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売れない土地を所有する3つのリスク
相続した売れない土地を長期間持て余してしまっているというケースもあるでしょう。しかし、売れない土地をそのまま放置していると、さまざまなリスクを抱えてしまうことになります。
ここでは売れない土地を所有する3つのリスクを紹介していきますので、どのようなリスクがあるのか参考にしてみてください。
1：土地管理の手間
土地は使用していなくても、定期的な管理を行わなければ雑草や建物の老朽化などの問題が発生します。土地を放置していると雑草が周辺の土地まで伸びてしまい、近隣からのクレームに発展したり、行政から勧告を受ける可能性もあります。
2：土地の条件が悪く災害のトラブル
がけ地など条件が悪い土地の場合、がけ崩れなどの災害が発生すれば損害賠償責任を負わなければならなくなるリスクがあります。そのため、立地条件が悪い土地の場合は特にトラブルに注意する必要があります。
また、条件とは無関係に建物が老朽化すれば、倒壊することで通行人に怪我を負わせてしまうリスクもあります。
3：固定資産税の軽減税率適用外
固定資産税とは、家屋や土地といった固定資産を所有している場合にかかるものです。固定資産税は土地に家屋が建っていると軽減されますが、土地のみの場合は軽減税率の適用外となります。
また、土地に建物が建っていたとしても、老朽化などによって特定空き家に指定されてしまうと、軽減税率の適用対象外になる可能性もあります。
出典：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 東京都主税局
売れない土地の7つの特徴
使う予定のない土地を所有しているとさまざまなリスクがあるため、早めに土地を売ってしまいたいという方も多いでしょう。しかし、実際に売りに出してみても、なかなか思うように売れないというケースもあります。
ここでは売れない土地の7つの特徴について紹介していきます。
1：地形が悪い
地形が悪い土地は利用しにくいことから、売れにくくなるケースが多いです。たとえば、細長い土地や三角形の土地などは売れにくいでしょう。
また、土地の形状は面積が狭いほど悪い影響を与えるため、狭い不整形地は特に売れにくくなります。
2：建造物を建てる上での地質上の問題
建造物を建てる上で土地の地質上の問題がある場合、土地がなかなか売れないケースがあります。具体的な問題が顕在しているわけではなくても、土地の地質に関する項目が不明になっていると不安になる買い手もいるでしょう。
たとえば、土地の地盤の強さや、地盤が弱い場合はどの程度の弱さなのか、液状化が起こる可能性があるのか、頑丈な地盤はどのくらいの深さにあるのか、といった情報が見えてこないと不安になる買い手が多いでしょう。
3：土地需要の低いエリア
土地の面積が狭すぎたり広すぎたりする場合は需要が低いため、なかなか売れないケースがあります。一戸建てが建てられないような狭い土地は、購入したとしても後々売ることが困難なため、売れにくい傾向があります。
また、個人需要のある土地は一般的に80坪程度までのため、100坪ほどあるような広い土地は敬遠される傾向にあります。そのため、土地の面積が狭すぎても広すぎても売れにくくなるでしょう。
4：売り出しの価格相場が高い
周囲の土地の相場と比べて売り出し価格が高すぎるために売れないケースもあります。特に、所有している土地周辺で価格の安い土地が売り出されている場合、売り出し価格が高い土地はなかなか売れなくなる可能性があります。
5：周辺環境の問題
周辺の土地に需要がない場合は売れにくくなるケースが多いです。周辺エリアに需要がなく土地が余ってしまっている場合は、土地の状態に問題がなくても売れない原因になるでしょう。
また、土地に接している接道の状態によっても土地の評価は変わります。たとえば、道路に面していない土地は建物を建てることができないため、売れにくくなるでしょう。
6：境界が未確定の土地
隣地との境界が未確定の土地は売れにくいでしょう。境界が確定していない土地は隣地所有者とトラブルになるケースも多いため、土地購入後に買主が裁判などに巻き込まれるリスクがあります。
そのため、境界が確定していないことは売れにくくなる大きな原因となります。また、境界未確定の土地は、不動産会社に売れる状態にないと判断されるケースも多いです。
7：不動産会社の物件優先順位が低い
土地の売却を依頼している不動産会社の物件優先順位が低い場合、土地がなかなか売れないケースがあります。不動産会社も自社の利益を上げなければならないため、売れやすく、価格も高い物件を優先して販売活動を行うでしょう。
