解体後の建て替えで、「賃貸併用住宅」を建てたいという人も多いのではないでしょうか。貸併用住宅は自宅と賃貸物件合わさった住宅です。1階を自宅にして2階を賃貸物件にするなどして、その建物に住みながら家賃収入を得ることができます。
この記事では、賃貸併用住宅を建てようか検討している方に向けて、賃貸併用住宅の特徴やメリット・デメリット、おすすめの間取り、知っておくべき注意点などについてご紹介します。
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賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に自分が住む部屋と、第三者に貸し出す賃貸用の部屋がある住宅のことです。たとえば1階部分を自宅にして2階部分を第三者に貸し出す賃貸住宅にする間取りなどがあります。
賃貸併用住宅を建てることで、その住宅に住み続けながら家賃を受け取ることができるため、毎月の費用の負担を和らげることができます。また将来的にはご両親やお子様と一緒に住み、二世帯住宅にすることも可能です。賃貸併用住宅を建てる場合は、前もってどのように利用していくのか、長期的な計画を立てることが大切です。
また賃貸用の部屋を作るためその分建設費が増えてしまうという問題点もあります。賃貸併用住宅として住宅ローンの融資を受ける際は家賃収入を収入として認めてもらえないことがあり、融資の審査が難しいことにも注意が必要です。
賃貸併用住宅の家賃収入
賃貸併用住宅の収益モデルについてご説明します。賃貸併用住宅の収入については、賃貸用として貸し出すお部屋の部分の家賃収入が収入になります。3LDKもしくは4LDKのお部屋を作り、1カ月10万円の家賃に設定して貸し出した場合、年間で120万円の収入を得ることができます。
しかし空室の期間ができるとその期間の収入は0円になってしまいます。そのためもし空室になって家賃収入が無くなっても、空室の期間も家計をやりくりしていけるよう資金計画を立てる必要があります。
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賃貸併用住宅の初期費用
賃貸併用住宅の初期費用としては、さまざまな規模の建物がありますが、ここでは3LDKもしくは4LDKの自宅と同じ規模で賃貸部分を建てるとして考えます。それぞれの部分の広さをおおよそ25坪程度とすると、2階建てで50坪になります。
どの会社に建築を依頼するかによって価格は異なりますが、ここでは、坪単価70万円程度で建築を依頼するとして考えます。そうすると、70万円/坪×50坪で建築費用は3500万円になります。
その他に庭の整備費用や駐車場のコンクリート費用などで200万円、家の中のエアコンなどの家電やテーブルなどの家具費用で150万円、登記費用や建築確認費用などの諸費用で150万円程度かかるとすると、合計で4000万円です。賃貸部分は仕様のランクを落としてもっと価格を安く抑えることもできます。
建築費用 3500万円
庭の整備費用など 200万円
家具・家電費用 150万円
諸費用 150万円
合計 4000万円
賃貸併用住宅のランニングコストとして、固定資産税と火災保険がかかります。固定資産税については、土地の分を自己居住用分と合わせて支払うことができるため費用を抑えることができます。
入居者の募集や管理を管理会社に依頼するのであれば管理費が発生します。入居中や退去時には補修費用も発生します。これらの費用は概算として賃貸収入の10%程度として見込んでおくのがおすすめです。また不動産所得として所得税と住民税がかかります。部屋を増やしたことによって建設費増加分のローンを支払うことも覚えておきましょう。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅にすることには、さまざまなメリットがあります。ここでは賃貸併用住宅のメリットについてご紹介します。賃貸併用住宅には次のメリットがあります。
ローンの返済に家賃収入を利用できる
賃貸併用住宅のメリットとして、ローンの返済に家賃収入を利用できることがあります。賃貸併用住宅を建てることで、その住宅に住み続けながら家賃収入を得ることができるため、これを毎月のローンの返済にあてることができます。これによってローンの返済の負担を軽減させることが可能です。
個別に建てる場合に比べて安く済む
