土地や住宅の売買を行う場合には、確定測量が必要となる場合があります。
不動産物件の売買が未経験の場合は、確定測量とは一体何なのかわからない方も多いでしょう。
土地や住宅の売買を行う場合、確定測量図がないと取引が不成立となる場合もあるので、確定測量は非常に重要なものになるのです。
今回は、確定測量の重要性と必要なパターンについて解説したいと思います。
また、費用や期間についても解説しますので、土地や住宅の売買予定がある方の参考になれば幸いです。
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土地や住宅の売買における確定測量の重要性
確定測量とは、測量を行う土地と隣り合う全ての土地との境界線を確認する作業のことです。
必須条件として、隣接する土地の所有者全てが立ち会わなければいけません。
確定測量は土地家屋調査士という専門家に依頼することで行うことができます。
土地の境界の間に道路があった場合は、道路と土地との境界も測ります。
これを「官民境界」といいます。土地と土地の境界は「民民境界」です。
確定測量が完了すると、確定測量図が作られます。全ての境界が確定している証明となるため、不動産の売買においては非常に重要な要素となるのです。
土地や住宅を購入する側からすれば、購入したあとで近隣住民と境界線のトラブルが起きることを避けたいのは当然でしょう。
そのため、不動産の売買においては、確定測量図の提示や引き渡しが条件となる場合がほとんどです。しかし、確定測量図の作成は義務ではありませんので、売主が認識している境界線の明示でも取引が成立する場合もあります。
確定測量が必要なパターン
土地や住宅の売買において確定測量が必要な場合を紹介します。
すでに確定測量図があった場合でも再び測量が必要とある場合がもありますので、注意が必要です。
境界線が曖昧で後々トラブルになる可能性がある場合
まず1つ目は、境界線が曖昧であったり測量から年月が経過している場合です。
境界線がはっきりしていない場合は当然ですが、確定測量図があった場合でも再び測量が必要な場合もあります。堀やフェンスの記載がない場合、目視で境界線がわからないとトラブルになる可能性があるからです。
確定測量が行われた場合には境界杭というものが打ち込まれますが、何らかの理由で破損していた場合も同様に測量を行った方がよいでしょう。
また、測量から年月が経ちすぎている場合、現在の技術で測量すると測定結果にズレが生じている場合がありますので測量を行ったほうが良いです。
地価の高い場所も確定測量を行った方が良い売却する土地の地価が高い場合は、確定測量を行うことで正確な評価額を知ることができます。
もし、実際の土地の面積が登記簿上の面積と大きくズレていた場合、売却額に大きな差が発生してしまうのです。
地価の高い市街地であったり、一等地ならば数㎡の違いで数百万円以上の差が発生してしまいます。
確定測量で面積を正しく測り直すことで、売却時に損をする可能性を避けるようにしましょう。
確定測量無しでも売買が成立する場合もあるが業者に相談は行ったほうが良い
土地の売買において、確定測量は重要な要素ですが新たに確定測量を行わなくても売買が成立するケースも存在します。
しかし、確定測量を新たに行わなかった場合、後々に確定測量図と実際の土地に差異があるとトラブルに発展する可能性もあるため要注意です。
売却予定の土地が該当した場合でも、不動産業者などの専門家による確定測量が不要か確認をとる必要があります。
官民境界の査定に時間がかかる場合官民測量は役所での手続きに時間がかかり、確定測量が遅れてしまう要因なる場合があるので注意しましょう。
民民測量が問題なく行われて、後は官民査定を残すだけという状況は十分ありえるケースです。
時間がかかることを嫌って民民測定のみでも売却が成立することがあります。
しかし、売却予定の土地に隣接する道路の幅が4m未満の場合は官民測量も確実に行わなければ行けない場合もあるため注意してください。
道路の幅が4m未満の道路は、建築基準法第42条2項に定められた通称「2項道路」「みなし道路」に該当します。みなし道路に隣接する土地の住宅は、セットバック工事を行い道路の幅を広げないと建て替えを行うことはできません。
