空き家倒壊による被害の賠償責任は誰が負うの?管理方法やリスクを減らす方法も紹介

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両親が住んでいた実家を相続した場合など、使用しないまま空き家として放置してしまっているという方も多いでしょう。年々全国的に増えている空き家は、近年では社会的な問題にもなっています。

空き家の放置でイメージしやすいリスクとしては、劣化した建物が倒壊したり、火災などの被害に遭ったりする恐れではないでしょうか。しかし実際には、この他にもさまざまなリスクが存在しています。

空き家を放置した場合に発生しうる6つのリスク

空き家問題は、その家だけでなく近隣にも影響を及ぼす恐れがある深刻なものです。空き家の状態が長期間に渡れば、家屋の老朽化に伴って思わぬトラブルや事故が発生する可能性が高まります。

建物の倒壊などの事故以外にも、社会的・経済的なリスクなど、空き家の所有者はさまざまなリスクを負うことになってしまいます。

ここでは、空き家を放置すると起こりかねないリスクについて、順に見ていきましょう。

  • 倒壊する可能性がある
  • 景観が悪くなる
  • 放火や不法投棄のターゲットとなる
  • 庭木が倒れる可能性がある
  • 特例控除が受けられなくなってしまう恐れがある
  • 特定空家等に認定されてしまう恐れがある

1:倒壊する可能性がある

人が住んでいなくて手入れされていない建物は、劣化のスピードが速まります。柱や壁が傷んだり、土台が不安定になって傾いたりすることで、倒壊する恐れも出てきます。近隣の住人は、いつ崩れるかもわからない家がすぐそばにあるようでは、不安で仕方がない生活を強いられてしまいます。
寒冷地では、空き家に雪が積もっても屋根の雪を降ろす人がいないため、雪の重みで倒壊するケースもあります。

また、空き家の多くは旧耐震基準で建てられた古い建物であることが多く、倒壊リスク自体が新耐震基準で建てられた建物よりも高いといえます。大きな地震などがきっかけで倒壊につながる可能性は十分あると考えられるでしょう。もちろん、新耐震基準の建物であっても、空き家になることで劣化のスピードが速くなるため、倒壊するリスクは否めません。

2:景観が悪くなる

空き家の問題は、倒壊の危険性だけではありません。「空き家がそこにある」というだけで、その周辺の景観にも悪影響を与えてしまいます。空き家の周りは草木が伸び放題で、害虫が発生し、害獣が棲みついてしまうこともあるからです。

景観が良くない地域は、資産価値も下がってしまいます。空き家が増えると、その地域全体の資産価値が下がり、周辺住民にも迷惑がかかってしまうでしょう。

3:放火や不法投棄のターゲットとなる

管理されていない空き家は、傷んだ配線から出火するなどして、火災につながる恐れも大きくなります。さらに火災が発生しても、住人がいないことで発見が遅れ、周囲を巻き込む大火事になりかねません。

また、明らかに人が住んでいないことがわかる空き家は、放火や不法投棄の標的にされやすくなってしまいます。

荒れた庭に壊れた家電やゴミを次々に投げ込まれて散乱した状態は、前述した「景観の悪化」にもつながっていきます。悪臭の原因ともなってしまうでしょう。

4:庭木が倒れる可能性がある

空き家では、庭に生えた木も管理されないため、剪定されないまま枝葉が伸び放題となり、倒れてしまう恐れも出てきます。隣の民家に倒れて家屋を壊したり、通行していた人にケガさせてしまったりすると、いよいよ賠償責任が発生してしまうでしょう。

先述した、空き家自体の倒壊の可能性とともに、手入れの行き届かない庭によっても周囲にさまざまな迷惑や、人命にかかわる事故を引き起こしかねないのです。

出典:民法 土地の工作物等の占有者及び所有者の責任 第七百十七条|e-Gov法令検索

5:特例控除が受けられなくなってしまう恐れがある

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円までの控除が受けられるという特例があります。しかし、特例を受けるためには「人が住んでいる家屋」などの要件があり、空き家になってから3年が経過した家屋は特別控除が受けられません。

空き家になって3年経過してしまうと、売却するときにも損をしてしまうということなのです。

出典:No.3302 マイホームを売ったときの特例 | 国税庁

6:特定空家等に認定されてしまう恐れがある

「特定空家」とは、そのまま放っておくと倒壊や衛生面で有害となってしまうおそれがあったり、適切な管理が行われずに周囲の景観を損なわせていたりする空き家のことです。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では空き家の所有者は適切な管理を行うものとされており、特定空家に認定されてしまった場合には、所有者に罰則が科される可能性があります。

出典:「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 | 国土交通省

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空き家倒壊による被害の責任は誰が負うの?

