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- 老朽化した実家を相続した場合の3つの選択肢
- 老朽化した実家を相続する際の悩み5つ
- 老朽化した実家を売却する場合の4つの手順
- 老朽化した実家を売却する際の注意点3つ
- 実家相続の手順3ステップ
- 遺言がない場合の法定相続人3種類
- 相続税を計算する手順
- 老朽化した実家をリフォームする利点4つ
- 実家のリフォームの依頼先9選
- リフォームのコストを抑える方法4つ
- 老朽化した実家への対策を考えておこう
老朽化した実家を相続した場合の3つの選択肢
老朽化した実家を相続した場合、実際にそこに住むのか、住む人がいないからとりあえず放置するのか、売りに出すのか、さまざまな方法が考えられます。
ここでは、3つの選択肢とそれに伴う影響を紹介します。
1：そのまま住む
老朽化した実家にそのまま住む場合には、気をつけたいことがいくつかあります。
建設当時の耐震基準のままで設計されている家は、まず耐震性の面で心配がつきまといます。
外壁や屋根も、劣化によってカビや雨漏りの浸食が懸念されます。キッチンやトイレ、お風呂などの水回り設備についても、建設当時からついているものならば、設備を新しくする必要性も出てくるでしょう。
2：放置する
今はまだ住む予定はないけれど、将来どうなるかわからないのでとりあえず放置する、という手段を選んだ場合には、周辺地域の人々に迷惑をかけてしまうこともあるでしょう。
老朽化した家を放置しておくと、倒壊したり、ゴミが不法投棄されたり、周辺の景観を損ねたりする可能性があり、その場合には衛生面や治安面で不安が残ります。
国土交通省は「空き家対策特別措置法」という、空き家の適切な処分や活用を後押しする法律を発表しました。
「住むのも売るのも今はできない、けれど遠方なので掃除ができない」という人は見回りサービスや清掃サービスなどの利用を検討してください。
出典：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）【概要】｜国土交通省
3：売却する
売却する場合には、老朽化した実家をそのまま売るのか、リフォームしてから売るのか、解体してから売るのかを考えます。
国税庁が発表している「主な減価償却資産の耐用年数表」によると、家は木造のものなら22年、鉄筋でも47年が耐用年数とされています。
住宅の資産価値は、耐用年数によって評価されるため、老朽化した実家の場合は建物の価値はなく、土地のみの評価になることがほとんどです。
出典：主な減価償却資産の耐用年数表｜主な減価償却資産の耐用年数表
老朽化した実家を相続する際の悩み5つ
老朽化した実家を相続することになる背景としては、親が亡くなったり、介護施設に入ったり、高齢者に住みやすい家に移ったりと、理由はさまざまあるでしょう。
相続が発生する際には相続税、もしくは贈与税がかかる場合もありますが、それ以外にも悩ましい事柄があります。
ここからは、老朽化した実家を相続する際に発生する主な悩みを5つ紹介します。
1：相続人の決定が難しくなる場合が多い
老朽化した実家を相続するのは、相続人にとって大きな負担になることがあります。
そのまま置いておいて管理するのには労力と時間がかかり、では解体やリフォームをしてから売りに出すとなると、今度は大きな出費を伴います。
不動産が「負動産」になってしまうことも多く、相続の決定が難しくなる場合も少なくありません。
2：高額な維持費が必要になる
老朽化した実家を放置したままでいると、倒壊の恐れや衛生上有害になるという理由から、国土交通省が「空家等対策の推進に関する特別措置法」で示す「特定空家等」に指定されることがあります。
「特定空家等」に指定されると、指導・勧告からの代執行や立ち入り調査を受けることになります。
それに対して対策を講じないと、固定資産税の住宅用地特例が適用外となり、固定資産税の支払いが増加する可能性もあります。
「特定空家等」とされないためには、定期的な清掃や老朽化している家の修理が必要になり、火災に備えて火災保険への加入も大切です。
出典：空き家対策について｜国土交通省
3：固定資産税がかかる
老朽化した実家を相続する際、相続税もしくは贈与税の納税義務が発生することもしばしばですが、さらに忘れないようにしておきたいのが固定資産税です。
毎年1月1日現在の時点でその土地や家屋の所有者が固定資産税を納める決まりになっているので、前所有者が固定資産税を納める前に何らかの事情で実家を引き継ぐことになった場合は、相続した人が忘れずに納税をしなければなりません。
まだ相続人が決定していないのであれば、代表者が固定資産税は前もって納税しておくべきといえます。
4：放置すると空き家対策特別措置法の対象になる可能性がある
壁や屋根が崩落しそうで危険をはらんでいる空き家や、不審者が寄り付いたり放火の危険がありそうな治安上に不安がある空き家などには、行政の指導が入ることがあります。
国土交通省が2015年に定めた「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、老朽化したまま放置された空き家などの活用を後押しするために施行された法律です。
