家の解体工事をしようと考えている方の中には「家を解体すると支払う税金が増えてしまう」という話を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。税金が高くなるかもしれないという問題は気になりますよね。
この記事では、「建物を解体すると税金が上がる」というのはどういうことなのかご説明します。建物を解体した場合にかかる税金である「固定資産税」や「都市計画税」、節税対策や利用できる税額控除、解体工事をおこなう際の注意点などについて解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
解体工事に関係する税金とは？
解体工事に関係する税金は「固定資産税」「都市計画税」の2つです。土地や建物の所有に対してかかるこれらの税金を納めるのは、所有者の義務とされています。
解体工事によって建物を解体し更地にしても、所有者である限りは固定資産税と都市計画税の2種類、もしくは固定資産税のみを納める必要があります。固定資産税と都市計画税はどのような税金なのか、概要や納め方について詳しく見てみましょう。
出典：都税：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜東京都主税局
固定資産税
固定資産税は土地や家屋などの固定資産の所有者に対してかかる地方税です。納税義務が課せられる人は、財源賦課期日である1月1日時点に、土地、家屋もしくは償却資産の所有者として固定資産課税台帳へ登録されている人です。
都市計画税
都市計画税は、土地や家屋などの固定資産の所有者に対してかかる市町村税です。税金が徴収されるかどうか、税率がどの程度になるかは各自治体の判断で決められるため、一律ではありません。
基本的に課税対象となるのは都市計画区域の市街化区域内にある土地や家屋です。集められた税金は都市計画事業や土地区画整理法を基に実施する土地区画整理事業で利用されます。
出典：都市計画税｜総務省
固定資産税の対象になるものは？
固定資産税の概要について理解したところで、固定資産とされるものについて具体的に見てみましょう。固定資産税の対象となるものは大きく3つの項目に分かれます。
ここでは、固定資産とされるものについて、項目ごとにそれぞれ紹介していきます。固定資産とされるものにはどのようなものがあるのかチェックしてみましょう。
土地
宅地に限らず山林や原野であっても所有している土地がある場合には固定資産税の課税対象となります。固定資産と見なされるのは下記のような土地です。
・宅地
・畑
・田んぼ
・山林
・原野
・牧場
・池沼
・鉱泉地
・塩田
・雑種地など
評価額については、さまざまな条件を考慮して総合的に判断されるため、同じ面積の土地であっても評価額に差が出る場合があります。
出典：都税：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜東京都主税局
建物
土地と同様に、建物にも固定資産税はかかります。固定資産と見なされるのは下記のような建物です。
・住宅
・倉庫
・店舗
・工場
・発電所・変電所
・そのほかの建物
固定資産と見なされる建物にはいくつか条件があります。対象となるのは、下記の条件をすべて満たしている建物です。
・基礎工事をしている固定された建物
・3方向以上の壁と屋根を有する建物
・目的に合わせて使える建物
たとえば駐車スペースの場合、屋根と柱だけのカーポートタイプは対象になりませんが、屋根と壁で風雨を防げる車庫は建物とみなされます。
償却資産
事業に用いられる償却資産も固定資産税の対象になります。償却資産に該当するものは、減価償却額または減価償却費が、法人税法や所得税法の規定による所得の計算上で、損金や必要経費として算入されるものとされています。権利など無形減価償却資産は含まれません。
売却資産の対象となる資産は、下記の例のように業界によりさまざまなものがあります。下記に例をご紹介します。
・構築物
・航空機・船舶
・機械・装置
・器具・工具、備品類
解体工事をすると固定資産税が上がる？
解体工事をおこない建築物がなくなることにより、建物の分の固定資産税はかからなくなります。しかし土地にかかる固定資産税の金額は上がってしまいます。固定資産税の金額が上がる原因は固定資産税の特例が受けられなくなることです。
ここからは解体工事が固定資産税に影響を与える原因や、解体前のみ適用される特別措置について解説します。住宅の有無によりなぜ固定資産税が変動するのかを詳しくみていきましょう。
出典：都税：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜東京都主税局
