不動産売却を検討しているなら、農地法についてしっかり押さえる必要があります。
農地に当てはまる土地を所有していると、自由に売買することはできなくなります。
今回の記事では、不動産売却における注意点についてご紹介いたします。
ぜひ、スムーズに不動産売却を行いたい方は参考にしてみてください。
農地法について
農地法とは、農地の取り扱いについて定めてある日本の法律です。
農業生産力の増進や耕作者の地位の安定を図るために制定されました。
農地法は国の自給率を保つ役割があり、農地に指定された土地は自由に売買することができません。
農地の状態で売却するか、農業委員会の許可を得て農地転用を行い売却する方法があります。
なお、農地法が適用される土地は、実際の利用状況で判断します。
適用外と思っていた土地も実は農地法に当てはまる土地であったということも珍しくないので、しっかりポイントを押さえていきましょう。
農地法に当てはまる不動産の特徴
農地法に当てはまる不動産とは、厳密にはどのようなものを指すことになるのでしょうか。
ここでは、農地法に当てはまる不動産の特徴についてご紹介いたします。
田んぼ・畑
農地法に当てはまる不動産は、田んぼ・畑を挙げることができます。
現在、農産物を作っている田んぼ・畑はもちろんのこと、耕作放棄地や遊休農地にも適用されます。
登記簿上の地目で判断しない
農地法に当てはまる不動産は登記簿上の地目では判断しません。
宅地と記載されていても、農地として使用している場合、農地の取り扱いになります。
なお、家庭菜園など一時的な利用については対象外です。
不動産売却をする方法
ここでは、一般的に不動産売却をする3つの方法についてご紹介いたします。
仲介売却を行う
不動産を売却するには仲介売却を行う方法があります。
売主が不動産会社に仲介してもらう形となり、買主を見つけて販売する方法です。
仲介売却のメリットは、相場価格で売れやすいことです。
3つの売却方法の中でも、できるだけ高い金額で不動産を売ることができます。
デメリットは、売れるまで平均3〜6ヶ月かかる傾向があることです。
そのため、すぐに不動産を売却したい方には不向きと言えます。
なお、仲介手数料が発生するので、成約時には売上の一部を支払う必要があります。
仲介売却は、不動産を売却する上で一番選ばれている方法です。
買取を行う
不動産を売却するには買取を行う方法があります。
直接不動産会社に物件を売る方法となります。
買取のメリットは、最短2週間程度で早く売れることです。
デメリットは、相場価格よりも安く買い取られる傾向があることです。
買取は、所有する物件に中々買い手がつかない時に行う方が多いです。
個人売買を行う
不動産を売却するには個人売買を行う方法があります。
その名の通り、不動産会社などに仲介してもらわずに、個人間で契約を結ぶ方法となります。
個人売買のメリットは、個人が取り決めた金額で売買できるため自由度が高いことです。
デメリットは、専門家を挟まずに取り決めするので、場合によってはトラブルが生じやすいことです。
個人売買は、近隣の住民へ不動産を売る場合において用いられることが多い方法です。
農地法に当てはまる不動産の売却方法
農地法に当てはまる不動産を所有していて、売りたい時は、どのような方法をとるのが良いのでしょうか。
一般的には以下のいずれかの方法を選ぶことになるので、順番にご紹介いたします。
農地の状態で売却する
農地はそのままの状態で売却することができますが、購入者になるには以下の条件を満たす必要があります。
・既に農業を営んでいる
・農業に必要な機器を所有している
・適正な人数が農業に従事している
・常時、すべての土地を使用している
・現在の耕作面積が50a以上
農地をそのままの状態で売却するには購入者が限られるので、中々買い手がつかないことも珍しくありません。
そのため、農地転用をして売却する方法も検討した方が良いと言えます。
農地転用をして売却する
農地法に当てはまる土地は農地転用をして売却する方法があります。
しかし、農地転用を行うには、農業委員会の許可が必要です。
なお、申請する時点で以下の一般基準をクリアする必要があります。
・資金力と信用があると認められること
・農地転用行為の妨げとなる権利を有する人の同意があるか
・農地転用面積が転用する目的から見て適正と認められるか
・遅滞なく転用することができるか
・他法令による許認可が得られる見込みがあるか
・周辺の農地にかかわる営農条件に支障がないか
・土砂の流出や崩落等の災害が発生する心配がないか
・農業用用排水施設の機能に支障を生ずる心配がないか
