空き家管理について|適切に行う方法と伴う所有者の6つのリスクを詳しく解説

解体工事のよくある疑問

空き家管理について

全国で空き家が増加しており、問題になっているというニュースを耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。実家が空き家状態で、管理に困っているという方も少なくないでしょう。

人が住まなくなった家は、住んでいる家に比べて劣化速度が速くなります。空き家となってしまった家を所有している場合は、劣化を避けるためにしっかりと空き家管理をしていくことが必要です。

今回は、空き家管理の2つの方法を紹介していきます。

管理会社に委託する

空き家の鍵を開けて家の中に風を通すという作業だけでも、日々忙しかったり対象となる家が自宅から遠かったりすると、難しくなるでしょう。空き家管理を自ら行うことが難しいという場合には、空き家管理を行ってくれる管理会社に委託するという方法もあります。

空き家管理を行ってくれる管理会社では、家に風を通したり、清掃してくれたりするサービスを提供しています。中には、セキュリティ管理まで担ってくれる会社もあります。

空き家管理を自分で行う

管理している空き家が自宅の近くにあり、自分にも空き家管理にあてる時間があるという場合には、空き家管理を自分で行った方が管理コストを抑えられるでしょう。

コスト面だけでなく、空き家に自分で風を通し、メンテナンスすることで、安心感を得られる場合もあります。自分の目で見て、管理の行き届いていない場所をなくし、「しっかり家を維持している」という自信も得られるでしょう。

空き家管理に伴う所有者の6つのリスク

空き家を所有しているものの、自分で管理したり管理会社に委託することなく放っていたりという方は多いのではないでしょうか。空き家の所有者には、いくつかの義務が課されているため、空き家管理をせずに放置しておくと、義務違反を問われることもあります。

放置している空き家は、処分も難しくなるでしょう。ここからは、空き家の所有者が抱えるリスクを6つ紹介していきます。

1:空家等対策特別措置法に基づいて特定空き家の対象になる

平成26年11月に、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が公布されました。この法律により、適切な管理が行われておらず、防災・衛生・景観などで地域住民の生活に深刻な影響を及ぼすとみなされた空き家は、特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定された空き家は、緊急性が高いと判断された場合、行政によって強制的に取り壊しが行われます。取り壊しに必要な費用は、所有者に請求されます。

出典:空家等対策の推進に関する特別措置法(平成26年法律第127号)の概要|国土交通省

2:所有者の工作物責任

民法第七百十七条では、土地の工作物等の占有者及び所有者の責任について規定されており、工作物の瑕疵により損害を与えた場合は、所有者が責任を負うことになります。また、空き家の所有者は、空き家の倒壊や失火などの場合、生じた損害を賠償する責任を負います。

出典:第七百十七条|e-Gov法令検索

3:固定資産税の義務

固定資産税は、土地や家屋の資産価値に応じて課される税金です。たとえ空き家であっても、価値が存在する限り所有者に固定資産税が課されます。

空き家であっても、家が建っている限りは土地に対する評価が軽減され、土地のみで評価するよりも固定資産税が安くなるという利点もあります。

出典:固定資産税|国税庁

4:老朽化による価値の下落

家屋の価値は、築年数によっても下落しますが、空き家にすることで老朽化が加速し、価値の下落も進む傾向にあります。家屋が締め切り状態になることで、内部にカビが生えたり、水回りに水が流れないことで悪臭が発生したりするでしょう。

モノは使うほど傷むイメージがありますが、家屋は使わない方が傷みやすくなります。同じ築年数でも、人が住んでいる家よりも空き家の方が朽ちやすく、評価額が低くなることがあるでしょう。

5:空き家管理費用

空き家の管理費用は、自分で対応する場合と管理会社に委託する場合とでは、大きく異なります。管理会社に委託する場合でも、委託する会社や委託するサービスの範囲により、費用は変わってくるでしょう。

空き地管理を業者に依頼する場合、月100,000円前後のサービスが多い傾向にあります。契約によってサービス内容が異なるため、インターネットで検索したり、管理会社に問い合わせたりしてみましょう。

6:火災保険は保険会社によって加入できない場合がある

万が一のため、火災保険に加入しようとしても、空き家は住宅用火災保険の対象外となります。

保険加入時には、住民票のチェックまでは行われないことが多いため、加入できてしまうこともあるでしょう。空き家になる前に加入した住宅用火災保険を、空き家になった後も継続できることもあります。

これらの場合、保険料を支払っていても、「空き家」であることを理由に保険金の支払いがされない可能性があるため、注意が必要です。

自身で空き家管理を適切に行う6つの方法

コスト削減のため、あるいは、自分自身の目でしっかり見て管理したいという目的を持って、自分で空き家管理をするという選択をする方もいるでしょう。

管理する際は、空き家管理のポイントを押さえて、適切な空き家管理を行います。自分自身で管理したのに落ち度があった、ということにならないよう、ここで紹介するポイントを押さえておきましょう。

1:定期的に通水をする

空き家の管理では、「水を通す」ということも大切な作業です。使われている住宅であれば水が通っているはずの「水回り」部分に、空き家となり水が流れなくなると、複数の不具合が起きてしまいます。

水が通らなくなった水道管は、錆びて破裂の原因になることもあります。水が蒸発してしまうことで、下水管の悪臭が流れ込むこともあるでしょう。そのため、1月に1回程度は、通水が必要です。

2:室内・外の清掃

空き家で誰も使っていないから汚れない、と考えるのは誤りです。人が使っていなくても、室内には埃が溜まり、庭には雑草が生えます。雑草に虫が発生したり、花粉や種が風に乗ってしまったりするため、近隣住民に迷惑をかける可能性もあるでしょう。