行政の指導後も適切な管理や修繕を行わなかった場合は、固定資産税の住宅用地特例が外されたり、行政による代執行を受けることになります。
2020年の国土交通省の発表では、「空家等対策の推進に関する特別措置法」施行後の5年間で約1.2万物件の特定空家等の除却等（うち代執行260件）がされています。
5：放置すると周囲の環境悪化や事故の原因になってしまうこともある
老朽化した実家を放置すると、壁や屋根が崩落したり、庭や外の草木が生い茂ったりして、危険なだけでなく景観的にも問題が生じます。
不審者の溜まり場になったり、不法投棄される場所になったりと、一目で管理されていないことがわかる家は周辺の環境悪化につながります。
壁や屋根が崩れることで、怪我人が出るなどの事故が起きる可能性もあります。
今のところは手放すつもりはないけれど、遠方に住んでいるなどの理由で定期的な管理や修繕ができないのであれば、民間の空家管理や防犯サービスの利用を検討しましょう。
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老朽化した実家を売却する場合の4つの手順
老朽化した実家を手放す場合、考えるべきことや、すえうべきことはたくさんあります。
老朽化した実家をそのままにして売るのか、それとも更地にして売るのかなど、周辺地域の決まりごとや需要を考えて動く必要もあります。
ここでは老朽化した実家を売却する場合の4つの手順を紹介します。
1：売買契約を委託する不動産仲介会社を選ぶ
老朽化した実家の売買を不動産会社に依頼する場合、「買取」と「仲介」があります。
「買取」は、不動産会社が売主を買主をつなぐ「仲介」をするのではなく、直接買い取るという仕組みで、すぐに現金化できるメリットがある一方、相場よりも安い値段がつけられる傾向にあります。
一方、上記の通り不動産会社が仲立ちする仲介方式では、相場に近い希望の金額で売りに出せるメリットはあるものの、買い手が見つかるまで時間がかかったり、内覧の対応をしたりと、デメリットもあります。
買取方式は、どちらかというと「どうしても売れない空き家を売却するための最後の手段」です。一般的にはまず仲介してもらう不動産会社を選ぶことになるでしょう。
2：住宅付きか更地のどちらの状態で売却するか決める
立地条件や建物の状態によっては、住宅付きではなく、更地にした方が買い手がつく場合もあります。先述したように、耐用年数を超えた建物は資産的価値は低く、土地代でのみ売買されるケースが多いからです。
住宅付きであっても、更地であっても、それぞれメリットとデメリットがありますが、一般的には更地の方が買い手側の負担が少ないため、需要があるといわれています。
〇更地にした方が買い手は見つかりやすい
新築の戸建て住宅を検討している人にとっては、更地を購入する方がよい場合があります。土地の大きさや状態を把握できるうえ、空き家を解体する余計な手間をかける必要がなくすぐに工事を始められるからです。
更地にした方が買い手は見つかりやすいものの、売り手側にとっては、解体費用の負担や固定資産税の増加（住宅用地特例から外れる）という金銭的な負担があります。
更地になってからかかる費用を考慮し、売値や解体の時期を見定めると良いでしょう。
出典：資料（税負担軽減措置関係）｜総務省
〇解体の費用は自己負担になる
老朽化した実家相続し、売りに出す際に更地にするなら解体費用は自己負担になります。
木造よりも鉄筋コンクリートの家屋の方が解体費用は高くなり、平家よりも2階建、道路に面しているよりも細く奥まった場所など、家屋の状況や周辺環境によって費用が加算されます。
重機が入れず、手で解体作業をするといった場合、人的コストもかかってくるため、解体業者に依頼する時は、現場に足を運んで見積もりを出してもらいましょう。
3：不動産仲介業者を通して価格交渉をする
家や土地の売買は、売り手にとってはできるだけ高く、買い手にとってはできるだけ安くしたいものです。売り出してからすぐに買い手から連絡がきた場合、提示金額で買われることもありますが、売りに出してから数ヶ月経った場合、値引きの価格交渉が行われることがあります。
買い手から値下げ交渉されることを前提とし、自身の譲れる売却価格ラインを確認し、不動産仲介業者と話し合いましょう。
4：どうしても売れない場合は空き家バンクに登録する
空き家バンクとは地方自治体を中心として、空き家の賃貸や売却を促進するプログラムです。
「全国版空き家・空き地バンク」は地方自治体の情報を集約し、国が選定した株式会社LIFULLとアットホーム株式会社がサービスの運営を行なっています。
老朽化した実家がどうしても売れない場合には、空き家バンクに登録してみるのもよいでしょう。
老朽化した実家を売却する際の注意点3つ
老朽化した実家を売却するにあたっては、建物付きのまま売るのか更地で売るのかによって、事前に知っておくべき注意事項が変わります。
売り出す前に正確な情報を収集し、準備しておくことが大切です。
1：建物付きで売る場合は値下げを求められることに注意する
老朽した実家をそのままの状態で売りに出すと、買い手から値下げを求められることがあります。
