新居を建てる場合や建て替えをおこなう方の中には「建ぺい率」というものを目にしたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
建ぺい率は、家を建てる土地を購入する際にチェックすべき項目です。家を建てる際は、「建ぺい率」というものにおいて、家の広さに法的な制限がありますが、このことを初めて知る人もいるかと思います。
家を建てたあとにトラブルが起きないようにするためにも、建ぺい率のことを知っておくことをおすすめします。
今回は、建ぺい率についてこの記事では、建ぺい率の概要や特徴、計算式、法的な制限などについてご説明しますので、ぜひ参考にご覧ください。
建ぺい率とは
建ぺい率は、わかりやすくいうと、「その土地に対してどのくらいの大きさの建物が建てられるのか」を定めたものです。つまり「敷地面積に対しての建築面積の割合」ということになります。
土地は国と自治体によって用途が決められているため、建てられる建物の種類や大きさに制限がかけられているのです。建ぺい率は、自治体による建物の広さの制限に非常に大きく関わってきます。日照の確保や災害を防ぐなどの目的から、制限が定められていて、建ぺい率をオーバーした物件を建てた場合は違反建築物になってしまうため、建ぺい率には注意が必要です。
特定の条件を満たした土地と建物は、制限が緩和されることもあります。建ぺい率の計算方法方などを知ることで、制限内でできるだけ広い建物を建てることが可能になります。
建ぺい率の算出方法
建ぺい率は「建築面積÷敷地面積×100」という式で計算することができます。
建ぺい率（%）＝（建築面積÷敷地面積）×100
敷地面積とは「土地を上から見た場合の面積」のことです。注意点として、建築面積は上から見た面積（水平投影面積）なので、高低差があったり斜面がある土地では実際よりも面積が狭くなります。
建築面積とは「建物を上から見た場合の面積」を指しています。2階建て以上の住宅である場合は、一番面積が広い階の面積で計算します。多くの場合、建物は2階よりも1階の方が広いので、「建築面積＝柱や壁をふくめた1階の面積」と覚えるとわかりやすいでしょう。
建ぺい率と容積率は、住宅を建てる場合に行う建築確認申請に必要になります。建築確認申請をした後に増築や改築を行った場合は、建ぺい率や容積率が変わってしまい。その結果違法建築物になってしまうので注意しましょう。
ここで、建ぺい率の計算例をご紹介します。たとえば、敷地面積100平米の土地で建築面積が40平米の場合は、建ぺい率は40％です。
建築面積40平米 ÷ 敷地面積100平米 × 100 ＝ 建ぺい率40％
見方を変えると、敷地面積100平米の土地が建ぺい率60％と定められている場合、その土地には60平米までの建物であれば建築することができます。
建ぺい率が高すぎると、隣り合った建物とのスペースが狭くなるので日当たりが悪くなってしまいます。防災の面から見ると、火事になった場合にとなりに延焼しやすくなるため非常に危険です。このように、建築基準法によって建ぺい率の制限を設けることで、適切な建物のスペースと景観を確保できるようになっています。
「防火地域内にある土地」や「特定行政庁の指定する角地」、「指定建ぺい率の異なる2つ以上の区域にまたがる土地」など、特定の条件を満たす場合は、緩和条件が適用されることがあります。
緩和条件が適用されるかどうかを知りたい場合は、不動産会社やハウスメーカー、市区町村の担当課に問い合わせて、詳細を確認してみてください。
容積率とは
ここでは建ぺい率とセットで出てくることが多い「容積率」について解説します。容積率とは、わかりやすくいうと「その土地に建築できる建物の延床面積」が定められたものです。つまり、延べ面積は「柱や壁の中心線で囲まれた各階の総面積」のことを指します。場合によっては「建物面積」と呼ばれることもありますが意味は同じです。
都市計画によって延床面積は用途地域ごとに50～1300％の範囲で制限されていて、建物の前面の道路の幅が狭い場合はさらに制限されることになります。
販売されている土地の広告などでは「建ぺい率50％・容積率100％」と表記されていることが多く、その地域や土地でどのような家が建てられるのかを知る目安になります。一般的に、容積率が高いほど延床面積も広くなり、高層階の家を建てることが可能です。
