別荘を購入した、もしくは遺産として相続した方の中には、所有したはいいけれど取扱いに困って、そのまま長い間放置してしまっている、という方もいるのではないでしょうか。
不要な別荘をそのままにしていると、固定資産税や管理費がかかり続けるなどのリスクが発生します。また、放置している期間が長ければ長くなるほど、管理が難しくなります。管理しないまま放置された別荘は、倒壊の恐れや犯罪の温床になりやすいなど、別荘そのものだけではなく、周囲への安全面でのリスクも高くなるでしょう。
このように不要な別荘を放置するとさまざまなリスクがあるため、不要と判断したら早めの対処が必要です。
今回は、別荘を放置してしまうことのリスクと共に、そのような別荘をどうすればよいのか、対処法についても解説します。
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別荘を解体する人は増えている？
1970年代のいわゆる「別荘ブーム」のときには、軽井沢や那須、伊豆高原などの避暑地を中心に、別荘としての住宅が数多く建設されました。
その後、ブームが去ったことや、別荘を所有しているオーナーの高齢化、景気の悪化で別荘に出かけるほどの余裕を失った人が増えてしまったことや、別荘が建てられた時期が高度成長期やバブル期で、建物自体が古くなっていることなどを理由に、別荘が廃墟化しているケースも少なくありません。
そのまま放置していると多くのリスクがあるため、現在は別荘を解体するケースが増えています。
解体する費用がない場合は売却を検討するなど、不要になった別荘を手放したいと考えている人は増加しているといえるでしょう。
別荘とその他関連する建物との違い
別荘は居住用住宅の1つで、リゾート地に避暑や避寒、レジャーなどを目的として建てられる住宅です。生活に必要なものではなく一種の贅沢品として認識されていることから、セカンドハウスと同じように扱う人もいます。
しかし、別荘は居住用住宅やセカンドハウスと似たようなものだと思われがちですが、それぞれ異なります。
ここからは、別荘とその他関連する建物との違いについてご紹介します。
居住用住宅との違い
居住用住宅とは、人が住んで生活するための住宅を指します。簡単にいえば、普段の日常生活を営むために利用する住宅です。自宅と言い換えると、よりわかりやすいでしょう。
別荘も人が住んで生活するための住宅ではありますが、普段の日常生活で利用するというよりも、長期休暇などを利用して数日程度滞在する住宅だと認識されています。そのため、別荘は非日常用の住宅として扱われているのです。
ほかにも、別荘は居住用住宅で適用される税金の軽減措置の対象ではないなど、税務上での扱いの違いもあります。
別荘と居住用住宅との違いは、基本的には日常生活で利用する住宅であるかどうかだといえます。
セカンドハウスとの違い
セカンドハウスとは、名前の通り第二の家のことで、居住用住宅以外に所有していて月1回以上使用している住宅を指します。
たとえば、職場が遠方のため自宅とは別に職場近くで借りる家や、仕事の拠点として利用している家など、自宅以外で日常的に使用していることがセカンドハウスと認められる条件です。
このため、セカンドハウスは自宅などの居住用住宅と同じ税金の対象で、不動産取得税の軽減措置も受けられます。
使わない別荘を放置するリスク
固定資産税などの税金の負担が続く
別荘などの不動産を所有し続ける際にまず負担となるのが、固定資産税などの税金です。これは不動産を所有している場合にかかってくる税金で、土地や家屋に対して資産価値に応じた税金が発生します。
また別荘がある地域によっては、固定資産税だけではなく「別荘等所有税」が発生する可能性もあり、税金の負担がのしかかってくる点は大きなリスクでしょう。
特定空家に指定されるリスク
特定空家とは、空家等対策の推進に関する特別措置法によって定められた空家のことです。倒壊または保全・衛生の観点で害がある場合や、景観を損ねる場合に指定される可能性があります。
特定空家に指定されてしまうと、固定資産税及び都市計画税の住宅用地に対する課税標準額の特例措置の対象外となってしまいます。
結果として固定資産税が増額されるので、経済的な負担が増加するでしょう。