買い手にとって老朽化した家は、耐震性に不安があり、耐震性を強化したり、リフォームをしたりなど、購入後のメンテナンスに手間がかかるためです。
また、新しく家を建てたい場合、更地にするところから買い手の負担になります。そのため、できるだけ安く手に入れるために、買い手が価格交渉をしてくる場合があります。
2：更地にする場合は売却までの固定資産税に注意する
居住用の建物がある土地は、固定資産税の「住宅用地特例」が適用されます。しかし、売るために建物を解体してしまうと「住宅用地特例」の対象から外れ、納税金額が増えてしまいます。
更地にしてから売る場合は、固定資産税が増えてしまうことに注意して、解体のタイミングを見極めましょう。
3：相続した空き家の売却に関する特例をチェックする
老朽化した実家を相続する時、相続税が決められます。「小規模宅地等の特例」を利用すると、その決められた相続税から50～80％減額されます。
「小規模宅地等の特例」の利用には一定の要件があります。自分が相続する場合、適用条件を満たしているのかチェックしておくとよいでしょう。
出典：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
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実家相続の手順3ステップ
被相続人が亡くなってから実家を相続する時には、さまざまな手続きを決まった期間内で行うことが定められています。
ここでは実家相続のための手順を3ステップで紹介します。
1：相続をするか決定し申し出る
基本的に相続は「されるもの」とみなされます。
しかし、相続財産よりも負債が多く、相続放棄や限定相続を希望する場合は、3ヶ月以内に家庭裁判所に申し出る必要があります。
相続を知った日から3ヶ月以内が原則ですが、もし相続をするか放棄をするのかの判断に迷うのであれば、申し出期限の延長を申請してください。
2：準確定申告を行う
被相続人が亡くなった年の1月1日から亡くなった日までの収入について、相続人が代わりに確定申告することを「準確定申告」といいます。
準確定申告は、相続人が相続を知った翌日から4ヶ月以内に被相続人のその年の収入を調べ、申告と納税をしなくてはいけません。被相続人の住所地であった税務署で行いましょう。
出典：No.2022 納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告)｜国税庁
3：相続税を申告する
相続が発生した場合は、相続税の申告と納税をすることになります。納税の期限は、被相続人が亡くなった翌日から10ヶ月です。
相続税が基礎控除の範囲内であれば、相続税の申告は必要ありません。
しかし、「小規模宅地の特例」などを利用した上で相続税が基礎控除の範囲内になる場合には、支払いが発生することもあるため注意しましょう。
遺言がない場合の法定相続人3種類
被相続人が遺言書を残さずに亡くなると、法定相続の規定に基づいて相続がなされることになります。
亡くなった被相続人の配偶者は常に相続人となり、配偶者とともに相続人とされるのは「子ども」「父母や祖父母」「兄弟姉妹」の順で優先されます。
1：被相続人の実子
相続の第1順位に規定されているのが被相続人の実子です。実子がすでに亡くなっている場合は、直系の子どももしくは孫が相続人となります。
配偶者と実子が相続人となる場合の法定相続分は、配偶者が2分の1、残りの2分の1を実子がその人数分で割ったものとなります。
2：被相続人の直系の両親
被相続人に実子がいない場合、相続の第2順位に規定されているのが被相続人の直系尊属（父母または祖父母）です。
父母と祖父母がいる場合は、被相続人に近い世代が優先されます。
被相続人の配偶者と直系尊属が相続人となる場合の法定相続分は、配偶者が3分の2、直系尊属が3分の1です。
3：被相続人の兄弟姉妹
被相続人に実子がおらず、かつ直系尊属もいない場合に相続人となるのが、被相続人の兄弟姉妹です。
被相続人の配偶者と兄弟姉妹が相続人となる場合の法定相続分は、配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1です。兄弟姉妹が複数人いる時は、4分の1をその人数で分けます。
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相続税を計算する手順
相続税は、被相続人が亡くなってから10ヶ月以内に納税義務があります。納税が遅れると延滞税が発生しますので、相続したそれぞれができるだけ速やかに納税を済ませましょう。
相続税は「相続財産額×税率」で計算できると思っている方もいるかもしれませんが、実際の計算はもう少し複雑です。ですが計算方法を知り、落ち着いて一つ一つ計算していけば、専門家でなくても十分に計算することが可能です。
順番に見ていきましょう。
1：はじめに遺産の価格を求める
空き家などの相続にかかる相続税の税額は、それぞれの相続人がもらった遺産の額から個別に算出するというものではありません。
まずはじめに、遺産を合算した後、相続人が全員で納める相続税の総額を求めます。
総額を実際に相続した割合で割り振った金額が、それぞれの相続人が納める税額ということになります。