二世帯住宅の建築と同じように、1つの建物の中に2つ分の建物と同じだけの部屋を作ることになります。これによって個別に2つの建物を建てる場合に比べて支出を抑えることができます。基礎の部分と屋根の部分は建物の費用の中でも大部分を占めていますが、賃貸併用住宅にすることによってこれらが1棟分で済むため、個別に建てる場合に比べて安くなります。
住宅ローンとして融資を受けることができる
賃貸併用住宅であれば、自己居住用部分を51%以上にするなどの一定の要件を満たすことによって、アパートローンではなく住宅ローンで借入することが可能です。一般的にアパートローンは金利が高く、返済期間を長く取ることができません。これに対して、住宅ローンは金利が低く、返済期間を長く取ることができ、さらに住宅ローン控除の適用を受けることができるのです。
たとえば建築費用3,500万円を金利3%、借入期間25年のアパートローンで組んだ場合の毎月の返済金額は16.5万円とかなり高くなります。
これに対して、住宅ローンで組むことができれば、借入期間は35年と長く返さなければとなりませんが、毎月の返済金額は9.8万円と安くすることが可能です。
また賃貸併用住宅は、借入から10年間は、毎年住宅ローンの年末残高の1%の還付を受けることができる住宅ローン控除が適用されます。この住宅ローン控除は居住用住宅でしか受けることができません。
住宅ローン控除の適用を受けると、たとえば年末残高が3,500万円であれば、その1%である35万円分の還付を所得税と住民税から受けることができます。先ほどの例であれば、9.8万円/月の住宅ローン返済金額に対して、10万円/月の家賃収入を得て、その上で3万円/月の税金の還付を受けることができます。賃貸併用住宅を建てたことによって発生するようになる毎月の負担金額は、0円どころかプラスになるのです。
節税効果がある
賃貸併用住宅には節税効果があります。固定資産税の節税効果については、マイホームの所有に関してさまざまな税制優遇がされています。賃貸併用住宅も自宅と見なされるため、固定資産税の軽減措置を受けることができます。自宅を所有していることにかかる固定資産税の軽減措置について、1戸あたり200m2までは固定資産税を6分の1に、200m2を超える部分は3分の1に軽減されます。
相続税の評価金額を減らすこともできます。相続税の評価については、自宅よりも賃貸の方が低い評価を受けることが可能です。さらに「小規模宅地等の特例」が適用される場合、最大330m2まで80%の軽減を受けることができます。小規模宅地の特例とは、被相続人（亡くなった方）が住んでいた土地や事業を行っていた土地について、一定の要件を満たす場合に80%または50%の評価減を受けることができる制度です。
ただし小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、配偶者や子供などの同居している相続人が自宅を相続する場合のみに限られます。また相続人が別居の持家を持っている場合は適用されなくなってしまいます。
老後の年金の足しになる
賃貸併用住宅の家賃収入を得ることができますが、住宅ローンの返済が終われば賃貸併用住宅による支出はなくなり、賃貸併用住宅の家賃収入が入ってくるのみになります。
この収入を将来、自分のための年金にあてることができます。長寿化が進む日本では、老後の年金不足が問題になっています。年金収入に家賃収入がプラスされれば、老後の資金についての不安を解消して、資金的にゆとりのある生活ができる可能性が高まります。
収入については、賃貸併用住宅の家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いた金額が得ることができる収入になります。
賃貸併用住宅のデメリット
メリットが多くある賃貸併用住宅ですが、賃貸併用住宅にはデメリットもあるため知っておく必要があります。賃貸併用住宅には次のようなデメリットがあります。
オーナーと入居者が同じ建物に住むことになる
自宅を賃貸併用住宅にすると、他人である入居者と一緒に同じ建物に住むことになります。入居者と顔を合わせる機会も多くなります。オーナーと入居者の住んでいる場所の距離が近くなるため、トラブルも起こりやすくなります。オーナーがすぐ近くに住んでいるため、入居者からさまざまなクレームが直接寄せられることもあります。