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維持管理や水道光熱費の負担が続く
ほかにもリスクとして挙げられるのが、別荘の維持管理や水道光熱費などの経済的な負担です。
放置しているとはいえ、所有している限りは建物の維持管理に必要な費用はかかるものです。定期的に掃除や換気を行わなければ建物はどんどん老朽化していってしまうからです。別荘のある場所が普段の自宅から遠方にあれば、交通費も負担になるでしょう。
また、ときどき別荘を使用しているのであれば、水道などのインフラの基本料金も支払い続けなければなりません。
このように税金以外にも費用負担があるだけではなく、定期的に別荘の維持管理のための手入れをしなければいけないなど、身体的な負担もかかります。
放置している別荘に関する選択肢
使わない別荘は、ただそのまま所有して放置しているだけでは管理の手間や費用が発生するリスクがあります。できればなんとかして処分、または使えるようにした方がよいでしょう。
ここでは、使われなくなった別荘をどうすればよいのか、対処法を紹介します。
今は費用があまりかかっていない別荘でも、将来的に特定空家等に指定されるといったことで新たな費用が発生するリスクがあります。今のうちから、使わない別荘をどうするか対処法を考えてみましょう。
1：解体して更地にする
長年使われておらず老朽化してしまった別荘は、購入してもメンテナンスをしなければいけないため、買い手がつかない可能性があります。
したがって、確実に売却したいのであれば、事前に別荘を解体してから土地を売却する方が処分できる可能性が高いといえます。
また、必ずしも売却しなくても、更地にしてしまえば建物を管理する手間も費用もなくなるため、負担を減らせる可能性があります。
☆使わない別荘を解体する際のメリット
- 掃除や修繕の手間がなくなる
- 別荘にかかる固定資産税がなくなる
- 更地にして売却が可能になる
☆使わない別荘を解体する際のデメリット
- （当然ながら）別荘へ遊びに行けなくなる
- 土地の買い手がつかない場合は税金が高くなる
- 解体の際にまとまった費用が必要
2：解体せずに売却する
別荘は一般的な住宅よりも売却しにくい傾向はあるものの、買い手がつく可能性がある場合は解体せずに売ってしまうのも1つの選択肢です。
たとえば、人気の別荘地または利便性の高い地域であれば、リフォームすることで持ち直せる可能性があります。
もともと使っていない別荘であるなら、売ってしまっても問題はないでしょう。売却することで空き家を所有するリスクがなくなること、管理費用や税金が発生しなくなることなどメリットは多くあります。
ただし解体せずに売却する場合、安く買いたたかれてしまう可能性や、無償で提供する可能性も理解したうえで、不動産会社と協力しましょう。
☆使わない別荘を売却する際のポイント4つ
①別荘の特性をアピールする
別荘の人気はかつてほどではないため、まずは他の別荘との違いを特性としてアピールする必要があります。軽井沢のように、現在でも比較的人気のある別荘地に別荘があるなら、その点もアピールポイントになります。
別荘を持つことは、かつてほどのステータスではありません。別荘がほしい人はそう多くはないことから、売るための努力は必要不可欠でしょう。
②定期的にメンテナンスする
売却するためには、定期的にメンテナンスして別荘の価値を保っておく必要があります。
自分が不動産購入する時のことを考えてみましょう。メンテナンスされていない建物よりも、しっかりメンテナンスされている建物の方が安心して購入できるでしょう。
ただ、メンテナンスには費用がかかります。売れる見込みがない別荘の場合は、そのまま赤字を増やしてしまうリスクがあります。
③仲介売却を利用する
仲介売却を利用して別荘を売却する方法では、仲介業者である不動産会社を介して別荘の買主を探す形になります。
自分で売却先を見つける手間はありませんが、物件のメンテナンスは自分たちでやっておく必要があります。また、仲介してもらってもすぐに売れるとは限りません。仲介手数料が発生することも注意点です。
④業者売却を利用する
仲介でなかなか売れないことが予想される場合、業者に直接売却してしまう方法もあります。ただ、この場合は相場よりも安めに売ることになる、という点に注意してください。