庭からはみ出した木の枝や草花は、邪魔になっても近隣住民が勝手に切ることができないため、所有者が対処しておかなければなりません。

3:定期的に換気する

空き家の管理として、「風を通す」ことも大切です。締め切りの室内にこもる「湿気」を除去するためには、換気が必要となるでしょう。家にこもる湿気は、室内にカビをもたらすだけでなく家自体が腐ってしまうことにもつながります。

空き家の鍵を開けたら、窓を開けたり換気扇を回したりして、換気を徹底しましょう。

4:雨漏りの点検

空き家に雨漏りがあっても、誰も気づく人がいないため、雨が降るたびに室内が水にさらされ、カビや腐りの原因になりやすいでしょう。空き家の管理として訪れた日が雨でなくも、壁や柱、天井などに雨のシミがないかチェックすることで、雨漏りの有無がわかります。

室内の見える場所だけでなく、押し入れやクローゼットなども入念にチェックしましょう。

5:雨樋の破損・外壁の塗装やひび割れの点検

空き家管理の際は、家の周囲を一周し、外壁や雨樋・瓦などに破損部分がないかもチェックしましょう。雨樋や外壁に破損部分があると、台風や強風など自然災害の際に、破損部分が落下して迷惑をかける危険性があります。

入念なチェックは、専門業者でないと難しい面もありますが、目視によるチェックもリスク回避に有効です。

6:危険性のある防犯管理

空き家であることが明らかだと、犯罪の根城となったり、被害にあったりすることもあります。管理に訪れたときに、誰かが立ち入った痕跡がある場合には、防犯に関する対応をしましょう。

防犯対策には、施錠の強化や防犯カメラの設置、セキュリティ会社との契約などが挙げられます。

自身で空き家管理する際の6つのポイント

ここでは、空き家管理の際に考えなければならない費用や、準備作業のように管理に付随する行為についてご紹介します。手落ちのないよう、ポイントを押さえておきましょう。

1:維持管理にかかる主な費用の算出

自分自身で空き家管理を行う場合に、どのような管理費用が必要かを試算してみましょう。住んでいなくても、住宅に必要となる費用には、固定資産税や電気代・水道料金などがあります。

固定資産税のほかに、都市計画税がかかることもあります。都市計画法で市街化区域に指定されている地区に空き家が位置している場合には、注意が必要です。また、電気と水道は、使わない月があっても基本料金がかかります。

2:移動費の算出

管理しなければならない空き家が遠方にある場合は、管理のために通う移動費も試算しておく必要があるでしょう。空き家管理に必要になる移動費には、交通費だけでなく、日帰りできない場合の宿泊費も見積もります。

宿泊可能な空き家であれば、宿泊費の見積もりは不要ですが、空き家状態では室内の衛生状態に不安があるため、近隣の宿泊施設を利用する可能性が高くなるでしょう。

3:近隣住民への挨拶

空き家管理作業の際は、空き家に出入りする人を見かけた近隣住民に不審に思われることもあります。そのため、空き家を管理するために訪れたときは、近隣住民にもその旨の説明を兼ねた挨拶を行いましょう。

近隣住民への挨拶では、空き家があることで迷惑をかけていることがないか、治安面で不安なことがないかなども聞き取ります。苦情があれば、改善に努め、近隣トラブルの発生を回避しましょう。

4:空き家管理のオリジナルチェックシートの作成

空き家管理は、一種のルーティンワークになります。毎回チェックしなければならない事項が決まっているため、抜け漏れのないようチェックシート化して実施内容を確認するようにしましょう。

空き家管理に必要なチェック項目は、Web上でも多くのチェックシートが公開されています。既存のチェックシートを参考に、自分が管理する空き家に合わせた項目を追加・削除しながら、オリジナルチェックシートを作成して活用しましょう。

5:空き家管理作業に最適な服装や持ち物の用意

空き家は人が住んでいなくても、汚れが溜まっていきます。空き家管理で訪問する際は、動きやすく、汚れてもいい服装がベストです。蜂やダニなどがいることも想定されるため、暖かい季節でも長袖・長ズボンを着用しましょう。

敷地内にはごみがあることも想定し、ごみ袋も持参しましょう。電気が止まっている場合は、懐中電灯も必要です。掃除用具や草むしりグッズも持参しましょう。

6:空き家管理維持に必要な知識

空き家管理には、空き家を維持していくために必要となる費用の種類や法律、トラブル発生時の対応方法など、多方面の知識が必要になります。

空き家管理に必要な維持費用のほか、維持に要する労力・労働時間や近隣とのお付き合いの仕方についても、知識を得ておきましょう。自分の知識不足を感じている場合は、管理の仕方について空き家管理の専門家にアドバイスを仰いでみましょう。

管理会社を活用するのもおすすめ

空き家管理を専門で行う会社も多数あります。距離的な問題や、管理に要する時間の問題などから自分で管理することが難しいと判断した場合は、管理会社に委託することを検討しましょう。

空き家管理は、セキュリティ会社や不動産系の会社などが専門で行っており、各社の主業務を活かしたサービスを展開しています。こちらを利用するにはコストはかかりますが、時間が取れずに空き家を放置状態にしてしまうリスクを回避できるでしょう。

空き家管理に伴うリスクを考えると売却も視野に入れよう

空き家管理には、コストも時間も必要です。空き家になってしまっても、思い入れのある家を手放したくないという方も多いでしょう。空き家として放置してしまうことで発生するリスクを考えると、売却を検討するのも一つの方法です。

空き家管理の方法を検討する際は、管理のコスト・労力とともに、売却も対象に含めて検討してみてはいかがでしょうか。

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