住宅地用地で固定資産税の特例措置が受けられていた
家屋を解体すると税金が高くなる理由についてです。住宅が建っている土地であった期間は、固定資産税の特例措置を受けることで土地にかかる固定資産税が軽減されます。家屋を解体することで、これまで受けていた固定資産税の特例措置が受けられなくなり、土地にかかる固定資産税の税額が高くなるのです。
固定資産税の特例措置とは？
固定資産税の特例措置とは、申請により住宅の敷地となっている住宅用地にかかる税金を軽減できるというものです。固定資産税の課税標準額は住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地で価格の1/6、それ以外の一般住宅用地で1/3となります。
賦課期日現在に建築中または建築予定で実際に建物がない場合には対象と認められません。しかし、建て替えのために既存の住宅を解体した場合については、要件を満たしていれば特例措置を継続して受けることが可能です。
住宅用地は1/6の軽減特例を受ける
建物を解体すると「固定資産税が6倍になる」という話がありますが、この理由については、建物を解体する前までは「対象の土地に建物がある場合、固定資産税が1/6になる」という軽減特例を受けていたことがあります。
建物がある場合に固定資産税が軽減される割合
建物がある場合は具体的にどのような軽減措置を受けているのか確認しておきましょう。住宅用地の200m以下の部分について建物がある場合には、固定資産税は固定資産税評価額に1/6をかけることができ、都市計画税は固定資産税評価額に1/3をかけることが可能です。
200mを超える部分については、固定資産税は固定資産税評価額に1/3、都市計画税は固定資産税評価額に2/3をかけることができます。
たとえば200mで7,000万円の土地があった場合、固定資産税、都市計画税は下記のように計算できます。
2,000万円x1/6×1.4%＝約16.3万円（固定資産税）
7,000万円x1/3×0.3%＝約7万円（都市計画税）
16,3+7=23,3万円（固定資産税＋都市計画税）
この場合、固定資産税と都市計画税の負担は約23.3万円となります。
解体工事によって税金が6倍になるというわけではない
固定資産税の特例が受けられなくなるからといって税金がそのまま6倍になるというわけではありません。
国は「負担調整措置」という税金が緩やかに上がっていくような措置を用意しています。そのため、実際に解体をおこなった後でも税金の負担が増えるのは3倍から4倍程度です。
負担調整措置とは
この負担調整措置は平成6年の評価替え当時に導入された緩和措置のための制度です。土地の固定資産税・都市計画税の評価額水準が地価公示価格の7割程度に統一されて急激に上昇したため、これに伴い税金の負担をゆるやかに上昇させるためにこの制度が決められました。
ただし、平成24年度税制改正によって、住宅用地の負担調整措置について段階的に据置特例が縮小もしくは廃止される予定です。
解体によって家屋の固定資産税はなくなる
住宅を取り壊すことによって特例措置を受けることができなくなりますが、家屋がなくなるため家屋部分の固定資産税は発生しなくなります。
つまり、建物を解体することによって、土地の税金の軽減措置は受けられなくなり、土地部分にかかる税金の金額は高くなります。一方で、解体した建物の固定資産税と都市計画税はかからなくなるのです。
このような理由から、土地の評価額が低い場合などは、建物を解体することによって支払う税額を少なくできる可能性もあります。
ただし、都心部にある古い家などの場合には、建物の固定資産評価額は少なく、土地は都心部であるため高く評価されているため、総合的に固定資産税が上がってしまうと考えられます。
いつの時点の固定資産で評価されるのか
固定資産税はいつの時点の資産で評価されるのかご説明します。固定資産税の課税の判断は、毎年1月1日時点でおこなわれます。つまり、その年の1月1日に家屋が建っていれば、その後に年内で家屋が取り壊されても、1月1日時点の評価によって計算されるのです。
建物を解体工事で解体した後、すでに支払っている固定資産税の建物部分について、もう建物はなくなっているため還付を受けられると考える方もいらっしゃいますが、家の解体による固定資産税の還付などが発生することはありません。
家の解体工事によってかかるそのほかの費用
家の解体工事によって発生する費用について、固定資産税・都市計画税などの税金のほかに「滅失登記費用」があります。
建物滅失登記について、建物を解体してから1ヶ月以内に建物の所在地を管轄する法務局に建物滅失登記申請書を提出しなければなりません。手続きをする際に費用はかかりませんが、事前に建物の登記情報を調べる必要があるため、登記簿謄本の取得費用がかかります。
