「超高層マンション」を俗に「タワーマンション」略して「タワマン」と呼ぶようになって久しいですが、実はタワマンの定義は明確にはないといわれています。
ただ、近年は一般的に「高さ60ｍ以上、階にすれば20階以上」の高層マンションがタワマンと呼ばれています。
見上げると最上階が霞むほど高く、ひときわ存在感を放つタワマンは、一昔前には高級マンションとして一般庶民にはとても手が出ないもの…というイメージでしたが、1997年の建築基準法・都市計画法の改正によって容積率の制限が緩和されると、その後タワマンが続々建設されるようになっていきました。いまではさほど珍しくないものとなりましたが、その特殊性ゆえにほかのマンションや戸建てでは考えられないような特徴が存在しています。
タワマンゆえのメリット、そしてデメリットを見ていきましょう。
タワマンのメリット
「価格が高いけれど人気がある」のは、理由があります。まずはタワマンのメリットを見ていきましょう。
高いステータス性がある
「タワマンに住む＝お金持ち」というイメージは、今でも健在です。そのため、住んでいるだけで高いステータス性を得られるというメリットがあるのは、タワマンならではです。このステータス性への強い憧れだけでタワマンを選ぶ人がいるという点も、否定できない事実です。
生活利便性が高い
駅のすぐそば（場合によっては直結しているものもある）だったり、再開発真っ最中のエリアであったり、タワマンはとにかく立地がよく生活利便性が高いものが多くなっています。商業施設や公共施設もすぐそばにあって、遠出をしなくても仕事の帰りに少し寄り道するだけで必要なものがすべてそろってしまう、というマンションも珍しくありません。
眺望が良い
特に高層階での窓からの眺めは、「これを見るためにタワマンを選んだ」という人もいるほど格別なものです。まわりに遮るものがなく視界が開けていて、遠くの海や山が見える、夜景が美しい、など毎日見る風景が楽しいことは生活を豊かにさせてくれるだけでなく、ここにも高いステータス性を感じられるのではないでしょうか。
セキュリティが万全である
オートロックが複数箇所にあり、エレベーターは同じマンションの住人であっても自分の住戸がある階以外は止まらず、防犯カメラが至るところにあって、24時間管理体制も敷かれている…など、セキュリティも一般的なマンションと比べて非常に高くなっています。
セキュリティの高さを求めてタワマンを選ぶ、という層も多く、たとえば社会的地位がある人、資産家、芸能人などにとっては欠かせない要素といえます。
また、セキュリティとは少しずれますが、建物自体の安全性も非常に高いという特徴を持ちます。そもそも超高層建築物は、建築の際に安全性や避難経路、耐火性について国土交通省の厳しい審査を受けなければならないため、もともとの安全性能や災害対策が万全なのです。
充実した共用施設とサービスがある
タワマンには、そこに住む人だけが使える共用施設や、充実したサービスがあります。
共用施設の例を挙げると、プール・スパ・サウナ・トレーニングルーム・居住者の来客が泊まれるゲストルーム・キッズルーム・スタディルーム・ワークスペース・図書室・ラウンジ・レストラン・バーなど、個性的なものがどんどん増えています。最近では敷地内に保育園があるマンションもあるほどです。
また、たいていのタワマンでは24時間365日、収集曜日に関係なくいつでもゴミ出しが可能となっています。帰宅の時間が真夜中だったり、夜勤があったりで生活リズムが不規則な人などには非常にありがたいでしょう。
加えてコンシェルジュサービスは、タワマンの顔のようなものではないでしょうか。マンションのエントランスに24時間常駐し、宅配便の受取や発送サービス・クリーニングサービス・タクシー配車サービス・傘や切手などの販売といったサービスを行います。居住者の生活を便利にするだけではなく、常駐してくれていることによって、防犯面でもコンシェルジュが果たす役割は大きいといえます。
虫の心配がほとんどない
小さいことのようですが、虫が苦手な人には大きなメリットのはずです。ある一定の高層階に行くと、空を飛ぶ虫も届かなくなり、またアリやクモなど地を這う虫も入ってきづらくなります。カやハエ、ゴキブリといった害虫にも遭遇する確率はぐっと低く、不愉快な思いをしなくても済むでしょう。
ただし、まれな例ではありますが、エレベーターに侵入して一緒に上がってくるなど、虫がいることは「まったくのゼロではない」ことも覚えておきましょう。
タワマンのデメリット
タワマンに住む女性を対象としたある調査によると、「タワマンに住み続けたい」と思っている人はわずか1.8％、という結果だったそうです。
前項からは、タワマンのメリットにはきらびやかなものが多いという印象を受けられたかもしれませんが、デメリットはまさに「現実」そのものが並びます。それらを見ていきましょう。
購入金額や家賃が高額
タワマンは設備や構造自体が特殊であり、人気も高いため、購入金額や家賃は近隣の一般的なマンションの相場と比較しても、かなり高額になりがちです。それを払うに見合うだけの魅力をメリットから感じられればまったく問題ありませんが、そうでない場合価格の高さは単純にデメリットとなってしまうでしょう。
