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依頼主と費用負担者の違いによる店舗解体工事の区分3つ
店舗に入居している借り主は物件を退去する場合、内装を撤去するなどして店舗を解体し、入居前の状態や契約書に記載された状態にして貸し主に返さなければなりません。
店舗解体工事は依頼主と費用負担者の違いで、A工事・B工事・C工事の3つの区分に分けることができます。
この3つの区分を覚えておくことで解体にかかる費用を節約できるかが異なるため、内容を覚えておきましょう。
1：A工事
A工事とは、貸し主である建物オーナーやビルオーナーが工事を依頼し、費用の負担をして行う店舗解体工事のことです。
A工事の内容は、共用通路、エレベーター、共用トイレ、電気設備、配線、配管、外壁など共用部分の設置や撤去で、建物の資産価値を保つ目的で行われます。
設計や施工についての決定も貸し主が行うため、借り主である店舗の入居者が費用負担することは基本的にありません。
2：B工事
B工事とは、借り主の要望で発注して費用を負担し、貸し主が指定した工事業者で施工する工事のことです。
B工事では、分電盤、給排水設備、給排気設備、防水設備、防炎設備、空調設備など、建物に影響が出る部分の移設や設置、撤去の工事を行います。
借り主が要望して行う工事ですが、工事業者を自由に選ぶことができないため費用を抑えにくいというデメリットがあるでしょう。
3：C工事
C工事は、借り主が解体業者の選定と費用の負担をする工事のことです。
C工事では、店舗の間仕切り、照明、電話回線、インターネット回線、什器設備などの設置や撤去といった、店舗内装に関わる工事が行われます。
借り主が自由に工事業者を選べるため、相見積もりを取るなどして費用を節約することが可能ですが、貸し主の承認が得られないと工事に移ることができません。C工事を行う場合、工事を依頼する前に貸し主に相談するようにしましょう。
店舗解体工事の種類3つ
店舗解体工事は、どのような状態まで戻すのか、解体の仕上がりによって、内装解体工事・スケルトン解体工事・原状回復工事の3つに分けられます。
どの種類の店舗解体工事を選ぶかは、契約の内容によって違うため、店舗解体工事を依頼する場合は契約書の内容を確認することが大切です。
稀に貸し主の指示により契約書の内容と違う工事を依頼される場合もあります。工事依頼前に貸し主に相談することも大切です。
ここでは、店舗解体工事の3つの種類を紹介していきます。店舗解体工事の参考にしてください。
1：内装解体工事
内装解体工事とは、天井や床を除く壁やドア、ガラスなどの内装部分や間仕切りやカウンターなどの内装造作物の解体・撤去を行う工事のことです。
内装解体工事で解体・撤去する範囲や条件は、基本的に貸し主と相談しながら決めていきます。
2：スケルトン解体工事
スケルトン解体工事とは、内装や内装造作物だけでなく、天井や床、配管、排気設備などを解体・撤去し、構造躯体部分だけを残した状態にする工事のことです。
構造躯体がむき出しの状態になるため、貸し主側からすると梁や柱などが傷んでいないか、耐震性に問題はないかの確認が簡単であるというメリットがあります。
入居する側にも何もない状態から店舗を作りあげることができるため、大幅な改装がしやすいというメリットがある工事です。
3：原状回復工事
原状回復工事とは、契約した時点の状態に戻す工事です。
入居した後で設置した設備の撤去・解体だけでなく、電気や水道、ガス、空調などのインフラ設備の工事も行わなくてはなりません。原状回復工事の段階で出た廃棄物は規定に沿って処理を行う必要があります。
原状回復工事ではどこまでが原状であるかがしばしば問題になり、トラブルが起こることがあります。契約書を確認したり、貸し主と話し合ったりして、工事の内容を決めましょう。
店舗を解体する際にかかる費用相場3つ
店舗を解体する際にかかる費用は借り主が負担するケースがほとんどで、退去時に大きな負担となります。そのため、店舗を解体にかかる費用がいくらになるのか、事前に把握しておくようにしましょう。
ここでは、店舗を解体する際にかかる費用相場を店舗解体工事の種類別に紹介します。店舗を解体する際にかかる費用のおおよその目安として参考にしてください。
1：内装解体の場合
内装解体の場合、1坪当たり約1.5万円～4万円が相場です。
店舗内に、小上がりや個室があり壁が多い造りになっている場合には相場よりも割高になってしまうでしょう。