容積率の計算方法
容積率は「延床面積 ÷ 敷地面積 × 100」という式で計算することができます。
容積率（％）＝ 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100
たとえば、敷地面積120平米の土地に延床面積240平米の家を建てた場合は、容積率は200％になります。容積率150％、敷地面積100平米の土地には、延床面積150平米までの家を建てることが可能です。2階建ての家を建てる場合は、1階が床面積80平米、2階が床面積70平米というイメージになります。
容積率は、用途地域ごとに定められた割合がそのまま適用されるわけではありません。その土地に面している前面の道路の幅によって左右されることも覚えておきましょう。
敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合の容積率の計算方法については、「道路の幅員に係数0.4を掛けた容積率」と「指定された容積率」のうちの小さいほうの割合になります。
容積率にも特例があり、駐車場や駐輪場、地下室は一部延床面積から除外できることがあります。容積率の特例を利用する場合は細かい条件があるため、事前によく確認して、違法建築にならないようにしましょう。
用途地域や建ぺい率を調べたい場合
用途地域や建ぺい率を調べたい場合は、市役所の都市計画課などを訪ねるのが一番確実な方法です。自治体のホームページ上に都市計画図が掲載されている場合もあるため、そこから検索する方法もあります。販売されている土地であれば、チラシやパンフレットなどに物件情報として掲載されている場合が多いです。
土地によって建てられる建物の大きさは決まっている
その土地によってそれぞれ建てることができる建物の大きさが定められています。土地にはさまざまな規制があるため「広い土地であればあるほど、広々とした注文住宅を建てられる」とは限りません。そのため家を建てる場合は、慎重に土地を選ぶことが重要です。
その土地に建てることができる住宅の広さや構造は「都市計画法」によって定められています。都市計画法とは、地域の人々が快適に生活できる環境を整えるために、建設できる建物の種類や規模、土地の使い方などを制限している法律です。 日本の土地は都市計画法によって都市計画区域・都市計画区域外・準都市計画区域の3つに分類されていて、さまざまな規制が適用されています。つまり、都市計画法によってその土地に建てることができる注文住宅の広さや構造が左右されるのです。
建ぺい率は用途地域によって上限が決められている
建ぺい率と容積率は、「用途地域」によって上限が定められています。用途地域とは、行政によって土地の利用目的が定められている地域を指します。用途地域は用途の混在を防ぐために定められたもので、土地利用の方向性の色分けです。
計画的に街づくりをするために、国や自治体は用途地域によって地域ごとに特色を決めています。たとえば「第一種低層住居専用地域は主に低層住宅を建てるための地域」「近隣商業施設は地域の住民が日用品などを買い物するための地域」というように都市計画に沿った土地利用の方向性が決められているのです。建てることができる建築物の種類や建ぺい率と容積率の上限が細かく決められています。
用途地域は「商業地域」「工業地域」「住居地域」など13種類あり、そのうち工業専用地域のみ住宅を建てることができません。
住宅の建築が可能な用途地域をいくつかご紹介します。用途地域の種類によって、土地の利用制限が異なっているので、確認しておきましょう。
・第一種低層住居専用地域
2階建て程度の低層住宅が立ち並ぶ良好な住環境を保護している用途地域です。診療所や小中学校、小規模な店舗併用住宅も建てることができます。
・第二種低層住居専用地域
主に低層住宅が立ち並ぶ良好な住居環境を保護している用途地域です。小中学校や床面積150平米以下の店舗の建築が可能です。
・第一種中高層住居専用地域
3階建て以上の中高層住宅が立ち並ぶ良好な住環境を保護している用途地域です。2階以下で床面積500平米以下であれば店舗や飲食店、スーパーなどを建てることができますが、住居専用地域であるためオフィスビルは建てることができません。
