全国には、家を売り出している各ハウスメーカーや工務店が主催する住宅展示場や、一軒家の分譲区画を売り出している分譲地がたくさんあり、「いつかは持ち家を」と考えている人にとっては、そこにいるだけで胸が躍ります。
そんな華やかな分譲地でも、悲しいことですが日の光を浴びているものだけではありません。1区画や2区画、あるいは大きな分譲地で1割程度の空き区画であれば許容範囲でしょう。しかし長い年月の間、区画一帯に建物が建っていないという、異様な光景を見たことがないでしょうか。
通称「放置分譲地」「限界分譲地」、今回はこの点に焦点をあててお話します。
放置分譲地、限界分譲地とは
全国各地には、忘れ去られたかのような分譲地があります。
分譲地内の道路のアスファルトはひび割れ、区画内にはおびただしい雑草と枯れ木。
または荒れ果てた住宅が建っていて、建物の周りには雑草が生い茂り、中には建物の高さほどもある手入れの行き届いていない木々まで生えています。
そういった分譲地をインターネットで検索してみるとはっきりとした定義はないものの、通称「放置分譲地」や「限界分譲地」などという呼び方で呼ばれています。
なぜ「放置分譲地」や「限界分譲地」ができてしまったのか
終戦から高度成長期
戦後の日本は、戦争が終わり故郷に帰る引き上げ者が増え、仕事を求め町へと出ていきました。都心部は度重なる空襲などの影響で焼け野原になっていて、そこからの再生のため、労働者と住宅確保が急務でした。
しかしその後の人口増加と高度成長期での中心地の人口過密により、住居の確保が追い付かず、住宅不足は深刻化していったのです。
地価高騰はバブル経済を思い浮かべますが、実は首都圏における地価高騰は、そういった背景から1960年代後半ごろからすでに始まっていて、一般の人の給与所得では買えないほどになっていました。
加熱する土地開発ブーム
深刻な住宅不足問題のなか、1953年には日本で初めての分譲マンションが建築され、3年後の1956年に日本初の団地が大阪で建築されました。
しかし、国内全体としてはまだまだ大型の集合住宅は少なく、特に都心部では深刻な住宅不足が続いていました。
都心から離れた場所へ
土地開発は過熱していき地価の高騰はおさまらず、徐々に中心部での宅地開発が難しくなり、開発の波は郊外へも波及していきました。
当時は、日本の工業が最盛期を迎えており、ばい煙と土壌汚染の影響もあって、狭い団地の都心部から広い郊外の一軒家へと住環境をシフトする人も増え、郊外の住宅は魅力にあふれていました。
乱開発の爪痕
郊外へと広がった住宅は、いわゆるベッドタウンとしては適していない利便性の悪い農村エリアなどにも普及し、そのような場所にも小さな分譲地がいくつも点在するようになりました。
これが「放置分譲地」「限界分譲地」になっていったと考えられます。
つまりこれらは、人口の減少に伴った衰退ではなく、人が住む環境から逸脱したような場所に分譲地を開発してしまったことで発生したのです。
一度は買い手がついていた放置分譲地・限界分譲地
なぜ、今となっては放置されてしまった分譲地にもかかわらず、一度は買い手がついたのでしょう。その要因は、景気や時代背景にあります。
投機目的だった
ベッドタウンとして機能はしなくても、ほとんどは「投機目的」で一度買い手がついたと思われます。
当時は、まだまだ開発ブームの真っ只中で、買った土地は必ず値上がりすると思っていた人々の心理から、居住目的ではないのに土地が飛ぶように売れていきました。
その結果、放置分譲地・限界分譲地といわれるエリアでは、都市化とは無縁な農村地帯のど真ん中に分譲地がポツンとある状態にまで発展していきました。
売れない分譲地
開発ブームに乗って購入した分譲地の区画ですが、人が増えていくような場所であるのならまだしも、一向に建物が建たないようなエリアでは、徐々に草木が生い茂り、開発直後の華々しさは影も形も見えなくなっていきました。