とりあえず農地転用の許可を得るために申請を出しても、計画性がないと判断されてしまうと、申請を受ける前に却下されてしまうことがあります。
また、一般基準をクリアしても、土地の所有者が過去に農地法に違反したことがあるなら、農地転用は認められません。
農地転用を行う場合の立地基準
農地転用は農地の区分によっても転用許可が下りないことがあります。
以下、ご紹介いたしますので参考にしてみてください。
・「農用地区域内農地」→「原則としては不許可」
・「甲種農地」→「原則としては不許可」
・「第一種農地」→「原則としては不許可、しかし公共性の高い事業に転用する場合においては緩和制限あり」
・「第二種農地」→「周辺の他の土地が転用できない場合において許可」
・「第三種農地」→「原則としては不許可」
農地転用を行い売却する方法
農地法に当てはまる不動産を売りたい場合、農地転用をする方法がありますが、流れとしては以下となります。
1.不動産会社に売却依頼を行う
2.許可の条件付き売買契約を結ぶ
3.農業委員会に転用許可申請を出す
4.所有者移転登記の仮登記を行う
5.代金精算と本登記
不動産会社に売却依頼を行う
まず初めに、農地転用に強い不動産会社に売却依頼を行います。
一般的な不動産売却とは異なり、さまざまな手続きが必要となるので、実績がある不動産会社を選びましょう。
なお、時間に余裕があるなら複数の不動産会社に相談するのもおすすめです。
農地転用から売却まで行うのは、個人では難しいので、特別な理由がない限り、プロの手を借りるようにしましょう。
許可の条件付き売買契約を結ぶ
農地転用を行うために、農業委員会に許可申請を出すことを前提に売買契約を結びます。
厳しい条件が設けられていることから、許可が下りない可能性もあります。
そのことを見越して、農地転用できない時は契約が解除される条件をつけて、契約を結ぶ必要があります。
農業委員会に農地転用の許可申請を出す
農業委員会に農地転用の許可申請を出す上で必要な書類は以下となります。
・登記事項証明書
・住民票
・登記簿謄本
・利用計画図
・公図
・事業計画書(必要に応じて)
・残高証明書(必要に応じて) など
なお、各自治体によっても用意する書類は異なるので参考としてみてください。
所有者移転登記の仮登記を行う
必須ではありませんが、農地転用の許可が下りるまで、他の人に不動産を売らないことを約束するために、買主側が仮登記を行うことがあります。
代金精算と本登記
農地転用の許可が下りた後は、代金精算と本登記を行い、買主側から代金を受け取ると売買は完了します。
不動産売却における注意点
不動産売却における注意点は、農地法に当てはまる土地を所有している場合、自分勝手に売買することはできないということです。
農地法に違反すると、懲役刑と罰金刑「3年以下の懲役または300万円以下の罰金」が科せられる場合があります。
また、土地の原状回復も求められることがあります。
契約を結んだ後でも無効となり、元の状態に戻さなくてはなりません。
場合によっては、お金と手間暇がかかります。
結果的に、不動産を売却して利益を得るために行ったことでも、逆に損してしまうことにもなります。
そのため、農地法をしっかり押さえた上で、自分に合った不動産売却を行うことが大切です。
農地法の違反を指摘された場合の対処法
農地法に則った不動産売却を行なっても、稀ですが、違反を指摘されることがあります。
その場合においては、該当している箇所を確認した上で、改善方法を見出すようにしましょう。
簡単な問題となる場合は、自己解決できることがあります。
しかし、問題が複雑化する時は、農地法に強いプロの方に相談するようにしましょう。
まとめ
農地を売りたい場合、農地法に違反しない売却方法を選ぶことが大切です。
登記簿上が宅地であっても、農地として利用している場合、農地の取り扱いとなります。
農地を勝手に売ろうとすると、農地法により懲役刑と罰金刑「3年以下の懲役または300万円以下の罰金」が科せられる場合があります。
農地を売りたい場合、農地をそのままの状態で売却する方法と農地転用を行い売却する方法があります。
しかし、前者は購入できる人が限られているので、早く売りたいなら後者を検討した方が良いかもしれません。
農地転用を行う場合、農業委員会の許可が必要になります。
また、農地転用に強い不動産会社に相談することでも、農地法に違反することなく、円滑に手続きを進められます。
気になる方は、一度プロに相談を行うようにしてください。
不安な点、わからない点についても親身になって教えてくれます。
今回は、不動産売却における注意点についてご紹介いたしました。
