将来的に不動産を売りたい方は「土砂災害警戒区域」に注意した上で、家を建てる必要があります。
災害の危害が生じるおそれがあるエリアでは、土砂災害が起こるリスクから買い手に敬遠されやすい傾向があります。
今回の記事では、土砂災害警戒区域について、不動産売却時に注意したいポイントなどをご紹介いたします。
ぜひ、土砂災害警戒区域について詳しく知りたい方、区域内に家を建てることも視野に入れている方は参考にしてみてください。
土砂災害警戒区域とは
土砂災害警戒区域とは、がけ崩れや土石流が生ずるおそれがあると認められている区域を設定したものです。
土砂災害防止対策の推進を図るために作られた日本の法律です。
当てはまる区域のことを別名「イエローゾーン」と表すことがあります。
土砂災害が発生すると、住民の生命に危害が生じるおそれがあると言われています。
しかし、現時点の予想と言えるので必ず起きると断定できるものではありません。
とはいえ、土砂災害警戒区域に指定されている場所に住んでいると、激しい雨が降った時などにいつでも避難できる態勢が求められます。
「土砂災害警戒区域」と「土砂災害特別警戒区域」の違いについて
土砂災害警戒区域と似ている言葉に「土砂災害特別警戒区域」というものがあります。
土砂災害特別警戒区域とは、住民の生命に著しい危害が生じるおそれがあると認められている区域を設定したものです。
二つについては、土砂災害警戒区域の場合「危害が生ずるおそれがある」のに対して、土砂災害特別警戒区域では「著しい危害が生ずるおそれがある」という違いがあります。
そのため「特別」がつく方が、危険度は高いと見ることができます。
また、別名について土砂災害警戒区域はイエローゾーンと呼ぶのに対して、土砂災害特別警戒区域はレッドゾーンという違いがあります。
前者は地形に変化がない限り、区域の範囲の解除は行われません。
後者については、対策工事などを行い、特に指定する理由がなくなった時に解除が行われるものと見られています。
傾向としては、土砂災害警戒区域にある不動産の方が売りやすいと言えます。
家が土砂災害警戒区域に指定されるとどうなる？
主に市町村が警戒避難体制の整備を行うことになります。
具体的には、以下の活動が行われます。
・地域防災計画への記載
・災害時要援護者関連施設の警戒避難
・ハザードマップなどで住民に周知
・不動産売買の時、説明が必要になる
順番に解説していきます。
地域防災計画への記載
市町村が土砂災害に関する情報を収集した後、住民に伝達を行ったり予警報の発令を行なったりする必要があります。
また、避難や救助について警戒避難態勢を確立します。
なお、土砂災害警戒区域ごとに事項を定める必要があります。
災害時要援護者関連施設の警戒避難
市町村は高齢者、乳幼児など土砂災害の犠牲者になりやすい要援護者の円滑な警戒避難を実施するために、情報等の伝達方法を定める必要があります。
ハザードマップなどで住民に周知
市町村は警戒避難に必要な情報、危険箇所や避難場所をハザードマップなどで住民に周知します。
不動産売買の時、説明が必要になる
宅地建物取引業者は不動産売買にあたり、土砂災害警戒区域であることを伝えることが義務付けられています。
家が土砂災害特別警戒区域に指定されるとどうなる？
実は、土砂災害特別警戒区域に指定されるよりも厳重な規定が設けられています。
具体的には以下の通りとなります。
・特定の開発行為に対する許可制
・建築物の構造の規制
・建築物の移転等の勧告
・不動産売買の時、説明が必要になる
順番に解説していきます。
特定の開発行為に対する許可制
県知事の許可なしに、住宅地分譲や要援護者利用施設などの特定の開発行為が行えません。
建築物の構造の規制
建築物の構造が自然災害に対して安全かを確認するために建築確認申請が必要になります。
建築物の損壊を防ぐために行われます。
建築物の移転等の勧告
特に危険が迫っていると判断された場合、建築物の移転等の勧告を受けます。
なお、自主的な改善措置を促すものと言えることから強制力はありません。
不動産売買の時、説明が必要になる
宅地建物取引業者は不動産売買にあたり、土砂災害特別警戒区域であることを伝えなければなりません。
なお、特定の開発行為においては、県知事の許可を取った後でなければ行うことはできません。
土砂災害警戒区域に当てはまる不動産は売れる？
土砂災害警戒区域に当てはまる不動産は、国からの承諾を得る必要もなく、大きな規制も設けられていないので、自由に売買契約が行えます。
しかし、土砂災害警戒区域に当てはまるということを告知する義務があります。
隠したり嘘をついたりすることはできません。
たとえそんなことをしても、後でバレてしまいます。
また、買い手がつくのか不安になる方もいるでしょう。
実は、土砂災害警戒区域だからといって不動産の買取相場が大きく下がることはありません。
