プレハブの耐用年数を、鉄骨・コンクリート・木質などの種類に分けて、詳しく解説します。
プレハブの建物の耐用年数はだいたい何年なのかを説明！
また、プレハブの建物の固定資産税や手続きも合わせて解説します。
メリット・デメリットや一般的な建物との違いも比べていきますので、ぜひ参考にしてください
そもそもプレハブとは？
プレハブは「組立式として作られた」という意味の英語”Prefabricated”に由来しています。
建築用語としては、建物に必要な柱や梁、屋根の骨組、床、壁といった部品を工場で生産し、現場で組み立てる工法の総称です。
この記事では、プレハブ工法の種類や用途のほか、プレハブ建物の耐用年数、建設後の固定資産税といったコスト面などについてまとめました。
プレハブ工法の種類
一口にプレハブといっても、その工法にはさまざまな種類があります。
現在主流となっている、４種類の工法について見ていきましょう。
種類①鉄骨系
鉄骨系（鉄鋼系）プレハブは、戸建て住宅用途のプレハブでは最も多く使われている工法です。住宅メーカーによる鉄骨造の住宅が鉄鋼系プレハブに該当し、組み立て方によって軸組方式、パネル方式に分かれます。
軸組方式は、軽量形鋼で造った柱や梁などに、床や壁のパネルを張るものです。パネル方式は、屋根や上階の重みに耐える外壁パネルを使用します。このほか、柱と梁を重量鉄骨に替えたラーメン工法もあります。
種類②コンクリート系
コンクリート系プレハブはPC工法ともいい、主構造にコンクリート部材を使用したプレハブです。コンクリート系プレハブには、大きく分けて3種類の工法があります。
- 組積式
- 組立式
- 併用式
組積式は、コンクリートブロックなどを積んで組みあげる工法をいいます。組立式は、あらかじめ工場で作成したコンクリート製の梁や床、柱、壁などの部品（プレキャストコンクリート）を現地に運び込んで組み立てる工法です。
3つめの併用式は、組積式、または組立式の補強として、鉄骨を組み込んだものです。戸建て住宅だけでなく、公営住宅やUR（都市再生機構）などのアパート、民間マンションといった中高層の共同住宅にも採用されています。
種類③木質系
木質系プレハブは、壁や柱、梁といった主要部材を木材や木質系パネルなどで造っている、最も古い方式のプレハブです。木質系プレハブも、以下の3種類に分かれています。
- 軸組式
- パネル式
- 軸組パネル併用式
軸組式は、原材料の木材を柱や梁などに使えるよう、下処理（プレカット）のみを工場で行い、その他の作業は現地で都度行う方式を指します。
パネル式は、工場で製作した木質系パネルを面で接合して組み立てる方式です。地震や台風といった自然災害から受ける力を、建物全体で受け止める効果があります。
この2つの方式を組み合わせたのが軸組パネル併用式で、プレカットした軸組にパネルを張り付けて建設する方式になります。
種類④ユニット系
ユニット系プレハブは、工場で鉄骨製や木製の柱や梁、床、壁で造ったフレームの内部に、流し台や浴槽などの水回り品や室内の造作も組みこむ工法です。
建屋としてほぼ完成した状態で現地に運び込むため、組み立て自体の工期は1日で終わります。
プレハブの耐用年数
プレハブの耐用年数は、法律で定められた法定耐用年数、物理的な寿命となる物理的耐用年数、資産としての経済的耐用年数で異なります。それぞれについて見ていきましょう。
プレハブの法定耐用年数
法定耐用年数は、法律により定められた基準で、固定資産税の算出などで根拠とされる年数です。建築物の場合は用途と材質によって変わってきます。
| 鉄骨系（骨格材4mm超） | 鉄骨系（骨格材3mm以下） | コンクリート系 | 木質系 | |
| 事務所 | 38年 | 30年 | 50年 | 24年 |
| 住宅 | 34年 | 27年 | 47年 | 22年 |
| 倉庫 | 31年 | 24年 | 38年 | 15年 |
出典：平成30年分確定申告書等作成コーナーよくある質問（国税庁ホームページ）
プレハブの物理的耐用年数
プレハブの物理的耐用年数は、建物としての最低限必要な性能を満たさなくなる年数です。