費用は登記簿謄本1通につき1000円前後です。またそれらの手続きを専門家に依頼する場合、代行費用は4万円前後となります。
更地を相続した場合と建物が立っている場合の相続税について
建物の解体により影響があるものには、固定資産税・都市計画税の他に「相続税」があります。土地を相続する場合、更地であるのと建物が立っているのとでは相続税の評価額が大きく異なるため、土地の状態によって相続税の負担額も変わってきます。
アパートや賃貸物件を建てることで相続税の評価額が安くなる
たとえば更地に賃貸物件を建てると、その土地は「貸家建付地」となり、これにより土地の評価額が最大で20%下がります。また、建物部分についても、アパートなどの賃貸建物を建てることによって、建物にかかる総額の50%前後の相続税評価額を下げることが可能です。
さらに、相続では貸家などの賃貸建物について、借家人がいることにより所有者の利用が制限されるため、その建物の固定資産税評価額から借家権相当額30%を控除した金額が建物の評価額となり、評価額を3割減らすことが可能です。
特定空き家に認定されると固定資産税の軽減特例が受けられなくなる？
特定空き家と見なされ「解体工事をしてください」という勧告を受けると、固定資産税の軽減措置を受けられなくなります。
ここまでご説明した内容から、「建物は解体せずそのままにしておいた方が良い」と考える方もいるかもしれません。しかし、建物を解体せずに建ったままにしておいたとしても軽減措置を受けられなくなる場合もあるので要注意です。
土地に家屋が建っていたとしても、古くて倒壊しそうな家屋など、危険な状態である場合や周りに迷惑がかかるような状態である場合は、特定空き家に認定されてしまいます。こうなると固定資産税の軽減特例が受けられなくなってしまうのです。
軽減措置がなければ、本来の税額をそのまま支払わなければならず、小規模宅地であれば税額が大幅に高くなってしまいます。
特定空き家と見なされる空き家の状態について、保安上高リスク、不衛生、景観を損ねている、生活環境の保全に向け放置が難しい空き家は特定空き家と見なされる可能性が高いです。
平成26年に立法化された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」という措置によると、下記にあてはまる場合、「特定空き家」に認定され、固定資産税の減額措置の適用対象外になってしまいます。
・空き家が放置され著しく保安上危険となる恐れのある状態
・衛生上有害となる恐れのある状態
・景観を損なっている状態
・周辺の生活環境の保全が損なわれる状態
出典：空家等対策の推進に関する特別措置法｜e-Gov法令検索
特定空き家と見なされると住宅用地の特例措置が受けられず、規模住宅用地で1/6、小規模住宅用地以外の1/3ですんでいた固定資産税をすべて支払うことになります。
かかる固定資産税は空き家を解体工事により更地にしたときと同様、課税標準額に標準税率の1.4%をかけた金額です。算出方法は同じですが、解体せず特定空き家を所有していて、措置命令に従わないと金銭を徴収される場合があります。
出典：空家等対策の推進に関する特別措置法｜e-Gov法令検索
特定空き家と見なされた場合、建物が建っていたとしても減額措置は受けられないため、家屋の解体を検討しても良いでしょう。また市区町村によっては、解体工事にかかる費用の一部（解体費用の1/2~1/5程度)を補助する制度があるため確認してみてください。
解体後の税金対策
建物を解体したあと、更地の状態のまま土地を保有していると高額な固定資産税が毎年発生し続けてしまいます。ここではどのようにしたら建物を解体した後にかかる税金を抑えることができるのか、対策をいくつかご紹介します。
公益のための固定資産にする
更地の状態でその後もその土地を使う予定がない場合、一定の用途に使用される土地については非課税になるという特例があります。
たとえば東京都23区内では「公益のために直接専用する固定資産」については申請することで固定資産税・都市計画税の減免を受けることが可能です。
公益のための固定資産には下記のようなものが該当します。
・町会事務所
・遊び場
・公共用歩廊等（償却資産）
・土地区画整理事業による仮換地のうち減歩された部
分
・開放型病院等
・幼稚園
・専修学校及び高等課程専修学校
・各種学校
・学生寄宿舎
・社会福祉施設付属宿舎
・看護師養成施設及びその学生寄宿舎
・非課税となる病院付属の看護師寄宿舎
・特定保存樹林地
・認証保育所
・地域のケア付き住まい
・民設公園用地
