相続した不動産の活用方法には、様々な方法があります。土地活用といえばアパート経営やマンション経営が有名ですが、建物を建てる方法だけでも、賃貸併用住宅や、戸建て住宅、高齢者向けの賃貸住宅や施設など、様々な種類があります。
駐車場や資材置き場などのように、建物を建てずに更地の土地をそのまま活用する方法もあります。
この記事では、土地活用の方法を10種類ご紹介します。相続不動産を活用するメリットや活用する際に初期投資を抑える方法、活用する手順も合わせてご紹介します。
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相続した不動産を活用する方法10選
相続した不動産の活用方法には、様々な方法があります。土地活用といえばアパート経営やマンション経営のように建物を建てる方法の他、駐車場や資材置き場などのように建物を建てずに更地の土地を活用する方法もあります。
どの土地活用方法を選ぶかによって、かかる費用や収入には違いがあるため、土地や自分の要望に合うものを選ぶことが大切です。
ここでは土地活用の方法を10種類ご紹介します。具体的にどのような活用方法があるのか見ていきましょう。
アパート経営やマンション経営
アパート経営やマンション経営は王道の土地活用で、高収入が期待できる方法です。駅の近くや閑静な住宅地など立地条件が良い土地にアパートを建てれば、うまく経営していくことができます。
空室を回避してアパート経営やマンション経営はを成功させるためには、収支について詳しくシミュレーションを行うことが大切です。
立地条件が良い場所であっても油断せずに、入居者のニーズなどを考えて、入居者のニーズを満たせるようなアパートを建てましょう。
アパートやマンションのローンを借入れる時に「団体信用生命保険」を契約することで、万が一の時に借入金が保険金で返済されるようになります。このように生命保険代わりにもなるのです。
アパートよりもマンションの方がグレードの高い建物であるため、マンションを建てる場合はアパートに比べて建築費が高めになります。しかし賃料による収入も増えます。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、戸建て住宅と賃貸住宅が合わさっている建物です。つまりマイホーム兼アパートです。つくりは戸建て住宅と同じような建物になっています。
賃貸併用住宅は一戸建てとして利用するには広すぎる土地などに向いています。
賃貸併用住宅を建てることで、自分もその土地に住み続けながら、同時に収入を得ることができます。
賃貸併用住宅では、家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができます。自宅部分とアパート部分の床面積の割合は、オーナーの希望に合わせて決めることができます。より多くの収入を得たい場合は、賃貸部分を増やすことで高収入を狙うことが可能です。
戸建て賃貸
戸建て賃貸経営は、賃貸用に戸建て住宅を建てて貸し出す方法です。
戸建て賃貸はとくにファミリー層に人気がある物件です。すでに周りに競合となるアパートが多く建っている場合は、戸建て賃貸にすることで差別化を図ることが可能です。
土地が広い場合は、土地の広さに合わせて複数の棟を建てることができます。将来は一棟ずつ売却することも可能です。
戸建て賃貸はアパート比べて建築費が安く済むこともメリットのひとつです。
高齢者向けの賃貸住宅や施設
「サービス付き高齢者向け住宅」のような高齢者向けの賃貸住宅や、「有料老人ホーム」のような高齢者向け施設を経営する方法です。
立地条件によっては、アパートやマンションなどの賃貸物件よりも、このような高齢者向けの賃貸住宅や施設の方が向いている場合もあります。
このような高齢者向けの賃貸住宅や施設は、郊外など交通面が不便である土地であっても、周りが住宅街で静かであるなど住環境が良ければ問題ありません。現代は高齢化社会であるため今後も需要が見込める方法です。
高齢者向けの賃貸住宅や施設には様々な種類があり、その地域によって不足しているものが異なります。そのため土地のニーズに合わせて何を選ぶべきか考えることが大切です。
貸店舗
建物を建てて、店舗として貸し出す方法です。このような貸店舗は住宅と比べて店舗の賃料が高めになるため、高い家賃収入を得ることができます。
人通りが多いなど、店舗の需要が多い土地におすすめです。貸店舗の経営は、駅や幹線道路沿い、観光地の近くなどだと、人通りが多いため店舗の需要が多くなります。
トランクルーム
トランクルームは、住居スペースとしては狭い土地や、日当たりの悪い場所であっても問題なく経営できます。利用者は増加傾向にあるため、将来的に継続して収入を得ることができると考えられます。
トランクルームはアパート経営等に比べて初期費用が少なくて済み、維持費や管理の手間もあまりかからないため手軽に始めることが可能です。
トランクルーム専門業者に一括して貸し出したり、管理業務だけを委託したりすることもできます。