相続税の税額計算では、まず初めに、課税対象になる遺産の価格（課税価格の合計額）を求めます。まずは、亡くなった方が所有していた財産の合計額を算出します。
現金預貯金・株式・不動産など、故人が所有していた遺産をすべて足して合わせます。課税対象には、亡くなった被相続人の遺産のほか、死亡保険金や被相続人から生前贈与された財産も一部含まれます。生命保険金や退職手当金は故人が死亡時に所有していたわけではありませんので、民法上の相続財産ではありません。しかし、相続税を計算する際は、生命保険金や退職手当金を相続財産とみなして相続税を計算していきます。
生命保険金や退職手当金のように被相続人が亡くなったことで相続人のものになった財産のことを「みなし相続財産」といいます。みなし相続財産も相続税の課税対象です。
そのため、生命保険金と退職手当金を遺産に含めるのを忘れないように注意してください。
家族名義の預金についても課税対象に含めなければならない場合があります。
家族名義であっても、実際には故人が管理していた場合や、資金の出どころが故人の収入からであった場合は課税対象になります。このような預金を「名義預金」といいます。名義預金はとくに申告漏れが多いので注意が必要です。
死亡保険金や死亡退職金をもらった場合は、その金額も課税対象に加えましょう。ただし、それぞれ非課税限度額（500万円×法定相続人の数）にあたる金額は差し引きます。
生前贈与された財産についても一部は課税対象になります。
故人が死亡するまでの3年以内に生前贈与された財産のほか、3年以上前に行われた生前贈与であっても、相続時精算課税を適用しているものは課税対象になります。借金や未払税金などの債務や葬儀費用などは差し引きましょう。故人が借金を抱えていた場合は、遺産の合計額から差し引くことができます。
相続について、「相続放棄」を行うという選択肢もあります。
借金が多額で遺産の合計額がマイナスになってしまうのであれば、相続放棄を検討してもよいケースがあります。相続放棄を選択することで、故人の借金を弁済する必要がなくなるため、負担がなくなります。
墓地・仏壇・仏具・祭具等は、非課税財産です。
墓地・仏壇・仏具・祭具を遺産に含めて計算する必要はありません。
2：課税対象になる財産とならない財産を整理
空き家などの相続にかかる相続税がいくらかかるかを知るうえで、最も大切なのが、財産をすべて把握することです。
そのためには、何が相続税の課税対象となる財産で、何が相続税の課税対象とならない財産なのかを知る必要があります。
先にも少し触れましたが、課税対象となる財産の種類は大きくわけて次の3つです。
2-1：本来の相続財産
本来の相続財産は、現金や預貯金、株式、不動産といった、相続人たちの分割対象となる財産です。
当然ですが、これは課税対象になります。
2-2：生前の贈与財産
「生前の贈与財産」は、相続の開始3年前までに亡くなった方（被相続人）から受けた贈与財産です。
3年より前の贈与であっても、相続時精算課税（贈与時は2,500万円までは税金がかかりません。、相続時に改めて税金を計算する制度）の適用を受けた財産は含みます。
2-3：みなし相続財産
「みなし相続財産」は、被相続人の財産ではないものの、相続税の計算上は相続財産とみなすもののことです。代表的なものとして、死亡保険金や死亡退職金があります。
逆に、被相続人の財産であっても、非課税となるものもあります。該当するのは、主に墓地や仏壇・仏具といった祭祀関係の財産です。そのほか、国などに寄付したお金についても非課税となります。
また、債務などのマイナス財産や葬式費用は相続財産から引くことができます。
つまり、これらを整理すると、相続税の計算の対象となる金額は
遺産総額＋生前贈与財産＋みなし相続財産－非課税財産－葬式費用－債務など
ということになります。この金額を「課税価格」といいます。
3：相続税の基本の計算式
相続税の計算は「法定相続分で遺産を取得した場合の相続税額を出してから合算、再度分配する」という流れになります。
課税遺産総額×法定相続人の法定相続分×税率－控除額＝算出税額
→算出税額を全相続人分合算＝相続税の総額
→相続税の総額×按分割合＝それぞれの相続人の相続税額
4：課税価格の合計額の計算方法
課税価格の合計額は、故人の死亡日時点のそれぞれの遺産の価格を合算し算出します。
ただし、遺産の価格をそれぞれ個別に鑑定することで、手間がかかるだけでなく鑑定する人や方法によって価格にばらつきが出てしまうおそれがあります。そのため、財産の価格を決める一定の規則である「財産評価基本通達」をもとに、価格を求めていきます。
遺産の中でも土地の評価はとくに複雑です。
原則では、道路ごとに定められた1㎡あたりの路線価に面積をかけるか、固定資産税評価額に所定の倍率をかけて価格を求めます。しかし、土地の形状や接する道路の数などによって、さまざまな補正が必要になり、専門家である税理士であっても評価に迷うことがあるほどです。
故人が自宅や事業に使っていた土地については、価格を最大で80％減額できる「小規模宅地等の特例」があります。
節税効果が大きいので、条件に当てはまれば忘れずに適用を求めましょう。
ここで、相続人が妻・長男・二男の3人で、故人の財産状況が下記の場合の遺産の合計額を計算してみましょう。
