空き家にはどんなリスクがある？
近年日本では、人口の減少や高齢化により空き家の数が増加し、大きな社会問題になっています。空き家にはどのようなリスクがあるのでしょうか。
空き家を放置すると、倒壊の危険や放火などの犯罪リスクが増大します。さらに、適切な管理がされていないと判断されれば、特定空き家に指定されてしまう可能性があります。
この記事では、空き家の種類と様々なリスク、空き家を管理する際の注意点と管理しない場合の対処法を紹介します。空き家に関するリスクを十分に理解して有効に活用しましょう。
出典：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 ｜国土交通省
空き家の主な種類
空き家には大きく分けて4つの種類があります。賃貸用と売却用、週末や休暇の際に使われる二次的住宅、この3つ以外の普段人が住んでいない住宅の4つです。ここでは4つの種類それぞれについて説明します。
管理されていない空き家
賃貸用、売却用、二次的住宅以外で、普段人が住んでいない住宅のことです。転勤や入院、高齢者施設への入居など何らかの理由で長期不在となっている住宅や、解体の予定がある住宅で、近年増加傾向にある種類です。
総務省の「平成30年住宅・土地統計調査特別集計」では「その他の住宅」に分類され、347万戸で空き家全体の41.1%を占めています。
出典：平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要 2 空き家｜総務省統計局
売却物件の空き家
2つ目は、売却を目的として空き家になっている住宅のことで、新築と中古どちらも対象となります。
同集計によると、売却用の空き家は29万戸で全体の3.5%を占めています。
賃貸物件の空き家
3つ目は、賃貸を目的として空き家になっている住宅のことで、売却用と同様に新築・中古のどちらも対象となります。
同集計によると、賃貸用の空き家は431万戸で全体の50.9％を占めています。
二次的住宅として使用されていた空き家
普段の居住用ではなく、週末や休暇の際に避暑などを目的とした二次的住宅として利用される住宅のことです。残業で遅くなったときに宿泊するなど、比較的幅広い用途で活用されています。
同集計によると、二次的住宅は38万戸で空き家全体の4.5％を占めています。
空き家を所有する際の注意点
相続などで空き家を所有することになった人の中には、どのようなことに注意すればいいのかわからないという人もいるでしょう。ここでは、空き家の維持・管理コストや税金など所有する際に知っておくべき5つの注意点を紹介します。
- 空き家になった理由を確認しておく必要がある
- 住宅用の火災保険の対象外である場合が多い
- 管理にコストがかかる
- 特定空き家に指定される恐れがある
- 固定資産税がかかる
空き家になった理由を確認しておく必要がある
空き家を所有する際の注意点1つ目は、空き家になった理由の確認です。
多くの空き家は、高齢者が以前住んでいた住居、もしくは高齢の親から子どもが相続した実家です。
所有する高齢の親が老人ホームや子どもの住居などに転居することで空き家が発生します。また、親が亡くなって子どもが実家を相続したが、離れた場所に住んでいるなどで活用されないままの空き家もあります。
住宅用の火災保険の対象外である場合が多い
2つ目の注意点は、多くの火災保険では、空き家は保証の対象外となっていることです。
居住を目的とした住宅は専用住宅物件として火災保険に加入できますが、空き家の場合は一般物件として加入する必要があるのです。ただし、保険会社によっては一般物件扱いでも加入できない場合もあります。
火災保険に加入できなければ、火災が発生した場合に賠償責任を負うことになり、所有者にとっては大きな負担となります。
管理にコストがかかる
3つ目の注意点は、空き家の管理はコストがかかるということです。
管理会社に依頼すれば所有者の負担は軽減されますが、費用がかかります。サービス費用は月に5,000円～10,000円程度の所が多いようですが、年間に換算すると数万円の金額になります。
また、所有者自身が管理を行う場合でも、空き家が遠方にあると交通費もかかりますし移動も負担になってきます。
特定空き家に指定される恐れがある
4つ目の注意点として、空き家を適切に管理していないとみなされると、特定空き家に指定されてしまうことがあります。
