旗竿地の建て替えや解体工事について詳しく解説します。旗竿地とはどんな土地なのか？その特徴や、旗竿地の活用方法も合わせて紹介！旗竿地を購入しようか迷っている人や、所有する旗竿地に建てられた古い建物の建て替えを考えている人は、ぜひ参考にしてください。
旗竿地を建て替える方法や解体工事の注意点を知りたい！
旗竿地に建てられている家屋などを建て替えたり、解体して新しく建設したい場合にはどのような方法があるのでしょうか。旗竿地での解体工事の手順や法令、業者に依頼する時の注意点についてもまとめました。また、建て替え以外の方法も紹介していきます。
旗竿地とは？
旗竿地は、道路（公道）から細い敷地を通って袋地に通じた土地を言います。旗竿地は自動車などの出入りがしづらく、周囲を他の家屋や土地に囲まれている土地です。また法令により、建物の建て替えにいくつかの制限があります。
反面、販売価格の安さや静穏性が高いという特徴があり、建て替えを前提にするなら選び方によっては費用を抑えた立地となります。
旗竿地の言葉の意味
旗竿地とは、区画を上空から見ると旗のような形になっている土地を指します。特に、旗でいう竿の末端の狭い部分のみが道路に面している土地がこう呼ばれています。 昔ながらの住宅街では、古い建物を解体したり、建て替えなければならないこともあります。出典：建築基準法第43条（e-gov法令検索）
旗竿地における販売側のメリット
旗竿地は、土地の価格が安くなりがちで、一見、販売する業者にとってはデメリットのようにも見えます。しかし、人気のある地域の場合は、あえて旗竿地を作ることで、買いやすく相場よりも安い価格設定にすることができます。
また、家屋が建っている旗竿地であれば、後の解体や建て替え費用を別にすれば土地そのものは安値で設定されることが多いです。
旗竿地における購入側のメリット
旗竿地の価格が安いことは、購入者にとってはお得な条件といえます。新たに販売される土地で、利便性がよい地域であれば地価も高くなるのが一般的です。しかし、既設家屋の建て替えや解体の手間や費用と引き換えに、その地域の相場よりも格安な土地を手に入れたい人には有力な選択肢です。
また、旗竿地での新築や建て替えは、往来のある公道からは奥まった場所に家を建てるという意味です。住宅用地としては静かな住環境を手に入れることにもつながります。家を他の人に見られる機会も少なくなるので、比較的外装にコストをかけなくてもよいと考える人もいるでしょう。
旗竿地の建て替えができないケース
旗竿地は購入費用の相場が安くなりがちな反面、建物の建て替えができない、または建て替えにくいというデメリットもあります。建て替えがやりづらいのは、どのようなケースになるのか見ていきましょう。
ケース①接道義務を満たしていない場合
接道義務とは、建物の敷地が道路に接している間口が2m以上なければならないというものです（建築基準法第43条）。旗竿地の中でも、この接道義務を果たしていない土地では建物を建て替えることができません。出典：建築基準法第43条（e-gov法令検索）
例外的に建て替えができるケース
ただし、旗竿地が接道義務を満たしていなくても、建て替えができる例外のケースもあります(建築基準法第43条第２項)。
具体的には、交通上、安全上、防火上、衛生上の問題がないことが、地方公共団体に認められた場合が建て替えの前提となります。さらに、以下の要件のいずれか1つ以上を満たしていることが建て替えには必須です。
- 建て替える敷地の周囲に広場などの空地がある
- 旗竿地の間口が接している道路の幅員が4m以上である
- 建て替える敷地が建築基準法上の道路に通じた通路に接している
特定行政庁へ許可申請の提出が必要ですが、 建て替えの際にこの例外事項に該当する可能性もあります。建て替えるのであれば、旗竿地が位置している地方公共団体の建築担当部署に問い合わせるとよいでしょう。出典：建築基準法第43条第2項(e-gov法令検索)
ケース②条例の建築制限を満たしていない場合
建築基準法以外でも、旗竿地が位置する自治体や地域の条例により、建て替えや新築への制限が設けられている場合があります。多くは通路部分の長さで建て替えに制限がかけられています。
こうした旗竿地は、接道義務を満たしていても建て替えることはできません。不明な場合は、旗竿地のある自治体の建築担当部局に建て替えが可能か確認しましょう。
旗竿地を建て替える方法
それでは、購入した旗竿地が接道義務を果たしていなかったり、条例の建築制限を満たしていなければ絶対に建て替えられないのでしょうか。難しいですが方法はあります。
隣接地を全て買い取って接道義務を満たす
建築基準法第43条の接道義務は、「間口が2m以上であること」です。つまり、旗竿地の間口を2m以上にすれば建て替えはできます。
そのためには、建て替え工事前に間口が2m以上になるよう、旗竿地の隣接地を買い取ってしまうのが確実です。もちろん、その分の費用は建て替え工事に含まれないので、予算との相談にはなります。出典：建築基準法第43条（e-gov法令検索）
工事をする際に通路部分の土地を借りる
建築基準法第43条の接道義務は、「間口が2m以上であること」は、一時的に満たしていたとしても義務を果たしていることにはなります。そこで、重機が出入りできる程度の、旗竿地周辺の土地を建て替えや解体の工事期間中だけ借りる方法もあります。出典：建築基準法第43条（e-gov法令検索）
