賃貸物件を始めてかりる人は、物件を探していると聞き慣れない言葉をたくさん目にするかと思います。
不動産用語は一般的に使用しない専門用語が多く、これまで不動産取引を経験したことがない人はなんだろう？と思う言葉が多いかもしれません。
- 【賃貸借と使用貸借】とは
- 【賃貸借と使用貸借】で起きる可能性のある問題
これから賃貸物件をかりる人はぜひ覚えておくことで、スムーズに賃貸物件契約などを行なうことができます。
【賃貸借と使用貸借】とは、聞き慣れない言葉だが知っておく必要がある
【賃貸借と使用貸借】という言葉を聞き慣れていない人は、難しい取引の用語ではないかと身構えてしまうかもしれません。
賃貸借と使用貸借という言葉が示す通り、不動産に関する言葉であり、主に賃貸物件を契約する際に使われます。
賃貸借（ちんたいしゃく）と使用貸借（しようたいしゃく）、聞き慣れない言葉だから、契約時に出てきた際に読み飛ばしをしてしまっても大丈夫かな？と思ってしまうはずです。
後々大変なことが起こる可能性もあるので、賃貸物件をこれから借りる予定がある人は覚えておく必要があります。
【賃貸借と使用貸借】とは
【賃貸借と使用貸借】という言葉は滅多に使わない言葉だから、覚えていなくてもいいかな？と思ってしまうかもしれません。
知っていて損がない言葉となるので、ぜひ意味を覚えておきましょう。
賃貸借
契約方法の1つであり、当事者（賃借人（借りる人）、貸主）があるもの（ここでは土地建物となります）の使用及び収益を相手方（賃借人、貸主）にさせるための契約です。
契約が終了すると返還される契約内容となっています。
代金を支払って物を借りることを指しており、「レンタル」「リース」なども賃貸借の1つとなっています。
契約期間が決められており、必ず返すことが大前提となる契約です。
使用貸借
通常、不動産の契約は有償で行われる「賃貸借（契約）」ですが、無償で貸し付ける契約も存在します。
これを「使用貸借（契約）」といい、無償なので、収益が発生することはありません。
たとえば、使用貸借は会社と経営者、親子間などで締結される場合が多く、その場合契約書を取り交わすことは少なく、口約束で行なわれたりします。
貸主は収益を得ることはできませんが、いつでも賃借人に対して、契約の解除や物の返還を要求することが可能です。
ただし、契約期間を定めている場合、返却を要求できません。
対価を払う？無償で借りる？で何が変わるのか
【賃貸借と使用貸借】は、対価を支払うか支払わないかという大きな違いがあり、対価を支払わずに土地建物が使用できることはお得だと感じるはずです。
対価を払う賃貸借と使用貸借では何が変わるのでしょうか？
賃貸借（対価を払う）
賃貸借は、賃借人と貸主の間には必ず賃貸借契約が発生し、決められた額の対価（使用料など）を支払います。
土地建物の場合、賃料が発生し、毎月支払うことで土地建物を使用することが可能です。
契約期間の終了前には、契約更新なども可能ですが、再度賃貸借契約を契約する必要があります。
賃貸住宅の場合には「建物賃貸借契約」と呼ばれ、一般的には第三者に対する貸し借りで行なわれることが多いです。
使用貸借（無償で借りる）
【賃貸借と使用貸借】の大きな違いは「賃料発生の有無」です。
賃貸借は必ず対価の支払いが発生しますが、使用貸借の場合には賃料は発生しません。
簡単でわかりやすい説明をすると「親の持つ土地の一部を借りて、子どもが家を建てる」のが、使用貸借になります。
賃料を払わずに利用をすることは可能ですが、使用貸借は相続材や贈与税が関係してくる可能性があるので、注意が必要です。
【賃貸借と使用貸借】で起きる可能性のある問題
第三者との賃料の発生する賃貸借と、主に家族間で発生する使用貸借ですが、それぞで問題が発生してしまう可能性があります。
どのような問題が発生するのか、詳しく解説します。
賃貸借の問題点
賃貸借契約のキャンセルが出来ない
一般的な契約トラブルの1つですが、契約後にさまざまな理由によってキャンセルが必要になった場合にキャンセルができないということがあります。
入居申し込みのキャンセルは、賃貸借契約が成立する前であれば、キャンセルが可能です。
申込をした時点でキャンセルについて確認をしておくことが必要です。
時間や条件、連絡先を確認しておきましょう。