特定空き家とは「『特定空家等に対する措置』に関する適切な実施を図るために必要な指針」で規定された空き家のことで、倒壊の危険、衛生上有害になる可能性、著しく景観を損なっているなどが判断の基準になります。
特定空家に指定されてしまうと、法的な措置により何らかの処分を受ける可能性があります。
出典：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針｜国土交通省
固定資産税がかかる
最後の注意点は、人が住んでいない空き家でも固定資産税を納める必要があるということです。固定資産税は毎年1月1日の時点で該当不動産の所有者に課税されるもので、ほとんどの地域で1.4%の税率が課税されます。
さらに注意が必要なのは、前述したように管理を怠って特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税の特例措置を受けることができなくなることです。軽減税率上限1/6が適用されず、固定資産税が最大6倍になる可能性があるのです。
空き家の管理が必要な理由
空き家をきちんと管理せず放置していると、特定空き家に指定されたり、倒壊や犯罪のリスク、所有権を維持できなくなったりするなどの可能性があります。ここでは、空き家の管理が必要な理由について説明します。
- 特定空き家に指定されないようにするため
- 建物が劣化するのを防ぐため
- 犯罪などのリスクを避けるため
- 所有権を維持するため
特定空き家に指定されないようにするため
空き家を放置したままで倒壊や犯罪のリスクを高めたり、景観を著しく損ねるなど、管理されていない空き家と判断されると、「『特定空家等に対する措置』に関する適切な実施を図るために必要な指針」の規定により、特定空き家に指定されてしまいます。
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置を受けられなくなります。また、行政から改善するように助言や勧告、命令がなされ、それでも従わない場合は、最終的に強制代執行により解体されてしまうこともあります。
出典：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針｜国土交通省
出典：固定資産制度について | 総務省自治税務局固定資産税課
建物が劣化するのを防ぐため
人が住んでいない建物は劣化が著しく進みます。日常的な通気や換気がないため、カビ・害虫の発生、配水管のサビ、壁・床の劣化などで建物が傷むのです。
建物の劣化が激しいと、将来的に空き家の賃貸や売却を検討した際に不利な条件になります。たとえば将来売却することになった場合に、「定期的に管理されている空き家」のほうが「長期間放置されて老朽化した空き家」より有利な条件で売却することができます。
建物の劣化を防いで資産価値を下げないためにも、空き家の定期的な管理は必要なのです。
犯罪などのリスクを避けるため
人が住んでいない空き家は、不法占拠や放火などの犯罪リスクが高まります。最近では不法投棄や薬物栽培などに利用する対象になる場合もあり、近隣への影響も懸念されます。
空き家の所有者だけでなく、近隣の住民にも迷惑が及ぶのを防ぐためにも、空き家を適切に管理することが必要になります。
所有権を維持するため
所有権を維持するためにも空き家の管理は重要です。
所有権は、所有者が誰に対しても主張できる絶対的な権利といわれていますが、他人の迷惑や社会の危険になるような状況では、所有権の行使が否定される場合もあります。
つまり、空き家を適切に管理しないことで倒壊や犯罪のリスクが高まり、周辺住民にとって危険とみなされれば所有権を失う可能性があります。
出典：第４４課 物権―所有権その１（所有権の概念）｜JICA
空き家を管理するポイント
空き家を管理する重要性についておわかりいただけたでしょうか。しかし、空き家の管理といってもどこから始めればいいのかわからないという人も多いでしょう。ここでは、空き家を管理する4つのポイントを紹介します。
- 雨漏りがないか確認する
- 家の中や庭の掃除をする
- 通水の確認をする
- 換気をしておく
雨漏りがないか確認する
壁や天井、柱などを見て、雨漏りがないかを確認しましょう。空き家では雨漏りに誰も気づかないまま、カビや腐敗が進んでしまう恐れがあります。見える場所だけでなく、押し入れやクローゼットなども忘れずに確認しましょう。
家の中や庭の掃除をする
