耐用年数を過ぎた木造アパートの4つの対応策|建物寿命を延ばすコツも解説

解体工事の基本知識

建物の耐用年数とは

建物の耐用年数には、建物の材料や使用用途によって決められた「法廷耐用年数」と、実質的な「建物の寿命」があります。アパートの建て替えの際は、いずれかの理由によって取り壊されることが多いでしょう。

ここでは、建物の耐用年数の定義について解説します。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、「ある資産を使用していた場合に、新品の状態から起用できると想定される年数」で、資産ごとに財務省が定めています。法定耐用年数は、減価償却費の計算の根拠として定められました。

建物の場合は、構造や材質と使用用途によって法定耐用年数が異なります。また、土地には法定耐用年数が定められていません。

出典:昭和四十年大蔵省令第十五号 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 一般の減価償却資産の耐用年数 第三条 二|e-GOV法令検索

実際の建物の寿命との違い

建物には法定耐用年数とは関係なく、実際は一定期間ごとに大規模な修繕が必要になります。つまり、法定耐用年数と建物の寿命とは異なります。法定耐用年数を過ぎても使用し続けることは可能であり、逆に法定耐用年数以前に使用に耐えられなくなる可能性もあります。

建物の寿命の主な原因は、構造躯体や配管などの設備の経年劣化が多いでしょう。また地震大国である我が国では、新しい耐震性能を確保するために、旧耐震基準の建造物の建て替えが進んでいます。

なお、日本の建物の寿命は他の先進国と比べて短く、国土交通省の調査で滅失住宅の平均築後年数を国際比較してみると、日本は32.1年、アメリカが66.6年、イギリスが80.6年となっています。

出典:我が国の住生活をめぐる状況等について|国土交通省

アパートの構造別耐用年数3つ

法定耐用年数は、建物の減価償却費を計算するために必要な数値の一つです。そして、アパートやマンション経営、不動産投資などを行う場合、減価償却費の元となる法定耐用年数を踏まえて資金計画を立てる必要があります。

ここからは、アパートの構造別の法定耐用年数を見ていきましょう。

出典:減価償却資産の耐用年数表|藤枝市

  • 鉄骨アパート
  • 木造アパート
  • 鉄筋コンクリート

1:鉄骨アパート

鉄骨アパートは、主要構造体部分に鉄骨を使用している建物です。

鉄骨造は、鋼材が引っ張る力に対して強いものの、一定の温度を超すと強度が弱くなる特徴があります。鉄骨アパートの法定耐用年数は、骨格材の厚みによって異なります。

骨格材の厚み3mm以下の場合

「減価償却資産の耐用年数表」によると、「金属造のもの(骨格材の肉厚が3ミリメートル以下のものに限る。)」の「住宅用のもの」の法定耐用年数は19年となっています。

骨格材の厚み3mmを超え4mm以下の場合

「減価償却資産の耐用年数表」によると、「金属造のもの(骨格材の肉厚が3ミリメートルを超え4ミリメートル以下のものに限る。)」の「住宅用のもの」の法定耐用年数は27年です。

骨格材の厚み4mm以上の場合

「減価償却資産の耐用年数表」によると、「金属造のもの(骨格材の肉厚が4ミリメートルを超えるものに限る。)」の「住宅用のもの」の法定耐用年数は34年となっています。

2:木造アパート

木造アパートは土台や壁、柱などの構造体にスギやヒノキなどの木材が使用され、軽くて加工しやすく、断熱性が良い建物です。逆に燃えやすく、虫害や腐朽しやすいという点がデメリットでしょう。

「減価償却資産の耐用年数表」によると、「木造または合成樹脂造のもの」の「住宅用のもの」の法定耐用年数は22年です。

3:鉄筋コンクリート

鉄筋コンクリート造を採用しているアパートもあります。鉄筋コンクリート造は鉄筋を組んでコンクリートを打ち込む構造で、耐久性が高い一方、コストも高くなります。

「減価償却資産の耐用年数表」によると、「鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造のもの」の「住宅用のもの」の法定耐用年数は47年です。

木造アパートが法定耐用年数を超えた場合に起こる問題とは?

木造アパートの法定耐用年数を超えても、問題なく住むことができれば使用し続けることは可能です。実際、古くなったアパートが取り壊されることなく、住人が長い期間住み続けている例は多いでしょう。

しかし、法定耐用年数を超えたアパートを経営することは、経営者にとって不都合があります。木造アパートが法定耐用年数を超えた場合に起こり得る問題について、確認しておきましょう。

減価償却期間が終了して節税できなくなる

アパート経営者は、アパート取得費用を法定耐用年数の全期間で分割して、必要経費として計上していきます。そのため、減価償却期間は帳簿上利益が減るため、支払わなければならない所得税や住民税などの課税額が少なくなります。

木造アパートの法定耐用年数(減価償却期間)の22年を過ぎると、所得が一気に増え、課税額も増大します。法定耐用年数は節税できる期間でもあると言えるため、アパート経営者が耐用年数を超える頃から、建て替えや売却などを考慮し始めるのは自然なことでしょう。

金融機関からの融資が受けにくくなる

法定耐用年数は、その資産が使用に耐えうると考えられる期間であり、その期間を過ぎると資産価値がないと判断されるのが一般的です。資産価値がない物件に融資する金融機関は少ないため、法定耐用年数を過ぎると買い手がつきにくくなります。