太陽光発電
土地を太陽光発電用地として活用する方法もあります。産業用の太陽光発電は買取価格が20年間固定されるため、安定して経営していくことが可能です。
太陽光発電は、郊外などの広い土地に向いている方法です。郊外などで、アパートなどの賃貸物件の需要が少ない場所であっても問題ありません。太陽光発電用地は、地面にソーラーパネルを設置する土地活用で、周辺に住宅が少ない場合に向いています。
自費で発電設備を設置する場合であっても、アパートなどを建てる場合に比べると少ない初期費用で済みます。
太陽光発電の専門企業に土地を貸し出して行う方法もあります。
駐車場経営
更地の土地を駐車場にする方法です。狭い土地から広い土地まで活用することができます。駐車場は商業地や住宅地、駅、病院の近くなど様々なエリアで需要があります。
駐車場経営は、アパートなどの物件を建てる方法に比べて初期費用を抑えることができます。更地のままで土地を活用できるため、将来的に土地を他の方法で活用したい場合に転用しやすいです。
駐車場にする場合は、コインパーキングと月極駐車場のどちらにするかを立地条件を考慮して判断しましょう。
資材置場
資材置場はトラックの通りやすい道路沿いの土地を活用するのに向いています。資材置場は郊外の広い土地の他、都市部であっても需要があります。
都市部では、マンション建築中の一時的な建築資材置き場として、建築業者が土地を借りることもあります。
収入は高額ではありませんが、初期費用をかけることなく気軽に始めることができます。
土地を貸し出して建物を建ててもらう
自分が費用を負担して土地に建物を建てるのではなく、土地を第三者に貸し出して建物を建ててもらうという方法もあります。
このとき、「定期借地契約」を結んで土地を貸し出せば、契約の更新がないため、一定期間経った後に確実に土地を返してもらえます。
貸している間に建てる建物の費用は借主が負担することになるため、低リスクに安定した収入を得ることができます。
定期借地権を設定している土地は相続税評価額が少なくなるため相続対策にもなります。「先祖代々受け継いできた土地を売りたくない」という場合や「土地活用のための初期投資費用が足りない」という場合におすすめです。
「普通借地契約」では借主の権利が強くなり、契約の更新を拒絶することが難しくなります。契約の種類を選ぶ際は慎重に選びましょう。
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相続不動産を活用するメリット
相続不動産を活用することで、節税効果につながり、空き家や空き地によるリスクがなくなります。ここでは相続した不動産を活用することで得られるメリットについてそれぞれご紹介します。
節税効果を得ることができる
土地を持っていると、毎年「固定資産税」が課税されます。また、「都市計画区域」に指定されている市街地では、「都市計画税」も課税されます。
しかしここに住宅を建築すると、「住宅用地の特例」が適用され、課税される税金を少なくすることが可能です。固定資産税は最大1/6まで、都市計画税は最大1/3まで減税させることができます。
賃貸で不動産所得を得ているという場合は、給与所得の利益と不動産所得の損益を相殺することも可能です。これは「損益通算」といいます。
アパートやマンションなどの賃貸物件を建築した場合、最初は建築費用などによって年間の収支が赤字になってしまう場合もあります。その赤字分を損益通算することによって税金を軽減することが可能なのです。
空き家や空き地のリスクがなくなる
空き家や空き地には様々なリスクが生じますが、相続不動産を活用することで、空き家や空き地によるリスクをなくすことが可能です。
相続した不動産を活用しないで放っておくと、空き家や空き地になります。
空き家や空き地を放っておくと壁や屋根が崩れたり、害虫や害獣が発生したり、不法投棄されたり、放火のターゲットにされたりします。このように空き家や空き地には様々なリスクがあります。
空き家や空き地が十分に管理されていないことが原因で第三者が被害を受けた場合は、空き家の所有者が責任を負うことになり、損害賠償金額を請求されます。損害賠償金額の金額は数千万円から数億円になることもあります。
相続不動産をアパート経営や太陽光発電用地として活用することで、空き家や空き地にしなくて済むため、リスクを負わなくて済み安心です。
相続不動産を活用する際に初期投資を抑える2つの方法
相続不動産を活用する際には初期投資が必要になる場合があり、アパート経営やマンション経営などのように高収入が望める土地活用には高額な初期投資が必要です。初期投資はできるだけ節約したいですよね。
ここでは相続不動産を活用する際に初期投資を抑える方法を2つご紹介します。
コスパよく建築できる業者を選ぶ
アパートなどの建築費は建築業者によって異なり、かなり差があります。良質な建物をリーズナブルな費用で建てることができる建築業者を探しましょう。複数の建築業者に見積もりを提示してもらい、比較検討して最適な建築業者を見つけるのがおすすめです。
