「マンションの名義変更」というと、複雑でよくわからないというイメージを真っ先に抱きます。素人には到底無理、専門家に頼まなければいけないのではないか、そもそもどんなときに名義変更というものをしなければならないのか、とさまざまな疑問が想起されることでしょう。
今回はこの名義変更という手続きに関して、どういうケースで発生するのか、手続きはどのような流れか、かかる費用は、という点を中心に解説していきます。たいていの人にとっては人生でそう何度も行うものではないため、ポイントを押さえた知識を得ておきましょう。
「名義変更」とは何？
不動産を新規で取得する際には、その不動産の「登記」を自分の名義にする必要があります。
「登記」とは、「一定の事項を広くおおやけに示すため、公開された帳簿に記載すること」です。
つまり登記を自分の名義にするということは、その不動産の所有者が名義人のものであることをおおやけに示すという意味があるのです。
ところで、新規で取得する際にはまっさらなものを自分の名義にするだけですが、もともと所有者がいて別の人の名義になっている場合には、その名義を変更する必要が出てきます。そうすることで所有権が移るだけでなく、固定資産税の納税義務なども変更先の名義人に移転します。
しかし、意外なことに不動産の名義変更というのは義務づけられているものではありません。変更期限もありません。したがって、所有者が変わっても名義変更せず、そのままにしておいたところで何か罰則があるわけではないのです。
とはいえ、自分の所有物が他人の名義のままになっていたら勝手に売却されたり、売却したはずの物件なのにまだ固定資産税の請求が来たり、など何もいいことはありません。
また、相続の際に名義変更を怠ってそのままにしておくと、時が経って相続人がどんどん増えてしまった頃には、誰が所有している財産なのかわからなくなってしまい、トラブルにつながることもあります。
※2024年4月から、相続登記は義務化されています
そのため、義務ではないといっても必要が生じた際には、余計なトラブルを招き入れることのないように必ず早めに名義変更しておくようにしたいところです。
ちなみに、名義変更は手順を知り書類をそろえれば、自分で行うことも可能です。もちろん司法書士に代行を依頼すればさらに確実ですが、その際にはもちろん報酬として費用が発生することをお忘れなく。
名義変更はどんなときに必要？
不動産という大きなものの名義変更は、どのようなときに行われるものなのでしょうか。
名義変更とはすなわち「所有者の変更」を正式に行うことです。このような重要なことが行われる場面というのは、限られてきます。
4つのケースで確認していきましょう。
名義変更が必要なケース1：売買するとき
マンションが売買されるということは、売り手が買い手からマンションの代金を受け取り、物件の所有権を渡すということです。この際にはもちろん新しい所有者の名義への変更が必要になります。
このケースでの名義変更のタイミングは、売り手から買い手への引き渡しの時点です。大体の場合、不動産の購入をする人は住宅ローンを組むため、その金融機関の一室で決済と引渡しを行います。このとき司法書士が同席し、名義変更の手続きも同時に行ってくれるのです。
名義変更は自分でも可能であると前述しましたが、この売買の際の名義変更だけは、ほとんどの場合で金融機関や不動産会社が紹介してくれる司法書士が手続きを行い、自分で行うことはまれです。
売買の際の名義変更で必要な書類
売買時の名義変更では、売主側と買主側で用意する書類が違います。
〈売主側〉
登記済証もしくは登記識別情報通知・固定資産税評価証明書・印鑑証明書・実印・本人確認書類
〈買主側〉
住民票・実印・印鑑証明書・本人確認書類・認印
〈その他〉
売買契約書
売買での名義変更の流れ
1.売買契約書を作成する
2.登記申請書を作成する
3.不動産の所在地を管轄する法務局で登記申請を行う
4.登記完了後、登記識別情報などの書類を法務局から受領する
名義変更が必要なケース2：離婚で財産分与が必要なとき
持ち家がある状態で離婚するとき、その家も財産分与の対象となります。住宅ローンを完済している状態であれば、たとえば夫の名義から妻の名義に変える、共同名義であるものをどちらか片方の名義に変える、ということが問題なく可能です。