・現金預貯金 2,000万円
・株式 1,000万円
・不動産 5,000万円
・生命保険金 3,000万円
・退職手当金 500万円
・墓地 300万円
・借金 1,500万円
まず、現金預貯金・株式・不動産を足し合わせます。現金預貯金2,000万円＋株式1,000万円＋不動産5,000万円で、合計は8,000万円となります。
生命保険金と退職手当金には非課税枠があります。これらは両方とも「500万円×法定相続人の数」が非課税となります。
そのため、500万円×3人で1,500万円が非課税です。生命保険金は3,000万円ですので、3,000万円－1,500万円で1,500万円となります。退職手当金は500万円ですので、非課税枠以下なので、退職手当金に対して相続税は課税されません。
したがって、現金預貯金・株式・不動産の合計額8,000万円に生命保険金を足し合わせた金額は、8,000万円＋（生命保険金3,000万円－生命保険金の非課税枠1,500万円）で、9,500万円となります。退職手当金は、非課税枠以下ですので加算しません。
墓地300万円は非課税財産ですので、合算する必要はありません。
借金は遺産から差し引くことができますので9,500万円－借金1,500万円で遺産の合計額は8,000万円となります。
よって、計算式は下記のとおりになります。
・現金預貯金、株式、不動産の合計額
2,000万円＋1,000万円＋5,000万円＝8,000万円
・生命保険金から非課税枠を引いた金額
3,000万円－（500万円×3人）＝1,500万円
・現金預貯金、株式、不動産、生命保険金から借金を引いた金額
（8,000万円＋1,500万円）－1,500万円＝8,000万円
5：生前贈与加算の対象の贈与を加算する
死亡前3年以内に被相続人から相続人が贈与を受けていた場合、生前贈与がなかったものとして贈与額を相続財産に足し合わせて相続税を計算していきます。
このように死亡前3年以内の贈与を加算する規定のことを「生前贈与加算」といいます。
空き家などの相続にかかる相続税を減らすために、亡くなる直前に慌てて贈与をおこなったとしても、死亡前3年以内の贈与は相続財産に含めて計算することになります。贈与時に贈与税を支払っていた場合は、相続税額から贈与税額を控除することが可能です。
死亡前3年以内の贈与であっても相続や遺贈によって遺産を受け取っていない場合は生前贈与加算の対象外となります。
故人が亡くなる4年前に妻に1,000万円を贈与し、2年前に二男に2,000万円を贈与して、1年前に孫に3,000万円を贈与した場合について、遺産の合計額を計算してみましょう。
・妻 4年前 1,000万円
・二男 2年前 2,000万円
・孫 1年前 3,000万円
まず、妻に対しての1,000万円の贈与は死亡前3年以内に含まれないため、生前贈与加算の対象外となります。二男に対しての2,000万円の贈与は死亡前3年以内の贈与ですので、生前贈与加算の対象となります。孫に対しての3,000万円の贈与は死亡前3年以内の贈与ですが、孫は相続人ではありませんので、生前贈与加算の対象外となります。
したがって、生前贈与加算の対象は二男に対する2,000万円の贈与のみということになります。
「①遺産の合計額を算出する」で計算した遺産の合計額8,000万円に2,000万円を加算すると、遺産の合計額は1億円となります。
「⑨税額控除を差し引く」で2,000万円を受け取った時に二男が納めた贈与税額を二男の相続税額から控除します。
よって、計算式は下記のとおりになります。
・①の計算結果に生前贈与加算の対象の贈与を足し合わせた金額
8,000万円＋生前贈与加算2,000万円＝1億円
6：相続時精算課税制度の贈与を加算する
60歳以上の親・祖父母から20歳以上の子供・孫に贈与する際に「相続時精算課税制度」という制度を利用して贈与することができます。
相続時精算課税制度を利用して贈与すると贈与額の合計が2,500万円になるまで、贈与税が課税されません。
ただし、空き家などの相続が発生した時に相続時精算課税制度で贈与した分を、相続財産に含める必要があります。したがって、税金の支払い時期を贈与時ではなく、相続時に先送りしているだけということになります。
相続時精算課税制度を利用して贈与をおこなっていた場合については、相続時精算課税制度で贈与した分を遺産の合計額に加算する必要があります。
故人が相続時精算課税制度を利用して長男に1,000万円の贈与をおこなっていた場合の遺産の合計額を計算してみます。
受贈者 相続時精算課税制度で贈与した金額
長男 1,000万円
生前贈与加算の対象の贈与の加算で算出した1億円に贈与額1,000万円を加算しますので、遺産の合計額は1億1,000万円となります。
よって、計算式は下記のとおりになります。
生前贈与加算の対象の贈与に相続時精算課税制度の贈与を足し合わせた金額
1億円＋1,000万円＝1億1,000万円
7：基礎控除額を差し引き実際に課税される総額を求める
課税対象になる遺産の価格（課税価格の合計額）がわかれば、実際に課税される遺産の総額（課税遺産総額）を求めることができます。
計算した遺産の合計額から相続税の基礎控除額を差し引きます。