・第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅の良好な環境を守るための用途地域です。病院や小規模スーパーなど利便施設の建築ができ、床面積1500平米までの大型店舗や事務所なども建築することができます。
・第一種住居地域
住居の環境を保護している用途地域です。床面積3000平米までの中規模の店舗や事務所、ホテルなども建築できます。
・第二種住居地域
床面積10,000平米以下の店舗や事務所、ホテルなどのほか、環境に影響が少ない小規模工場も建築することが可能です。
このように用途地域によって、建てることができる建築物の条件や周辺の環境は大きく異なります。土地を購入する際は、どのような環境で暮らしたいのかを家族で話し合い、用途地域について調べてから土地を選ぶことが大切です。
用途地域は、各自治体の窓口やホームページなどで閲覧できますので、詳しくは確認してみてください。
建ぺい率と用途地域
建ぺい率は30％から80％、容積率は50％から100％までと、用途地域により大きく割合が異なっています。そのため、土地を購入して家を建てる場合は、用途地域を確認して土地を選ぶことが大切です。建ぺい率の上限が30%までの地域と60%の地域では、それぞれ印象が大きく異なった街になります。
建ぺい率の上限が30%や40%と低い地域であれば、建物と建物の間が広くなるため、閑静な住宅街が当てはまります。反対に上限が80%である地域は、商業施設などがある繁華街が多く、利便性の高い街が当てはまります。
【用途地域と建ぺい率上限（%）】
・第一種低層住居専用地域 30・40・50・60
・第二種低層住居専用地域 30・40・50・60
・第一種中高層住居専用地域 30・40・50・60
・第二種中高層住居専用地域 30・40・50・60
・第一種住居地域 50・60・80
・第二種住居地域 50・60・80
・準住居地域 50・60・80
防火地域・準防火地域の耐火建造物については建ぺい率が10％緩和される
用途地域のなかには、火災の危険を防除するために「防火地域」「準防火地域」と定められているエリアがあります。防火地域や準防火地域では、階数や延床面積に応じて家を耐火建築物や準耐火建築物にすることが建築基準法で定められています。
近年の建築基準法改正では、延焼防止性能の高い耐火建築物への建て替えなどを促進させるために、防火地域内、準防火地域内における耐火建築物等は、建ぺい率が10％緩和されることになっています。
土地や建築物の制限についての注意点
ほかにも登記簿面積や実測面積、日影規制や道路や隣地に関わる採光など、家を建てるにあたって注意すべき点がいくつかあります。注文住宅を建てる際に注意すべきことをご紹介します。
登記簿面積と実測面積の混同に注意
敷地面積は、登記簿に記されている登記簿面積と実際に測った場合に算出される実測面積の2つがあります。登記簿の情報が古い土地の場合、登記簿面積と実測面積に差があることは珍しくありません。
建築確認申請では、原則として実測面積で建ぺい率を求めますが登記簿面積との差が思わぬトラブルを呼ぶ可能性があります。とくに、土地を担保にした住宅ローンを利用する時に問題が起こりやすく、登記簿面積と実測面積の差があると融資を断わられることがあるのです。
登記簿面積を実測面積に合わせる地積更正登記を銀行側から提示される場合があります。地積更正登記は境界確定測量が必要で、この2つをあわせた費用相場は40万円からと非常に高額です。また、境界確定測量はハウスメーカーの測量ではなく土地家屋調査士に依頼しなければいけません。
昨今ではコンプライアンスの問題もあり、登記簿面積と実測面積の差は軽視できなくなってきました。心配な方は、住宅を建てる時の測量は土地家屋調査士に依頼しておきましょう。こうすることで地積更正登記が必要になった時にスムーズに対応できます。
日影規制や道路や隣地に関わる採光などにも注意
たとえば、住居系用途地域などにおいて、十分な日照を確保するための「日影規制や、道路や隣地に関わる採光、通風を保護するための斜線制限などがあります。
日影規制や斜線制限などに違反する住宅も「違法建築物」とみなされて建築することができなくなってしまうため注意しましょう。それぞれについて詳しくご説明します。
・日影規制