空き家は誰も使っていなくても、室内には埃がたまり汚れます。庭には雑草が生い茂り景観も悪くなります。
箒やはたきで建物内を丁寧に清掃し、拭き掃除も行うと良いでしょう。庭木が隣の住居や道路にはみ出していないかも確認して、草取りも忘れずに行うことも大切です。
通水の確認をする
空き家の管理では、通水も給排水管の劣化や悪臭を防ぐための非常に大切な作業です。
通常の住宅で水が通っている水回り部分は、水が流れなくなると様々な不具合が発生します。水道管が錆びて破裂したり、下水管から悪臭が漂ってきたりするのを防ぐために、月に1回程度はキッチンや洗面所、トイレ、浴室など通水を行ってください。
換気をしておく
空き家はカビが発生しやすいため、しっかり換気をして湿気を取り除くことも大切です。建物内にこもる湿気はカビの原因にもなり、建物自体の腐敗にもつながります。
換気の際は、外の空気が建物内を通り抜けるよう2ヵ所以上の窓を開けて行います。クローゼットや押し入れの中も忘れないようにしましょう。
空き家の管理を管理会社に依頼する場合の選び方
空き家を自分で管理するのは面倒だから業者に任せたいと考える人もいるでしょう。管理会社に委託すれば手間もかからないし、適切に管理してもらえるメリットがあります。ここでは、空き家の管理を管理会社に依頼する場合の選び方を紹介します。
- 料金から選ぶ
- 防犯対策・運用体制から選ぶ
- サービスの内容から選ぶ
料金から選ぶ
空き家管理の費用相場は月に5,000円～10,000円程度です。全体的に一戸建てよりもマンションの空き家のほうが管理費用が安い傾向にあります。
将来的に住居として使う予定があるのなら、しっかりとした管理をしてくれる業者を選んだほうが安心です。一方、取り壊す予定ならば、できるだけ管理会社の費用は抑えたほうが現実的といえます。
サービスの内容によっても費用は違ってきますので、状況に合わせていくつかの業者の料金を比較検討することをおすすめします。
防犯対策・運用体制から選ぶ
空き家は犯罪の対象になる可能性が高く、防犯対策は重視すべき点になります。
空き家の管理を行っているのは、不動産会社、住宅関連企業、警備会社などですが、特に防犯が心配だという方は、防犯・警備会社を利用するのも1つの方法です。
警備会社のホームセキュリティサービスへの加入も可能で、不審な解錠や不法侵入があった場合にはすぐに見回りをしてくれるため安心です。
不動産会社などのサービスでは、警備会社に委託するケースが多いでしょう。
サービスの内容から選ぶ
防犯対策以外のサービスを確認することも重要です。
管理会社による空き家管理の主なサービスには、建物内外の清掃、庭の管理、ごみ処理、郵便物の確認などがあります。
会社によって細かいメニューに違いがあったり、訪問回数などでも金額は変わるので、いくつかの会社を比較検討して自分にあったサービスを選ぶことが大切です。たとえば、近隣へのあいさつやクレームの対応といった内容をそろえている所もあるようです。
また、同じ会社でも地域によって対応内容が異なる場合もあります。
空き家はどうやって探せばいい？
空き家の購入を検討しているが、不動産の知識や売買の経験がなく、どこで探せばいいのかわからないという人は多いのではないでしょうか。
ここからは、インターネットで検索する方法と空き家バンクを利用する2つの方法について解説していきます。
- インターネットで検索する
- 空き家バンクを利用する
インターネットで検索する
空き家探しにあまり手間や時間をかけられないという人におすすめなのがインターネット検索です。
中古不動産のポータルサイトや空き家販売サービスを利用すれば、都合の良い時間にいつでも効率的に空き家を探せます。住みたい地域や物件の種類（戸建て・マンション）など条件を絞り込んで検索することができるのも便利です。
ただ、不動産サイトで1度でも問合せなどをすると、営業の電話やメールが頻繁に送られてくることも注意点として覚えておいたほうが良いでしょう。
空き家バンクを利用する
空き家バンクを利用して探すこともできます。空き家バンクとは、各自治体や自治体から委託された団体が運営している制度で、空き家を購入したい人に向けて、地域の空き家情報を提供しています。
空き家バンクは登録料もかからず、各地方自治体が地域の不動産業者や売主と連携しているため、地域ごとの空き家情報を閲覧できるというメリットがあります。
