契約はあらゆるものに必要であり、不動産取引でも重要となっています。
売買契約・賃貸契約などがすぐに思い浮かぶと思いますが、ここで紹介する『諾成契約（だくせいけいやく）』という言葉を聞いたことがないという人もいるはずです。
- 諾成契約の意味
- 諾成契約と民法改正
- 諾成契約の種類
2020年の民法改正により契約に関する内容が大きく変わりました。
契約を交わす機会が多い人、これから契約をする必要がある人は特に理解しておく必要がある、諾成契約について詳しく解説していきます。
諾成契約は民法改正によって契約類型が増えているので事前に調べることが必要
諾成契約とは、2020年4月の民法改正で変更となった債権法の中で変更になった部分です。
債権法では契約類型が大きく変わり、これまでの契約と異なります。
これまで契約をすることが幾度かあったと思いますが、その際に契約内容を詳しく見る事は少なかったと思います。
特に不動産売買や賃貸契約などは、取り交わす契約も多く、契約内容も難しいので、読み飛ばしをしたり、理解をせずに契約をしても、どうにかなっていたという人がほとんどです。
契約についてこれまでは、契約内容を気にすることがなかった人も、この機会に契約の種類や契約方法などを調べておくようにしましょう。
諾成契約とは当事者の合意の意思表示のみで成立する契約
民法改正前も諾成契約は存在しています。新しく生まれた契約ではありません。
諾成契約とは『当事者の合意の意思表示のみで成立する契約』
- 申込時に相手が承諾をした時に成立するもの
- 賃貸契約・売買契約が該当する
- 契約の成立に書面作成の必要はない（法令による特別定めがない限り）
例：
- スマートフォンを新規契約するために店舗に向かい契約をする
- 賃貸住宅の契約をするために不動産会社に行き、契約書にサインをする
- 内見にして気に入った物件があったので、担当者に契約をしたいと伝えた
このような契約が諾成契約となり、民法では当事者の合意があって契約が成立する契約類型になります。
諾成契約の他に、要約制約もありますが、要物契約契約は諾成契約とは異なる契約です。
要物契約との違い
諾成契約と比べることの多い要物契約ですが、要物契約の意味と諾成契約と要物契約の違いを紹介します。
要物契約とは
要物契約とは、実際の契約対象となるものを引渡しすること自体が契約締結の条件となる契約です。
世の中のほとんどの契約が諾成契約となっているので、特殊な契約であるといえます。
諾成契約と要物契約との違い
これまでは『消費契約』『使用貸借』『寄託契約』は要物契約とされており、引渡しが契約の条件とされる契約になっていました。
引渡しを済ませた上で契約しないと問題があると判断されていたからです。
しかし、実際には引渡しをせず当事者の合意のみでも成立することが多いので、民法改正で要物契約のほとんどが諾成契約に変更となりました。
2020年4月以前
| 諾成契約 | 要物契約 |
| 契約条件に引渡しは含まれない | 引渡し自体が契約条件 消費契約 使用賃借 寄託契約 |
2020年4月以降
| 諾成契約 | 要物契約 |
| 代物弁済契約 消費貸借契約 使用貸借契約 寄託契約 | 消費賃借契約 不動産に対する質権設定契約 |
民法の法改正で諾成契約となった契約の種類
2020年4月の民法改正では要物契約から諾成契約になったものが4つあります。
それぞれの契約内容について、詳しく説明します。
代物弁済契約
代物弁済契約とは、債権者と債務者との間で本来の債務の履行に代えて他の給付をすることによって、債務を相殺させる契約です。
例：
返済するお金の代わりに、時計を譲渡する
例の内容の場合、代物弁済契約になり、物を引き渡すことが必要です。
これまでは要物契約でしたが、民法改正により諾成契約と明文化されました（民法第482条）。
債務消滅の効果が発生するのは、給付をした時点（時計を引き渡した時点）なので変更はないので注意が必要です。
消費賃借契約
消費貸借契約とは、種類、品質及び数量の同じ物を返す代わりに金銭、その他の物を受け取ることができるという契約です。
住宅購入時、住宅ローンを金融機関から借り入れる場合、購入者は住宅に抵当権を設定し、金融機関に差し入れるのが一般的であり、この場合の契約を「金銭消費貸借契約」と呼びます。
使用賃借契約
使用貸借とは、借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう(民法593条以下)。
契約に返還時期の定めがある場合はその返還時期に合わせて返還をし、定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたときなどに、 返還しなければ行けないという契約です。
寄託契約
寄託とは、当事者の一方（受寄者）が相手方（寄託者）のために物（受寄物）を保管する契約です。
例：
- 貸倉庫で荷物を預かってもらう
- トランクルームを借りる
不動産契約は諾成契約で大丈夫？
不動産などの契約は諾成契約ですが、本当に諾成契約で大丈夫なのでしょうか？
諾成契約でも問題がない理由、一般的に契約書が躱されている理由について詳しく説明します。
不動産契約は諾成契約でも成立する
諾成契約は民法上書面化の義務はありません（民法555条）。
ざっくりとした不動産業者であれば、口約束だけで部屋を貸してしまうことも可能です（このような不動産業者はいません）。
メールやLINEで連絡を取り合い契約をすることも可能ですが、口約束やメール・LINEだけでは不安を感じてしまうはずです。
書面化の義務はないがトラブル防止のためには契約書の作成は必要
書面化の義務はありませんが、書面化をしない諾成契約だけではさまざまな問題が発生する可能性があります。
- 二重売買（二重契約）
- 支払額
- 引渡し条件など
書面化の義務がないと、問題が発生する可能性が高いことが目に見えているので、不動産契約における事柄すべての契約を書面化することが大事です。
実務的に考えて、口約束だけでは不動産売買の凍結は難しいということになるため、契約書の作成の義務が定められています（建築業法第37条）
親子間・親族など口約束だけで交わす諾成契約もありますが、問題があると解決しにくい内容なので、親子間や親族であっても契約書の作成をしましょう。
まとめ：諾成契約書は契約書が不要な契約ですが、不動産契約の場合は契約書の作成が必要
諾成契約について、意味や種類について詳しく紹介しました。
諾成契約は当事者間の合意で成立する契約方法で、不動産売買などで行われる契約も諾成契約に該当します。
しかし、諾成契約はさまざまな問題があり、不動産売買契約の場合には契約書を作成し契約をするように定められています。
これから不動産の売買契約等をする際には、口約束ではなく書面を作成し契約することが必要であることを覚えておきましょう。