日影規制は、冬至の日を基準として、隣接地からの敷地境界線から5mを超える範囲に、一定時間以上日陰にならないように建物の高さが規制されている法律です。 建築基準法で設定された基準が適用されるほか、地方自治体ごとに定められた条例のルールが適用されることもあります。
・斜線規制
住宅地で重視される斜線規制は「北側斜線規制」です。北側斜線規制では、住宅の北側に居住する人の日照を確保するために、住宅の屋根の勾配や高さが制限されています。 北側斜線規制に注意する必要のあるのは、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域、中高層住居専用地域に住宅を建てる場合です。
ただし、他の用途地域に住宅を建てる場合も日照権を巡るトラブルに発展する可能性があるため、周囲の住宅・建物に配慮して家を設計することをおすすめします。
建ぺい率の制限内で住宅を広くする方法
ここまで、建物の建ぺい率や容積率は用途地域によって制限されていることをお伝えしました。「建ぺい率や容積率の制限を考えると、理想の住まいを実現するのは難しそう…」と悩む人も多いはずです。
法律を変えることはできないので建ぺい率の制限によって住宅の広さが制限されてしまいますが、工夫次第で家のスペースを広くしたり快適に過ごせる空間にしたりすることが可能です。緩和条件を上手く利用することで、理想の住まいに近付けることができます。
ここからは建ぺい率の制限内で建物の面積をより広くしたり、過ごしやすい家にするための方法を紹介します。建ぺい率や容積率の緩和条件を利用した家づくりのコツを参考にすることで、面積が広く過ごしやすい建物を設計することが可能になるので、ぜひご活用ください。
バルコニーとひさしは形状によっては建築面積から除外される
建ぺい率の計算式に出てくる建築面積ですが、バルコニーは形状によっては計算に含まれません。
バルコニーやカーポートが、壁や柱からはみ出している部分が１メートル以下の場合は建築面積の対象外です。もし1メートルよりも突き出ている場合はそこから1メートル後退した部分までが建築面積に含まれます。
ただし、バルコニーの両側に壁があったり柱が立っている場合は、壁や柱の内側部分から建築面積に含まれるので注意してください。
カーポートは建築物として扱われる
建ぺい率を計算する場合、屋根と柱のあるものは建築物として計算に含まれます。カーポートも建築物として扱われますが、構造によっては建ぺい率の緩和措置という例外にあたり除外されます。
・柱の間隔が2メートル以上
・天井の高さが2.1メートル以上
・外壁のない部分が連続して4メートル以上
・地階を除く階数が1階であること（1階建て）
上記は建築基準法第２条第２号により規定された内容で、この条件を満たしているカーポートであれば建ぺい率の計算には含まれません。
車庫やビルトインガレージの場合は、入り口以外の3方向が外壁に囲まれているため、建ぺい率の緩和条件を満たすことができません。「ビルトインガレージ」とは、シャッターやドアを設置して、1つの部屋のようになっている車庫のことです。建物の中に車庫を作ることから、「インナーガレージ」とも呼ばれます。
しかし、建ぺい率の緩和とは別に「車庫やガレージの面積は、延べ床面積5分の1を上限として延べ面積に算入しない」という容積率での緩和があります。建ぺい率で有利にはなりませんが、容積率に関しては優遇されているため、結果としては住居のスペースを広くすることが可能です。
屋根裏収納やロフトを作る
一定の条件を満たす屋根裏収納やロフトは、容積率の計算から除外することが可能です。容積率の計算から除外するための主な条件は、次のようなものです。
・天井高が1.4ｍ以下である
・屋根裏収納やロフトの面積が、それらのある階の床面積の2分の1以下である
・固定されているはしごがない
屋根裏収納やロフトを作ることで収納スペースが増えるため、住まい全体にスペースが増えて広く使うことができ、見た目もすっきりとした印象にすることができます。 ロフトを読書空間や子どもの遊び場として活用することもできるので、ロフトを家族が利用するための空間にすることも可能です。
吹き抜けを作る
吹き抜けはスペース確保につながるものではありませんが、住まい全体を広く、開放的に見せることができます。また、吹き抜けを作ることで多くの日光を取り込むことができるため、住まいに全体が明るくなります。
