めた基準が建ぺい率と容積率です。
建ぺい率は土地の面積に対して建てられる家の1階の面積、容積率は延床面積です。この数値は地域ごとに定められており、住居系では「住居専用地域」が特に厳しい数値になっています。
2：空き地を活用する目的
空き地の活用を始める第一歩は、その目的を考えることです。言い換えればライフプラン、マネープランを立てそれに沿って検討すれば、空き地活用の目的も決まってくるでしょう。資金の必要時期、金額、リスクの限度等から自ずと活用方法が絞られてきます。
相続税の心配のある方は、節税効果の大きいアパート建築が向いているでしょう。節税だけでなく、需要や需要の変化に関する見込み等も考慮します。経験のない方には難題が多く専門家の助言が必要でしょう。
多数の活用法がありますが、それぞれプラスマイナスがあります。規制法規も多く、借入、税務申告、不動産登記など一般の方には慣れないことが多く出てきます。専門家の助言と、自身のライフプランに応じて決めることをおすすめします。
3：空き地周辺の需要
空き地活用を考える時に、周辺の需要を把握することは重要事項の一つです。人口減少時代ですが特に田舎は人口減少が激しく、自然減の他に都市部への転出がある、都市部でも自然減があるが、転入者で辛うじて補っている状況です。
産業構造の変化等により土地の需要も確実に変わりつつあり、従来の商店街の衰退により空き地が増え、貸し駐車場が増加する傾向があります。
地方都市でも全国チェーン店が進出しており、転入者需要やリート物件需要でのマンション建築用地の需要が増えるなど確実に変化しています。
田舎でも変化はあります。インターネットの普及や人々のライフプランの変化もあるでしょうが、田舎に移住する方も出てきています。
従来型の需要だけでなく新しい需要も考慮し、幅広く需要を掘り起こしましょう。
4：田舎の場合は農地法
建物を建てる場合、特にネックになる規制は「市街化を抑制すべき区域」として定められている市街化調整区域と、農地法です。共に農業を守るのが主目的であり、原則住宅の建築はできないでしょう。
農地は登記簿上の地目とは無関係に、現状の客観的な事実状態で農地かどうかを判断されます。利用方法の変更には農地法での許可が必要になります。農業者でなければ農地を購入はできませんし、農地以外への転用許可も相当の理由がなければ困難です。
田舎の土地の活用を考える場合は、まず「市街化調整区域に指定されていないこと」「農地法上の農地ではないこと」の2点の確認が必要です。
空き地を活用する際は目的や土地に合った方法を検討しよう
土地活用で成功するために、知っておくべきポイントを確認しましょう。まず、リターンとリスクの確認です。どんな活用でもリスクはありますが、一般的にリスク度合いが高ければリターン度合いも高くなります。
専門家の意見も聴いて市場調査を行い、ライフプラン、マネープランによって取れるリスクの度合い等も考慮し活用方法を決めましょう。専門家でなければわからないニーズやリスク、法規制もあり、また今後の市場の動向予想も聴くことができます。
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