不動産売買の仲介手数料の相場について解説します。不動産売買にかかる仲介手数料の仕組みや上限、相場、値引きの可能性とデメリットを詳しく説明！賃貸物件での仲介手数料や仲介手数料以外の不動産売買時の経費も紹介しますので、不動産売買の際の参考にして下さい。
不動産売買の仲介手数料の相場について知りたい！
不動産を売買する時には様々な手続きが必要なため、ほとんどの場合不動産会社に仲介を依頼するでしょう。その際にさまざまな費用が掛かりますが、その一つが仲介手数料です。
仲介手数料の相場を知ることで、売買の際に高額な手数料を請求されるなどのトラブルを未然防ぐことができ、実際の費用の目安が分かります。仲介手数料の相場を知って、安心して売買を行いましょう。
不動産売買にかかる仲介手数料の仕組み
仲介手数料は誰に支払う費用？
不動産売買における仲介手数料は、売り主と買い主がそれぞれの担当の不動産会社に支払う成功報酬です。
そのため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。また売却する人は売り主側の不動産会社、購入する人は買い主側の不動産会社のみに支払います。
仲介手数料の相場は法律で定められた上限額の場合が多い
不動産売買における仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で上限額が定められています。上限以上の金額を請求すると法律違反となるため、規定以上の手数料がかかることはありません。この上限額をもとに相場が決められるでしょう。
売買価格が低い場合は後ほど解説する、上限速算法を利用します。しかし価格が高い場合は、売買金額を「200万円以下」「200万円を超えて400万円以下の部分」「400万円を超える部分」の3つに分けて、それぞれ計算し、最後に合算します。
もしこの上限額以上の金額を請求された場合は、消費生活センターや不動産適正取引推進機構などに相談しましょう。出典：不動産流通について（国土交通省）
仲介手数料を払うタイミング
不動産売買における仲介手数料は契約が無事に締結した際の成功報酬です。そのため本来は物件の引き渡し後に支払います。
しかし実際には行政庁の指導により、不動産会社と依頼者で協議して決定されることが多く、売買契約が締結した時に50％、物件の引き渡しが完了した時に残りの50％を支払うのが一般的です。
土地の売却の際は、売買契約が成立した時点で買い主から手付金を受領し、決済時に残金を受け取ります。手数料はその中から差し引く形が主流です。
仲介手数料にも消費税がかかる？
不動産売買は、国内において不動産会社が対価を得て行う事業です。そのため、不動産会社に支払われる仲介手数料は消費税の課税対象となります。土地や物件自体の売却に消費税がかからない場合も、仲介手数料は課税対象です。
不動産売買の仲介手数料の上限を詳しくチェック
先述のように不動産売買の仲介手数料は法律で上限が決められています。売買価格が高額な場合は価格帯に分けて算出した手数料を合算して計算します。
しかし、合算する方法は手間や時間がかかるので、通常の一戸建てやマンションの場合の計算には一般的に上限速算法を利用して計算します。それぞれの仲介手数料の上限の計算の仕方を解説します。
仲介手数料の上限速算式
| 不動産売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5％ |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格の4％+2万円 |
| 400万円超 | 売買価格の3%+6万円 |
不動産売買価格の範囲の計算式に売買価格を当てはめるだけで計算できる速算式は便利な計算方法です。
単純に比率を掛けるだけだと本来の仲介手数料の上限を正確に計算できません。200万円～400万円の+2万円や400万円超えの+６万円は正規の料率に基づいて計算した場合との差額になります。最後に消費税10％を加算するのを忘れないようにしましょう。
仲介手数料の上限額の一覧
| 不動産売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5％ |
| 200万円超～400万円以下の部分 | 売買価格の4％ |
| 400万円超えの部分 | 売買価格の3% |
不動産売買価格が高い物件の場合は、上の表のように3つの価格帯に分けてそれぞれの部分の上限金額を算出し、それを合算して仲介手数料を計算した金額が相場です。最後に算出した金額に消費税10％を加算します。
不動産売買の仲介手数料は値引きできる可能性がある
値引きができる可能性①両手取引
売り主と買い主の両方が1社の不動産会社に仲介に入ってもらってする取引が両手取引です。通常の不動産売買では売り主、買い主がそれぞれの不動産会社に仲介手数料を払います。
しかし、両手取引の場合は1社の不動産会社が売り主と買い主の両方からそれぞれ手数料を受け取れるので、2倍の手数料を得られるでしょう。そのため、仲介手数料の相場より割引に応じてくれる可能性があります。