住まいの中に地下室を設ける場合は、床の一部に吹き抜けを作ることで、地下室に少しでも多くの日光を取り込めるように採用するのがおすすめです。
建ぺい率は2つのパターンで緩和される
建ぺい率は、一定の条件を満たすことで上限が緩和されます。
・2つの道路の角にある敷地（角地）
・「防火地域」「準防火地域」内で耐火建築物などを建てた場合
この条件のうち1つを満たすことにより建ぺい率が10%緩和され、2つ満たすと20%まで緩和することが可能です。
ここからは、この2つのパターンを満たす条件を解説します。
2つの道路の角にある敷地
2つの道路の角にある敷地で、以下の条件を満たした場合は建ぺい率の限度が10%緩和されます。
・敷地が角地にあり、道路がそれぞれ2メートル以上敷地に接している
・敷地を管轄する自治体が定めた「建築基準法施行細則」を満たしている
建築基準法施行細則の内容は自治体によって異なります。今回は東京都中央区の建築基準法施行細則を例に見ていきます。
中央区の場合は「周辺の3分の1以上が道路や公園または川に類するものに隣接」していて、「2つの道路が隅角120度未満で交わる角敷地」が条件です。
参考:東京都建築基準法施行細則
隣接するのが道路だけではなく「公園や川」などに接している場合でも適用されます。公園が民間施設である場合などで扱いが変わるので、実際に建ぺい率が緩和できるかどうかは自治体に問い合わせてみてください。
防火地域・準防火地域による建ぺい率緩和
敷地が防火地域にあり、建物が「耐火建築物」もしくは「耐火建築物と同等の延焼防止機能を有する建築物（延焼防止建築物）」である場合は建ぺい率の上限が10%緩和されます。
また、指定の建ぺい率が80%の敷地であった場合は建ぺい率の制限が無くなります。防火地域とは、都市計画法で指定された区域になり用途地域とはまた別の区分けです。駅前や商業施設の密集地のほかに、幹線道路が隣接する土地などが指定されます。
火災が発生した場合に火事の延焼を防止したり、消防車などの緊急車両の通行を妨げないように決められました。耐火建築物は建物の主要部分を耐火素材で構成し、火が燃え広がる速度をできるだけ抑えて倒壊を防止することを目的とした建築物です。コンクリートブロック造などが主ですが、耐火基準を満たした素材であれば木造でも建築することが可能です。
準防火地域の場合も、「耐火建築物および延焼防止建築物」または「準耐火建築物または準耐火建築物」の場合は建ぺい率の上限が10%緩和されます。準防火地域と準耐火建築物は条件が少し緩和されており、防火地位の周辺の延焼を抑えることが目的でこのような措置があります。
建ぺい率・容積率をオーバーすると住宅ローンを組むのは難しい
建ぺい率・容積率が用途地域の上限を超えている場合「違法建築物」になってしまいます。そうなった場合、住宅ローンを組むことが事実上不可能になってしまいます。違法建築物を不動産業者が取り扱うことはできないため、物件として無価値となってしまうからです。
実際に、カーポートを設置したために建ぺい率が上限をオーバーし、住宅ローン融資を受けられなくなったという事例も存在します。カーポートを設置する場合でも、建築確認申請を行う必要があります。申請時に建ぺい率を超えていないか必ず確認するようにしましょう。
建ぺい率の上限やコツを確認して理想の住宅にしよう
今回は建ぺい率の意味や計算方法、容積率との関係などについてご説明しました。敷地面積に対する建物の建築面積の割合を示す建ぺい率や容積率を確認することで、その地域や土地にどのような建物が建てられるのかを確認することができます。
家を建てる前に建ぺい率による制限を確認することは、家を建てる上で欠かせないことです。簡単に調べることができるので、後で「家を建てられなくなった」と困ることがないよう、必ず確認するようにしましょう。
家を建てるうえで、建ぺい率の制限内で住宅を広くして快適な家を実現させる方法や、上限が緩和される条件についても要チェックです。
住宅を建てる際には、さまざまな制限がある一方で、緩和規定も定められています。角地や防火地域といった敷地に住宅を建てる場合は、緩和の恩恵を受けることができます。
家を建てる際は、土地の制限や緩和規定をしっかり確認し、家を建てる際に知識をうまく活用することが大切です。ぜひ今回ご紹介した規定やコツなどを活かして、理想の家を建てていただければと思います。
