マイホームや土地など不動産の売却をした後、「何か手続きは必要か」気になる方も多いのではないでしょうか。
基本的には確定申告が必要となりますが、不要な方もいます。
また、手続きは必要ないけど、確定申告をした方がお得になるケースもあるので、しっかりポイントを押さえていきましょう。
今回の記事では、不動産売却で確定申告が必要な人、手続き方法などについてご紹介いたします。
ぜひ、不動産売却を行う上で必要な手続きを詳しく知りたい方は参考にしてみてください。
不動産売却をした後は確定申告は必要？
不動産売却をした後は基本的に確定申告を行う必要がありますが、中には不要となる方もいます。
ここでは、不動産売却をした後に確定申告が必要となる人、不要となる人の違いについてご紹介いたします。
確定申告が必要となる人
不動産売却によって「売却益」が発生した方は、確定申告を行う必要があります。
その金額に応じた所得税を納めなければならないためです。
売却益は譲渡所得に分類されますが、これは給与所得などとは分離して課税されるので、確定申告が必要となります。
また、譲渡収入金額がそのまま譲渡所得となる訳ではありません。
不動産売却を行う上で、仲介手数料や建物の取り壊し費用などの諸経費を引いた金額が譲渡所得となります。
収支がプラスになった方は確定申告が必要です。
確定申告が不要となる人
不動産売却によって損失が発生した(売却益が出ない)場合は確定申告が不要となります。
不動産の売却代金から諸経費等を差し引いた上で数字がマイナスになった方が当てはまります。
また、珍しい例となりますがプラスマイナスゼロになった場合も確定申告は不要です。
不動産売却の譲渡所得の計算方法
不動産売却の譲渡所得の計算方法は以下となります。
・「譲渡所得＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)」
確定申告が不要となる人も実はした方が良い？
不動産売却をした後、損失が発生した場合でも、マイホームを売った方は確定申告をすることをおすすめします。
譲渡損失を確定申告すると損益通算から所得税額を抑えることができるからです。
不動産売却をした後、損失が発生した場合でも条件によっては節税につながるので、しっかり手続きを行いましょう。
不動産売却の確定申告で受けられる特別控除
不動産売却で売却益が発生した人の中では、以下の特別控除が適用される場合があります。
・3,000万円の特別控除
・所有期間10年以上で税率軽減
また、条件によっては２つの重複適用が行えます。
特別控除を適用した場合、納税額が0になることがありますが、特例を適用する場合には確定申告が必要です。
期日まで確定申告を忘れることのないように気をつけましょう。
3,000万円の特別控除
不動産売却して売却益がある場合、一定の要件のもと3,000万円の特別控除の特例が適用されます。
課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が差し引かれます。
特例が適用されて譲渡所得が0になると、譲渡所得税を支払う必要がなくなります。
所有期間10年以上で税率軽減
不動産売却をした年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合、長期譲渡所得の税率軽減の特例が適用されます。
・「6,000万円以下の部分」→「所得税 10.21%」「住民税 4%」
・「6,000万円を超える部分」→ 「所得税 15.315%」「住民税 5%」
不動産売却の確定申告に必要な書類
不動産売却の確定申告をするにあたり、事前に必要な書類を揃える必要があります。
以下、必要な書類についてご紹介いたします。
・確定申告書B様式(第一表)
・確定申告書第三表(分離課税用)
・譲渡所得の内訳書
・購入時・売却時の不動産売買契約書のコピー
・建物・登記事項証明書
・諸経費等の領収書
なお、特例を受ける場合、必要に応じて「建物・登記事項証明書」を提出することがあるので、併せて確認するようにしましょう。
確定申告書B様式(第一表)
確定申告書(第一表)にはAとBがありますが、不動産売却の確定申告をするためには「B様式」を使うことになります。
税務署で直接入手するか、国税庁のHPからダウンロードすることができます。
確定申告書第三表(分離課税用)
確定申告書には第一表から第五表までありますが、不動産売却の確定申告をするためには「第三表」を使うことになります。
理由としては、譲渡所得は給与所得と区別されており、それぞれに異なる税率がかけられているためです。
税務署で直接入手するか、国税庁のHPからダウンロードすることができます。
譲渡所得の内訳書
不動産売却による譲渡所得金額を計算するために使います。
「譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)」の計算式を使った上で、正確な申告書を作成する必要があります。
税務署で直接入手するか、国税庁のHPからダウンロードすることができます。
購入時・売却時の不動産売買契約書のコピー
譲渡所得を計算する上で売却収入や所得費を証明するための書類です。
購入時・売却時の不動産売買契約書のコピーは売却価額、取得生年月日、取得価額などを確認するために使われることがあります。
建物・登記事項証明書