業者は別荘を買い取った後、メンテナンスやリフォームをしてから別荘を売りに出します。このため、業者に対して別荘を高く売ることは難しいでしょう。しかしとにかく早く売りたい、という場合には買い取ってくれる業者を探すのがおすすめです。
⑤安くても売却する意思を持つ
別荘の多くが築古物件であり、さらに立地や交通の便が悪いところも多いことから、なかなか買い手がつきにくく、高く売却できない傾向があります。また、買い手がつきにくいということは、売れるまで長期戦になることも覚悟しなければなりません。
売却の意思が揺らいでしまうかもしれませんが、別荘を管理し続けることによる経済面や精神面での負担を考え、安くても売却する意思をしっかり持つことが大切です。
二束三文でも、別荘を手放すメリットの方が大きい場合もあります。
⑥譲渡所得税がかかる可能性がある
別荘を売却して利益が発生した場合、所得とみなされます。そうすると、所得金額に応じた譲渡所得税を支払う必要があります。
これは、一般住宅を売却したときには特別控除で発生しない税金で、別荘の場合は利益の2割から4割程度の税金を払わなければなりません。
ただし、これはあくまでも別荘の売却で利益が出た場合のことであり、利益が出なかった、または損失が出た場合、所得税は発生しません。
⑦損益通算で算出できない
別荘の売却により利益が出て譲渡所得税が発生するのであれば、利益が出ないまたは損失となった方が得なのかというと、そうではありません。
別荘の売却で損失が出た場合、通常の住宅売却のように、損失分を他の所得と合算して算出する「損益通算」ができません。
その理由は、別荘が生活必需品の不動産ではないためです。損益通算による税金の減額を狙うことができないようになっています。
3：民泊経営として1日単位で貸す
別荘の建物がそこまで古くなく、まだまだ利用可能であるなら、民泊として1日単位で貸し出すという方法も考えられます。
民泊であることからあまり多くを期待されず、かつ旅行客から宿泊料がもらえるため、別荘の管理費用を捻出できるというメリットがあります。
しかし、一方で民泊としてトラブルが発生する可能性などの懸念があるため、まずは別荘地の管理組合が民泊経営を禁止していないか確認しましょう。
旅行業許可を取得すれば365日別荘を貸し出すことが可能であり、民泊の許可を得れば180日間の貸し出しができるようになります。
1日単位で貸し出すことで、シーズン中に自分が別荘を利用したいときにも融通が利かせられるうえ、観光客やファミリー層をターゲットにできるため、都市部と違ってビジネスホテルなどと競合することも避けやすくなる、という点もメリットといえるでしょう。
4：貸別荘経営として1ヶ月単位で貸す
使わない別荘が人気の別荘地にあるなら、月単位の貸別荘として貸し出すことも選択肢に入れられます。
現在でも別荘地として人気がある地域は存在しています。そのような地域に別荘があるなら、貸別荘でも需要があるでしょう。貸別荘経営で収益を得られ、空き家にしておくことのリスクがいくらか低くなります。
月単位であれば、オフシーズンは自分自身が別荘を使うことも可能であり、また初期投資にもそこまで費用をかける必要がないでしょう。
ただ貸別荘経営が禁止されている別荘地もあったり、旅館業許可が必要であることもあったりするため、実際に貸別荘にできるかどうかの確認が必須となるでしょう。
さらに、オフシーズンは自分が使えるというメリットの裏返しとして、その期間は収益がほぼ発生しないというデメリットもあります。
5：戸建賃貸物件として年単位で貸す
民泊や貸別荘のように短期間での賃貸ではなく、別荘ごと賃貸として年単位の長期間貸し出すことも可能です。
リモートワークの整備が進んだ現在、都会から離れて仕事をしたいという人もいます。そういう人たち向けに、使わない別荘を年単位で貸すことは現実的な対処法となるでしょう。
この場合は自分で別荘を利用することはほぼできませんが、もともと使っておらず、とにかく別荘をなんとかしたいという場合には有効です。借主が住んでくれるおかげで清掃や管理の手間も省けます。