そのほか、厨房機器や排気ダクト、洗面台などの造作物がある場合には、それらの解体・撤去費用が追加で必要になるため、相場よりも割高になってしまいます。
2：スケルトン解体の場合
スケルトン解体の場合、1坪当たり約3万円～5万円が相場です。
内装解体工事と同じように撤去しなければならない設備が多い場合には、工事費用が相場よりも高くなってしまいます。造作物が多い飲食店や美容室などのスケルトン解体工事を検討している場合には注意が必要です。
3：原状回復工事の場合
原状回復工事にかかる費用は、業種や業態、同じ業種でも店舗の状態や撤去するものの数によっても大きく変わります。
30坪以下の小規模な飲食店の場合には約1.5万円～2.5万円、30坪～40坪ほどの中規模な飲食店の場合には約2万円～2.5万円、50坪以上の大規模な飲食店の場合には約5万円が相場と言われています。
店舗の解体工事の流れ9つ
店舗解体の際にかかるおおよその費用相場がわかったところで、次に店舗の解体工事の流れについて紹介していきます。
店舗の解体工事がはじめての場合、何から始めればいいかわからないと悩む方も多いでしょう。工事依頼前から工事の完了まで順を追って紹介します。ぜひ参考にしてください。
1：契約書内容の確認
まずは契約書の内容を確認して、店舗の解体を希望していることを貸し主に伝えるようにしましょう。
店舗の解体工事は借り主が自由に行えるわけではありません。契約書の内容に沿っていれば良いという考えで解体工事の一切を借り主に任せるという貸し主だけとは限りません。
業者選定から関わりたいと考える貸し主もいるため、後々トラブルが起こらないように、契約書内容の確認し、打ち合わせをしてから工事を依頼しましょう。
2：見積もりの依頼
契約内容を確認し、貸し主の合意を得ることができたら、解体業者の選定に移ります。指定業者がある場合はそちらへ依頼しますが、指定がない場合には借り主が自分で業者を探さなくてはいけません。
業者を選定するためには、まず見積もりを依頼し費用や工事内容、残置物の処分の可否の確認をしましょう。一社一社見積もりを依頼してもいいですが、一括見積サイトを利用して複数の業者から一度に見積もりを取り、見比べると効率的です。
3：現地調査の依頼と工事内容のチェック
見積もりの依頼を行ったら、現地調査の依頼と工事内容のチェックを行います。
解体工事を行う店舗に足を運んでもらい調査を行ってもらうことで、実際の工事費用と見積額に差が出てしまうことを防げるでしょう。また現地調査を行い工事内容をチェックすることで、残しておかなければならないものを撤去し、トラブルになってしまうことも防げます。
複数社に現地調査を依頼し、工事内容をチェックしましょう。
4：見積もり提示の確認と日程の調整
店舗の解体工事は高額になってしまうこともあるため、費用を比較することも大切ですが、希望する期日までに工事を終えられるかということも業者選びで重要なポイントです。
費用が安い業者であっても契約期間内に工事を終える日程を組むことが出来なければ、工事を依頼することは難しいでしょう。
現地調査を終えたら見積もりを提示してもらい、それを確認すると同時に日程の調整をすることも忘れてはいけません。
5：近隣に挨拶
工事中には騒音や振動などで迷惑をかけてしまうことが考えられます。同じ建物内に入っている店舗やオフィスはもちろん、周りに住宅がある場合には近隣の住民への挨拶も忘れないようにしましょう。
解体業者も事前に近隣への挨拶を行います。解体業者とは別の日に挨拶に行くと相手に手間を取らせてしまうため、一緒に挨拶回りに行くようにしましょう。
近隣の理解を得るために挨拶では、工事の内容や期間だけではなく、最大限の予防策を取りながら工事を行うことを説明しましょう。
6：店舗の片づけ
解体工事が始まる前に、店舗内に残されている食器や家具、家電、展示品など、自分で運び出せるものの片付けを行います。
食器や家具などの片付けは解体業者に依頼できますが、工事費用をできるだけ抑えるためにも自分で行ったほうがいいでしょう。また、使うことができる家具や家電はリサイクルショップに売却することで処分費用を抑えることができます。
7：ライフライン停止手続き
店舗の片づけが終わったら、契約会社に電話して、水道、電気、ガス、電話などのライフラインの停止手続きをします。