建て替えができない旗竿地の活用方法
これらの方法がとれず、建て替えがどうしてもできない旗竿地はどのように活用していけばよいでしょうか。旗竿地活用の実例として、建て替え以外のいくつかの方法を紹介します。
自宅用にリフォーム・リノベーションをする
旗竿地の既存の建物を新しく建て替えることはできませんが、部分的な修繕は可能です。そこで、建て替えはせずとも自宅としてリフォームやリノベーションを行い、きれいな住宅として住むことはできます。
旗竿地の思い出深い家を壊したくないというときに適しています。また、建て替えまではいかなくても子ども部屋や趣味の部屋の増築、2階建の家屋を平屋に改修するといった時にも有効な方法です。
賃貸物件用にリフォーム・リノベーションをする
自宅用と同様、家屋を建て替える代わりにリフォームやリノベーションして賃貸物件として貸し出すのもよいでしょう。予算や、賃貸物件として貸し出した後の利回りにもよりますが、安い家賃で借りたい人も多いので検討の余地があります。
特に都市部であれば自動車を持たない暮らしをする人も増えており、そうした人には旗竿地のデメリットである間口の狭さも無関係です。
更地にして駐車場や駐輪場として活用する
建て替えはおろか、家屋として住むのが難しいほどに傷んでいるのであれば、解体して跡地を駐車場や駐輪場にするのも一つの方法です。ただし旗竿地の最大の特徴である、間口の狭さを考慮すると、駐車場としては軽自動車や小型車限定になる可能性はあります。
更地にする場合の注意点
旗竿地に限らず、建て替えでなく更地にすると、土地に対する固定資産税軽減措置がなくなり納付額が上昇します。特に再建築不可物件を建て替えず解体した場合は、接道義務を再度満たす措置を行わない限り新規の建築もできなくなります。解体後の用途や運用を十分に考えて行いましょう。
旗竿地の解体工事にかかる費用相場
旗竿地に建てられた建物の解体工事にかかる費用も気になるところです。相場は物件によって大きく変わりますが、基本は以下の2点となっています。
解体工事の費用は「坪単価」で決まる
旗竿地に限らず、解体工事の費用は、建築面積の坪単価で変わってきます。地域にもよりますが、1坪当たり、概ね木造で3～4万円、鉄骨造で3.5～4.5万円、鉄筋コンクリート造で5～7万円が基本的な相場です。
これに、地中の埋設物やブロック塀、花壇など、追加で解体しなければならないものがあれば解体工事費用が加算されていく仕組みとなります。
解体工事以外にもさまざまな費用が発生する
坪単価や埋設物などの有り無しに加えて、解体工事で発生する問題を抑えるための対策費用が発生します。具体的には、騒音を抑える防音シートや、粉塵の飛散を減らす防塵シートなどの設置費用です。他の土地でも大切な要素ですが、近隣と密接した旗竿地では特に注意すべき点です。
旗竿地の解体工事を行う際の注意点
では、実際に旗竿地で解体工事を行う際の注意点として、どのようなものがあるのでしょうか。具体例を見ていきましょう。
注意点①重機が使えないことがある
2m程度の間口で旗竿地の袋地へ進入する場合、重機の車幅よりも狭いと入れないことがあります。作業効率の高い大型重機は進入できないことが多く、この場合は工事期間が長くなり、それに比例して人件費などの費用も高くなります。
注意点②資材や廃材が手運びになることがある
旗竿地では間口が狭いことから、重機が使えない場合は工事の作業員が資材や廃材を人力で運ばないといけません。小型重機であれば進入できる旗竿地もありますが、もしそうでなければ概ね2倍程度の工事期間が必要とされています。
注意点③作業内容によっては解体費用が高くなることがある
解体する建物が鉄骨造や鉄筋コンクリート造であれば、廃材も重く分量が多いため、費用がかさみがちになります。大型重機が入れない旗竿地となると、作業員による手作業での解体を進めなければなりません。
注意点④近隣トラブルが発生しやすい
建て替え、解体を問わず、細い敷地を頻繁に業者が出入りしたり、袋地での工事となることから、発生する騒音や振動、粉塵がトラブルの原因になります。また、隣接地の建物を破損するリスクも否めません。
基本的には、解体工事期間中に発生した被害の賠償責任は解体業者が負います。しかし、被害を受けた側から苦情を受けても放置していた場合は、施主（依頼者）にも損害賠償請求がなされるケースもあります。
特に旗竿地では四方を住宅に囲まれているケースも多いので、事前に近隣の方に説明をして了解を得ておきましょう。
注意点⑤複数の業者から話を聞くようにする
建物の解体には多くの手間や費用が付きものですが、業者によって見積もりが大幅に変わってきます。特に旗竿地での解体は、土地によって大きく差が出ることから、複数の業者に見積もりを取ることが大切です。
旗竿地の建て替えや解体工事に関する知識を身に付けておこう！
建屋の建っている旗竿地は、購入価格が安い代わりに、建て替えや解体にいくつもの条件がついています。また、建て替えるにも解体するにも、一般の区画以上に気を付けなければならない点もあります。
しかし逆に言えば、旗竿地はそうした注意点を知っておけば、新築や建て替えの条件の良い土地を手に入れることもできるお買い得な物件です。既設建物の建て替えを前提に、都市部などの地価が高い地域で割安な土地を探す時は、旗竿地は選択肢に上がる物件といえるでしょう。
この記事のライター
東雲修