相続税の基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」と言う計算式で算出します。
遺産の合計額よりも相続税の基礎控除額の方が大きい場合は相続税が課税されませんので、このような場合は相続税の申告手続きを行う必要がありません。
相続が発生した場合に、相続財産すべてに対して相続税が課されるというわけではありません。遺された人の生活保障等のために、一定の非課税枠、つまり「基礎控除」が設けられています。
基礎控除＝3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
課税遺産総額は、課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いて求めることができます。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。
法定相続人が3人の場合、相続税の基礎控除額は3,000万円＋（600万円×3人）で4,800万円になります。相続時精算課税制度の贈与で計算した1億1,000万円から基礎控除額4,800万円を差し引くと6,200万円となります。
よって、計算式は下記のとおりになります。
計算結果から相続税の基礎控除額を引いた金額
1億1,000万円－（3,000万円＋600万円×3人）＝6,200万円
次のような家族を例に、実際に課税される遺産の総額（課税遺産総額）を求めてみます。
法定相続人：配偶者、子供2人（計3人）
課税価格の合計額：1億円
法定相続人は3人なので、基礎控除額は4,800万円ということになります。
課税遺産総額は、課税価格の合計額1億円から基礎控除額4,800万円を引いた5,200万円となります。基礎控除の範囲内であれば、相続税はかかりません。
課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いた値が0かマイナスになれば、相続税は課税されません。そのため、税務署に申告する必要もありません。
基礎控除を超えた場合、超えた分である「課税遺産総額」だけが課税対象となります。
8：相続人全員で納める相続税の総額
空き家などの相続において、実際に課税される遺産の総額（課税遺産総額）が計算できれば、相続人全員で納める相続税の総額を計算することができます。
このときは、実際に遺産をどのようにわけたのかにかかわらず、民法で定められた法定相続分の割合で課税遺産総額を分配して、それぞれの相続人の仮の税額を計算します。この合計が、相続人全員で納める相続税の総額になります。
法定相続分は相続人の構成によって、主に次のようになります。子供、両親、兄弟姉妹が複数いる場合は、相続分を人数に応じて等分しましょう。
配偶者と子供：配偶者1/2、子供1/2
配偶者と両親：配偶者2/3、両親1/3
配偶者と兄弟姉妹：配偶者3/4、兄弟姉妹1/4
それぞれの相続人の仮の税額は、速算表を使って計算します。相続税の税率は段階的に設定される超過累進税率で、遺産のうち一定額を超える部分には、より高い税率で課税されるというしくみになっています。
相続税額＝（法定相続分で分配した相続人ごとの課税遺産総額×税率）－控除額
法定相続分で分配した課税遺産総額の税率と控除額は、
総額1,000万円以下なら、10％で０円。
・1,000万円以上3,000万円以下なら、15％で50万円。
・3,000万円以上5,000万円以下なら、20％で200万円。
・5,000万円以上1億円以下なら、30％で700万円。
・1億円以上2億円以下なら、40％で1,700万円。
・2億円以上3億円以下なら、45％で2,700万円。
次のような家族を例に、相続人全員で納める相続税の総額を求めてみましょう。
・法定相続人：配偶者、子供2人（計3人）
・法定相続分：配偶者1/2、子供それぞれ1/4ずつ
・課税遺産総額：5,200万円
課税遺産総額を法定相続分で分けると、配偶者は2,600万円、子供は1,300万円ずつとなります。
税額を求めると、配偶者の仮の税額は340万円、子供の仮の税額は145万円ずつとなり、相続人全員で納める相続税の総額は630万円ということになります。
9：相続人ごとの納付税額を計算する
相続人全員で納める相続税の総額がわかったら、実際に遺産を分けた割合に応じてそれぞれの相続人に割り振りましょう。
それぞれの相続人の税額は、個別の事情に応じて加算や控除をおこないます。
まず、配偶者と1親等の血族以外の相続人（法定相続人以外で遺産をもらった人も含む）の税額は2割加算します。そのうえで、配偶者の税額軽減、未成年者控除、障害者控除などを適用して、相続人ごとの納付税額を求めていきます。
「配偶者の税額軽減」とは、相続した遺産のうち1億6,000万円または法定相続分以下の部分までは相続税が課税されないという特例です。
多くの場合で配偶者は相続税の納税が免除されますが、申告書は提出する必要があります。
次のような家族を例に、相続人ごとの納付税額を求めてみます。
・法定相続人：配偶者、子供2人（計3人）
・実際の相続割合：3人で遺産を均等にわけた
・相続税の総額：630万円