ただ、ライフラインの契約が建物ごとの契約になっている場合や次の借り主が使う場合があるため、停止手続きをする前に停止日を含め貸し主に確認するようにしましょう。
また借り主が自由に停止できる場合でも、解体業者が工事の時に水道などを使いたいから止めないでほしいとお願いしてくることがあります。解体業者への確認も忘れないようにしましょう。
8：工事の発注契約と着工
解体工事前の準備が終わったら、発注契約を行い解体工事の開始です。養生、足場の設置、壁紙・電気・ガラス・ドアなどの内装材の撤去、床材の解体・撤去という流れで解体工事は進められます。
解体工事で出た廃棄物は処分し、解体しないものや処分しないものは工事前に養生し、工事完了後に返却されます。
9：工事完了後の引き渡し
工事完了したら産業廃棄物の処理状況の確認、物件の清掃作業を行います。
解体工事で出た廃棄物は分別され規定通りに処分されますが、知らずに不法投棄など悪質な行為を行う業者に依頼してしまっている可能性もあります。業者に産業廃棄物管理票（マニュフェスト）を業者に提出してもらい処理の流れを確認するようにしましょう。
廃棄物の処理が終わったら掃除を行い、細かなごみや粉塵を無くし、きれいな状態で物件の引き渡しを行わなければなりません。最後の掃除まできちんと行ってくれる業者を選ぶと借り主の負担は軽くなるでしょう。
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店舗解体費用が高くなる可能性のあるケース9つ
店舗の解体費用は個々の状況によって大きく変わります。店舗の状況によっては、相場よりも高くなってしまうこともしばしばです。
ここでは、店舗解体費用が高くなる可能性のあるケースを9つ紹介します。解体費用が高くなるかどうかを判断するための参考にしてください。
1：大型店舗の場合
店舗解体費用を決めるポイントはいくつかありますが、店舗の大きさは解体費用を決める重要なポイントです。
解体工事ではおおよその坪単価が決まっており、店舗の面積に坪単価をかけて解体費用が算出されます。そのため、店舗が大きくなればなるほど費用が高くなってしまうでしょう。
2：工事を早朝や夜間に行う場合
店舗の解体工事は近隣の店舗の営業の邪魔にならないように注意しながら行わなければなりません。
日中に騒音や振動で迷惑をかけてしまうようなら、解体工事は早朝や夜間などほかの店舗が営業していない時間帯に行わなければならない場合もあります。工事を早朝や夜間に行う場合には追加費用がかかってしまうため、費用が相場よりも高くなってしまうでしょう。
3：重機を使用しにくい立地の場合
解体工事で重機を使用しにくい立地にある場合、解体から撤去までの作業をすべて人の手で行わなければなりません。手作業で解体から撤去まで行わなければならないようであれば、工期が長くなってしまいます。
長くなった工期分の人件費が追加で請求されるため、費用が割高になってしまうでしょう。
4：駐車場の確保が必要な場合
解体工事で出た廃棄物を搬出・運搬するためにはトラックが必要になります。敷地内にトラックの駐車場を確保できればいいですが、駐車場がない場合には別に駐車場を確保しなければなりません。
近くに駐車場を確保できれば、駐車場代だけでいいですが、駐車場が遠い場合には、駐車場から解体現場まで運ぶための手間と時間がかかり、その分人件費などがかさんでしまいます。
駐車場の確保が必要な場合には駐車場代と人件費で解体費用が高くなってしまうでしょう。
5：エレベーターが設置されていない2階以上の建物の場合
エレベーターが設置されていない2回以上の建物にある店舗の解体を依頼する場合も、費用が高くなる可能性があります。
解体工事では解体に使う機材の運び入れ、廃棄物の搬出にエレベーターが必要になります。エレベーターがない場合、作業員が一つずつ運び入れたり、搬出したりしなければなりません。手間も時間もかかってしまいます。
そのため、工期が長くなり人件費がかさみ、工事費用が高くなってしまうでしょう。
6：内装にアスベストが含まれる場合
アスベストは人体に悪影響を与える有害な物質であるため、飛散しないような対策を取って解体を進めなくてはなりません。そのほか、解体するためには調査や行政への届け出、近隣への周知も必要です。
内装にアスベストが含まれている場合、普通の解体と違い、特別な作業が必要になるため費用が高くなってしまいます。
出典：石綿(アスベスト)問題への取組 | 建物を壊すときにはどうしたら良いの？｜環境省
7：残置物が存在する場合
