親が亡くなった後、残された家の処分について悩む人も多いです。
持ち家がなく、現在住んでいる場所から離れていなければ、相続することも可能ですが、さまざまな理由で家を処分する必要がある場合、処分費用に頭を悩ませる人も多く、処分をするか悩んでしまいます。
- 実家の処分費用を知りたい
- 実家を処分する場合のメリット・デメリット
- 実家を処分する方法
- 処分費用を抑えるポイント
実家を処分する場合に必要な手続きや、ポイントについて詳しく解説していきます。
実家の処分にかかる費用はどれくらい？
実家を処分すると簡単に決めても、処分するまでの手続きや実際に建物取り壊し、更地になった土地の取り扱い、売却や有効利用をする場合の方法など、たくさんの手続きがあります。
手続きだけではなく、費用もかかるものなので、簡単には実家の処分はできないようです。
家の解体費用相場は、木造住宅であれば1坪3～5万円程度、鉄骨であれば1坪5～7万円程度、鉄筋コンクリートであれば1坪6～8万円程度と言われています。
解体するだけではなく、手続きも必要になる実家の処分ですので、実際には解体費用以外にも費用がかかることを覚えておきましょう。
実家を処分するメリット
実家が空き家になった場合、リフォームや更地にするなどの活用を考えて相続するのか、売却等の処分をするのかで迷う人も多いのではないでしょうか。
ここでは実家を処分するメリット3つをご紹介します。
土地を売ることができる
一軒家を解体して更地にした場合、土地として売却が可能です。家が古くて値段がつかないのであれば、売却することで土地を高く売買することもできます。
家をそのままにして中古家屋付き土地として売ることも可能ですが、条件によってはなかなか買い手が現れないことが多いことも知っておきましょう。
自分で住宅のリフォームもするために、古い家つきの土地を探している人もいるので、見極めが肝心です。
一般的には更地にした方が売りやすくなり、早期売却の可能性も高まるというメリットがあります。
倒壊などの事故を防ぐことができる
実家が空き家になった状態のままで、そのまま放置をしておくと、最悪の場合老朽化によって倒壊する可能性もあります。
老朽化した住宅は、周辺の治安を悪くしたりイメージの低下を招く可能性があります。
近隣住民に被害をもたらし、クレームなどが出されることもあるでしょう。その場合、損害賠償請求をされる恐れも出てきます。
解体費用と比べると損害賠償費用は高額になる可能性が高まります。 解体することはこうしたリスクを防ぐことが可能です。
解体時に自治体の補助制度を利用できる
多くの自治体では、古い家の解体工事に助成制度を利用できるようになっています。
これは国土交通省の空き家対策として施行されている「空き家対策総合支援事業」としての支援制度です。
「老朽危険家屋解体撤去字補助金」「建て替え建設費補助金」などが利用できる他、東京都では東京都都市整備局が取り組む「不燃化特区制度による助成金」などがあります。
事前申請が必要な場合もあるため、まずは家のある自治体の補助金や助成制度を確認してみましょう。
実家を処分するデメリット
実家の処分を考えるときにはメリットだけではなく、デメリットについても十分な配慮をしておく必要があります。個々の状況によってメリットとデメリットは違ってきます。以下では2つのデメリットについてお伝えしていきます。
固定資産税が高くなる
実家を解体し更地にした場合、納税額が大幅に高くなります。これは建物があったときに受けられた固定資産税と都市計画税の軽減措置がなくなってしまうためです。
建物があれば固定資産税で最大1／6、都市計画税で最大1／3の軽減措置がされていますが、建物がなくなることでこれらの措置が受けられなくなります。税金がそのままかかるため、単純に考えて6倍、3倍になってしまうこともあります。
更地にする場合、売却や活用方法について考えておく必要があるので、解体する前に、解体後どうするか決めておきましょう。
解体費用がそのまま戻ってくるわけではない
住宅を解体して土地を売却した方が、売りやすくてメリットが大きいと言われることもありますが、住宅の解体費用が高額の場合もあります。
解体には最低でも数十万円～数百万円かかることが予想されるため、収支を計算しておくことが大切です。土地を売却しても解体費用がかかりすぎて赤字になることがないかしっかり確認しましょう。
実家を解体すると費用がかさんで赤字になる可能性がある場合、建物付きで売却するほうがおすすめであり、リフォームをして住むために中古物件を探している人もいるので、不動産会社に相談し、損をしない処分方法をみつけてください。