躯体や構造材が、物理的なダメージや経年などにより劣化することで短くなっていきます。
そのプレハブの材質や築年数、用途・使用状況だけでなく、立地条件も関係してきます。
プレハブの物理的耐用年数
経済的耐用年数は、個別的耐用年数ともいい、その建物を資産として見た時の価値を指します。
築年数と劣化状況、維持修繕工事の必要度合いで、資産としての評価額に影響を及ぼします。
物理的・経済的耐用年数の確認方法
物理的耐用年数や経済的耐用年数は、同じ材質・規模・築年数のプレハブであっても利用の仕方や立地で変わってきます。
そんな物理的耐用年数や経済的耐用年数を確認するには、一級建築士や不動産鑑定士といった専門家に依頼するのが確実です。
まず物理的耐用年数は、一級建築士などにインスペクション（建物診断調査）を依頼します。インスペクションでは、現地調査でプレハブの築年数からみた劣化状況やメンテナンスに必要な費用、耐震性などを調査し、物理的耐用年数を算出します。
次に経済的耐用年数は、土地家屋調査士に調査を依頼することで確認できます。不動産鑑定士は、インスペクションの報告書と、プレハブが立地している地区の将来性から、プレハブの資産価値を算出していきます。
プレハブには固定資産税がかかる？
プレハブの建築物は比較的簡単に建てられるとあって、固定資産税の扱いがどうなるのかは気になるところです。一般の建築物との違いはあるのでしょうか。
プレハブは固定資産税の課税対象
結論からいうと、プレハブも原則として固定資産税の課税対象となります。
不動産登記規則第111条によると、以下の3要件を満たす建造物を「建物」と定義しています。
- 屋根及び周壁又はこれらに類するものを有する
- 土地に定着している
- 目的とする用途に供し得る状態である
つまり、
屋根と3～4方向が壁に囲まれていて、基礎工事などで地面に固定されており、かつ自宅として住んでいる建築物
は、建物として課税対象になるということです。
出典：不動産登記規則第111条（e-gov法令検索平成十七年法務省令第十八号）
課税対象外になる場合もある
一方で、課税対象外となるプレハブもあります。その条件は、不動産登記規則第111条の建物の要件を満たさないようにすることです。
例えば、地面に並べたブロックの上に、プレハブを固定せず置いているだけという状態であれば「土地に定着」していないので課税対象外です。
ただし、基礎工事を行っていた場合は土地に定着している、つまり建物とみなされ固定資産税の対象になってしまいます。
固定資産税の算出方法
プレハブの固定資産税は、一般的な建築物と同じ計算方法で算出できます。
計算式は、
固定資産評価額×標準税率（1.4％）
です。
固定資産評価額は、都道府県や市区町村の長が、土地の公的価格や家屋の時価を算定した額で、3年ごとに見直しを行います。
プレハブを建てる際に建築確認は必要？
建築確認(建築確認申請とも)は、建物が関連法規を遵守して建てられているという認可のことです。根拠となる法律は建築基準法第6条にあります。
ただし、プレハブの建設場所や床面積などによって建築確認が必要かどうかは変わってくるため、あらかじめ建設地を所管する自治体に問い合わせたほうが無難でしょう。
申請を怠ると違法になる場合も
建築確認は、建築基準法第6条で義務付けられたものです。
なので、プレハブといえど申請をしないと、違法建築とされて撤去命令が出ることもあります。
建築確認の審査は、建物を建てようとする場所の都道府県や市区町村の建築関連部局や、国に認められた確認検査機関が行います。この手続きは、一般的な建物でもプレハブでも同じです。
申請が必要なケース
建築確認申請が確実に必要になるのは、プレハブの建設地が都市計画区域や準都市計画区域内の更地である場合です。
また、既存の建物にプレハブを増築するのであれば、その場所が防火地域・準防火地域であったり、用途地域の指定がある場合も申請が必要になります。
そのほか、例えば倉庫として建てたプレハブを事務所用途に変える、という場合も、建築確認で用途変更の手続きを行わなければなりません。
申請が不要なケース