設計を工夫することでコストダウンできることもあります。しかし設備投資を惜しんで簡素な建物にしすぎると魅力のない物件になり、入居者が入らず空室になってしまうリスクが出てくるため要注意です。
初期投資の少ない活用方法を選ぶ
マンションよりもアパートの方が安く、さらに戸建て賃貸の方が安いです。トランクルームや太陽光発電、駐車場など、さらに安い初期費用で土地活用できる方法もあります。業者に土地を貸すだけの方法であればさらに初期投資を安く抑えることができます。
しかし初期投資が少なくて済む活用方法は、収入も低い傾向です。土地によってはまとまった初期費用を投資して質の高いマンションなどを建てた方が収入が多くなり結果的に手元に残る金額が大きくなることもあります。
余裕がなければ初期投資の少ない活用方法にする、余裕があれば初期投資を多く投資して高収入を狙うなど、自分に合った活用方法を選びましょう。
等価交換方式にする
等価交換方式は、土地の一部と完成した建物の一部を交換する方法です。土地のオーナーがデベロッパーなどに土地の一部を提供して、デベロッパーが建物を建てた後、完成した建物の一部がオーナーに提供されます。
賃貸経営をしたいけれど初期費用の負担が大きくて難しいという場合は、等価交換方式が向いています。
土地と建物の価値が等しくなるように交換するため、オーナーは初期費用をかけずに土地を有効活用することが可能です。オーナー所有になった部屋は賃貸経営をすることができ、自分で住むこともできます。
建設協力金方式にする
建設協力金方式とは、レストランなどのテナントから建築資金として「建設協力金」をもらい、土地のオーナーが自分の名義で建物を建てる方式です。
店舗を借りてくれる人が前もって決まっているため、募集をする必要がなく、空室になるリスクを回避することができます。
建設協力金は賃料から相殺して返していくのが一般的です。テナントが途中解約した場合に残債の返済を免除する特約を付けておくと安心です。
テナントの要望に合わせた建築物になるため、出店した企業が撤退してしまった場合は転用するのが難しい場合があります。
相続不動産を活用する際の流れ
相続登記を行ってから、土地に合った活用方法を選びます。相続不動産を活用する際の流れについてご説明します。
相続登記を行う
不動産を相続したら「相続登記」を行って、登記簿上の名義を変更する必要があります。亡くなった人の名義のままだと、不動産を活用したり売却したりすることができないからです。不動産の登記簿謄本には所在地や面積、所有者などが記載されています。
相続登記の費用として、登録免許税が固定資産税評価額の0.4％がかかります。相続登記の手続きには多くの書類が必要です。とくに「登記申請書」の作成が難しく、司法書士に依頼することもできます。登記申請書の作成を司法書士に依頼場合は、登録免許税以外に5～10万円程度の司法書士報酬が別途かかります。
主に相続登記に必要な書類は次の書類です。
- 遺言書または遺産分割協議書（法定相続分と異なる分け方をする場合）
- 相続人の印鑑証明書（法定相続分と異なる分け方をする場合）
- 亡くなった人の戸籍謄本
- 亡くなった人の住民票の除票
- 相続人の戸籍謄本
- 不動産を相続する人の住民票
- 固定資産評価証明書
- なお、遺言書の有無や、遺産分割協議を行うかどうかによって、必要書類は異なります。
- 相続登記は義務化が予定されていますし、亡くなった人の名義にしておくと後になってトラブルとなるリスクがあるため早めの手続きをおすすめします。
土地に合った活用方法を探す
土地によって最適な活用方法は異なります。その土地に向いている土地活用方法を選ぶかどうかが、成功するか失敗するかを決めます。
向いている活用方法を選ぶためには、市場調査、法規制、土地の形、面積などを総合的に判断することが大切です。
土地活用方法を選ぶ際は、オーナーが重視することも考慮しましょう。高収入を重視するのか、手間がかからないことを優先するのか、初期投資はどれくらいにするかなど、オーナーが優先したいことも考えてみてください。
まとめ
この記事では、土地活用の方法についてご紹介しました。相続した不動産の活用方法には、アパート経営やマンション経営のように建物を建てる方法の他、駐車場や資材置き場などのように建物を建てずに更地の土地を活用する方法もあり、様々な方法があります。
相続不動産を活用することで、節税効果につながり、空き家や空き地によるリスクもなくなります。
相続不動産を活用する際には初期投資が必要になる場合がありますが、コスパよく建築できる業者を選んだり初期投資の少ない活用方法を選んだりすることで初期投資を安く済ませることが可能です。
相続登記を行うことから始めて、ご自分の要望も考慮しながら、土地に合った活用方法を選んでみてください。
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