建て方や構造によっては、隣室や上下階からの話し声や夜中の排水音などの騒音が気になってしまうことも考えられます。
ローンの借入額の負担が増える
賃貸部分があるため、一戸建ての住宅と比べると建築費が高くなります。自己資金が少なければローンの借り入れが増えることになり、返済額が増加してしまいます。もし入居率が大幅に低下して空室が増えたり家賃が大きく下落したりした場合は、家賃収入が減りローン返済をまかないきれなくなってしまいます。
その際は家賃収入以外の収入からローンを返済しなければならないため、収入が増えるどころか家計が圧迫されてしまいます。
将来売却しにくい
賃貸併用住宅は日本では一般的ではありません。収益物件としても自己居住用としても中途半端な物件であると判断されるため、なかなか売却できないということが少なくありません。最初から将来売却することを想定するというのであれば、間取りや価格帯などを売却しやすいように工夫することで、売却できなくなるリスクを軽減させることも可能です。
自宅スペースと賃貸スペースの配置
自宅スペースを上階にして賃貸スペースを下階にするのか、その逆にするのか、賃貸併用住宅において賃貸スペースを上下のどちらにするのかによってメリットやデメリットが大きく異なります。自宅スペースと賃貸スペースの配置について、3種類に分けてご説明します。
自宅スペースが下階で賃貸スペースが上階の場合
自宅スペースを下階にすることのメリットは、速やかに自宅スペースに帰宅できることです。庭も利用できるようになります。賃貸スペースが上階だと、家賃設定を高くしても比較的需要が期待できます。上階の方がセキュリティ面の安全性が高く、景観が良くなるためです。
デメリットとしては、上階からの足音などの生活音が気になることがあります。入居者が小さな子ども連れだと、子どもが走り回る音や鳴き声もあるためより大変です。
また下階だと、セキュリティ面の安全性が低く、土地によっては景観があまり良くないことがあります。賃貸スペースが上階の場合、エレベーターを設置していないと、階段でのアクセスが不便という理由から入居者が入りにくくなる可能性も考えられます。
自宅スペースが上階で賃貸スペースが下階の場合
自宅スペースを上階にすることのメリットとして、窓からの景観が良い場所に住めることがあります。また上階の方がセキュリティ面の安全性が高いため安心して暮らせます。上階からの足音などの生活音に悩むこともありません。
デメリットとしては、帰宅する際にエレベーターや階段を使わなければならないため、家に入るまでに時間がかかることがあげられます。またオーナーの生活音が下階の入居者に迷惑をかけてしまう可能性があります。賃貸スペースが下階だと、上階の場合に比べて家賃設定をあまり高く設定できません。
エレベーターを設置する場合は、賃貸併用住宅の建築にかかる費用がさらに高額になってしまいます。
左右で分ける場合
自宅スペースと賃貸スペースを上階と下階に分けるという間取りの他に、左右に分けるという間取りもあります。
左右で分ける場合のメリットは、上階に住む入居者の生活音を気にせずに済み、上階の眺めの良い場所でも過ごせることです。また2階以上も賃貸スペースにできるため、賃貸スペースを上下に分ける場合は、高い賃料の部屋も設けることができます。
しかしエレベーターを設置する場合は、高層の賃貸併用住宅の場合は、自宅スペースと賃貸スペースの両方にエレベーターを設置しなくてはならないというデメリットもあります。
収益性を高めたい場合におすすめの間取り
収益性を高めたい場合におすすめの間取りをご紹介します。賃貸併用住宅を建築する人の中には、賃貸併用住宅を運用することによって多くの家賃収入を得て大きな収入源にしたいと考えている人も多くいると思います。
賃貸併用住宅は一般的な賃貸住宅よりも収益性が低くなります。そのため、収益性を高めたいのであれば、収益性の高い間取りを意識して建築することが大切です。収益性の高い間取りの例をご紹介します。
4階建てで1～3階を賃貸スペースにする
4階建てで1～3階を賃貸スペースとして貸し出す間取りにした場合、4階のみが自宅スペースになります。
この間取りのメリットは、賃貸スペースの占める割合が多くなるため、得ることができる家賃収入が多くなることです。これによって収益性が高くなります。
しかしデメリットとして物件の規模が大きくなるため初期投資も高額になってしまう点があります。また賃貸併用住宅に占める自宅スペースの割合が50％未満であるため、アパートローンしか利用できなくなってしまいます。自宅スペースが狭くなってしまうこともデメリットです。