逆に建築確認が不要なのは、プレハブを都市計画区域外に建てる場合です。
また、都市計画区域内でも防火地域・準防火地域外で、床面積が10平方メートル以内であれば不要です。
さらに、床面積が10平方メートルを超えていたとしても、用途地域の指定がなければ建築確認はいりません。
プレハブのメリット・デメリット
プレハブには、在来工法と呼ばれる、一般的な建造物とは違う特徴がいくつかあります。そのメリットやデメリットを紹介します。
メリット①安定した品質で工期が短い
プレハブの最大のメリットは、品質が一定なうえに短い工期で建てられることです。プレハブの各部品は、工場で大量生産されることを前提として、寸法などの規格があらかじめ決められています。
組み立て方もマニュアル化されているため、作業員の経験や腕前に左右されることがなく、短い工期で効率的に建てることができます。
メリット②費用を抑えられる
また、工期が短いということは、作業員の人件費なども少なくて済むということでもあります。また、工場で部品を大量生産しているので効率的に生産でき、コストダウンにつながっています。
デメリット①間取り・デザインの自由度が低い
ただし、工場で大量生産した部品を組み立てるプレハブは、画一的な間取りやデザインになりがちという弱点にもなります。いびつな形状の敷地とも相性はよくありませんし、組み立て途中での仕様変更も困難です。
物置や倉庫ならともかく、滞在時間の長い住居や店舗、事務所などでは使い勝手の悪さを感じることもありえます。
デメリット②耐火・耐久性が低い
プレハブ建築物の弱点は、耐火性能が高いとはいえないことです。
例えば鉄骨系プレハブに使われる軽量鉄骨は、鉄の建材としては比較的薄いことから、火災が起きると熱で強度が落ち、倒壊する危険があります。
また、プレハブの建物の耐用年数はメンテナンスをしなければ約20～30年とされています。
この数字は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物はもちろん、木造住宅（約30年）よりも短いものです。
プレハブ建築の実用例
実際のところ、プレハブ建造物はどのような現場で使われているのでしょうか。具体例や、業界による向き不向きの例を集めてみました。
プレハブ建築による建物の主な用途
住宅以外でのプレハブの用途といえば、真っ先に思いつくのは倉庫です。また、工事現場の事務所や作業所、仮店舗として使われるプレハブも多いです。
また、小型のものは守衛室として使われていたり、学校の部室や更衣室としても活用できます。あるいは、学校の校舎の建て替え中に、一時的にプレハブの校舎を使うこともあります。
このことから、設置・解体・撤去に時間がかからないことを活かした場面で使われていることが多いようです。
プレハブ建築に向いている業界
プレハブ建築に向いている業界としては、建設業や製造業といった現場事務所を作ることが多い業界となります。
必要に応じて建てたり撤去したりが比較的簡単なので、効率やスピードを重視した業界ではプレハブが特に好まれています。
プレハブ建築に不向きな業界
一方で、飲食店や小売店などでは、プレハブの自由度の低さが仇となり、あまり使われることはありません。
特に倉庫を店舗にしようとすると、室内に6m間隔で建てられている柱が邪魔となり従業員の動線をさえぎることも考えられます。
また、空間が大きくなりすぎた場合は空調も大型のものが必要になったり、冷暖房や照明の効率も悪くなりがちです。電気代をはじめとした維持費が余計にかかることにもつながります。
プレハブは耐用年数やメリット・デメリットを考慮して建てよう
プレハブ建造物の材質による耐用年数の違いや、特徴についてみてきました。
プレハブは、いわゆる一般的な建物よりも安く、安定した品質の建造物を短期間で造ることができるのが強みです。その反面、画一的な作りになりがちだったり、耐久性ではやや難があるのも確かです。
しかし、その難点を日々の手入れでしっかりカバーすれば、格安で機能的な部屋を安く手に入れることができます。
この記事が、プレハブの建設を考えている人の助けになれば幸いです。