実家を処分する方法
ここからは実家を処分するための3つの主な方法について紹介します。どんな方法があるのかを知って自分に合った効率的な方法を選んで検討してみましょう。
自分で売却する
自分で空き家や更地を売却するメリットは、仲介手数料などの費用を抑えられることです。仲介手数料や消費税がかからない分、売却にかかる費用が安くなります。
しかし、不動産の専門家が仲介に入るわけではないため、トラブルなどには注意が必要です。また、買主の住宅ローンの利用が難しくなることから、買主が限られ、結果的に売却が難しくなることも多いです。
業者に買取りしてもらう
業者に買取してもらう方法は、早く売りたいと思っている方におすすめです。
この場合、不動産業者に家を買取してもらい、不動産業者にリフォームや清掃を行ってもらってから売却されます。
そのため、価格が売却相場の7～8割になってしまうことを知っておきましょう。さらに業者は立地条件や家の状態を考慮して買取するため、条件によっては買取をしてもらえないケースもあります。
業者に売却の仲介をしてもらう
高く売りたいと思っているなら不動産業者に売却の仲介をしてもらうことがおすすめです。売主はあくまでも個人であり、業者に仲介だけをお願いするため、高く売りたい人に適した方法です。
売り出し価格を自分で決められるため、高く売りやすく、引き渡し日も自由に決められます。ただし、売却までには時間がかかることが多く、仲介手数料もかかることを知っておきましょう。
実家処分の費用の決まり方
実家の処分を考えるとき、解体費用価格が何によって設定され、どんな付帯工事費用がかかるのかをしっかり認識しておくことで、売却処分の流れがスムーズに進むでしょう。
ここでは実家処分にかかる費用にどんなものがあるか、その決まり方や価格相場などについてご紹介します。
立地
解体予定の実家の立地によって解体工事費用も変わってきます。また人件費、隣の建物との距離など密集度も地域差があるため、解体費用に違いが出ます。
また費用が上乗せされるケースもあることを認識しておきましょう。
- 接している道路が狭い
- 土地が狭く重機が入りにくい
- 建物が隣地と接近している
手作業が多い構造
家の構造によっても解体費用は違ってきます。前述したように木造と鉄骨、コンクリート施工では解体費用に差があります。
コンクリートなどは解体や機材の搬入などに手間がかかるため、高額になることを知っておきましょう。
例えば2階建てと平屋を比べた場合であれば、平屋の方がコンクリート施工された基礎部分や屋根が大きいために解体費用が高額になりやすくなります。
地域
その地域によって坪単価や工事価格に差があるため、地域によって解体費用相場が違ってくることを知っておきましょう。
一般的に東京や大阪などの大都市圏は単価が高く、地方は安い傾向があります。地域ごとの解体費用の相場を知っておきましょう。
坪単価
坪単価の相場も認識しておく必要があります。例えば、木造住宅は1坪大体3万円～、鉄骨住宅であれば1坪大体3万5千円～、という相場を頭に入れておくと、解体工事を考える上で役立つでしょう。
その他、RC構造住宅、ビルやアパートであれば1坪4万円から、店舗であれば1坪2万5千円～、といった費用相場を念頭に置いて解体工事を検討しましょう。
付随工事費
付随工事費は解体費用に上乗せされる追加費用のことです。解体工事中に地中障害物が出てきた場合には追加費用がかかります。
例えばコンクリートガラ、古い浄化槽、岩やごみなどが埋まっていたときなどに追加費用がかかります。解体業者も適正価格で工事をしているか確認をすることが大切です。
解体工事業の許可保有または、登録をしている正規の解体業者か確認をしてみましょう。
出典：建設リサイクル法：解体工事業者のみなさんへ | 東京都都市整備局
解体業者
紹介している費用は解体業者によって変わってくるため、1社だけで決めず、何社か相見積もりを取って比較することが大切です。
仲介サイトでは数社の見積もりを取ることができるため、利用してみるのもおすすめです。安さだけをアピールしている会社はトラブルが多い可能性があります。紹介例が多く、ユーザーの声が紹介されている、専門性の高い業者を選ぶことを心がけましょう。
廃材搬出
解体工事では、さまざまな物品の廃棄が必要になることが多く、その都度、廃材搬出費用もかかります。
例えば、木くずやコンクリートなどの廃材の処理には1㎡につき、3,000円～8,000円程度かかるといわれていますが、素材によって費用に差があるため、木くずなどは費用が安くなることが多いです。