そのため、アパート経営者は法定耐用年数内の間に、アパートを売却する場合が多いでしょう。

木造アパートが古くなった場合の4つの対応策

前述したとおり、木造アパートが法定耐用年数を超過した場合、税金が高くなったり、売却しにくくなったりするため、経営者は対策をとる必要が出てきます。

ここからは、木造アパートが古くなってきたときの対応策を紹介します。

  • アパートを建て替える
  • 耐用年数が残っていればアパートの建物ごと売却する
  • 耐用年数が過ぎていたらアパートを更地にして売却する
  • リフォームをしてアパートをきれいにする

1:アパートを建て替える

木造アパートが古くなってくると、大規模な修繕費用が必要になる場合があります。リフォームしても「中古物件」であることは変わらないため、新築の形で建て替えるほうが経営上有利になる傾向があります。

特に立地条件が良く、将来的に安定した経営が見込めるのであれば、アパートの建て替えを検討するのも良いでしょう。

2:耐用年数が残っていればアパートの建物ごと売却する

木造アパートの老朽化が進んできたら、耐用年数を超過する前に、アパートの売却を検討する経営者もいるでしょう。建物が古くなると借り手がつきにくくなるため、売れ残りのまま維持費を支払い続けることになりかねません。

特に自己資金が少ない人などは、アパートの修繕に費用をかけず、建物ごと手放して売却益を得たほうが賢明な判断となる場合があります。

3:耐用年数が過ぎていたらアパートを更地にして売却する

耐用年数が過ぎてしまったら、建物に資産価値はありません。そのため、木造アパートを取り壊し、更地にして売却するケースが多いでしょう。更地にすれば使用用途が限定されず、早い段階で買い手がつきやすくなるからです。

木造アパートの解体は、軽量鉄骨造などに比べて費用が割安になるものの、植栽や塀、駐車場などを撤去する費用もかかるため注意が必要です。更地での売却を検討する場合は、解体費用を確認し考慮しておきましょう。

4:リフォームをしてアパートをきれいにする

古くなった木造アパートの建て替えや売却をせず、リフォームして賃貸経営を続けたり、取引物件としたりする場合は、耐用年数の残存期間が長く、建物の老朽化が少ないことが条件となります。

リフォームして内外装や設備を一新すれば借り手がつきやすくなったり、大規模修繕を行えば再び減価償却を行えたりします。そのようにリフォームをすることで得られる利益アップや節税効果と、多額な修繕費用とのバランスを勘案して、リフォームするか否かを決めましょう。

木造アパートの寿命を延ばすための4つのコツ

木造アパートの寿命の目安は、法定耐用年数である22年です。しかし、法定耐用年数に関わらず、木造アパートの寿命を延ばすことも可能です。場合によっては、法定耐用年数以上の木造アパートに問題なく住めることもあります。

木造アパートの寿命を延ばすためのポイントを見ていきましょう。

  • 丁寧に土地を選ぶ
  • メンテナンスまで行ってくれる業者を選んで建てる
  • 雨どいの掃除など細かいメンテナンスを定期的に行う
  • 築10年頃に大規模修繕を一度は行う

1:丁寧に土地を選ぶ

建物の寿命は、土地の地盤強度も影響します。地盤が弱い土地に建物を建てると、耐用年数を経過する前に、建物が沈下する可能性があります。家が傾いたり、基礎にひびが入ったりするため、たとえ建物自体に傷みがなくても住めなくなります。

建物の構造に関係なく、アパートを建設する土地を選ぶ際は、地盤がしっかりしている土地を選びましょう。

2:メンテナンスまで行ってくれる業者を選んで建てる

アパートを建設する際、アフターフォローが充実した建設業者を選びましょう。素人では気づきにくい設備の交換時期や修繕部分などを確認してくれたり、定期的なメンテナンスの手配などを一任できたりする業者もあります。

長く住み続けられる建物の耐久性・耐火性や性能に加えて、アフターフォローについても業者によって大きく異なるため、建設業者選びは慎重にしましょう。

3:雨どいの掃除など細かいメンテナンスを定期的に行う

建築後数年が経過すると、徐々に内外壁や設備に劣化が見られるようになります。そのまま何もしなければ、補修工事をする必要が出てきます。しかし、定期的に外壁や雨どいなどにひび割れがないかを確認し、清掃しておくことで寿命を延ばせる可能性が高くなります。

また、木造アパートについてはシロアリ対策も欠かせません。定期的に点検および防蟻処理を施して、シロアリの発生を予防しましょう。何も対策をしないでシロアリの発見が遅れてしまうと、大規模な修繕工事が必要になるケースもあります。

4:築10年頃に大規模修繕を一度は行う

建築後10年を過ぎた頃になると、外壁や屋根の塗り替えなどの大規模な修繕を行う必要があります。さらに、その10年後の耐用年数に近づいてくる頃は、外壁だけでなく内装や設備などを一新する修繕が必要になるでしょう。

当然、大規模修繕は多額の費用がかかります。新築時のローンが残っていると追加融資を受けることは難しいため、建築する時点で長期修繕計画を立てておきましょう。

木造アパートの耐用年数を知り建物に合った対応策を考えよう

木造アパートに限らず、法定耐用年数と建物の寿命は異なります。法定耐用年数を超えた場合は、支払う税金が増えたり、買い手がつかなくなったりするなどの問題が出てきます。

経営リスクを回避するために、木造アパートの耐用年数を確認し、状況に応じた適切な対応策を実施しましょう。

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