空き家対策特別措置法ってどんな法律?処分命令の流れや対策方法を解説

解体工事と並行してやること

空き家対策特別措置法ってどんな法律?

空き家対策特別措置法とは、年々増加している空き家の放置を防止するために制定された法律です。正式名称を「空家等対策の推進に関する特別対策措置法」と言い、2015年5月に全面的に施行されました。

また、これに伴い、特定空き家に指定された空き家には行政からの指導や勧告がなされるようになりました。

出典:空家等対策の推進に関する特別措置法(平成26年法律第127号)の概要 | 国土交通省

空き家対策特別措置法による空き家認定の定義

空き家対策特別措置法では、「空き家」とは建築物や付随する工作物であり、居住などの使用がなされていない状態であるものを指します。

その中でも、「特定空き家」となる空き家の定義は以下の4つが挙げられます。

・倒壊など著しく保安上危険となる恐れがある状態
・著しく衛生上有害となる恐れがある状態
・適切な管理が行われないことで著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

出典:空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報 | 国土交通省

空き家対策特別措置法により空き家が増加した背景

今日のように空き家が増えた背景には、固定資産税の住宅用地特例措置と呼ばれる制度が関係しています。固定資産税の住宅用地特例措置とは、建築物が残っている住宅用の土地の固定資産税を減額するという特例です。

この制度では、住宅用地に住宅が現存していることが条件となっているため、管理されていない空き家が解体されないまま残るようになったと言われています。

空き家対策特別措置法による特定空き家の4つの条件

「空き家対策特別措置法」定義されている「特定空き家」は前述の通りですが、ここからはその内容を見ていきましょう。

以下に、空き家対策特別措置法による特定空き家の4つの条件について詳しく紹介します。

1:衛生上有害で周囲に悪影響がある

1つ目は、汚物やゴミなどによって衛生上有害で周囲に悪影響を与える状態の空き家です。判断する際には、建物や設備の破損、もしくはゴミの放置や不法投棄などが原因でそのような状態になっているに該当するかで判断されます。

たとえば、浄化槽の放置や破損によって汚物が流出していたり、ごみや不法投棄などによって臭気やねずみ、蚊が発生したりしてしまい地域住民の生活に支障を及ぼしているケースなどが該当します。

2:犯罪の温床・害獣の侵入によるトラブルの可能性

2つ目は、適切に管理されず犯罪の温床になっていたり、害獣が住み着いて周辺の生活環境にトラブルを発生させたりする可能性がある空き家です。

施錠されていない、窓ガラスが割れているといった理由から不審者が出入りしていたり、住みついた動物の鳴き声や抜け毛、糞尿などの被害によって地域住民の日常生活に支障を及ぼしてしまったりするケースなどが該当します。

3:倒壊の可能性がある空き家

3つ目は、そのまま放置すれば倒壊する可能性がある空き家です。判断する際には、建物が倒壊する恐れがある、屋根や外壁が脱落する恐れがある、擁壁が老朽化し危険となる恐れがあるとった条件に該当するかどうかで判断されます。

たとえば、建物が著しく傾斜していたり、基礎や土台部分に損傷があったりする場合などが該当します。

4:近隣周囲の景観を損ねる

4つ目は、適切な管理が行われないことで近隣周囲の景観を損ねる空き家です。たとえば、景観法にもとづいて景観計画を策定している場合において、景観計画に定める形態意匠などの制限に適合していない状態となっている場合が該当します。

また、他にも屋根や外壁の傷みや落書きが放置されている、窓ガラスが割れたままになっている、敷地内にごみが散乱しているなどの状態で周囲の景観と不調和になっている場合も該当します。

空き家対策特別措置法による特定空き家の処分命令の流れ5つ

空き家対策特別措置法によって適切に管理されていない空き家を、特定空き家に認定するのは自治体です。

ここでは、空き家対策特別措置法による特定空き家の処分命令の流れ5つを紹介しましょう。

1:空き家を調査し特定空き家に指定される

特定空き家は近隣に悪影響を与えるかどうかがポイントになるため、自治体では、まずは通報や苦情があった空き家の調査を行います。その結果、特定空き家の条件に当てはまった場合、特定空き家として指定されます。

また、所有者には特定空き家の要件に当てはまる可能性が高い場合のみ連絡があります。

2:適正管理を求める助言

行政から所有者に対して、適正管理を求める助言が行われます。助言の時点では法的な拘束力は持たないため、所有者の判断で助言への対応を決めても問題はありません。

ただし、この時点で近隣住民からのクレームや通報が行われているということになるため、できるだけ早く対処するようにしましょう。

3:適正管理を強く促す行政指導

助言に従わなかった場合や、複数の住民から苦情が入った場合には、助言よりも強い行政指導が行われることになります。

たとえば、特定空き家に関する苦情で特に多いのは、立ち木や雑草などが敷地の外にまで伸びてきているケースです。

このようなケースの場合、助言の時点では「庭の草木の除草を行ってください」という内容であっても、行政指導になると「ただちに庭の草木の除草をしなさい」など、より強い内容で指導されることになります。