荒れ地となった投機用分譲地
このように荒地化した分譲地は、打開策が見えないまま時間だけが過ぎ去ってきました。開発ブームから現在に至るまでに、もともと人口が少ない地域であるだけでなくさらに過疎化も重なって、そのうち所有者も他界してしまいます。相続人の共有名義になり、さらに相続人が枝分かれして増え、所有者が不明になっていき、売却や利用が難しくなっていく状態に拍車がかかっていったのです。
10分の1以下でも売り手が付かない
放置分譲地・限界分譲地の区画には、個人や不動産屋の「売地」看板をちらほら見かけます。
その中には、当時の購入金額の10分の1くらいの値段でたたき売りをしている区画もあります。当時と今との円の価値を考慮すると、まさに10分の1以下の値段となっているわけです。
しかし、そんなたたき売り価格でもまだ売れ残っていることを考えると、いかに不便な場所であるかがわかるというものです。
隣近所の住人はおらず、自治会自体が崩壊しているような土地にわざわざ購入して家を建てようと思う人はそうそういないということです。
放置分譲地・限界分譲地の現状
このような分譲地は住宅用地としての機能は果たしておらず、その他の用地として利用している人もいない状況です。
見た目は雑木林のようになっているものも多く、そもそも購入しても建物を建てる際に建築確認申請が通らないケースもあるようで、住宅地として売買が成立する見込みはないに等しいといえます。
そのため、地元の不動産業者も扱いたがらないのが現状です。
放置分譲地・限界分譲地の管理
住宅用地としての機能を失った土地ですが、持ち主の所在が行政で把握できていれば固定資産税の徴収も可能でしょう。ところが、所有者が故人の名義のままであったり、共有名義で所在不明であったりすることがほとんどで、その場合には積極的に土地の処分をすることもなく、所有者は金銭的な負担もなく文字通り放置分譲地となっています。
不法投棄問題
自己の所有物に対して管理どころか、一度たりとも見ず購入をしたいわゆる「投機用物件」には、地域の住民の監視の目も行き届きにくく、不法投棄のターゲットとされることも珍しくはありません。
ポイ捨て程度ならまだしも、業者による大掛かりな不法投棄のリスクさえあります。
これからの放置分譲地・限界分譲地
少しずつ注目を集めている
日本中の放置分譲地・限界分譲地は、今やネットで容易に検索することができます。
加えて、コロナ禍でのテレワークの需要で通勤することなく仕事ができるようになった背景や、収入の減少で安い住居を探す人が増えたこともあり、需要がこれまで以上に高まる期待もあります。
新たな活用手段
近年では、キャンプブームに乗りトレーラーハウスや、それより規模の小さなタイニーハウスなどを使っての新たな活用方法なども出てきており、このような観点からも少しずつ注目を集めています。
これらの動きが、この遺棄された分譲地に命を吹き込むきっかけとなることを期待したいですね。
まとめ
投機目的で購入した土地が「放置分譲地」「限界分譲地」という名で全国にたくさん残っているのは、まぎれもなく乱開発に踊らされ、投機目的で土地を買ってしまった負の遺産といえるでしょう。いくつかの活用方法で再起をはかる区画もありますが、まだまだ解決するには至っていないのが現状です。
不動産投資でよく例えられるものに「水たまり」の原理というものがあります。水たまりは、中心に行けば行くほど深く、端に行くほど浅くなります。
これは、不動産でいう中心地ほど人気があり地価も高いことを指していて、中心になればなるほど旨味があり、端に行けば行くほど干上がりやすく、旨味の少ないことを表しています。
そういうことから、端にあたる場所での不動産投資はリスクが多く、素人が手を出すのは控えておくべき場所なのです。
放置分譲地・限界分譲地の例から、これを教訓にして、同じようなあやまちが起きないようにしたいですね。