空き家には倒壊や景観の悪化、火災、倒木などのリスクがあることをお伝えしましたが、もしも家が倒壊して周囲に被害が出た場合、誰が責任を負うのでしょうか。

空き家を適切に管理することは法律で定められていて、空き家の管理責任の所在についても明らかになっています。

通行人や隣家に被害が出た場合は所有者が賠償責任を負う

民法717条では所有する建物について、以下のように規定されています。

「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」

そのため、空き家の管理を怠って建物が倒壊し被害が発生した場合には、その損害賠償責任は空き家の所有者が負うことになります。

出典:民法 土地の工作物等の占有者及び所有者の責任 第七百十七条|e-Gov法令検索

空き家が倒壊したときの損害賠償について、実際に人への被害があった場合と建物に被害があった場合、それぞれについての事例を見てみましょう。

人への被害があった場合

積雪によって隣家の家屋が倒壊し、死亡事故が発生した事例では、家屋所有者の「工作物の設置と保存の瑕疵」が認められました。

この事例では、家屋の所持者は屋根に約73cmもの積雪があるにもかかわらず除雪をしていなかったため、隣家の建物や家財に対してだけでなく、死亡逸失利益や慰謝料、葬式費用が損害賠償として認定されました。

近隣の建物に被害があった場合

石垣の崩落によって隣家の家屋が全壊した事例では、石垣所有者の「工作物の保存の瑕疵」が認められました。

この事例では、石垣の設置自体に瑕疵があることは認められませんでしたが、全面的な補修を行っていれば崩壊を防げたため、建物や動産滅失による損害や引っ越し代、慰謝料、弁護士費用などに対して損害賠償として認定されました。

法律により「行政代執行」が行われることもある

空き家をきちんと管理せず放していると、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律に基づいて「特定空家等」に認定されます。

空家等対策の推進に関する特別措置法によって、所有者は空き家を適切に管理する責務を課せられています。管理を怠り続けた場合、行政代執行が行われることもあります。

行政代執行では、特定空家等に指定されているにもかかわらず行政の指導や勧告を無視し続けると、最終的には強制的に空き家を取り壊され、その解体工事代金が所有者に請求されます。

特定空家等に認定される状態とは、以下のいずれかに該当することを指します。
・倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
・著しく衛生上有害となる恐れのある状態
・適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

出典:空家等対策の推進に関する特別措置法(平成 26 年法律第 127 号)の概要|国土交通省

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空き家の倒壊を防ぐ6つの管理方法

空き家は人が住んでいないため、放っておけば建物の老朽化や土地の荒廃が進みます。家の手入れには時間も手間もかかりますが、周辺地域に与える影響を考え適切に管理しましょう。空き家の倒壊を防ぐ管理法を6つご紹介します。

  • 換気をこまめにして空気を循環させる
  • 家の中の掃除をする
  • 水漏れなどがないか水回りをチェックする
  • 日頃から近隣住人に挨拶をしてコミュニケーションを取っておく
  • 家の周りを掃除しつつ破損はないか確認する
  • 草刈りや害虫対策をする

1:換気をこまめにして空気を循環させる

室内の環境を維持することにもっとも重要なのが、換気です。窓やドアを閉めきって空気が滞留すると、湿気がこもってカビが発生する原因になります。カビやホコリで充満した空気が滞留して、室内の壁や床の傷みが速くなり、劣化が進んでしまうのです。
タンスや押入れなども開け放して、空気の入れ替えを行うことも忘れずに。

2:家の中の掃除をする

換気されていない室内にはホコリが溜まっています。窓を開け、きれいに清掃しましょう。カビが発生している所を放置すると広範囲に繁殖するため、カビ取りも重要です。

掃除と同時に、各部屋のドアがきちんと開閉できるかもチェックしましょう。家が傾いているとドアの建てつけが悪くなり、開け閉めがしづらくなります。

3:水漏れなどがないか水回りをチェックする

掃除が済んだら蛇口の確認も行います。ゴムパッキンの劣化などにより水漏れしていないか、水回りから悪臭がしないかチェックが必要です。
使っていない水道管には古い水が溜まり、サビや悪臭が発生しやすくなります。蛇口をひねって水を流し、水道管が傷むのを防ぎましょう。

4:日頃から近隣住人に挨拶をしてコミュニケーションを取っておく

空き家のお手入れをしに行った際には、近隣の方へ必ず挨拶を行っておきましょう。最近の近隣の治安や、何か気づいたことがないかなども確認しておくとさらによいですね。

すぐ近くに空き家が存在すると、近隣の住人は不安に感じることもあります。空き家を放置しているイメージを持たれると、何か問題が起こったときに大きなトラブルに発展する可能性もあるのです。