維持費が高額
購入金額や家賃だけではありません。共用設備やサービスが充実しているということは、それだけ管理費も高額になります。
大規模修繕が困難な恐れがある
超高層であるがゆえに、大規模修繕にも非常に手間と費用がかかることが予測されていますが、タワマンが一般的になり始めたのはごく最近であるため、なにぶん大規模修繕工事の事例がほとんどないというのが現状です。
クレーンが届かない、高層なので外壁の面積が広い、特殊な技術を要する…ということが懸念されていますが、具体的にどれだけの手間と費用がかかるかは、まだ明確ではないため、そこに不安を感じる住人も多いようです。
また、修繕積立費は新築時にもっとも安く、築年数が進むごとに高くなっていく傾向にありますが、それはタワマンももちろん同様です。しかしもともとの購入費が高額であるタワマンは、売り出しの際には修繕管理費を安く抑えていることがあります。住んでいるうちに値上げがあったり、いざ大規模修繕が近くなると不足分を追加徴収されたり、ということもありえます。大規模修繕自体の心配もさることながら、それにかかる費用についても一抹の不安を感じる住人も少なくありません。
日常生活が意外に不便
一戸建てや一般的なマンションに住んでいたらまったく気にならなかったことが、タワマンであるがゆえに「こんなところに弱点があったの？」と気づかされる不便となって現れることが多くあります。
外に出るのがおっくうになる
高層階では、普段の生活で階段を使うことは現実的ではなく、エレベーターを利用することが当たり前になります。しかし高層階になればなるほどエレベーターの待ち時間は当然長くなり、特に通勤などで混み合う朝の時間帯はエレベーターになかなか乗れず、外に出るだけでも一苦労、という事態につながります。
ゴミ出しや、宅配ボックスをのぞきに行くにもいちいち時間をかけてエレベーターに乗らないといけない、という状態だと、家の外に出ること自体がおっくうになってしまいがちです。
洗濯物を外干しできない
高層階に行くほど風が強くなるため、洗濯物の落下などによる事故防止の観点と、マンションの美観を損ねるという観点から、洗濯物を外に干すことが禁止されているタワマンがほとんどです。外干しにこだわりがある人であれば、このルールはかなりの苦痛となる可能性があるでしょう。
また、立地によってはそもそも強風で換気もままならないというマンションさえあります。
インターネットが快適でない
マンションのインターネット回線は建物単位で契約することが多く、戸数の多いタワマンは利用者が同じ時間帯に集中してしまって、インターネットの遅延によりストレスを受けるということも考えられます。
意外な盲点ですが、現代はなんでも「サクサク快適に」が当たり前になってしまっているため、インターネットの遅延ひとつ取ってもイライラの原因になるかもしれません。
防音性が低い
これも意外に思われることが多いかもしれません。タワマンは高級マンションであるため、防音性も高くてプライバシー保護の面でも安心できるというイメージがあるでしょう。
しかし実際には、背が高くて重くなりがちなタワマンの弱点を補うため、さまざまな部材が軽量化されています。隣との境目の壁も例外ではなく、一般的なマンションよりも軽くて遮音性が低い壁で仕切られていて、生活音が気になるという事例も多いのです。
災害に弱い面がある
前述したように、耐震性については一般的なマンションよりも高いのですが、超高層であるがゆえに地震の揺れ自体は大きく、そして長く感じやすくなります。倒壊はしづらいけれど、揺れの恐怖は逆に増してしまうのです。
また、万が一停電でエレベーターがストップしてしまうと、高層階の住人は外に出ることも難儀します。避難面に不安があるだけでなく、マンションで長期間の避難生活を送ることも困難になりえます。
思うように共用施設を利用できない
豊富で個性豊かな共用施設は魅力的ですが、実際にはなかなか利用予約が取れず、使いたくても使えない状態が続くことも多いようです。また、初めから共用施設に興味がない、初めは使っていたけれどだんだん使わなくなった、という人も同様で、「高い管理費は充実した共用施設の維持費のため」と考えると、せっかく高い管理費を払っていてもそれが活かせないという気持ちになってしまうでしょう。
さまざまな住民層の集まりのためトラブルが起きやすい
タワマンは巨大な建物であり、含まれている戸数が非常に多く、したがって「世の中にはいろいろな人がいる」ということを日々痛感させられるところでもあります。
価値観が違う住人同士のトラブル
たとえばまず身近なところでいうと、マナーやモラル・価値観の差による住民トラブルの発生です。夜遅くまで騒々しい声や音を立てるような住人や、生活文化がまるで違う外国人が隣人である可能性も、十分考えられます。
分譲タワマンであっても、所有者は個人投資家で、賃貸物件として運用されている場合もあるため、隣人がしょっちゅう変わるという可能性もあります。