食器や家具、家電といったものをそのまま残して解体作業を行うと、その分処分費用がかかり費用が高くなってしまいます。
残置物を誰が処分するのかの取り決めは解体工事を依頼し契約する段階で行うのが通常です。工事を依頼した借り主が処分すると決めたにもかかわらず、残置物が残ったままになっていると、処理に時間を割かなくてはなりません。
残置物の処理で工期が遅れると、遅れた分の工事にかかる人件費を追加で請求されてしまいます。工事までに残置物は処分しておくようにしましょう。
8：個室や小上がりなど壁が多い場合
飲食店や美容室などはオフィスと違い、個室や小上がりなど壁が多い造りになっている場合が多くあります。このような場合、解体・撤去しなければならない部分が多くなるため、その分費用が高くなります。
個室や小上がりなど壁が多い造りの店舗の解体を依頼する場合には、費用が高くなることを想定しておいた方がいいでしょう。
9：複雑な配管構造である場合
店舗解体費用は解体にどれだけ時間や手間がかかるかでも変わります。一般的に、時間や手間がかかってしまう解体工事は相場よりも高くなる傾向にあります。
そのため、複雑な配管構造を持つ店舗は通常の店舗解体に比べ、手間がかかってしまい、費用が高くなってしまうでしょう。
店舗の解体工事費用を節約する方法5つ
どのようなケースで店舗解体費用が高くなる可能性のあるのかということがわかったところで、次に店舗の解体工事費用を節約する方法5つを紹介します。
できるだけ店舗の解体工事にかかる費用を抑えたいと考える方は、ぜひここで紹介する節約方法を参考にしてください。
1：店舗がある立地を調べておく
重機が使用しにくい場所にある場合や駐車場が確保できない場合など立地が悪いと店舗解体費用が高くなる可能性があります。
費用を少しでも節約するためには、店舗がある立地を調べて、解体費用が高くなる可能性があるかどうかということを事前に調べておくことが大切です。
2：複数業者から見積もりする
貸し主から指定された業者がない場合、自分で解体業者を探さなければなりません。このような場合、はじめから業者を一社に絞らず、複数業者から見積もりを取り、比較することで解体工事費用の節約につながるでしょう。
見積もり金額が安いというだけで業者を決定してしまうと、後から追加費用を請求され、ほかの業者よりも高額になってしまうことが考えられます。複数業者から見積もりを取り、工事内容と費用のバランスを見ながら業者を選定しましょう。
3：価格交渉してみる
見積もりを取ったら、提示された価格交渉をしましょう。価格交渉では、工事費用の端数切捨てや追加工事の費用の値引きは比較的に受け入れてもらいやすいと言われています。交渉が上手くいけば工事費用の節約が可能です。
しかしながら、無理な価格交渉をすれば工事の質が下がったり、解体業者との関係が悪化してしまうリスクがあります。価格交渉は、相手の立場を理解しながら、無理のない範囲で行いましょう。
4：残置物は処分しておく
自分で撤去できる残置物は解体工事が始まる前に撤去しておくことで費用は節約できるでしょう。
残置物の処分は業者に依頼できますが、業者に処分を依頼すると、解体で出たごみと一緒に産業廃棄物として排出されます。産業廃棄物は通常のごみよりも処理費用が高くなるため、業者に依頼するよりも自分で通常のごみとして処分した方が安くできます。
5：造作譲渡を行う
次の借り主が同業種の場合、壁や床、天井、厨房機器、調理器具などの造作物を譲渡する造作譲渡を行うことで、解体工事にかかる費用の節約が可能です。
造作譲渡を行うことで、造作譲渡料も得られるため解体費用を大幅に節約できますが、造作物の状態によっては譲渡できない場合もあります。造作譲渡を行う可能性がある場合は、造作物の状態の確認をしておきましょう。
店舗の解体工事を依頼するときの注意点9つ
店舗の解体は、大規模な工事になることが多く、時間も費用もかかってしまいます。限られた時間と費用の中で、トラブルを防ぎながらスムーズに工事を進めことは重要です。解体工事中のトラブルを防ぐためにはいくつか注意しなければならないことがあります。
最後に、店舗の解体工事を依頼するときの注意点を9つ紹介します。
1：契約期限までに工事を終わらせる必要がある
賃貸契約には期限が設けられており、それまでに解体工事を完了させ、物件を引き渡さなければなりません。解体工事が契約期限までに完了しない場合、次の借り主に迷惑がかかるだけでなく、賃料の追加分の請求や延滞損害金の発生が考えられます。
