区画整理のための解体業者と工事について詳しく解説します。区画整理のための解体業者、工事とは具体的に何を指すのか、その相場や流れについても説明！また、区画整理や業者に関する用語、補助金、法律、交渉のテクニックについても紹介するので、ぜひ参考にしてください。
区画整理に伴う解体工事の費用や手順を解説！
家の解体を始めるきっかけは老朽化や新築建設ためなど、オーナーそれぞれの都合があります。しかし、自分の都合ではなく外部の都合で家の解体をしなければならないときもあるでしょう。その例として、区画整理が挙げられます。
公共事業などの都合で立ち退く場合と、自分の都合で行う立ち退きと解体をする場合では、解体費用でも大きく異なります。相場など自分で調べることが必要です。
この記事では自分の都合による解体ではなく、区画整理のため解体が決定した場合の費用相場、業者選定、解体工事の流れ、またそれらに関する用語などを紹介します。
区画整理の基礎知識
区画整理とは？
まず最初に、区画整理とは何を指すのか整理しましょう。正式には「土地区画整理事業」と呼ばれ、公園や道路など公共施設のための整備、宅地利用を増やすことを目標とする公共事業です。古い道だと幅が狭く不便なため、区画を整理し時代にあった街づくりを目指します。
区画整理のメリット
区画整理によるメリットは何があるでしょうか。 区画の整理事業は、公共施設や宅地の利用価値をさらに上げるために行われます。それによりその区域では、安心・快適・便利さが増すなどプラスの効果が生じます。 具体的な例を挙げると以下にようなものがあります。
- 安全性や利便性が向上すること
- 土地の価値が上がること
- 道幅が広くなったり歩道も整備されたりするので通行がしやすくなること
- 昔ながらの地域にはなかった排水インフラが整備されること
- 消防車や救急車などが通りやすくなること
- 公園など住民が使える公共施設が増えること
今住んでいるその地域にこれからも住み続けていくなかで、将来の若い世代たちにもより快適な生活空間を作っていかないといけません。
既に社会が高齢化するなか、経済的な繁栄だけでなく、精神的または文化的な発展も生活空間には必要であるといえます。そのために私たちは今住んでいる地域を見直し、そして再発見し、さらに魅力のある街を作っていくことが大切です。
区画の整理事業は道路、公共施設、水道などといったインフラ整備だけにとどまらず、各住宅も再整備する総合的な都市再開発になります。
区画整理のデメリット
区画整理によって生じるデメリットもあります。近代的で新しい風景よりも、昔ながらの風景を好む人たちにとっては望ましくないでしょう。例をあげると以下のようなものがあります。
- 昔ながらの景観が変わったり消滅してしまうこと。
- 各土地の面積が狭くなること
- 前と同じ場所に自分の土地が換地されるかは保証できないこと
整理事業では、道路や公共施設の面積が増えるので、それに伴って周辺の各住宅の面積が減ることがよくあります。ただ、整理事業がなされると周辺の土地価格の相場は上昇するので、土地が狭くなっても資産価値自体はそれほど変わりません。
一方、住宅面積の整形でもある換地には気をつける必要があります。「換地」とは、区画整理のとき前の宅地を再整理し、新しく交付される宅地のことです。土地の広さが減るだけでなく、土地自体が移動する場合もあります。
その場合、今まで居住していた家を一度業者に依頼して解体し、新しく交付された土地に家を作り直さないといけません。
区画整理に伴う解体工事は必ず応じなければいけない？
整理事業による立ち退きを要求された場合に、それに必ず応じる必要はあるのでしょうか。業者の選定や相場を調べるなど手間かかって負担もかかりますし、今の家や周辺環境を好んでいるのなら拒否したい人も多いはずです。
立ち退き要請の理由が公共事業である場合、強制力も伴います。正当な理由がないにもかかわらず拒否を続けてしまうと損害賠償の問題に発展したり、立ち退きの強制執行をされる可能性もあるので注意が必要です。公共事業による整理の場合、業者や行政とよく話し合った上で応じるのが良いでしょう。
区画整理に伴う解体工事の費用
立ち退き料が支払われる