実家処分の費用を抑えるポイント
実家の処分には想定外の費用がかかることもあります。そのため、自分であらかじめ片付けておくと費用の節約につながるでしょう。
ここでは実家処分の費用を抑えるための、おすすめのポイント2つについてご紹介します。
解体前に家財を処分しておく
解体工事が始まる前に空き家の片付けに自力で取り組むことは、費用を抑えるための大きなポイントになります。
粗大ごみ、エアコンや冷蔵庫などの家電の処分なども必要です。粗大ごみは、行政サービスを利用して処分すると費用を抑えることができるでしょう。家電はリサイクル費用がかかるため、家電量販店に引き取ってもらう必要があります。
自分で撤去した方が良いものはなるべく自分で処分して、ものを減らしておくことが費用を抑えるポイントです。
相見積もりを取っておく
家電などは不用品回収業者や遺品整理業者に引き取ってもらうことも可能です。このふたつの業者は仕事に違いがあるため、区別しておきましょう。
不用品回収業者は遺品整理業者より費用が安いことが多いですが、不用品をごみとして片付けます。
遺品整理業者は、不用品を遺品として扱うため、丁寧な仕事が特徴です。業者を使う場合は、相見積もりをとって比較することをおすすめします。
実家を処分する費用が出せない場合の対処法
実家の処理は、予想より解体費用がかかってしまうこともあります。しかし、実家を放置するとデメリットも大きいため、悩んでしまう方もいるのではないでしょうか。
実家の処分費用が出せない場合の対処法3つについてご紹介します。是非、参考にしてみてください。
売却してから解体する
売却が決まってから解体する方法も考えられます。家を残した状態で販売してもらい、売買契約が終わって土地を引き渡すまでの間に解体をする方法です。この場合、手付金として売買代金の一部が途中で入ります。
この手付金を使って解体という流れになるため、解体費用が出せない場合の対処方法になるでしょう。土地の売却が済むと固定資産税もかからなくなるため、維持費の負担も減ります。
住宅付きの土地として売却する
空き家が築20年以内であれば需要が高い傾向があります。家の状態がいい場合におすすめの方法です。解体する場合に対して、どのくらい利益になるのかを比較してみることが大切です。
しかし、住宅付きだと値引きされたり、更地が欲しい買主への対象物件にはならなかったりするため注意が必要です。
ローンを組んで売却する
空き家売却にはローンを活用する方法もあります。売却を前提とした「空き家ローン」の他、ケースを選ばず使える「フリーローン」も利用できます。
返済は、銀行や消費者金融などの金融機関への分割払いが基本です。消費者金融は銀行よりも金利が高いことを知っておきましょう。
また、金利がかからない無利息サービスもあるため、利用できるか確認してみると良いでしょう。
実家を処分する際にやるべき3つのこと
空き家の売却では大きな金額が動きますし、売却方法によって大きな差が出ることがあります。かけられる時間や手間も限られているため、各々の優先順位をしっかりと見極めて検討することが大切です。
また知らないと損をする特例制度もあるため、しっかり情報を得ておく必要があります。実家を処分する際にやるべき3つのことについてご紹介します。
空き家特例を申請する
空き家になった実家を譲渡した際、要件が満たされていれば、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられることがあります。これは国土交通省の施行している制度が適用された場合です。
この制度の適用には前提条件として「家屋が区分所有建築物ではない」「1981年5月31日以前に建築されている」「相続開始の直前まで同居人がいなかった」以上の3点を満たしている必要があります。
また、この制度が適用されるのは2016年4月1日から2023年12月31までに譲渡を行っているケースに限られます。この他にも条件があり、当てはまっているか確認してから申請しましょう。
出典：概要 国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）
家中の片付け
費用を抑えるために、時間や手間をかけて不用品を処分することを選択する人も多いでしょう。売却前に家中の片付けをしておくことで、スムーズに売却活動ができます。前述で紹介したような方法で片付けをすることができます。
また、各々の都合により自力で行うことができない場合は、不用品回収業者か遺品整理業者に費用を払って片付けてもらうことを考えてみましょう。
相続登記の手続き