とくに使う予定がない更地については、このような方法で税金を抑えることを検討してみましょう。
駐車場として活用する
駐車場として活用することで、収入を得ることが期待できます。定期的な収入源として活用したい場合は駐車場として活用してみましょう。月極駐車場とコインパーキングのどちらが適しているかは、周辺環境とニーズによって変わります。駐車場経緯は経費がかかるため、予想収入や予想収益のほか、実質利回りも考えて決めるといいでしょう。
駐車場設備には償却資産税がかかりますが、個人経営の場合は設備投資の金額に注意すると節税が可能です。
農地へ転用する
宅地を農地に変えることで固定資産税が安くなるでしょう。農地は単位地積当たりの評点数と地積、評点一点当たりの価額を掛け合わせた数字が評価額となります。
評価は農地の区分によって異なり、一般及び特別市街化区域農地は宅地並みです。農地利用していれば特例措置対象の住宅用地と同様、土地評価額の1/3で算出され、一般市街化区域農地の場合は前年度の課税標準額と負担調整率から計算した税額のどちらかになります。
出典：都税：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜東京都主税局
建て替えてアパートにする
解体工事後にアパートへ建て替えると、土地にかかる税額を抑えられる可能性があるでしょう。解体した住宅用地にアパートを建てることで、住宅用地の軽減措置の適用対象となり、土地に対してかかる固定資産税や都市計画税は少なくなります。
ただし、新たに住宅を建てると建物分の固定資産税も発生するため、総合的に見て節税になるとは言えないケースも出てくるでしょう。その土地に合わせて対応してみてください。
解体のタイミングを考慮する
先ほどご説明したように、固定資産税の金額は1月1日時点の土地の状態によって決まります。つまり、解体工事をおこなう時期を調整することによって、税金を抑えることが可能です。
解体後に税金が高くなるという場合であれば、解体工事をおこなう時期を1月1日よりも遅らせることで、固定資産税を抑えることができます。
逆に解体することにより固定資産税が下がるという場合であれば、1月1日よりも前におこなうことで、固定資産税を抑えることが可能です。「固定資産税を少しでも抑えたい」という場合には解体工事をおこなう時期を検討しましょう。
解体後に土地を売る
利用していない土地なのであれば、保有して固定資産税を払い続けるよりも、売却してしまった方が良いこともあります。
ただし、土地を売却することで固定資産税は発生しなくなりますが、建物を解体して売却する場合は利益が出ると譲渡所得とみなされることにより、所得税がかかるので、注意が必要になります。
この譲渡所得の計算方法について、収入金額から必要経費を差し引き、そこから特別控除額を引いて算出できます。
收入金額一必要径費（取得費＋讓渡費用)一特別控除額
土地売却による所得税
この計算式により、プラスとなる場合には所得税が発生することになります。所得税の税率は短期譲渡か長期譲渡かによって異なり、短期譲渡（所有期間5年以下）に該当する場合は30.63%、長期譲渡（所有期間5年超）に該当する場合は15.315%の税率です。この所有期間というのは、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかです。
所得税は申告納付となっていて、資産を譲渡した日の属する年の翌年2月16日から3月15日までに申告する必要があります。納付方法は申告期間中に税務署か金融機関で納付するか、または振替手続きをおこなうことで4月20日前後に指定口座から引き落とされるという納付の方法も可能です。
土地売却にかかる住民税
この譲渡所得に対しては住民税も発生します。住民税の税率も、短期譲渡か長期譲渡かによって異なり、短期譲渡の場合は9%、長期譲渡の場合は5%となります。
住民税は申告した年の翌年、6月から8月、10月、さらにその翌年の1月と4期に分けての納付することになります。こちらの住民税の納付は時期がずれているため、注意しましょう。
解体費用を譲渡所得計算の必要経費に算入する
譲渡所得を算出するための計算式の「必要経費」部分に建物の解体費用を入れることができれば、所得税を大幅に抑えることが可能です。解体費用は一定の場合、必要経費に入れることができますが、必要経費として認められるためには、物件の譲渡のために必要になった経費であるという条件を満たしていなければなりません。
つまり売却のために建物を解体する必要がある、というような場合には解体費用を必要経費とすることができます。譲渡の予定がとくになく売主の都合で建物を解体した場合は、解体費用を必要経費とすることはできないため注意しましょう。