値引きができる可能性②高額または低額で売れた場合
不動産の仲介手数料は売買価格に比率を掛けることによって算出されます。そのため売却価格が高額の場合は手数料も高くなるでしょう。不動産会社の利益が大きくなるので、上限比率で算出した相場よりも少し値引きしてくれる可能性があります。
また、不動産売却の際には不動産会社が事前にいくらくらいで売れるか査定をします。その査定金額よりも売買価格が下がった場合、仲介手数料の割引交渉をしてみるとよいでしょう。
値引きができる可能性③短期間で成約した場合
不動産会社は売却を依頼されると、買い手を見つけるためにチラシ広告を作成配布したり、インターネット上に情報を掲載するなどの広告宣伝を行うでしょう。その費用は仲介手数料に含まれるので早く売買が成立すると費用が低く抑えられます。
そのため、売買契約が成立するまでの期間が短かった場合は、手数料を相場より割り引いてくれる可能性があるでしょう。
仲介手数料の値引きはデメリットもある
デメリット①広告費をかけてもらえない可能性がある
仲介手数料を値引きをしてもらうと、値引きしていない顧客を優先してしまう会社もあるので注意しましょう。
場合によっては手数料の値引きに応じて広告費を削減したりするので、売却時期が延びてしまうことがあります。早めに売却したい時には、あまり値引きを要求しない方がよいでしょう。
デメリット②対応が悪くなる可能性がある
仲介手数料を値引きしてもらうと、経費をできるだけ削減しようとします。中でも人件費を削減する場合が多いため、説明不足になったり、アフターフォローがなくなったりする可能性があるでしょう。そのため手数料の値引き交渉をする際には、デメリットも考慮に入れて臨む必要があります。
気をつけるべき仲介会社
気をつけるべき仲介会社は、仲介手数料無料をうたっている不動産会社です。手数料が無料ということは、不動産会社にとって報酬がありません。
そのため、売り主か買い主の一方から手数料をもらう場合は、そちらを優先して業務を進める可能性があります。
また、他の名目の費用を請求することもあります。もし聞き慣れない費用を請求された場合は、確認してみるとよいでしょう。
仲介会社に依頼することはメリットが多い
不動産仲介会社に売却を依頼すること自体には、メリットが多いです。まず、広告の掲載や販売活動は、個人でするには限界があります。しかし、不動産仲介会社には経験と実績があるので、そのノウハウを使って短期間で高額の売却が可能でしょう。
また内覧希望者の立ち会いや面倒な手続きなども代行してくれるので、不動産売却に時間をとられることが少なくて済みます。
仲介手数料はかかりますが、メリットも多いので自分のニーズに合わせた売却方法を検討するとよいでしょう。
仲介手数料以外に必要な不動産売買時の経費
引っ越し費用
不動産を売却すると引っ越しが必要な場合があります。見落としがちなのが、この引っ越しにかかる費用です。
引っ越し業者に依頼すると、場合によっては数十万円かかる場合もあります。必ず引っ越しにかかる費用も、経費の一つとして計算しておくようにしましょう。
解体費用
土地によっては建物を解体して、更地にしたほうが売りやすくなる場合があります。また、建物付きだと買い主とのトラブルになることがあるので、解体してから売った方がよい場合もあるでしょう。
しかし、建物の解体は思いのほか、費用がかかります。特にRC造りの建物やアスベストを使用している建物は解体費用が高額になります。建物の状況に応じて、解体費用がかかることも念頭に置いておきましょう
手付金
不動産売買における手付金とは、契約成立の証明や解除になった場合の違約金のために支払う費用です。売買契約を結ぶ時に買い主が売り主に支払うお金で、不動産売買金額の5～10%が相場でしょう。
本来、手付金は購入金額とは別のものです。契約書に手付金を購入金額に充当すると記載して合意が得られている場合は、購入金額の一部に充当することもできます。契約の際、買い主はこの費用についても確認しておくようにしましょう。
登記費用
不動産売却の際にはさまざまな登記費用がかかります。まず売り主は抵当権を抹消しなければなりません。そのため抵当権抹消の登記費用が発生します。
また、売却時には登記簿謄本と現在の住所が一致していないといけないので、売却前に住所変更登記を行います。その費用も売り主負担です。
一方買い主は、土地や建物の所有者が変わった時におこなう所有権移転登記を行います。この費用は通常は買い主負担ですが、売り主と買い主双方の合意が得られれば売り主が負担してもよいです。
不動産売買の仲介手数料は必要な経費だと知っておこう！
不動産売買における仲介手数料は、売り手買い手両者に平等なメリットをもたらし、スムーズな取引を行うために必要な費用です。
不動産売買の仲介手数料の相場や上限を知ることは、売買の経費を抑えるために必要不可欠な知識といえます。また、手数料以外にかかる費用も認識することも重要です。コストを最小限に抑えて有益な不動産売買をしましょう。