契約前に契約金の支払を求められた
契約を凍結する前に、契約金の支払を求められることもあります。
契約金は契約をしたことによって支払うものなので、契約前に支払を求められても応じる必要はありません。
諸事情により、契約前に契約金を支払う場合もあるので、申込時に確認をしてください。
賃貸借後の問題を解決してもらえない
入居後にさまざまなトラブルが発生しても、対処をしてもらえないという問題も多いです。
水漏れや設備の故障、入居前に改善要求をしていたことが行なわれていないなど、原因もいろいろあるはずです。
故障等の問題は、自分で修繕せずに、管理会社と通じて相談をして解決してもらいましょう。
使用貸借の問題点
口約束で貸しているので解消方法がわからない
使用貸借の契約方法は書面で行われていないことが多いので、契約解除をしてほしくても、解消方法がわからないことが多いです。
書面での契約がなく、明確な条件が決められていないので、返還を拒絶されてしまう場合があります。
法律上はいつでも返還を請求できるとなっていますが（民法597条）、実際問題として、使用貸借された土地に住宅を建てられている場合、簡単に返還を求めることが難しいです。
使用貸借で土地などを貸す場合でも、口約束はせずに使用期間や返還条件を記載した契約書を取り交わすことをおすすめします。
税務上のリスクがある
親子間で使用貸借が発生している場合、使用貸借をしていること自体は問題がありません。
土地の使用貸借は、将来にわたって経済的利益を受け取っていることになるので、贈与税が課税されるおそれがあります。
しかし、税務上、利益を受ける額が小額である場合、課税上弊害がないと判断される場合は、課税する必要がないとされています（相続税基本通達9-10）。
贈与税の課税対象ではなくても、使用貸借の場合は相続をすることになった場合、相続税で課税されることを覚えておきましょう。
使用貸借ではなくなる場合もある
子どもが親の土地に建物を建てている場合、使用貸借とみなされますが、地代などを支払っている場合は、賃貸借とみなされてしまいます。
しかし、支払額が固定資産税以下の額であれば問題がありません。
固定資産税以上の額を支払っている場合、贈与税の課税対象となってしまいます。
【賃貸借と使用貸借】親子関係と税金
親子では、地代を支払うことないので賃貸借は成り立たないといえます。
考えを変えると、子どもは借地権という財産を親から贈与されたと判断される場合があり、贈与税がかかるのでは？と思うはずです。
先にご紹介していましたが「使用貸借」では、贈与税は発生しません。
これまでに親子における、土地の貸借問題
子どもが親の持つ土地をタダで借りて家を建てるのは問題がなく、この場合、子どもは得をしているのではと、第三者は感じるでしょう。
しかし、注意してもらいたいのは、この「タダ」という意味の取り方です。
この「タダ」とは、地代もタダにしなければいけません。
「使用貸借」を前提にしているので、地代を払うと「賃貸借」とみなされ、贈与税の課税対象となってしまいます。
親孝行な子どもや律儀な子どもであれば、親に気を遣って「地代ぐらいは払わなくては」と思って、親に地代を払うことができません。
親を思う気持ちが裏目に出てしまいます。
それでも支払わないと申し訳がない、親の金銭面が心配だという場合、土地の固定資産税を支払うくらいなら問題はありません。
固定資産税を下回る額の「使用貸借」の範囲に入りますので、事前に固定資産税の額を把握しておきましょう。
贈与税が大きな支払いが発生しないのでいいことですが、使用貸借の場合、親の土地を子どもが相続することになったとき、相続税の方できちんと課税されます。
親子間の土地の貸借が「賃貸借」か「使用貸借」で税金が変わることを覚えておいてください。
まとめ：
【賃貸借と使用貸借】について詳しく紹介しました。賃貸借は一般的な賃貸契約であり、使用貸借は親子間などの地代が発生しない（発生しても固定資産税以下）貸借になります。
使用貸借の場合、親子間であればタダで利用ができますが、相続をするときに相続税などの問題が発生するので注意が必要です。
それぞれの違いを理解して、貸借契約を取り交わすことが必要になります。
例え親子間であっても契約書の取り交わしを行うことで、契約後の相続税問題などの手続きが複雑化せずにすみます。