相続税の総額630万円を3人で均等にわけると、各人の税額は210万円となります。
配偶者の実際の相続割合は法定相続分（1/2）以下であるため、税額軽減により納付税額は0になります。
そのため、子供2人が210万円ずつ納付することになります。
法定相続分で分けた場合の相続税額で、法定相続分でわけた場合の妻の相続税額は420万円、長男の相続税額は182万5,000円、二男の相続税額は182万5,000円である場合、相続税額をすべて足し合わせると785万円となります。
相続税の合計額785万円を実際の取得割合で分配すると、妻の相続税額は785万円×0.6で471万円、長男の相続税額は785万円×0.25で196万2,500円、二男の相続税額は785万円×0.15で117万7,500円となります。
よって、計算式は下記のとおりになります。
・妻の相続税額
785万円×0.6＝471万円
・長男の相続税額
785万円×0.25＝196万2,500円
・二男の相続税額
785万円×0.15＝117万7,500円
10：実際の取得の割合に応じた相続税額を計算する
法定相続分で分けたと仮定して計算したそれぞれの相続人の相続税額を全て足して合算します。そして、実際の遺産の取得割合に応じて相続税を分配していきます。
それぞれの相続人の実際の取得割合が下記の表のとおりであった場合の相続税額を計算していきましょう。
11：相続税額の2割加算の対象者の税額は2割増しにする
相続人が配偶者・子供・親以外の場合は、相続税額を2割増しにします。
故人の配偶者・子供・親以外が遺産を相続する場合、相続税額を2割増しとする制度のことを「相続税の2割加算」と呼びます。
相続税額の仮に故人が妹に対して遺言書で遺産を渡し、妹の相続税額が1,000万円であった場合、妹は2割加算の対象者ですので、1,000万円×1.2で1,200万円を相続税として納めなければなりません。
よって、妹の相続税額が1,000万円である場合の計算式は下記のとおりになります。
・妹の相続税額
1,000万円×1.2＝1,200万円
12：相続税の申告と納税の期限について
空き家などの相続にかかる相続税は、故人の死亡から10か月以内に税務署に申告して、主に金融機関を通して納税します。
申告や納税の期限を過ぎてしまうと、無申告加算税や延滞税が課されてしまうので注意しましょう。
税額の計算をする場合は税理士へ相談する手も
ここまで相続税の税額計算方法を紹介しましたが、税額計算は多くの手順があります。
「相続税の税額計算が難しい」「税額計算が不安」と思った場合は、相続税申告の実績が豊富な税理士へ依頼するという手もあります。間違った方法で税額を計算して申告してしまうと、相続税を払い過ぎたり、のちに税務調査を受けて相続税を追加で支払うことになってしまいます。
しかし、税理士報酬の目安は遺産総額の0.5％～1.0％(2020年1月1日時点とされていて、その分費用がかかることには留意しておきましょう。
相続税がかからなくても申告しておくと安心
小規模宅地等の特例や、配偶者の税額軽減など、特例適用により相続税がかからない場合であっても、申告することが求められるので、注意が必要です。
また、上記特例は、相続税の申告期限内である10カ月に遺産分割が決まっていることも条件になります。
つまり、遺産分割でもめてしまうと、特例が使えなくなってしまうこともあります。そのようなことにならないようにするためにも、生前から遺言で準備しておいてもらうと理想的です。
老朽化した実家をリフォームする利点4つ
老朽化した実家を相続したら、そのまま住んだり売り出したりするよりも、リフォームをしようと考える人も多いでしょう。
ここでは、リフォームをすることによって得られる利点を4つ紹介します。
1：売る際の印象が良くなる
老朽化した実家をリフォームすることによって、物件の印象がよくなることがあります。
築年数から来る古さや、家の状態の悪さ、耐震性の脆さなどをリフォームで改善することで、家を買ってすぐ住みたいという人に見てもらえるようになります。
2：住む場合も快適に過ごすことができる
老朽化した家というのは、屋根や壁、外構といった建物自体のみならず、トイレや浴室といった水回りの設備の劣化も気になるものです。
見た目の修繕や水回りのリフォームに加えて、バリアフリーや結露対策などもしておくと、長く快適に過ごせる家にできるでしょう。
3：災害時の安全性が高まる
地震や大型の台風などによる倒壊を防ぐためにも、老朽化した家はリフォームしてから住むのがおすすめです。
1981年には、建築基準法に新耐震基準が制定され、以降も新しい規定が追加されています。
いずれ発生すると言われている首都直下地震や南海トラフ巨大地震などの災害に備えるため、国でも住宅・建築物の耐震化を促進しています。
4：防犯にもなる
リフォームされ、見栄えが良くなった家は、しっかりと手入れが行き届いている印象を受けるため、不審者が寄り付いたり、犯罪者たちの溜まり場になったりしにくくなります。
リフォーム時にガラスを防犯ガラスに替えたり、玄関やベランダに人感センサーや照明を付けたり、木や塀・垣根で家周りを高く囲んだりしないなどの対策で、セキュリティ強化も行えるでしょう。
実家のリフォームの依頼先9選