タワマンカーストに悩む
また、よく耳にするのがいわゆる「タワマンカースト」です。高層階の住人が低層階の住人に対して「マウントを取る」行為をするのです。タワマンが多く建つエリアでは、子ども同士でも学校でこのカーストが原因の嫌がらせが起きることさえあるそうです。
もちろん、高層階に住む人のすべてがこのように見栄っ張りというわけではありません。真に社会的地位がある人や、単に必要性や希望で高層階を選ぶ人の方が多いでしょう。また、低層階を選ぶ人にも、低層階のメリットに惹かれて決めた人もたくさんいるはずです。しかし、現にこうした現象がゼロではないこともまた事実であり、収入格差を目の当たりにしてストレスになってしまうという事態に陥る人は一定数いるようです。
住人同士の意見がまとまらない恐れ
さらに大きなところでいうと、タワマンは自分の居住用に購入する人だけでなく、投資目的で取得する人の割合も非常に高いという特徴があります。そこにもやはり日本人とは価値観が異なる海外の投資家も多く、マンション運営のために住人同士で話し合いを行おうとしても、なかなか意見がまとまらない、という事例も多く見受けられます。
「タワマンは体に悪い」って噂は本当？
このような噂がまことしやかに囁かれるようになった背景には、「高層階症候群」というものがあります。
高層階症候群とは、高い階層で生活することで体や精神に健康被害をもたらす病のことです。原因には気圧の問題や環境問題、建物全体の揺れなどがあるとされています。具体的な症状としては、めまいや耳鳴りなどの体調不良・自然とのふれあいや周辺住民との交流が少ないことによる孤独感やうつ症状・眺望による不安や恐怖などが挙げられます。
また、近年タワーマンションに住む子どもへの健康被害が話題となっています。具体的には、高所に慣れて危険を認識できない「高所平気症」・エレベーターの待ち時間等から外出が億劫になり、外に出る機会が減ることによって五感が刺激されなくなり、学習能力や発達に影響を及ぼす可能性が生じるなどといったものが挙げられます。
また、高層階では流産率が高いといった衝撃的な研究論文もありました。
しかし、これらの情報はまだ実際の事例が少なく、研究の余地がある分野です。「タワーマンション＝憧れ、成金、金持ち」などといったイメージから、良くも悪くも人々の注目を集めるからこそ、このような噂が立つのかもしれません。
タワマンは空き家だらけ？そういわれる理由とは
「タワマンは将来空き家だらけになる」といった見解もあります。そういわれる理由はどのようなものなのでしょうか。
修繕工事が困難なため
タワマンのデメリットとして前述したとおり、タワーマンションの修繕工事は困難である恐れがあります。
エレベーターなど特注の設備が多いこと・足場が組めずゴンドラでの作業になることから、工事費用が割高になることが予想されます。また、タワーマンションは最近できた物件が多いため、管理組合や管理会社がタワマンの維持・管理に対する十分なノウハウを持っていないことも問題点です。
十分なメンテナンスができないことにより、建物の価値が低下すれば、住民のタワマン離れが進み、空き家だらけになる要因となるでしょう。
高齢になった居住者が住みやすい家に移住するため
現在タワーマンションに住む人々の多くが中高年層であり、将来タワーマンションの高齢化が一気に進むと居住者が減るといわれています。
タワーマンションは、エレベーター完備で一見高齢者でも住みやすそうに感じますが、階段での昇降が難しいため、緊急時の避難が困難であることが大きな問題点です。そのため、多くの人々が低層マンションや戸建てに移住する可能性があります。
まとめ・結局、タワーマンションは良いのか悪いのか？
タワマンのメリットは、総括すると「お金はかかるけれど、利便性や機能面で安心・豊かな暮らしが期待できる」という点であり、デメリットは「華やかに見えて、現実的には不便で窮屈な面が見える」という点だといえます。
タワマンに限ったことではありませんが、結局タワマンを選ぶかどうかは人それぞれの考え方次第です。メリットに大いに魅力を感じる人や、そもそも機能面でタワマンを選ぶ「べき」人もいるでしょう。たとえば、他人にどう見られるかということも重要になるような社会的地位のある人、資産家やひとり暮らしの女性などセキュリティが万全であることが不可欠な人。そういった人にはタワマンのメリットが大いに生きてきます。
しかし、お金をかけてまでそこにこだわる価値を見出せない人や、デメリットが苦痛に直結する人、タワマン特有のわずらわしさが気になる人にとっては、わざわざタワマンを選ぶ必要は当然なくなります。一般的なマンションや一戸建てでも、十分利便性のよい立地で住むことはできますし、充実した共用施設やサービスがなくても暮らしを豊かにすることは可能だからです。
非常に高い買い物になることがわかっている以上、イメージや先入観でタワマンを見ることはやめ、本当に自分に必要か、自分の望む生活ができるのか、メリット・デメリットの両方をよく吟味して検討することが大事ですね。
