レインズ(REINS)とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムです。Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の頭文字を取って名付けられました。
レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活に電気やガス、水道が欠かせないのと同じくらい、不動産取引を行ううえではなくてはならない存在となっています。
また、レインズは不動産会社しか利用できないサイトです。かつて不動産情報は、不動産会社間でほとんど共有されておらず、消費者は不動産会社に行ってみないと希望する物件があるかどうかわからなかったのです。
さらに、その他の物件の情報も知りたいとなれば、違う不動産会社に聞かなければなりませんでした。そこで各不動産会社が持っている物件情報をひとつにまとめ、検索できるようにしたのがレインズです。
今回はこのレインズについて、さまざまな側面からの基礎知識を得ていきましょう。
レインズとは
レインズの役割
上述した通り、以前の不動産に革命をもたらしたのがレインズです。
これにより、会員となっている不動産会社は、このコンピューターネットワークシステムに売りたい人・買いたい人・貸したい人の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい人や借りたい人を探します。
また、買いたい人や借りたい人は、会員の不動産会社を通し、登録された最新の情報を閲覧することができます。そうすることによって、不動産会社も自社のみで扱う不動産情報の何倍もの情報を閲覧でき、消費者も不動産会社もそれぞれの手間が省け、より良いものに出会えるようになりました。
全国ネットワーク
レインズには全国に4つあり、大きく分けて東日本不動産流通機構(東日本レインズ)・中部圏不動産流通機構(中部レインズ)・近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ)・西日本不動産流通機構(西日本レインズ)で、それぞれの地域に密着した不動産情報を登録しています。
レインズへの登録の流れ
レインズへの登録は任意で、義務などの縛りはありません。不動産会社に依頼し、登録が完了すると、登録された物件には「登録証明書」が発行されます。不動産仲介業者はそれを売主に渡す義務があります。
登録証明書には売主専用のIDとパスワードが記載されており、レインズの「売却依頼主用物件確認」の画面からログインすると、依頼した物件のみ登録情報を確認することができます。
メリット・デメリットの部分でも詳細をお話しますが、そのことをよく確認してから登録の依頼を検討して、不動産会社に依頼をしましょう。
レインズを利用するメリット
早期の成約につながる
リアルタイムで情報が公開されているので、売却物件の宣伝力は高くなります。そのため、不動産屋に来たお客さんが、その店舗だけの情報ではなくレインズを通して全国の不動産情報を知ることができるので、目に留まればすぐにでも声がかかることもあり、スムーズな成約に一役買っているといえるでしょう。
買主の手間が省ける
レインズには日本全国の物件情報が登録されているので、ひとつの不動産会社と契約し、登録してもらうことで、買主は複数の不動産会社と交渉して物件を探してもらうことなく、物件を探すことができます。
取引状況が確認できる
成約済みの物件情報も掲載されているので、売買情報や相場などの把握にも一役買っている側面があります。
不動産会社によっては外に情報を出さなかったり、悪条件を提示して自社だけで情報を扱おうとしたりするところもあります。これを囲い込みと呼び、中には売却がスムーズに進まないこともあり、売主にとっては良くない状態です。実際に登録されている情報を見ることで適正な条件で売却できるかどうかが確認できます。
図面を掲載することができる
レインズに物件を登録すると、全国の不動産会社に情報共有ができます。その掲載内容と別に図面も掲載することができます。他の広告媒体では載せられる情報は限られていますが、レインズならより詳しい物件情報を載せることができます。それゆえ買い手側の不動産会社はレインズで物件の確認をして、ピンポイントで連絡をするだけで済みます。
レインズを利用するデメリット
売りに出していることが周囲に知られる
レインズの最大のデメリットとして挙げられるのが、物件を売りに出していることが周囲に知られてしまうことがあるという点です。
レインズに登録してもらうと、全国の不動産会社に一斉に情報が共有されるので、裏を返せば登録をしている不動産会社なら、どこででも閲覧できます。住所や建物の情報を見たときに、近所の方や知り合いであれば気付いてしまうかもしれません。
物件を売りに出すということは、売値などのデリケートな部分まで知られてしまうことになります。もしも何らかの理由で売却を秘密にしたいという事情がある場合、この点はデメリットとなってしまうでしょう。
売れ残る可能性がある
レインズには、全国から絶えず新しい情報が流れてきます。そのため、早期に買い手が見つからなかった場合には、新しく登録された物件情報に埋もれてしまい、売れ残る可能性があります。
また、情報が古くなることで目に留まりづらくなるだけではなく、長期間売り手がつかないことから、何らかの問題がある物件なのではないかと懸念される可能性も出てきます。リアルタイムで情報が飛び交うからこそ、早期に買い手を見つけられないと、宣伝効果が少なくなってしまう危険性があるのです。
囲い込みを行われる
レインズに登録することで、幅広く情報を発信できるため、自社で買取や売却を完結させようとする囲い込みは防止できます。しかし中には、レインズに登録することに難色を示す不動産会社や、登録自体を拒み自社内で非公開とし、結果的に囲い込みをしようとするところもあります。仮に登録をしても悪条件で掲載されてしまう事例もあります。
レインズに登録してもらった際には、登録証明書をもらうか、実際に掲載している内容を確認しておいた方がいいでしょう。
なぜ囲い込みのようなことが起きるのかというと、成約すると不動産仲介料などが報酬で得られる仕組みとなっていますが、売り手側・買い手側のそれぞれに不動産会社がついていた場合は報酬額を折半する形になるのです。どこの不動産会社も報酬額の100パーセントを取りたいので、売り手と買い手の両方を自分の会社で囲い込むという悪い例が起こるのです。
媒介契約には種類がある
物件を売るときには、売却活動を不動産会社に依頼しなければなりません。このとき、不動産会社と結ぶ契約が媒介契約と呼ばれます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属選任媒介契約」の3種類があり、この順で制限が厳しくなっていきます。
売主はそのうちのどれかを選ぶ必要があるのですが、専属選任媒介契約と専任媒介契約のどちらかを選んだ場合は、売主は不動産をレインズに登録することが義務付けられています。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。また、依頼者が自分で購入希望者を見つけた場合でも売買は可能です。3つの媒介契約の中で一番制限が少なく、比較的自由に売買活動ができる契約です。レインズへの登録義務もなく、任意で行え、販売状況の報告もありません。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、販売活動をする不動産会社を1社のみに絞る契約です。そのため、他社の不動産会社と並行して仲介を依頼することはできません。自分で購入希望者を見つけた場合は、一般媒介契約と同じく売買契約を結ぶことが可能です。依頼者への販売報告義務があり、こちらは14日に1回以上の報告が必要です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、この中で一番制限が厳しく、必ず不動産会社を通さなければ売買契約を交わすことはできません。言い換えると、不動産会社としては仲介手数料の確保ができるため、積極的に売却活動を行ってくれるといった効果も見込めます。
また、毎週販売報告がされるため、売却活動の現状の把握がしやすいといったメリットもあります。
一方で、万が一不動産会社に不満があったとしても、契約期間中はその不動産会社1社のみに限定されているので、契約から3ヵ月は動かせないものとなっています。
まとめ
レインズは、今までの不動産のあり方を一新し、売り手と買い手の手間を省き、幅広い売却活動によって売り出しから売却までの時間を大幅に短縮することに貢献したといえるでしょう。さらには売買の成約だけにとどまらず、過去の売買事例なども閲覧できるので、不動産会社にとっては非常に強い味方ができたといっても過言ではないはずです。