自宅スペースが狭く感じられることを改善する手段として、ルーフバルコニーや屋上テラスを設置するという方法があります。
4階建てで3階・4階を賃貸スペースにする
4階建てで1～2階を賃貸スペースとして貸し出すと、3階と4階を自宅スペースにすることになります。
この間取りにするメリットは、自宅スペースを十分に確保できることです。広い自宅スペースでゆったり快適に暮らせます。また自宅スペースの割合を50％以上にすることで、住宅ローンを利用できるようになります。
しかしデメリットもあります。4階のみを自宅スペースとして貸し出す場合と同じように、賃貸スペースの部分が広くなるため、かかる初期費用も高くなってしまいます。そのため返済の負担が大きくなってしまいます。
住宅ローンの利用を検討している場合、自宅スペースが50％を下回っていると利用できない可能性があるため、自宅スペースが50％以上かどうか確認しておきましょう。
住宅ローンを利用する場合は、ローンの上限がアパートローンよりも低くなります。そのため、不足分を自己資金で支払うことになります。
3階建で1～2階を賃貸スペースにする
3階建で1～2階を賃貸スペースとして貸し出す場合は、3階のみが自宅スペースになります。
この間取りにするメリットは、物件の規模に対して収益性が高いことと、物件の規模が小さいため初期投資を抑えることができることです。
しかしデメリットとして、賃貸併用住宅に占める自宅スペースの割合が50％未満であるため、アパートローンしか利用できないことがあります。自宅スペースが狭いこともデメリットです。自宅スペースが狭いことの改善策として、4階建てで1～3階を賃貸スペースにする場合と同じように、ルーフバルコニーや屋上テラスを設置する方法や、3階の一部を自宅スペースにする方法があります。
初期投資を抑えたい場合におすすめの間取り
賃貸併用住宅は、一定の基準を満たすことで金利が低くて返済期間の長い住宅ローンを利用することができます。しかし返済計画に支障が出て賃貸併用住宅を手放さなくてはならないことになる可能性もあります。このような事態を防ぐためには初期投資を抑えることも大切です。初期投資を抑えたい場合におすすめの間取りをご紹介します。
3階建で1階のみを賃貸スペースにする
3階建で1階のみを賃貸スペースとして貸し出すと、2階と3階を自宅スペースにできます。
この間取りのメリットは、広い自宅スペースを確保できることです。そのためのびのびと快適に暮らせます。自宅スペースの割合が50％以上であるため、住宅ローンを利用することも可能です。物件の規模が小さいため初期投資を抑えることにもつながります。
デメリットとしては、賃貸スペースの割合が少ないため家賃収入が少なくなり収益性が低くなってしまうことがあります。ローンの返済に充てる家賃収入が少なくなるためローン返済の負担も大きくなってしまいます。
賃貸併用住宅を建築する際に住宅ローンを利用する場合、ローンの上限がアパートローンよりも低くなります。そのため不足した分を自力で支払わなければならないことがあります。
家賃収入が少ないと返済計画に支障が出る可能性が高いため、意識して無理のない返済計画を立てるよう心がけましょう。
2階建で1階のみを賃貸スペースにする
2階建で1階のみを賃貸スペースとして貸し出す場合、2階のみが自宅スペースになります。
この間取りにするメリットとして、物件規模が他の間取りよりも狭いため、初期投資を大幅に安く済むことがあります。賃貸併用住宅に占める自宅スペースの割合を50％以上にすることで、住宅ローンを利用できるのです。
しかしデメリットとして、自宅スペースが狭いことがあります。狭い自宅スペースでのびのびと暮らせるようにしたい場合は、3階建で1～2階を賃貸スペースにする場合と同じように、ルーフバルコニーや屋上テラスを設置したり、3階の一部を自宅スペースにしたりしましょう。
賃貸併用住宅を建てるまでの流れ
賃貸併用住宅を建てるまでには多くのステップがあります。賃貸併用住宅を建てるまでの流れを確認しておきましょう。
1. 相談する
賃貸併用住宅を建てる場合は、ハウスメーカーや工務店、設計会社などに相談しましょう。相談する際は、どのくらいの規模や間取りで建てたいのか、費用はどのくらいにしたいのかなどを伝えましょう。