区画整理により立ち退きが決まった住民に対しては、立ち退き料が支給されます。区画整理では、行政が土地や建物など個人の資産に対して与える影響がは大きいです。
立ち退き料はこのような影響を踏まえた、いわば住民に対する補償金です。立ち退き料の内訳、構成は主に以下のようになります。
- 今の土地とは別に代替地を用意する費用
- 解体工事のための費用
- 新築建設のための費用
- 引っ越しのための費用
業者に頼む解体工事で負担する費用などは個別に支払われるわけではなく、新しい住居への引っ越しなど一連の流れが完了してから補償金として支給されます。
多くの場合、住民には金銭的に有利な条件であることが多いです。それでも行政や業者の話をよく理解し、積極的にコミュニケーションをとりましょう。
解体工事費用を含む立ち退き料の相場は？
土地区画整理事業では住民の立ち退き完了後、整理事業の解体工事を業者が行います。この立ち退きのときにかかる費用のことを「立ち退き料」と呼びますが、自分で相場を調べることも必要です。
結論からいうと、どの地域にも再開発による立ち退き料の「相場」というのはなく、事業者次第になります。なかには購入金額の10％から20％増しで1000万円以上儲かったというケースもある一方で、納得できないほど低い金額を提示され、泣く泣く受け入れてしまったケースもあるので注意が必要です。
建物の解体、引っ越しなど業者に支払う費用が立ち退き料に該当します。立ち退き料は、移転を半ば強制される住民への心理的な補償金の意味も含んであるので、住民側への金銭的メリットは大きい場合が多いです。できるだけ金額を上げられるよう、自分でロジックを組み立てましょう。
自己負担は原則なし
整理事業によって生じる解体工事、引っ越し、新築建設などの業者への費用は、行政が全額負担するので、基本的に自己負担はありません。
行政に費用をより多く負担させるためには、行政の要請した通りに協力することが重要です。そういった要請に激しく抵抗したり、相場と乖離した値段で強気の姿勢で交渉に臨んでしまうと契約内容に悪い影響を与えかねません。
ひどい場合だと、行政側から損害賠償請求をされたりして、こちらが業者へ負担する費用が増えてしまうことがあります。
解体工事の費用がオーバーしたらどうなる？
整理事業のための解体工事であれば、該当する助成金や補助金などがあるか一応確認しましょう。ただ、解体工事、新築建設、引っ越しなど一連の費用は原則、行政から立ち退き料として補償されます。
よって、行政から助成金や補助金という名目での支給は基本的にはありません。整理事業では、ごく稀に解体費用を個別で支払うことがあります。
そのとき、解体費用が予算を超えてしまった場合、区画整理の事業担当者に相談しましょう。自分で負担せずに行政に払わせるようにしないと、損をしてしまいます。
区画整理と解体工事の手順
手順①区画整理事業の計画決定・住民への説明会実施
区画整理のための解体工事が始まる前に、まず住民への説明会が行われます。整理事業は、行政が都市再生計画など計画書を作って行う公共事業です。
計画の決定段階で組合の定款等も作られ、その地域の住民へ知らされます。整理事業の計画が最終的に決定すれば、住民説明会の開催です。
区画整理は行政が行う公共事業でありますが、十分に住民らの同意を得なければなりません。同意をしない住民については個別に交渉をし、最後には同意を得ることが行政の仕事です。一部の住民が正当な理由ないにも関わらず同意しない場合、損害賠償請求の対象とされることもあります。
手順②土地区画整理組合の設置
区画整理の事業計画が決まると住民への説明会が行われ、土地区画整理組合の設置もなされます。土地区画整理組合とは、土地区画整理事業が行われる場所の土地所有者および借地権者から成る組合のことです。
最低7人以上の組合員がいて、その都道府県の知事から認可があれば設立できます。その他、土地区画整理組合の設立条件には、その区域内の土地所有者および借地権者の各々3分の2以上から区画整理事業の同意を得なければなりません。
手順③仮換地指定・建物移転補償交渉
組合の設置と住民説明会の次は、仮換地指定と建物移転補償交渉の作業に移ります。仮換地指定とは、これまでの土地と新しく交付される土地を「仮の換地」として指定することです。つまり、土地を交換することの意味になります。