また、不動産サイトや不動産業者の紹介では手数料がかかりますが、空き家バンクで売主と直接取引すれば、仲介手数料がかからずコストを抑えられるというのも魅力です。
空き家の活用方法
両親が住んでいた実家を相続したものの、有効な活用法がわからず放置したままの人も多いのではないでしょうか。固定資産税もかかり、管理を怠ると特定空き家に指定される可能性もあります。このように悩んでいる人のために、ここでは空き家の活用方法を紹介します。
- 解体して建て直す
- 自分で住む
- 店舗や業者用の賃貸物件にする
- 居住用の賃貸物件にする
解体して建て直す
築年数が古く、立て替えないと利用できない空き家を所有している場合は、解体して建て直すのも1つの活用法です。立て直した後は、自分たちの居住用や賃貸として利用することもできます。
解体・立て直しを行えば、倒壊や犯罪に巻き込まれるリスク、特定空き家に指定される可能性など、放置したままで生じる様々な問題を回避できます。また、賃貸や売却に出す際には老朽化した住宅よりも有利になります。
自分で住む
リフォームを必要最小限にして自分で住むという方法もあります。新たに家を建てたり、購入したりするよりも費用を抑えられるというメリットがあります。将来的に売却や賃貸に出すという選択肢も残せます。
すでに自宅があるという人は、セカンドハウス（二次的住宅）として活用することもできます。注意点としては、現在の居住地から遠くセカンドハウスとして認められない場合、住宅用地の特例措置が適用されない可能性があることです。
店舗や業者用の賃貸物件にする
空き家を店舗や商業施設用に貸し出すのも効果的な活用法です。
ある程度広さのある空き家であれば、店舗や業者用の賃貸に適しています。空き家の場所が駅から遠かったり大通りから離れていたりする場合など、売却や居住用の賃貸は難しいケースにおすすめの活用法です。
たとえば、カフェやレストラン、雑貨店、整体院などの賃貸需要が見込まれます。
敷地面積に余裕があり、住宅街にある空き家で周辺住民の来店が見込める場合は、店舗や業者用の賃貸物件としての活用を考えてみてはいかがでしょうか。
居住用の賃貸物件にする
リノベーションやリフォームで手を加え、居住用として貸し出すのが一般的で簡単な活用法です。
築年数が新しく良い立地条件の空き家であれば、入居者は比較的見つけやすいでしょう。賃貸の場合、解体してアパートを建てるといった活用法もおすすめです。一戸建てとしての賃貸よりも、複数の入居者がいるアパートのほうが安定的な収入を見込めるからです。
この他に、シェアハウスや民泊として活用する選択肢もあります。
空き家を管理しない場合の対処法
自分で住んだり賃貸に出すにしても、空き家の管理は何かと手間がかかり面倒だと感じる人もいるのではないでしょうか。ここでは空き家を管理しない場合の対処法を2つ紹介します。
解体して土地を活用する
空き家に高額な修繕費がかかったり、今後利用する予定がなかったりする場合は、解体して土地のみを利用する方法もあります。更地に戻して駐車場やトランクルームにする、事業用として土地を貸し出すという活用法が考えられます。
このときの注意点は、更地は空き家よりも固定資産税が高くなるということです。また、解体の工事費用も考慮に入れて、土地の運用から得られる収益と比較検討しましょう。
売却する
空き家の維持・管理が難しい場合は、売却して処分するのも1つの方法です。この場合のメリットは、売却によりまとまったお金が手に入ることと、一定の要件に当てはまれば空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除が適用になることです。
財産を手放す、希望の金額で売却できるとは限らないなどの注意点もありますが、所有することで発生する様々なリスクや心配はなくなります。
出典：空家等対策特別措置法について｜国土交通省住宅局住宅総合整備課
空き家に関するリスクや注意点について理解を深めよう
空き家を適切に管理しないまま放置すると、倒壊や犯罪のリスクが高まり、最終的には特定空き家に指定されてしまう可能性があります。
この記事では、空き家を所有する際の注意点に加えて、賃貸に出したり自分で住むなどの活用法を紹介しました。また、解体して土地のみを利用する、売却するという、管理しない場合の対処法もあわせて紹介しました。
この記事を参考に、空き家を所有することで生じるリスクを把握し、効果的な活用法を検討してみてください。