日頃のコミュニケーションは、トラブル防止にもつながります。

5:家の周りを掃除しつつ破損はないか確認する

家の中だけでなく、外の清掃もしっかり行うことも大切です。ゴミが敷地内に捨てられていないかチェックし、溜まった落ち葉などがあれば集めて処分しましょう。

その際には、外回りに破損がないかどうかの点検も行いましょう。たとえば外壁や塀などにひび割れがあったり塗装がはがれていたりする箇所があると、そこから劣化が進んでいく可能性があります。壁・屋根・土台など、定期的に細かいチェックを入念に行いましょう。

6:草刈りや害虫対策をする

人がいない家には害虫が入りこみ、簡単に繁殖していきます。ゴキブリ・シロアリ・ダニといった有害な虫は近隣の家にも侵入するため、見つけたら駆除剤などを使用して対策をしましょう。破れた網戸から虫が侵入することも考えられるため、網戸のチェックも行っておきます。
また、前述したように庭に生えた大量の草木は害虫の温床になりやすいため、草刈りや木の剪定を定期的に行うこともおすすめします。

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空き家の管理を行うべき5つの理由

空き家の管理が適切に行われないと、事件や事故のリスクが上がり、それに伴う費用の発生など多くの不利益が生じます。

空き家の管理は所有者の責任です。これまでの内容も踏まえ、空き家の管理をするべき理由やメリットを、5つのポイントにまとめました。

  • 倒壊による事故を防ぐことができる
  • 犯罪の温床になることを防ぐことができる
  • 近隣トラブルを防ぐことができる
  • こまめに点検することで修繕費用を抑えられる
  • 家の資産価値を保つことができる

1:倒壊による事故を防ぐことができる

長期間空き家になっていると、建物は驚くほど急激に老朽化していき、倒壊の危険性が増していきます。しかし定期的に換気や掃除などの適切なメンテナンスを行うことにより、その劣化を遅らせることができるのです。

住んでいない家を手入れするのは手間も多いことですが、突然倒壊して大きな事故を起こすリスクを回避するためには、責任を持って管理することが大切です。

2:犯罪の温床になることを防ぐことができる

ひと目で空き家とわかるような状態で放置されている家は、誰も来ないのをいいことに、詐欺グループなどが隠れ家にするという事例も発生しています。また、前述したように放火犯や不法投棄のターゲットとされる可能性も高くなり、周囲の治安の悪化にもつながります。

しかし、定期的に空き家を掃除しに来るなどの適切な管理を行っていれば、犯罪に悪用されるリスクも回避することができるでしょう。

3:近隣トラブルを防ぐことができる

空き家を放置していると、悪臭がする、傷んだ屋根が落ちてきた、伸びた木の枝が侵入してきた、害虫や害獣の温床となっているなど、近隣の家に迷惑な事態が起こることもありえます。

しかし適切な維持管理を行っていれば、そういった事態を避けることができるため、トラブルになりにくくなります。

ご近所とトラブルになった結果、賠償責任が認められれば、多額の賠償を請求される可能性があります。普段から管理を怠らない姿勢を見せることが大切です。

出典:民法 土地の工作物等の占有者及び所有者の責任 第七百十七条|e-Gov法令検索

4:こまめに点検することで修繕費用を抑えられる

空き家を長期間管理せずに放置していると、老朽化が進んで突然大きな破損が発生する可能性も高まります。

長い年月に渡って手入れせず、破損が大きくなってから慌てて直そうとしても、すでに修復が不可能になっている場合もあります。直せたとしても高額な費用がかかるでしょう。

しかし定期的に空き家を点検して、その都度傷んだ部分を直しておけば、トータルとしての修繕費用を抑えることができます。

5:家の資産価値を保つことができる

家にカビが生えている、傷んでいる、虫がわいているといった問題は、家の資産価値を下げる要因です。売却するときに安い値段しかつかなかったり、買い手がいなかったりする事態にもなります。

売却を考えた際に十分な資産価値を保っておけるようにするためにも、適切な管理を心がけましょう。

空き家を管理する責任を果たせない場合は?

空き家を管理するには定期的に現地を訪問しなければなりませんが、距離が遠いなど時間や交通費の関係で難しいケースもあるでしょう。また、年月が経って家の傷みが激しくなってくると、きちんと維持管理を行っても修繕が追いつかないということもあります。

自分で管理責任を果たせない場合は、空き家の管理代行サービスを利用することや、解体することも一つの方法です。

空き家管理代行サービスの相場はまちまちですが、年間で数万円~十数万円程度の費用はかかることになるでしょう。そのため、代行サービスの利用を検討する場合は、費用をかけてまで維持するべきなのか、解体したほうがトータルでは費用がかからないのではないか、などという点もよく考慮し、検討するようにしましょう。

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空き家の管理は所有者の責任ということを忘れないようにしよう

長期間放置されている空き家には、倒壊や不法投棄などのさまざまなリスクがあります。

それを防ぐため、空き家を適切に管理することは、所有者の責任です。管理責任を果たせるよう、空き家のリスクと管理のポイントをしっかり理解しましょう。

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