ただし、入居者を募る際にはコストがかかります。設備投資などにも費用をかけなければならず、ほかの物件と差別化をはかるためにも、さまざまな工夫を凝らさなければならないという手間もあります。
6：利益にならない場合は譲る
民泊や貸別荘として利用できない、経営もできない、売却も無理だという場合には、他者に無料で譲ってしまうことも1つの選択肢でしょう。
別荘の中には、もはや売ることも貸すこともできないという物件があります。ただ費用が掛かり続けるくらいならば、誰かに無償譲渡してしまうのも手でしょう。
無償で譲る、あるいは安価で販売すれば、購入するという人が現れる可能性があります。
☆自治体や公共機関への寄付
自治体や公共機関では、条件やニーズを満たした物件であれば寄付という形で提供することができます。しかし、条件やニーズを満たしていても、引き取った後の維持費の問題で受けつけてもらえない可能性があります。
条件やニーズは自治体や公共機関によって異なるので、まずは相談してみましょう。
☆親戚や知人への提供
親戚や知人の中で別荘に興味を持っている方がいれば、無償で提供する考えもあります。別荘をリフォームやリノベーションして有効活用したいと考えている方も少なくないので、身近な人に相談してみましょう。
譲渡することで贈与税が発生する可能性や近隣トラブルになる可能性があるので、事前に不動産会社や専門家に相談しておくことが大切です。
7：そのまま管理を続ける
どうしても手放せない場合は、最終手段としてそのまま管理し続けるという選択肢もあります。自分で管理が難しいのであれば、管理会社に依頼するのも1つの方法です。
ただこの場合は、これまで通り安全管理やメンテナンスを行わなければならず、経済的な負担も続けなければいけません。とりあえず管理を続けつつ、タイミングを見て売却や貸し出しなどの選択肢を検討してみるのも手です。
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放置している別荘を解体する場合の注意点
別荘の解体は一般的な住宅の解体とは異なり、遠方であったり立会いが難しかったりするケースがあります。また解体費用は一律ではないので、ある程度複数の業者に見積りを依頼しておく方が安心です。
ここからは、別荘の解体を業者に依頼する場合のポイントを解説します。
1：できるだけ立会いに出向く
立会いは、依頼主と業者が工事現場に赴いて、工事の打合せや確認を行う作業を言います。これを行うことで見積りや工事の内容を直接確認でき、要望伝達の食い違い予防や新たな要望伝達が可能になります。
別荘の解体工事でも見積りの内容はしっかり確認しておく必要があり、現場に直接赴くことで処分してほしいものや撤去してほしいものを伝えやすくなります。
放置されていた別荘だと、どこまで解体するべきなのか、現状はどのようになっているのか、直接確認しないとわからない部分も多いため、できる限り立会いに出向くようにしましょう。
2：見積もり代行が可能なサービスを利用する
解体工事前の立会いは必要ですが、別荘が遠方にある場合や立地や利便性が悪い場所にある場合は、なかなか立ち会えないことがあります。
また仕事の都合がつかないなどの理由で、どうしても立会いが難しいということもあるでしょう。
このようなときは、見積り代行サービスを利用すると便利です。これは、別荘のある現地の解体業者の中から最適なところを選択し、紹介してくれるサービスです。
このサービスを利用すれば、遠方に別荘がある場合でもスムーズに解体作業に取りかかってもらうことが可能です。
3：立会いできない場合は図面を準備する
立会いが難しく、見積り代行サービスも使えない場合は、別荘の図面を準備しておくことが重要です。
図面を提供すれば、解体業者の立会いがなくてもある程度の工期や費用の見積りを出してもらうことが可能です。
さらに撤去してほしいものなどの要望も明確に伝えておけば、正確な見積りを出してもらいやすくなるでしょう。
4：一括見積りサービスを利用して比較する
別荘の解体を依頼するときに大切なのが、一括見積りサービスを利用して、複数の解体工事業者で費用などを比較検討することです。
別荘の構造や坪数によってある程度の解体費用の相場は決まっているものの、業者によって具体的な費用や工期、スケジュールなどは異なります。そのため最低でも2～3社から見積もりをもらっておくとよいでしょう。