問題は、住宅ローンがまだ残っている状態での名義変更です。もちろん残債があってもマンションの名義変更は可能ですが、「ローンの名義変更は難しい」という点がネックになります。
ローンの返済義務はローンの名義人に課されるため、たとえばローンの名義人が夫のままでマンションの名義を妻に変える、というようなケースでは、将来的にトラブルになることが容易に想像できるでしょう。
このようなケースでは、マンションの名義人になるほうが新たにローンを組みなおす、または残債の半分を相手に一括で支払うなどの方法も考えられます。いずれにしてもしっかりと話し合いをしたうえでの判断が必要です。
財産分与の際の名義変更で必要な書類
財産分与時の名義変更では、変更前の名義人と変更後の名義人で用意する書類が違います。
〈変更前の名義人側〉
登記済証もしくは登記識別情報通知・固定資産税評価証明書・印鑑証明書・実印・本人確認書類
〈変更後の名義人側〉
住民票・実印・印鑑証明書・本人確認書類・認印
〈その他〉
登記原因証明情報（名義変更が離婚による財産分与のためである、ということを証明するもの。財産分与の内容が記載された離婚協議書もしくは離婚調停書）・離婚日が記載された夫婦どちらかの戸籍謄本
財産分与での名義変更の流れ
1.離婚届を提出する
2.必要書類を集める
3.登記申請書を作成する
4.不動産の所在地を管轄する法務局で登記申請を行う
5.登記完了後、登記識別情報などの書類を法務局から受領する
名義変更が必要なケース3：生前贈与するとき
主に相続税対策（相続税と贈与税のどちらが高額になるかはケースによる）や、相続によるトラブルを未然に防ぐために、マンションを生前贈与することがあります。この際にも、元の所有者（親など）から新しい所有者（子など）に名義変更する必要が出てきます。
生前贈与の名義変更は、金融機関や不動産会社が間に入ることはありません。そのため自分で行うか、自分で司法書士を探して手続きを代行してもらうことになります。
生前贈与の際の名義変更で必要な書類
生前贈与時の名義変更では、贈与する側と贈与される側で用意する書類が違います。
〈贈与する側〉
登記済証もしくは登記識別情報通知・固定資産税評価証明書・印鑑証明書・実印・本人確認書類
〈贈与される側〉
住民票・実印・印鑑証明書・本人確認書類・認印
〈その他〉
登記原因証明書（贈与契約書や贈与証書など、生前贈与を証明できる書類）
生前贈与での名義変更の流れ
1.贈与契約書を作成する
2.登記申請書を作成ずる
3.不動産の所在地を管轄する法務局で登記申請を行う
4.登記完了後、登記識別情報などの書類を法務局から受領する
名義変更が必要なケース4：遺産相続のとき
生前贈与同様、相続の際にも所有者が親などから子などに移ります。
前述したように、相続の際の名義変更は先延ばしにしがちで、これがのちのちトラブルの元にもなりやすいため、2024年4月からは「自分が不動産を相続したことを知ってから3年以内」に相続登記の申請をお行うことが義務化されました。
相続税の納付期限なども絡んでくるうえ、そもそも相続登記を行って名義変更を行わないことには、そのマンションを売却したり人に貸したりということもできません。
したがって、ほかの場合と同じように、所有者が変わったときにはなるべく早めに名義変更を行いましょう。
相続の際の名義変更で必要な書類
相続時の名義変更、なかでも遺産分割協議による名義変更では相続人全員が参加した遺産分割協議書が必要で、一部でも欠けると無効であるため、特に注意が必要です。
また、遺言書があるかどうかでも必要書類が異なるため、まずは遺言書の有無を確認しましょう。
〈被相続人側〉
出生～死亡までの経緯が確認できる戸籍謄本もしくは除籍謄本、もしくは改製原戸籍・住民票の除票もしくは戸籍の附票(登記簿と同じ住所・本籍地が記載されたもの)・固定資産税評価証明書
〈相続人側〉
相続人の戸籍謄本または抄本（全員分）・相続人の印鑑証明書（全員分）・相続人の身分証明書（全員分）・相続人の住民票・相続する物件の最新の固定資産評価証明書・登記済権利証（登記識別情報通知）
〈その他〉
