中古物件売買において最近注目を浴びつつある「インスペクション」というものをご存知でしょうか。
簡単にいうと、売買対象の物件の状態を調査することで、買主に安心して購入してもらえるようにする制度です。日本ではまだまだ認知度が低く、具体的にどのような内容で行われるかなどは知らない方も多いでしょう。
今回はこのインスペクションについて、行うメリットや具体的な調査内容などを解説していきます。
ホームインスペクションとは？
どんなときに何をするものなのか
インスペクションという言葉は、本来「調査」「検査」「点検」「視察」などの意味を持つ英語です。
不動産売買におけるインスペクションは、「建物状況調査」「住宅診断」を指していて、国土交通省の定める「既存住宅状況調査技術者講習」を修了して資格を得た建築士（＝インスペクター）が、売主・買主双方に属さない第三者的目線で対象物件の現状を調査・診断するものです。
建物の劣化具合や欠陥の有無を調べ、状況を報告書にまとめるだけでなく、修繕や改修をすべき場所や時期、それにかかる費用などのアドバイスまでしてくれます。
インスペクションは、売りに出す前に売主が行うのが一般的ですが、買主が行うこともできます。気になる点や心配な点を直接インスペクターに尋ねることができるので、安心ですね。
インスペクションの位置づけ
日本では認知度の低いインスペクションですが、中古住宅の売買が盛んな欧米では、不動産売買の際にインスペクションを行うことはごく一般的となっています。
日本ではこれまで「古い住宅をどんどん取り壊して新築住宅を建てよう」という考えが主流でしたが、ここに来て国が住宅市場において「メンテナンスをきちんと行って長く大事に住む」という方向に転換しようとしていて、中古住宅市場の活性化のための施策を行っています。
インスペクションの存在自体はもともとありましたが、インスペクターのスキルや検査の基準が一定ではなく、その結果の信憑性はあまり高くありませんでした。
そこで国土交通省が2013年に打ち出したのが、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」です。どのインスペクターが調査をしても適切な診断結果が出せるように、基準を設けたわけです。
また、2018年には宅地建物取引業法という法律が改正され、インスペクションの利用促進が義務化されました。
これによって中古住宅の売買を仲介する不動産業者は、売主・買主両方に対してインスペクションの説明を行わなければならず、また売主にはその利用を勧めることも義務化されました。さらに買主には、重要事項説明時にインスペクションの結果を説明しなければならなくなりました。
インスペクションの「実施」自体を義務化したわけではなく、「利用促進」を義務化したのですが、これによってインスペクションの存在が広く知られるようになってきたのです。
ホームインスペクションの費用相場と内訳
インスペクションにかかる費用は業者によって変わりますが、相場は、基本料金で4.5～8万円程度です。基本料金でどの範囲まで調査してもらえるのかは、事前に確認しておきましょう。一般的な住宅であれば、調査2〜3時間ほどの時間を要します。
ほかにオプション料金を支払うことで、追加の検査箇所が用意されていることがあります。給排水管路検査であればプラス5,000円程度、床下や屋根裏の進入検査であれば各1万5,000円～3万5,000円程度が目安となっています。
検査結果の報告書作成料金は、基本料金に込みになっている場合と別料金の場合があり、簡易的な報告書であれば基本料金内に含まれていて、それ以上詳細なものが必要であれば別料金としている業者が多いようです。
また、新築住宅の場合は、ホームインスペクションが住宅購入のプランに含まれているケースもあります。
マンションでのホームインスペクションを依頼する場合は、面積に関係なく5万円程度です。目視での調査で、2時間程度かかると見ておきましょう。
ホームインスペクションの費用内訳
・ホームインスペクターの依頼費用
ホームインスペクションを依頼した住宅診断士や住宅検査員の人件費にあたります。