解体した後もマイホーム譲渡の控除特例が受けられる
マイホームを売った時には、「譲渡所得から最大3000万円まで控除できる」という特例があります。この特例は原則、家屋の所有者がマイホームを譲渡した時に受けることができます。
家屋を解体して敷地を売った場合は原則この特例を受けることはできませんが、次の要件にすべて当てはまる場合はこの3000万円の特別控除の特例を受けることが可能です。
・家屋を解体した日から1年以内にその敷地を売る契約をしている
・その家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する
・その家屋を解体してから、その敷地を売る契約をした日まで、貸付けその他の用に使用していない
ただし、家屋の一部を解体してその敷地の一部を売ったときに、残った家屋が居住できる状態になっている場合は、この特例を受けることはできません。
この3000万円の特別控除の特例を受けることができれば、譲渡所得税や住民税を大幅にコストカットできます。解体後に土地を売却することを考えている方は、要件に該当するかどうか確認し検討してみましょう。
解体工事に関係する税金の算出方法
ここでは納税額を把握するのに必要となる、固定資産税と都市計画税の算出方法を紹介します。
固定資産税
解体工事をした後は土地だけに固定資産税がかかります。計算方法は下記のようになります。
課税標準額×税率=固定資産税額
土地の課税標準額を決めるベースとなるのは課税台帳に登録されている価格です。更地にしたことで住宅用地としての条件を満たし適用されていた特例措置はなくなりますが、極端な税額の上昇を防ぐ負担調整措置は受けられます。出典：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜東京都主税局
都市計画税
各市町村の自主的な判断で決まる都市計画税は税率の水準が一定でありません。制限税率が設けられており0.3％が上限です。土地に対する都市計画税の算出方法は下記のようになります。
課税標準額×税率（上限0.3％）=都市計画税額
たとえば、東京23区の場合は固定資産課税台帳に登録されている人は東京都の特例により都税として課税標準額×0.3%が課税されます。
出典：都市計画税｜総務省
負担調整措置による課税標準額の算出方法
3年に1度、土地や家屋の評価を見直す評価替えがおこなわれます。評価替えの基準となるのは固定資産評価基準です。場合によっては土地にかかる固定資産税や都市計画税が大幅に上がり納税者の負担が急激に増えてしまう可能性があります。
ここからは納税者へ負担がかかり過ぎないようどのような工夫がなされているのかをみていきましょう。
負担調整措置とは？
評価替えによって起こる極端な税額の変動を防ぐために用意されているのが負担調整措置です。この負担調整措置が適用されることにより課税標準額が調整されます。
調整時に使用されるのは、本来負担されるはずの税額に対し実際の負担額がどのくらいになるかを示す負担水準です。負担水準が低いときは税額を引き上げ、高い場合には据え置きや負担額を増やし、均衡化を図っています。
出典：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜東京都主税局算出方法
負担水準は前年度課税評価額を本年度の評価額で割った数字に100をかけて求めることができます。住宅用地の特例が適用されている場合、本年度の評価額に小規模住宅用地は1/6、それ以外は1/3をかけて算出しましょう。
負担水準による課税の仕組みは住宅用地と非住宅用地で異なるため注意が必要です。住宅用地は負担水準が100％以上と100％未満、商業地などの非住宅用地は70％を超えるか超えないかで標準課税額が変わります。
固定資産税の賦課期日に注意すべき理由
解体工事をおこない更地になっていても、その土地を所有している限りは納税する義務があります。
1月1日時点で解体後の土地を所有していなければ、その年の固定資産税を納める必要はありません。売却する予定で解体工事する際は、1月1日以前に所有者を変更できるよう意識して動きましょう。
解体工事と税金の関係を知っておこう
保有している建物が空き家である場合は、解体工事が税金対策となることがあります。記事で触れたように特例措置の適用で減税されている土地は、建物の解体工事により固定資産税の額が上がってしまいますが、更地にした土地を上手に利用すると節税につなげることもできます。
建物を解体すべきか迷っているときは、ぜひ記事を参考にして解体工事と税金の関係を理解し、納税面でのメリット、デメリットを考えていただければと思います。