そのため、自分の土地が優先順位が低い物件だと判断されている場合は、積極的な販売活動がされていない可能性もあります。特に、大手の不動産会社に依頼している場合、マンションなどの優先順位の高い案件が優先されており、土地は後回しにされているケースがあります。
売れない土地を売却する11個のおすすめ方法
売れない土地を売却して現金化すれば、管理の手間やリスクなどを解消することができます。しかし、ここまでご紹介したような売れない土地をどのようにして売却すれば良いのでしょうか。
ここでは売れない土地を売却する11個のおすすめ方法を紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
1：空き家バンク制度を活用する
空き家バンクに登録すれば、自治体などが運営しているサイトに物件が登録されます。空き家バンクとは家を貸したい人と借りたい人のマッチングサービスで、交渉や仲介などは不動産会社が代わりに行ってくれます。
空き家バンクは移住希望者が利用することが多いため、不動産会社で土地を探している層とは別の層に物件を見てもらうことができます。
出典：■第２章 取組を進めるにあたっての手続きガイド | 国土交通省
2：売り出し価格の見直し
土地の立地が悪くないにもかかわらず売れない場合は、売り出し価格を見直すのがおすすめです。周辺でより安い価格で土地が売り出されている場合、いくら良い土地であっても売れにくくなります。
そのため、まずは自分で周辺の相場を調べてみて、売り出し価格が高すぎないかどうか確認しましょう。ただし、価格を見直す際に短期間で小刻みに値下げをしてしまうと、売れ残りのような印象を与えてしまうため、注意が必要です。
3：境界を確定して敷地面積を明確にする
隣地との境界が明確でない場合は土地の面積が確定できないため、境界確定を行いましょう。境界確定を行う場合は、土地家屋調査士の立会いのもと、土地の所有者同士が現場で確認します。
境界確定は一般的に3～4カ月程度で終わりますが、長い場合は半年以上かかる場合もあります。そのため、土地の売却を考えている場合は早めに境界確定を行いましょう。
4：地歴調査によって土壌汚染の可能性を回避する
地歴調査を行うことによって、これまでその土地がどのような使われ方をしてきたのかを明らかにできます。地歴調査では、現地調査や行政調査などによって土地の利用法を調べるため、土壌汚染の可能性を回避できるでしょう。
買い手の不安を払拭することによって土地を売れやすくできます。仮に土壌汚染に気づかずに売却してしまうと、後からトラブルになる可能性もあるため、注意が必要でしょう。
5：地質調査を依頼する
地質調査を行うことで、その土地の見えない部分を調べることができます。地質調査には大きく分けて「スウェーデン式サウンディング試験」と「ボーリング調査」がありますが、一般的には前者の調査が安い費用で調査できるため、おすすめです。
地質調査を行えば土地の状態を明確にし、土地売却の際に土地の状態を記載することができます。そのため、買い手も安心して購入できるようになるでしょう。
6：複数の不動産会社に売却を依頼する
複数の不動産会社に同時に売却を依頼すると広告の露出を増やすことができるため、買い手の目に留まる可能性が上がります。複数の不動産会社に依頼する場合は、一般媒介という契約形態で売却を行う必要があるでしょう。
一般媒介で複数の不動産会社に依頼したとしても、報酬の支払いは売却が決まった一社のみとなるため、余計な費用がかかる心配もありません。
7：登録免許税を売主負担で売却する
所有権移転の登記費用を売主負担にすることで売れやすくなるでしょう。本来、登録免許税は売主と買主で折半するものですが、土地の売買では登録免許税は買主が負担するのが慣例となっています。
そのため、売主負担にすればそれだけ土地が売れやすくなります。
8：土地の活用について見直してみる
将来的には売却することも踏まえて土地の活用を検討してみるのも良いでしょう。建物を建てられるエリアであれば、サービス付き高齢者向け住宅なら立地に関係なく事業を行えます。
また、新しく建物を建てるとなると費用がかかりますが、太陽光発電であれば費用を抑えて土地活用を行うことができます。
9：隣地所有者に売却する
形状が悪い土地でも隣地と併合すれば悪条件が解消できるケースがあります。そのため、隣地所有者に売却を打診してみるのも良い方法だと言えるでしょう。
たとえば、道路に面していない無道路地であっても、隣地と併合すれば道路に面した広い土地になり、新しく建物を建てられるようになるケースがあります。