不動産売却をした後、譲渡所得や譲渡損失を申告する上で建物・登記事項証明書が必要になる場合があります。
建物・登記事項証明書は、不動産を管轄する法務局の窓口やオンライン申請システムを利用して請求することができます。
諸経費等の領収書のコピー
確定申告をする上で、取得費及び譲渡費用等の領収書の写しを求められます。
また、立退料、取り壊し費用などの領収書なども当てはまるので、しっかり用意しておきましょう。
不動産売却をした後の確定申告の手続き方法
ここでは、不動産売却をした後の確定申告の手続き方法についてご紹介いたします。
また、個人で行うか税理士に相談するかでも手順は異なりますので、ぜひ自分に合う方法を選んでみてください。
個人でする
個人で不動産売却の確定申告をする場合、国税庁HPの確定申告書等作成コーナーからできます。
申告書を作成した後は、ネットで印刷して郵送するか、e-Taxを利用することで確定申告の手続きが行えます。
また、個人でも、税務署や市区町村に設置された確定申告の臨時会場に足を運ぶと、税理士から無料で相談を受けられる場合があります。
確定申告をするのが初めての方、不安要素がある方などは、ぜひご利用ください。
しかし、臨時会場は譲渡所得は相談の対象外として扱っていることもあるので注意してください。
その場合は、税務署に直接足を運ぶとサポートにしてもらいながら確定申告の作成が可能です。
とはいえ、事前に予約が必要となる場合があるので確認してから伺うようにしましょう。
税理士に相談する
税理士に依頼することでも不動産売却の確定申告の手続きが行えます。
専門の方から直接指導を受けられるので安心感があります。
とはいえ、税理士へ依頼するなら別途費用がかかります。
コスト面を気にする方は国税局開設の電話相談センターなどを利用するのもおすすめです。
不動産売却の確定申告を行う中での流れ
ここでは、不動産売却の確定申告を行う中での流れについてご紹介いたします。
大まかな手順は以下の通りとなります。
1.確定申告を行う上で必要な書類を揃える
2.譲渡所得税額を出す
3.確定申告書等の書類を記入する
4.完成した確定申告書を税務署へ提出する
5.所得税を納税する
確定申告を行う上で必要な書類を揃える
不動産売却の確定申告を行う上で、事前に必要な書類をすべて揃えておくとスムーズに手続きが進められます。
記入漏れや計算間違いを防ぐ役目も担います。
譲渡所得税額を出す
次に、譲渡所得の内訳書を記入していきます。
譲渡所得税額の計算方法は以下の通りです。
・「課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)」
また、課税譲渡所得は以下の計算方法で求められます。
・「売却価格−｛購入価格＋諸経費｝」
譲渡所得税額の税率は以下の通りです。
不動産売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。
・「長期譲渡所得(5年超)」→「所得税 15.315%」「住民税 5%」
・「短期譲渡所得(5年以下)」→「所得税 30.63%」「住民税 9%」
特に重要な書類は2面と3面になるので間違いがないように気をつけてください。
確定申告書等の書類を記入する
続いて、収入金額、所得金額、分離課税の対象となった税額等を転記していきます。
国税庁HPの確定申告書作成コーナーを利用すると、金額の計算が自動でできるので便利です。
完成した確定申告書を税務署へ提出する
完成した確定申告書は税務署に提出する必要がありますが、期日が指定されています。
一般的に期日は翌年の2月16日から3月15日までとなります。
確定申告書の提出方法は主に3種類です。
「e-Tax申告」「郵送等を利用して所轄の税務署に送付」「所轄の税務署に直接持参して提出」のどれかの方法を選び、税務署へ確定申告書を提出します。
所得税を納税する
不動産売却の確定申告書を提出したら、納税額が確定するので、申告期限内に税金を納める必要があります。
一般的に期限は確定申告書提出と同様2月16日から3月15日となります。
納税方法は以下の通りです。
・現金で納付
・e-Taxで納付
・クレジットカードで納付
・振替納税を利用する
自分に合う方法から納税を申告期限内までに行うようにしましょう。
不動産売却した後もしも確定申告を忘れたら？
確定申告の還付申告は過去5年間に遡って申告することができます。
しかし、不動産売却の確定申告が必要にもかかわらず申告しなかった場合、無申告加算税を納める必要があります。
納付すべき税額に対して50万円までは15%、また50万円を超える部分には20%です。
税務署の調査を受ける前に、自分から期限後申告を行った場合、無申告加算税の税率は5%となります。
必要に応じて気づいたらすぐに申告するようにしましょう。
まとめ
不動産売却をした後、売却益が発生した場合、確定申告が必要です。
損失が発生した方も、節税につながることから確定申告をしておいた方が良い場合があります。
不動産売却は一定の要件のもと3,000万円の特別控除を適用することができますが、計算上納税額が0でも適用するためには確定申告が必要です。
確定申告は個人で行うこともできますが、不安がある方は税理士の方に相談することもできます。
自分に合う方法を選んで期日までに確定申告を行うようにしましょう。
今回は、不動産売却で確定申告が必要な人、手続き方法などについてご紹介いたしました。