そのため、官民査定で自治体との合意が無い場合、後々セットバック工事が必要となった場合にトラブルに繋がる可能性は留意してください。
公簿売買の場合
公簿売買とは、土地登記簿の表示面積によって販売価格を確定する販売方式になります。
山林や農地などといった大規模な土地では一般的に行われる取引方法です。面積が広大な土地の場合確定測量も高騰してしまうため、費用を抑えるために採用されています。
公簿売買においては、登記上の面積と実測値の錯誤という問題がどうしてもついてまわります。
そのため、契約時に登記上の面積と実際の面積に差があった場合でも代金の精算等は行わないと取り決めることが重要です。
土地の売却成立後に、土地の購入の実測等で面積の錯誤が発覚する可能性もあります。契約上で面積の差があっても精算しないと取り決めていても、トラブルに繋がる可能性があることに気をつけてください。
地積測量図について
確定測量図に似たものとして地積測量図というものがあります。
地積測量図とは文字の通り地積に関する測量図です。土地を分けた時(分筆)や地積の更生などで登記を申請する場合、登記所に提出することが義務とされています。
確定測量図は隣接する土地の住民の立ち会いによる同意が必要ですが、地積測量図には、そういった必要がありません。地積測量図だけでは近隣住民と境界についての合意の有無がわからないのです。
隣接する土地の住民との合意が取れている確定測量図であれば、境界線に関するトラブルを避けられます。
そのため、土地の売買の視点で見ると、確定測量図の方が信頼性がある資料になるのです。
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確定測量の費用は関わる人の数と官民査定の有無で上下する
確定測量の費用の相場は35万円から100万円といわれています。
なぜ、ここまで振れ幅があるのかというと、国や自治体が関わる場合や関わる人の数によって大きく変わるからです。
民民査定のみの場合であれば30から50万円が相場になります。
その場合でも隣接する土地が多い場合や、測定する土地が広くなればなるほど高額になります。
隣接する土地の所有者とどうしても連絡がつかない場合、不在者財産管理人の申立てを行うことが必要です。
これは個人で行うことは難しく、弁護士といった専門家に頼むことになります。民民査定のみの場合でも、関わる人数が増えると不確定要素が増えて費用が高くなることが懸念されます。
その上で、官民査定も行う場合は50万から100万円に相場が上がります。
立ち会いを行うのが一つの自治体だけでは無い場合は、さらに時間と費用が上がるのです。
例えば、隣接する道路は国が管理していて、他に隣接している水路は都道府県が管理していた場合は、国と都道府県では別々の手続きが必要です。
確定測量を行う場合は、隣接する土地の所有者と自治体の数を多い場合は費用がどうしても高くなってしまいます。
確定測量も関わる人数で大きく変わってくる
確定測量の期間も、費用と同じく関わる人数で上下します。
隣接する土地の地主が1人か2人程度であり、特に境界に関する問題がなければ1ヶ月程度ですむこともあります。
しかし、隣接する土地が多い場合は複数の地主とやり取りを行う必要がありますし、前述のように所在不明の場合は更に期間が伸びるでしょう。
これに官民査定が加わると半年以上の期間がかかることも十分ありえます。
土地や建物の売買の予定がある場合は早めに確定測量の準備を
今回は土地や住宅の売買における、確定測量の重要性について解説しました。
土地や住宅の売る側であれば、売りたい土地が隣人と問題を抱えていないことを証明するのは義務あるともいえます。
確定測量は手間がかかる場合が多いです。ですが、時間と費用を惜しんだ結果、後々さらなるトラブルに見舞われるかもしれません。
土地や建物の売却予定がある方は、早めに土地家屋調査士や不動産業者といった専門家に相談したほうがいいでしょう。
もしかしたら確定測量が必要な場合があるかもしれません。その場合でも取引相手や、専門家としっかり話し合った上で、確定測量の有無を決定するようにしましょう。
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