なお、区域外であっても買い手がつかないこともあります。
ひとまず「土砂災害警戒区域に当てはまる不動産だから売れない」とは限らないことを押さえておきましょう。
土砂災害警戒区域に当てはまるか確認する方法
土砂災害警戒区域に当てはまるか知りたい場合、国土交通省のハザードマップを確認する方法があります。
追加されている地域に住む住民には、災害情報などの通知が届きます。
※参考：https://disaportal.gsi.go.jp
土砂災害特別警戒区域に当てはまる不動産は売れる？
土砂災害特別警戒区域にある不動産を売る時は、県知事の許可が必要になります。
また、土砂災害警戒区域よりも危険が高い区域となるので、中々買い手もつきにくい傾向があります。
既に住んでいる人は、後で指定されたというケースが非常に多いです。
買取相場も大幅に下がりやすいので、不動産を売りたい方は、土砂災害警戒区域の時点で行動に移すことをおすすめします。
土砂災害警戒区域に家を建てる場合の注意点
ここでは、土砂災害警戒区域に家を建てる場合の注意点についてご紹介いたします。
具体的にはどのような部分に気をつけなければならないのでしょうか。
土砂災害の被害に遭っても補償は受けられない
自然災害の被害に遭って家などが壊れた場合でも国費による補償は受けることができません。
損害については自費でまかなう必要が出てきます。
とはいえ、火災保険に加入しておくことで土砂災害の被害に対して補償が受けられる場合があります。
プランによっては風災、水災に対応していることがあるのでぜひ確認してみてください。
とはいえ、通常プランには含まれていないことがほとんどなので、気になる方は保険の見直しを行いましょう。
移転勧告を受ける可能性がある
土砂災害警戒区域でも調査を経て土砂災害特別警戒区域と指定されると、状況に応じて移転勧告を受ける可能性があるので注意してください。
とはいえ、自主的な改善措置を促すもので強制力はありません。
土砂災害警戒区域の不動産が中々売れない時は？
土砂災害警戒区域の不動産を売却するなら、不動産会社に買い取ってもらうのも一つの方法です。
仲介で売却するのが難しいと感じる方こそ、エリア内にある不動産会社に依頼してみてください。
特徴としては買取相場は下がりますが、時間をかけずに売却ができることです。
とはいえ、一つの不動産会社にのみ依頼をすると足元を見られる可能性があります。
そのため、できるだけ複数の会社に査定を頼むようにしましょう。
土砂災害警戒区域の不動産を売却する上で押さえておきたいポイント
土砂災害警戒区域の不動産を売却したい場合、注意しなければならない点がいくつかあります。
以下についてご紹介いたします。
売買成立後は責任を問われない
危険区域にある場合、状況によっては売買契約中に災害が発生することがありますが、契約成立後となるなら買主が責任を負うことになります。
家の引き渡しまで数週間かかることがありますが、その時点で何かあっても売買成立後なら、売主が修理費用などを負担しなくて済みます。
つまり買主の方から何か言ってきても、売主の責任にならないということです。
とはいえ、交渉期間中であるなら売主が修理費用を負担する必要が出てきます。
危険負担を決めておく
不動産の売却交渉中に損害を被った場合、危険負担を決めておくと、売主の金銭的負担を軽減できます。
取り決めを行うと、うやむやにされて不利な状況に陥ることを防ぎます。
また、トラブルが生じると、せっかくの売却交渉も不成立となることがあります。
そうすると、また一から購入希望者を探さなければなりません。
危険負担は両者ともに過失がないケースに適用されます。
片方に過失が見られた場合、契約書通りとはならない点も押さえておきましょう。
家が修復不可能なほど損害したら契約は強制解除
中には契約成立後、自然災害により家が修復不可能なほど損害するケースも見受けられます。
危険負担を結んでおくと引き渡す物件がない状態ということで契約は強制解除になります。
その場合、手付金も売主の元に返還されます。
まとめ
土砂災害警戒区域にある不動産を売却したい場合、買取相場を下げずに売ることができますが、土砂災害特別警戒区域にある場合、著しい危害が生ずるおそれがあることから売り手はつきにくいです。
また、時が経つとイエローゾーンからレッドゾーンに変わることもあります。
そのため、土砂災害警戒区域にある不動産を売りたいなら早めに行動に移すことが大切です。
また、売主がリスクを背負いやすいことから、あらかじめ危険負担の契約を結んでおくのがおすすめです。
万が一、買い手が見つからない場合、不動産会社が買い取ってくれる場合もあります。
不安がある方も、ぜひ不動産のプロに相談してみてください。
今回は、土砂災害警戒区域について、不動産売却時に注意したいポイントなどをご紹介いたしました。