通常、解体業者の選定から工事完了まで1カ月程度、繁忙期にはそれ以上の期間がかかる場合もあるため、余裕を持ってスケジュールを組むようにしましょう。
2：見積もりが安すぎる業者に気を付ける
解体工事費用は、人件費や廃棄物処理費用などで構成されており、ある程度、相場が決まっています。
解体工事費用はできるだけ節約したいと考える方は多いでしょうが、相場よりも見積もりが安すぎる業者には気をつけましょう。
見積もりが安すぎる業者は、費用を削るために廃棄物処理が適切でなかったり、労働者を不当に扱っていったりする可能性があるため、注意してください。
3：住居用の工事とは異なる認識をもつ
店舗の解体工事は、住居用の工事とは異なるという認識をもちましょう。
店舗の解体では、床や壁の解体・撤去はもちろん、設備の撤去が必要となり、住居用の工事よりも大がかりになってしまいます。住居用の工事と同じ感覚で工事を依頼すると、想定外のトラブルが起きることが考えられるでしょう。
解体工事は、店住居用の工事よりも規模が大きくなるという認識をもって依頼してください。
4：入居時の状態と原状が異なる可能性も考慮しておく
入居時の状態に戻すことが原状回復でありますが、店舗の解体では、入居時の状態と原状が異なる可能性も考慮しておく必要があります。
店舗の賃貸契約では、契約書に入居時の状態とは違う指示が記載されていたり、契約した時点で貸し主から別の指示を受けたりすることは少なくありません。この場合、契約書の内容や貸し主の指示が優先されます。
入居時の状態が原状という認識を持っていると、後からトラブルとが起こる可能性があるため注意しましょう。
5：業者が指定されている場合は見積もり比較ができない
店舗解体工事では、借り主が自由に業者を選べるわけではありません。貸し主から業者が指定される場合もあります。貸し主に交渉することで業者を選べる場合もありますが、指定業者がある場合には基本的にその指示に従わなければなりません。
業者が指定されている場合、相見積もりを取れないことで、費用負担が重くなる可能性が考えられるでしょう。
6：どのくらいの範囲まで工事をするか打ち合せする
賃貸契約で、どれぐらいの範囲まで解体工事をするかがあらかじめ決められています。先述した通り、入居状態と原状が違う場合もあるため、工事内容の確認をしておきましょう。
契約内容と異なる工事をしてしまえば、追加の工事が必要になったり、損害金が発生したりする恐れがあります。
店舗の解体工事を依頼する前に貸し主と打ち合わせを行い、工事範囲を確認しておきましょう。
7：賃貸借契約書内容をチェックしておく
店舗の解体工事を依頼する前に、賃貸借契約書を一読し内容をチェックしておきましょう。
賃貸借契約書には、解体工事の範囲や内容はもちろん、退去予告期間や予告の方法など退去に関する事項が記載されています。重要事項の見落としがあれば、損害金の請求などトラブルに発展することも少なくありません。契約内容をチェックし、無用なトラブルは避けましょう。
8：備品交換のトラブルに気を付ける
店舗解体工事では、備品交換のトラブルにも注意が必要です。
入居時、新品でなかった備品を新品に交換することを要求されたり、交換してそれほど時間が経っていない備品の交換を要求されたりというトラブルも考えられます。事前に、備品の交換はどの範囲まで行えばいいのか確認しておくといいでしょう。
9：貸し主の都合による工事も依頼されることがある
店舗の解体工事では、貸し主の都合で次の貸し出しのための工事を依頼されたり、入居時に備えられていた備品の撤去を依頼されたりすることがあります。
基本的に貸し主の要望は聞かなければなりませんが、費用が高額になる工事など、受け入れられないものは話し合って負担の軽減を求めたいものです。当事者同士の話し合いで解決しない場合は、弁護士など第三者に相談して解決を図るようにしましょう。
店舗を解体する流れや注意点を理解しよう
本記事では、店舗解体工事の種類や店舗を解体する際にかかる費用相場、店舗の解体工事の流れ、注意点などを紹介してきました。
店舗解体工事では、契約期限内に契約通りの状態に工事を完了させる必要があります。ここで紹介した店舗を解体する流れや注意点をよく理解し、工事をスムーズに進められるよう準備してください。
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