4:状況改善の勧告

助言や行政指導にも従わなかった場合は、市町村から所有者へ状態改善の勧告が行われます。勧告を受けてしまうと固定資産税の住宅用地特例措置が受けられなくなるため、固定資産税が更地と同様に最大で6倍となる可能性があります。

ただし、勧告を受けてもすぐに市町村の担当者に連絡を取り、速やかに状態を改善することで、特定空き家の指定を解除してもらうことができます。

そのため、どう対応してよいかわからないまま空き家を放置してしまい、勧告を受けてしまった場合は、まず市町村の担当窓口に連絡し、今後の対応を確認するようにしましょう。

5:改善の命令

勧告を受けても従わなかった場合、市町村から所有者に対して改善の命令が出されることになります。命令とは行政処分に該当するものなので、これまでよりも重い措置となっています。

また、命令にも従わずに違反となった場合には罰金が科せられます。

空き家対策特別措置法による特定空き家の3つのリスク

空き家対策特別措置法によって特定空き家に指定されてしまった場合、速やかに状態の改善を行うことが重要です。それでは、特定空き家に指定されてしまうと具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか。

ここからは、空き家対策特別措置法による特定空き家の3つのリスクを紹介します。

1:固定資産税優遇措置の対象外

特定空き家に指定され、行政から勧告を受けた時点で、固定資産税の優遇措置の対象外となります。もともと居住用の住宅が立っている住宅用地には特例が適用され、固定資産税が最大で6分の1まで減額されています。また、都市計画税についても最大3分の1まで減額されています。

しかし、特定空き家として勧告を受けると、固定資産税は更地の場合と同様になるため最大6倍、都市計画税も最大3倍の金額に上がってしまいます。

出典:住宅の取得に利用可能な税制特例 | 国土交通省

2:命令違反による罰金

自治体からの改善命令に従わなかった場合、空家等対策の推進に関する特別措置法第16条に基づき、所有者に対して50万円以下の罰金が科せられます。

命令は行政処分となっているため、正当な理由なく命令に背けば過料が発生します。

出典:空家等対策の推進に関する特別措置法 第十六条 | e-Gov法令検索

3:強制撤去

自治体からの改善命令に従わなかった場合、自治体側は特定空き家を強制撤去することができます。また、強制撤去に掛かった費用は所有者に請求されることになります。

このように、空き家対策特別措置法では特定空き家を放置すればするほど厳しい罰則が設けられており、行政側も厳しい対応ができるようになっています。

空き家対策特別措置法による特定空き家を免れる3つの対策

空き家対策特別措置法によって空き家が特定空き家に指定される原因は、所有者が適切に空き家を管理していないためです。そのため、空き家であっても適切に対処すれば、特定空き家に指定されることはありません。

ここでは最後に、空き家対策特別措置法による特定空き家を免れる3つの対策を紹介していきます。

1:業者サービスを利用する

将来的にまだ空き家を利用する予定がある場合は、業者サービスを利用して空き家の管理を行いましょう。たとえば清掃サービスや空き家巡回サービスを利用することで、遠方に住んでいても空き家をメンテナンスすることが可能です。

たとえば、空き家を管理するためには定期的に泊りがけで作業を行う必要があるという場合は、自分で管理するよりも業者サービスを利用する方が、労力や時間を節約できるでしょう。

2:特例措置を利用した売却を検討する

将来的に利用する予定がない場合は、売却するのが良いでしょう。売却する場合は、空き家の発生を抑制するための特例措置を利用するのがおすすめです。

特例措置では、空き家の耐震リフォームや解体などを行った後で土地や家屋を売却した場合、譲渡所得金額から特別控除を受けられます。

特別控除を受けるには、空き家がある自治体で「被相続人居住用家屋等確認書」を交付してもらい、確定申告を行う必要があります。

出典:空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)|国土交通省

3:個人で空き家を定期的にメンテナンスする

空き家を所有したままにする場合は、個人で定期的にメンテナンスを行うようにしましょう。

庭の草木の除草作業や清掃作業などを行い、空き家を清潔に保つことで、将来そこで生活することも可能になります。

空き家対策特別措置法の指導を受ける前に適切な対処をしよう

特定空き家を放置していると、さまざまなリスクが発生します。

ぜひ本記事で紹介した空き家対策特別措置法の概要や特定空き家の条件、空き家対策特別措置法による特定空き家の処分命令の流れなどを参考に、所有している空き家が特定空き家として指導されないよう、適切な対応を行えるようにしておきましょう。

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