・出張旅費や交通費
現場まで移動するときにかかる交通費です。インスペクターが車で移動する場合は駐車場代が追加でかかることもあります。
・調査機器の使用料
調査機器を使うときにかかる料金です。高額な機器を使う場合は追加費用がかかります。目視による最低限の調査の場合は、調査機器の使用料はほとんどかからないと考えてよいでしょう。
・事務スタッフの作業コスト
ホームインスペクションを依頼した会社の事務スタッフの人件費です。
・報告書などを作成する費用
調査結果をまとめた報告書を作成するためにかかる費用です。おもに用紙代やインク代、郵送費などが含まれています。詳細な報告書を作成する場合は、追加で5,000円〜15,000円程度の費用がかかります。
・広告宣伝費
ホームインスペクションを依頼した会社が広告や宣伝を打っている場合、そのホームページの作成費用や運営費用・人件費・チラシ代などにあたります。
ホームインスペクションの費用を負担するのは誰？
ホームインスペクションの費用を負担するのは、依頼する人によって異なります。
売主が依頼する場合は売主、買主が依頼する場合は買主が費用を負担します。
売主にとっては、物件売却前に実施することで物件を売却しやすくできるというメリットがあり、買主にとっては、購入前に物件の状態を確認してもらうことで安心して購入を決断できるというメリットがあります。
補助金はあるのか
インスペクションの実施には、補助金の制度があります。国が行っている「長期優良住宅化リフォーム推進事業」や「住宅ストック循環支援事業」が代表的なもので、さらに自治体によっては独自の補助金を設けているところもあります。
お住いの自治体にインスペクション実施に使える補助金はあるのか、一度確認してみるとよいでしょう。
どこに依頼する？
インスペクションは、インスペクション専門の業者に依頼することが一般的です。不動産会社やリフォーム会社でも行っているところはありますが、インスペクションは売主・買主双方に利害関係のない第三者が行う必要があるため、専門業者に依頼するのが確実です。
インスペクションの所要時間と調査するポイント
所要時間
調査そのものは、基本範囲だけであれば当日2～3時間ほどで完了します。床下や屋根裏も含む場合は、3～4時間を目安に考えるとよいでしょう。ただしインスペクターの手配に1週間、調査後の結果が出るまで1週間くらいはかかるため、インスペクション全体の完了には2週間ほどかかると思っていた方がよいですね。
ちなみに、調査当日に立ち会いがなくてもインスペクション実施は可能ですが、時間の都合がつくならば立ち会うに越したことはありません。一緒に現場をまわり、調査の様子を見ておけば、報告書の内容の理解も進むからです。
調査範囲
インスペクションの調査範囲は、基本的に目視できる部分すべてです。
主な部位は、
・構造耐久性の安全に問題が生じやすい部分（基礎・柱・梁・壁・床・床下など）
・雨漏りや水漏れが発生している、または発生しやすい部分（屋根・天井・外壁・内壁・屋外に面したサッシなど）
・劣化が生じると生活に支障が出る配管部分（給水管・排水管・給湯管・換気ダクトなど）
・その他（ベランダ・雨どい・門など）
といったあたりです。
そのほかの部分は、オプションとして依頼すれば行ってくれるケースもあるので、基本料金に含まれるのはどこまでなのかを確認しておきましょう。
特別な依頼がない限りは、壁などに穴をあけるような調査は行いません。
目視が中心となりますが、それに加えてレーザー距離計やデジタル水平器などを使用した計測も行います。触診・打診や作動確認などを実施することもあります。
インスペクションのメリット
【売主・買主双方のメリット】売買契約後のトラブルを未然に防ぐことができる
売主・買主双方がインスペクションの結果を確認し、物件の現況を共有したうえで売買契約を結ぶため、以後の不測のトラブルを未然に防ぐ効果が期待できます。
【買主側のメリットその1】安心して物件を購入することができる
専門家の調査でより詳しく建物の状況がわかるため、安心して購入するかしないかの判断を行うことができます。