実家のリフォームを決めたら、どのような家にするか、どの部分を修繕するのかによって、リフォームの依頼先を決めます。
ここでは、リフォームの依頼先を9つ紹介します。
1：近所の工務店
近所・地元の工務店は、その工務店の社長や職人さんの顔が見える安心感があります。
自分たちの希望を直接職人さんたちに話すことができ、希望が通るか、どのような設備なら可能かなど、じっくりと話し合うことができるでしょう。
2：電気や水道の工事業者
電気工事や水道工事の業者は、作業するのに資格が必要な作業もリフォーム中に行います。電気工事では、コンセントの増設や200V室外機電源が必要なエアコンの取り付けなどです。
業者に依頼する時は、有資格者による工事を行ってもらえるのかどうかをしっかり確認することが大切です。
3：不動産会社のリフォーム提案サービス
リフォーム会社が不動産仲介業をしたり、不動産会社がリフォームサービスをすることも増えてきました。
不動産会社が知る買い手側に人気の設備や家の仕様を、老朽化した家のリフォーム内容に取り込めるメリットがあります。
リフォーム予算を伝えることで、その予算内で取り組めるリフォームを提案します。
4：大手のハウスメーカー
ハウスメーカーでもリフォームを請け負っていますが、自社が建築した物件のみを対象をしているところもあるため、注意が必要です。
大手のハウスメーカーでのリフォームは、細かな要望に応えるというよりは、画一化されたパッケージプランを提供することが多く、早い仕上がりが期待できるでしょう。
5：個人の設計士
個人で設計事務所を開いている人は、一級建築士資格を持つ設計と建築のプロフェッショナルです。
顔を合わせて希望を伝えることで、設計士の方からも豊富な経験からアイディアを出し、リフォームの形をともに作り上げていきます。
6：ホームセンターの取り付けサービス
水回り設備やキッチンまわり、玄関や窓の網戸やカーテンの取り付けと交換なら、ホームセンターでも請け負っています。
現場調査や相談・見積もりは無料で行ってくれる場合もあり、店舗で現物を確認しながら、ホームセンターで扱っているものを使って設備のリフォームを行えます。
7：個人の大工や職人
個人で仕事が取れるというのは、技術も実績も十分で信頼があると考えられます。
しかし個人で仕事をしている以上、その大工や職人が引退した後に何かあった時に対応してもらえるのかどうかなども考えておく必要があります。
8：リフォーム専門業者
新築家屋を手がけることはせず、リフォームのみを行う専門業者もあります。
リフォーム全般を手がけているところもあれば、専門分野に特化した業者や、特定の分野を得意としている業者もあります。
9：住宅設備製造会社
大手の住宅設備メーカーも、リフォームの需要が高まるとともにリフォーム業に進出しています。
水回りに特化した会社や建材に特化した会社、他社と得意分野を業務提携させることで総合的なリフォームを提供する会社などがあります。
リフォームのコストを抑える方法4つ
リフォームのコストが高すぎて、思い通りのリフォームができないかもしれないと悩むこともあるでしょう。ここで紹介するリフォームのコストを抑える4つのポイントを見て、解決策を探してみましょう。
リフォームしたい物件に当てはまるものがないか確認してみてください。
1：地域ごとの助成金がないか確認する
地方公共団体が住宅リフォームの支援をしていないか確認してみましょう。耐震化や省エネルギー化、防災対策など、多様な支援策を行っている場合があります。
支援の仕方も補助や融資、利子補給などさまざまです。
リフォームすることを決めたら、助成金がないか確認することをおすすめします。
2：複数の業者で見積もりをする
複数の業者で各々の見積もり費用を出してもらい、金額と施工内容を比べることを「相見積もり」といいます。
予算や条件、依頼内容、などの依頼条件をした上で2、3社に見積もりの依頼することで、適正な価格帯や施工内容を知ることができるでしょう。
業者に見積もりを依頼する時は「相見積もりである」ことを伝えると、より親身になって提案してくれます。
3：空き家のリフォーム・運用代行サービスを利用する
空き家を借り上げ、借家としての運用を代行するサービスを行う企業があります。
こういった企業は、運用が可能で、運用方法や収入見込みの金額に同意が得られる物件であれば、リフォームも無料で行ってくれる場合があります。
借り上げ期間は企業によって違いますが、契約期間が過ぎれば、家は返却されます。
4：リフォーム計画の軸をあらかじめ立てておく
限られた予算の中でのリフォームは、優先順位を決め、長期的な視野で計画することが大切です。
ある程度のリフォームの範囲が決まれば、妥協できない点や最優先させたいもの以外で削れるところがないか見てみましょう。
老朽化した実家への対策を考えておこう
老朽化した家がそのまま放置されていることが社会問題となり、行政も本格的に対策に乗り出しました。
相続してからもめなくてもいいように、また相続後の手続きに戸惑わないように、相続前から老朽化した実家を将来的にどうするのか、考えておきましょう。
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