そのときに便利なのが一括見積りサービスです。費用だけではなく、工法やスケジュールなどを総合的に比較することで、納得して依頼できる業者を見つけることができます。
5：別荘の解体にかかる費用相場
別荘の解体にかかる費用の相場は、別荘の構造によって坪単価あたりの料金が異なります。
そのため、解体したい別荘の構造と坪数をきちんと把握した上で、ある程度の予算を算出することが必要です。
たとえば、木造であれば坪単価は4万円～5万円程度、鉄骨造で6万円～7万円程度、RC造（鉄筋コンクリート造）の場合は6万円～8万円程度とされています。
これは、木造であれば解体作業の負担が少ない傾向があるのに対して、鉄骨造やRC造は頑丈な構造なので解体作業の負担が大きいことが理由です。
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放置している別荘を相続放棄する際のポイント
親の遺産を相続することになった際、放置されていた不要な別荘まで含まれていることもあるのではないでしょうか。
このように放置されている別荘の相続放棄をする場合、いくつかのポイントを理解しておかなければいけません。ここからは、放置されている別荘の相続放棄で知っておきたいポイントを3つ紹介します。
1：相続放棄の期限に注意する
相続を放棄するためには、被相続人の死亡を知った日から3か月以内に手続きをしなければいけません。
別荘を相続したくないのであれば、相続放棄の期限に注意して早めに手続きをすることが重要です。どうしても期限内に放棄の手続きができない場合は、相続放棄における熟慮期間の伸長を期限内に申請すれば期限を3か月延長することが可能です。
2：「別荘のみ」を放棄することはできない
民法上、相続放棄をする場合は相続財産全てが対象となるため、別荘のみを放棄することはできません。
このため別荘だけは相続したくないという場合は、ほかの相続財産ごと相続放棄をするか、遺産分割協議を行って相続分を決定します。
3：相続前に相続財産の一部を処分しない
相続放棄が認められないケースのひとつとして、相続前に相続財産を処分してしまったというものがあります。
これは民法921条1項において、相続人が相続財産の一部または全てを処分してしまった場合、単純承認をしたとみなされてしまうためです。
単純承認した、もしくはしたとみなされた場合、相続放棄ができなくなるため、放置されている別荘も相続を余儀なくされてしまいます。
4：相続放棄しても管理義務は残ることがある
相続放棄をしても、別荘の管理義務は残ります。
たとえば財産を相続した兄弟姉妹が複数人いたとして、ひとりが相続放棄をしても残りの兄弟姉妹が別荘を管理することになりますが、全員が相続放棄した場合、最後に相続放棄の手続きを行った人には別荘の管理義務が残ってしまうのです。
この場合、家庭裁判所で「相続財産清算人」を選任することで管理義務を免れることはできますが、それまでは万が一放置された別荘が原因で他人に何か迷惑をかけてしまうことが起きた場合、その責任は負わなければなりません。
5：別荘の物納は難しい
相続税は、金銭での納税が難しい事由が認められた場合、納税困難な金額を限度として相続財産による「物納」が可能とされています。
別荘の物納自体は認められる場合はありますが、「担保権が設定されている」「敷地の境界が不明確」などの条件を抱える「管理処分不適格財産」と認定されてしまうと物納することはできません。
また、「別荘が不要である」という理由だけでももちろん物納は不可能です。
場合によっては難しい可能性がある点を理解した上で申請することが必要です。
放置している別荘を適切に管理するか手放すか選択しよう
放置している別荘を所有し続けると、固定資産税などの税金・維持管理や水道光熱費などの負担、特定空家に指定される可能性などのリスクを背負い続けることになります。
本記事で紹介した放置されている別荘のリスクとともに、別荘を手放す場合の選択肢や解体する場合や相続放棄する場合の注意点を参考に、どのように管理・対処していくのか検討してみましょう。
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