【買主側のメリットその2】物件購入後のメンテナンス計画が立てやすくなる
当然ながら、中古住宅は一軒一軒その劣化具合には差があり、単に築年数だけではその細かい状況は判断できないものです。詳細がわからなければ、購入後にどこをどのように修繕すべきか、注意点がわからず不安になります。
インスペクションを行うことで、具体的に修繕箇所がどこなのか、どの程度劣化しているのかということがわかるので、物件購入後に自分で行うべきメンテナンスやリフォームの計画を立てることが容易になります。
また、その計画で予算もわかるので、購入自体をするかしないかの検討材料にもなるでしょう。
【売主側のメリットその１】売却物件を適正価格で査定してもらえる
売主自身の証言だけでなく、物件の状態を客観的な資料で不動産会社に提示できるため、売却査定価格を適正に判断してもらえるというメリットがあります。
中古物件はもともと定価がなく、業者によって査定価格に差が出るため、価格設定の基準を持たせられるという意味でインスペクションは大きな役割を果たします。
【売主側のメリットその2】物件を差別化できて売却をスムーズに行える
「専門家による調査済」として売り出すことで、インスペクションを行っていない物件と差別化することができ、付加価値を感じた買い手が現れやすくなるという効果もあるでしょう。
インスペクションを行った結果、思っていた以上に建物の状態が良かったことがわかったり、適切な修繕を行ったりすることによって、最初の査定価格よりも高く売れるということもあるかもしれません。
売れたあとに重大な欠陥が見つかって、修理費を請求されるなどのトラブルになるということも未然に防ぐことができるでしょう。
取引がスピーディーに、スムーズに進むことが期待できるのです。
ホームインスペクションの注意点
以下では、ホームインスペクションの注意点を解説します。
売主がホームインスペクションで気をつけること
売主がホームインスペクションを行うことで、前述した通りメリットは多数ありますが、もし調査によって欠陥が見つかった場合、修繕や改善の費用がかかってしまうというデメリットもあります。調査を受けるのであれば、どんな結果が出ても隠すことはNG行為です。瑕疵があることをわかっているうえで売買契約を結ぶことは、絶対に行ってはいけないことです。
買主がホームインスペクションで気をつけること
買主はホームインスペクションを検討しているのであれば、不動産会社の存在も大事な要素です。
ホームインスペクションに前向きで知識のある担当者とやり取りをできれば問題ないのですが、あまり知識がない担当者だとスムーズに行かないこともあります。
そのようなリスクを減らすために、自分でもスムーズに依頼まで行えるように、必要最低限のホームインスペクションの基礎知識を身につけておくのが大切です。
ホームインスペクションの依頼の流れ
ホームインスペクションを利用する流れは、以下の通りです。
1.調査会社に問合せと見積り依頼をする
2.売主・建築会社・仲介業者とスケジュール調整をする
3.住宅診断の日時決定と依頼する会社へ申込をする
4.必要書類の準備や送付
5.ホームインスペクション実施
6.調査報告書の受け取り
7.調査料金の支払い
中古住宅を購入する前にホームインスペクションを行う場合は、1〜6までの流れをできるだけ早く行えるようにしましょう。調査を行っている間にほかの希望者が該当物件を購入してしまう可能性があるからです。
スムーズに進めるためにも、早めに見積りを取っておく・事前に住宅の資料などを準備しておくのがよいでしょう。
住宅の資料は少なくてもホームインスペクションは可能ですが、資料が多いほうが正確で詳細な調査結果が期待できます。資料が準備できたら、早めにメールやFAXで送っておくと、さらに調査までスムーズに進められるでしょう。
まとめ
中古住宅市場を活性化させる一矢となりそうなインスペクションという制度は、売主・買主両方にとってメリットの大きいものです。不動産という大きな買い物において、「安心感」というのは何よりも大切です。ぜひ中古住宅の売買の際には、インスペクションの利用を積極的に考えてみてくださいね。