2. 計画する
要望を伝えて、担当の建築士に間取りを計画してもらいます。間取りを提案されたら、変更したい点を伝えて改善してもらいましょう。
間取りが完成したら、賃貸部分の家賃を含め資金計画を立ててもらいます。この段階では複数の会社から提案を受けることが可能です。複数の会社から提案を受け、比較検討するのがおすすめです。プランニングに申込金が必要な場合もあります。
3. 契約する
提案を受けた複数の会社の中から、自分にとって最も条件が良い会社と契約します。契約した後に金融機関でローンの審査を受けて承認されたら着工金を入金しましょう。
4. 建築する
着工金を入金すると、建物の建築が開始されます。一般的に木造住宅の場合で4カ月程度で完成します。規模が大きくなればなるほど期間は長くかかり、場合によっては建築するのに半年以上かかることもあります。
5. 入居者を募集する
建築中から入居者の募集を始めることができます。入居者の募集や管理は、建築を依頼している会社にそのまま依頼することもできますが、他の会社に依頼することも可能です。
6. 入居する
建物が完成したら、住宅ローンで残金を支払い、オーナーが住む自宅スペースへ引っ越し、建築中から募集していた入居者に入居してもらいましょう。これで家賃を受け取れるようになります。
賃貸併用住宅を建てる際の注意点
賃貸併用住宅を建てる際に注意すべきことをご紹介します。賃貸併用住宅を建てる際は次のようなことに注意しましょう。
建築条件を確認する
土地には建物を建築する際の条件が決められています。条件を満たしていなければ建築できません。
都市計画区域で土地の用途が13種類に分けられています。第1種低層住居地域や第2種低層住居地域では高い建物を建築することが禁止されています。
3階建や4階建の賃貸併用住宅を建築したいと考えていても、建築条件を満たしていなければ建てることができません。条件に合うような間取りの賃貸併用住宅に変更することになります。
理想の間取りがあるのであれば、間取りに合う建築条件である土地を選びましょう。すでに賃貸併用住宅を建てたい土地を所有しているのであれば、その土地の建築条件に合う間取りにしましょう。
将来引っ越す可能性があるか考える
住宅ローンの利用は、自分がその建物に住むことが条件になっています。そのため転勤などで引っ越すことになった場合、金融機関によっては契約違反であると見なされてしまうことがあります。これを理由に住宅ローンを一括返済するよう求められてしまう可能性もあります。賃貸併用住宅を建てる際は、引っ越しをする可能性がないかについても考慮しましょう。
新たに物件を購入する可能性があるか考える
住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建てる場合は、自宅だけでなく賃貸物件も合わさった建物を建てることになるため、通常の住宅に比べて建築費用は高くなります。そのため住宅ローンの借入金額も高くなってしまいます。住宅ローンの借入金額が高いと、追加で融資を受ける際に借り入れをすることが難しくなることがあります。
そのため新しい物件を購入しようか検討している場合は注意しましょう。今後の資金計画についてもよく考える必要があります。
お互いに顔を合わせないで済む動線にする
賃貸併用住宅の間取りを決める際は、動線に注意することが大切です。道路から玄関までの通り道の動線には注意が必要です。自宅と賃貸部分の動線を離して、できるだけ入居者と顔を合わせないで済むような動線にします。
生活において入居者と視線を合わせなくて済むような工夫も必要です。たとえば入居者のリビングの前を道路から自宅の玄関までの通り道にしてしまうと、入居者と目が合ってしまいやすくなってしまいます。お互いにプライベートが保たれてのびのびと過ごしやすい動線にすることが大切です。
まとめ
この記事では、賃貸併用住宅を建てようか検討している方に向けて、賃貸併用住宅の特徴やメリット・デメリット、おすすめの間取り、知っておくべき注意点などについてご紹介しました。
賃貸併用住宅は自宅と賃貸物件合わさった住宅であり、1階を自宅にして2階を賃貸物件にするなどして、その建物に住みながら家賃収入を得ることが可能です。賃貸併用住宅を建てる際は、ぜひこのページでご紹介した内容を参考にしてみてください。
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