遺産分割協議書および相続人全員分の印鑑証明書（法定相続と異なる場合）・遺言書や検認調書（遺言による場合）・調停や裁判の調書（調停や裁判による場合）・相続放棄申述受理証明書（法定相続人のなかに相続放棄をする人がいる場合）
〈必要な書類がそろえられない場合に用意する書類〉
不在籍証明書や不在住証明書・上申書など
相続での名義変更の流れ
1.遺言書を確認する
2.相続人と相続財産の内容を確定させる
3.必要書類を収集する
4.登記申請書を作成する
5.不動産の所在地を管轄する法務局で登記申請を行う
6.登記完了後、登記識別情報などの書類を法務局から受領する
手続きの流れのまとめ
名義変更を自分で行う場合には、手続きの方法について知っておかなければなりませんが、難しいものではないのでざっと確認しておきましょう。
1：必要書類を集める
売買や相続など、名義変更の目的ごとに必要書類は違います。ケースごとの必要書類については前述した通りなので、まずはそれを集めましょう。
どのケースでも登記申請書は必要であり、法務局で直接受け取るもしくはホームページからダウンロードして入手しますが、こちらも売買や相続などのケース別で申請書が用意されているため、自分の必要なものを正確に手に入れましょう。
2：登記申請書を記入する
記入例を参照しながら、申請書を記入します。間違いがあるといろいろと面倒が起きるため、しっかり確認しながら記入していきましょう。
3：各種書類を提出する
記入した登記申請書と、用意しておいた各種必要書類をお住まいの管轄法務局に提出します。郵送では受け付けていないので、直接の提出のみになる点に注意が必要です。
書類に不備がなければ1週間ほどで名義変更の手続きは完了し、登記識別情報通知書というものが発行されるので、法務局で受け取りましょう。手続きの際に返信用封筒を用意して書類と一緒に提出しておけば、登記識別情報通知書に関しては直接法務局で受け取らなくても、郵送してもらうことも可能です。
手続きの流れとしては、これだけです。必要書類を確実に集め、登記申請書をミスなく記入できれば、難しいことはないでしょう。もし記入例を見ても申請書の書き方に不明な点がある場合は、法務局の登記相談を利用するとよいでしょう。
名義変更でかかる費用
書類取得費用
4つのケースでそれぞれ必要な書類（戸籍謄本や住民票など）を取得する際にかかる費用です。一通につき数百円なので、金額自体は総額でもそんなに高くはならないでしょう。
税金
税金は、名義変更の目的によってかかるものが出てくる場合があります。
1.不動産取得税
売買や生前贈与でマンションを取得した場合に、取得した側（名義変更後の名義人）に課されます。固定資産税評価額の4％にあたる金額が税額となります。
2.譲渡所得税
売買の際に売却益が出たら、売り手側（名義変更前の名義人）に対して、その利益に課される税金です。
3.登録免許税
名義変更が必要なすべてのケースにおいて、名義変更後の名義人に課される税金です。固定資産税評価額に税率をかけて算出する金額が税額となります。
税率はケースによって異なり、売買の場合は2％（軽減税率が適用されることもある）、相続の場合は0.4％、贈与・財産分与の場合は2％となっています。
4.贈与税
生前贈与において、年間で贈与額が110万円を超える際に贈与される側にかかる税金です。
「居住用不動産の夫婦間贈与の特例」や「相続時精算課税制度」で控除されることもあるので、そのケースにあたるかどうか調べてみるとよいでしょう。
司法書士への報酬費用
名義変更を自分で行わず、司法書士に依頼する際に報酬として支払う費用です。不動産にもよりますが、数万円～数十万円かかると見込んでおきましょう。
費用はかかりますが、自分で行うのは難しい、時間がないというときには司法書士に依頼したほうが、総合的にはコストパフォーマンスがいいこともあります。自分の状況に合わせて選択するとよいでしょう。
まとめ
名義変更の手続きは、それ自体は難しいものではありませんが、そろえる書類が多かったり、手間がかかったりすることは否めません。もし上記の情報を読んで厳しいと感じるようであれば、司法書士の依頼を検討するのもよいでしょう。時間や余裕があれば、ぜひ自分で挑戦してみてください。