このように隣地所有者であれば、他の人よりも土地に高い価値を見出すことができる可能性があるため、土地の売却を検討する場合は隣地所有者にも打診してみると良いでしょう。
10：不動産会社との媒介契約を見直し
不動産会社との媒介契約の形態には3つの種類があるため、なかなか売れない場合は契約形態を見直しましょう。一般媒介契約の場合は複数社への依頼は可能ですが、活動報告やレインズへの登録義務はありません。
一方、専任媒介契約の場合は複数社への依頼はできませんが、売主自身も買主を探すことは可能です。さらに、2週間程度に1回の活動報告やレインズへの登録義務が課せられるため、早く土地を売りたい場合は信頼できる不動産会社と専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。
11：建物を解体して更地にする
建物を解体して更地にしてから売りに出すことで、新築用地として売れやすくなる可能性があります。そのため、新築住宅が建てられるような土地であれば、先に建物を解体してしまうと良いでしょう。
また、このような場合は建売業者に買取を依頼してみるのもおすすめです。
売れない土地を処分する際の4つの注意点
本記事で紹介してきた方法を試すことで、売れない土地でも最終的には売却することも可能になります。しかし、できるだけ早く土地を手放してしまいたいというケースもあるでしょう。
そういった場合は、相続放棄や贈与によって処分することができます。ここでは最後に、売れない土地を処分する際の4つの注意点について解説していきます。
1：相続放棄をする場合
相続放棄とは、相続人としての相続権を放棄して相続人としての立場を離れることです。土地の所有権を放棄することはできませんが、売れない土地を相続しなければならなくなった場合には相続放棄をするという方法もあります。
ただし、相続放棄を行う場合には原則として3カ月以内に家庭裁判所で手続きを行う必要があります。また、相続放棄を行ったとしても財産管理義務は残る場合があるため、注意が必要です。
2：個人に寄付する場合
売れない土地は個人に寄付することで処分することができます。隣地の所有者であればそのまま土地が広がるため、駐車場や家庭菜園などに活用できる土地であればもらってくれる可能性があるでしょう。
ただし、個人に寄付する場合は「贈与」となるため、相手に贈与税がかかります。贈与税は土地の評価額によって決まり、そこから特別控除を差し引いた額を納税する必要があります。そのため、事前に贈与税についても確認した上で手続きを行うことが重要です。
3：法人に寄付する場合
法人であれば個人よりも幅広い土地の利用方法が考えられるため、法人への寄付も検討してみると良いでしょう。法人であれば贈与税も経費扱いにできるため、寄付しやすい可能性があります。
また、法人に寄付する場合は、一般企業よりも社団法人や学校、NPO法人などのほうが寄付できる可能性が高いでしょう。
寄付できた場合の税金について
寄付した場合、寄付した側は所得税、寄付された側には贈与税が課される場合があります。たとえば、寄付先が一般企業の場合、みなし譲渡所得が寄付する側に課税されるため、注意が必要です。
また、公益法人などの場合は所定の手続きで非課税となるため、法人への寄付を検討する場合は一般企業は避けたほうが良いでしょう。
所有権移転登記費用について
個人の場合も法人の場合も、寄付を行う場合には所有権移転登記を行う必要があります。所有権移転登記費用としては、登録免許税と、実際に手続きを依頼する司法書士に支払う司法書士報酬とで、10〜30万円ほどかかるでしょう。
また、このような土地の売買では買主側が所有権移転登記費用を負担するのが一般的ですが、寄付の場合は相談した上で決めるようにしましょう。
4：自治体に寄付する場合
自治体に寄付する場合、多くの場合は使用目的がなければ寄付を受け付けてくれないでしょう。自治体にとっては固定資産税は収入源となるため、土地の寄付を受け付けてしまうと税収の減少となるためです。
なお、自治体へ寄付する場合は担当窓口で寄付について相談し、担当者が土地の調査を行い、審査に通れば必要書類を用意して提出するという流れになります。
売れない土地を売れるように対策しよう
売れない土地を長期間放置したままにしていると、土地管理の手間がかかるだけでなくトラブルになる可能性もあります。
ぜひ本記事で紹介した売れない土地の特徴や売れない土地を売却するおすすめの方法、売れない土地を処分する際の注意点などを参考に、売却を検討してみてはいかがでしょうか。
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