建物移転補償交渉とは、区画整理のため解体と立ち退きのときに発生する補償金の見積りをすることです。組合や行政の担当者が、立ち退き料の総額を決め提示します。
その土地や建物の価格、住民の思い出などの感情的な要素も折り込まれた金額です。所有者が提示された金額に同意して署名をすれば、交渉が完了となります。
手順④立ち退き
仮換地指定と建物移転補償交渉が終われば、次は立ち退きの実施になります。立ち退きをしないと解体工事が開始できないので、あらかじめ指示された期間に立ち退きましょう。
立ち退きの際、立ち退き料の50％が前金として支給される場合もあります。組合や行政に事前に確認しましょう。
手順⑤解体工事
立ち退きが完了すれば、解体を専門とする業者による解体工事の開始です。土地は整形されれば変化してしまいますが、家自体を解体せずにそのまま移動する建築工法もあります。これを「曳家工法」といいます。
手順⑥換地処分
解体工事後に換地処分がなされます。換地処分とは、これまで所有していた土地と新しく割り当て、交付される土地を交換することです。基本的に立ち退き料は、換地処分がされるときに全額が支給されます。
手順⑦土地建物の登記・清算金の交付
手順の最後は、土地建物の登記および清算金の交付です。土地建物の登記は、区画整理組合がすることになります。これを本換地と呼びます。
それが終われば、清算金が交付の段階です。清算金の交付および徴収をすることで、換地から発生した所有者らの間の利害差を埋めることになります。これで区画整理の手順全てが完了です。
区画整理に伴う解体工事での基礎の処理
基礎の撤去は行政の判断による
整理事業における解体工事では、基礎も撤去するかはケースバイケースです。土地区画整理法には特に定められた方針がなく、一般的に行政に任せます。
基礎が残ることで事業に支障が出るのであれば、撤去が必要です。一方、基礎がそのままでも問題がないのであれば、そのままにしておくこともあります。行政側はコストを抑えたいので、しなくてもいい工事はなるべくしません。
不動産価値などの面では撤去がベター
基礎を撤去するかどうかについては行政が決定することですが、廃棄物処理法の規定も考慮すれば、解体したほうがよいでしょう。廃棄物処理法とは廃棄物の投棄に関する法律ですが、所有者の敷地内であっても投棄は禁止されています。
廃棄物処理法は各自治体の解釈により対応が異なりますが、基礎を撤去しないままだと場合によっては廃棄物処理法に違反です。また、基礎がそのままで更地でないのなら、不動産としての価値も落ちてしまいます。後のことを考えれば、撤去した方が無難です。出典：廃棄物の処理及び清掃に関する法律（環境省）
解体業者への確認を忘れずに
行政が基礎の撤去も要請すれば解体業者にもそれを伝え、作業を依頼しないといけません。そのため、基礎の撤去費用の見積もりもお願いしましょう。
行政から基礎はそのままでも良いと言われても、場合によっては基礎も解体しないと全体を解体できない構造のものもあります。基礎の撤去の相場は全体的に高くなっていますので、優良な解体業者を見つけること必要がです。
区画整理の関連用語
換地
換地とは、区画整理にのため土地の区画を綺麗に整形し、その土地の所有者に対し交付される新たな土地のことです。 整理事業では、各土地の位置、面積、立地など考慮して再配置をします。
保留地
保留地とは、区画整理された土地のなかで業者が一時的に所有している土地のことです。これらの土地は事業費に充てるために販売されます。
減歩
区画整理がされると、その地域の区画が綺麗になり不動産価値の観点からも高評価です。ただ、以前の土地に比べると面積が減少しますが、これを「減歩」といいます。
減歩には、道路や公園といった公共施設建設のための「公共減歩」、保留地の資金調達のために充てる「保留地減歩」など、種類があるのでおさえておきましょう。
区画整理に伴う解体工事の流れを理解して円滑に進めよう！
区画整理が決まった場所は、原則として立ち退かなければなりません。応じない場合、行政が強制執行や損害賠償などをしている場面をテレビなどで見たことある人もいるのではないでしょうか。自分の意見、主張を伝えたうえで、行政の要請に速やかに従いましょう。