実家を売却処分しようと思うなら、相続登記をする必要があります。これは実質的に所有権移転のための手続きであり、不動産の名義変更の意味を持ちます。実家の売却処分をする上では、相続登記が不動産売買の基本になります。
登記名義が相続人である場合に限り、相続した不動産を売却することができるようになるため、必ず相続登記をしてから売却手続きを始めましょう。
実家の処分前に注意すべきこと
実家を処分する前に注意すべき点をチェックしておく必要があります。基本的に不動産売買にはタイミングがとても大切です。
地価の値段はその時々で上がったり下がったりしますが、値上がりするタイミングに合わせて売ることによって遺産を増やすことにつながります。逆に地価が下がっているときに売ってしまえば損をすることになってしまいます。
社会情勢や地価の変動を普段から観察しておき、売買に適したタイミングを見極めましょう。
実家を処分する際の家財道具の処分方法
実家を処分する前に家財道具を片付ける必要があります。長い年月を親が過ごしてきた家には膨大な数の家財道具があるため、その処分に悩むことも多いのではないでしょうか。
処分方法にはいろんな選択肢があるため、自分に合った方法を選びましょう。ここでは実家の家財道具の処分方法7つをご紹介します。実家を片付けるときの参考にしてみてください。
遺品整理業者に依頼する
遺品整理業者には、遺品整理士の資格を持つ専門家が家財の買取を行う場合が多いです。一括で任せることができて、買取金額を片付け費用から差し引いてもらえることもあります。
業者を選ぶポイントとして、料金設定がはっきりしているかどうか、口コミや体験談などを確認しましょう。また相見積もりを取って適正価格かどうかを調べましょう。
リサイクルショップで売却する
幅広いジャンルのものを扱うリサイクルショップで売却する方法を選べば、多くのものを処分することができます。
専門買取業者で買い取ってもらえなかったものでも、買い取りが可能なことが多いのが特徴です。
大型家具や家電も買取対象になりますし、車での持ち込みができればより高額での買取が可能になります。半面、店舗運営の関係上、買取金額に融通がきかない部分もあると言われています。
不用品回収業者に依頼する
売れそうにないものであれは、不用品回収業者に依頼すれば、不用品を自宅まで引き取りに来てくれます。
忙しい社会人や高齢の方には便利でおすすめな方法ですが、悪質な業者もいるため注意が必要です。料金設定や見積もり方法も業者によって異なるため、比較して適正な業者を選ぶようにしましょう。
一般的に不用品回収業者は下記の資格や承認が必要なので、依頼の際は確認してください。
- 一般廃棄物収集運搬業許可
- 古物商許可（回収したものを買取する場合）
粗大ごみ回収を利用する
自治体の粗大ごみ回収を利用して自力で片付ける方法も選択できます。粗大ごみ回収シールを指定の店などで購入し、自治体に回収依頼の連絡を入れます。
回収日を予約すると、指定日に回収してくれるため、購入したシールを貼りつけて粗大ごみとして出しましょう。ごみの大きさによって費用も異なり、回収可能なサイズが決められており、自治体によって違いがあるため、ホームページなどで確認してみてください。
ネットオークション・フリマサイトを利用する
ネットオークションやフリマサイトを利用して、自力で不用品を売る方法も考えられます。リサイクル業者でも買い取ってもらえなかったものが高く売れることもあります。
ただし、出品してから売れるまでに時間がかかることや、取引上のトラブルなどのデメリットもあり、注意が必要です。
フリマに参加する
地域で開催されるフリーマーケットに参加するのも不用品処分の一つの方法です。
不要に処分する感覚がなく、必要な人が大切に使ってくれることがわかるので、気持ちの面でスッキリします。
最初は、手間がかかるように感じることもありますが、慣れてしまえば不用品処分の方法として有効な手段となるでしょう。
引っ越しの引き取りサービスを利用する
大手引っ越し業者では、不要な家財道具を引き取ってくれるサービスを提供していることがあります。
引き取ってもらえるのは、引っ越しで出る不要な家財が対象です。そのため、引っ越しを依頼するときにのみ受付けられることが多いことを承知しておきましょう。
実家を処分する前に必ず費用について確認しよう
利用できる制度などもチェックしておき、スムーズに実家の処分を行えるように準備万端にしておきましょう。
売却で得られる利益と解体費用や片付けなど処分にかかる費用との収支を計算して、損が出ないように気を付けて取り組むことが大切です。
