親や親族などから家を相続したが、古い家なので管理や処分方法に悩んでいるという人がいます。
古い家は老朽化によって、住むことが難しい状態になっていることもあるので、できるだけ早く活用を含めた対処が求められます。
この記事では、古い家の具体的な基準と仕組み、古い家のリフォームや不要な場合の売り方、更地にして売る場合に必要な解体の手順、一連の手続きにかかる費用について詳しく紹介するので、ぜひ参考にしてください。
古い家は売るのが大変？管理ができない場合は新たな活用方法を探す必要がある！
親や親族から古い家を相続したが、住む予定もなくマメに管理をすることもできないという悩みを抱えている人も多いです。
古い家は簡単に売ることが難しい不動産の一つになります。これからリフォームや建て替えをして住むのであれば問題ありませんが、古い家を管理できない場合は、売却などの方法も検討も必要です。
今後の管理が難しい場合は新たな活用方法を探さなくてはいけません。
古い家を所有していると起きる問題や売却をする場合の方法など、あらゆる方法について知っておくことが必要です。
古い家の基準
古い家といっても築年数が新しくても外見が古く見える家もあり、簡単に判断することはできません。
古い家の基準はどのようなものがあるのでしょうか？詳しく紹介していきます。
築年数が20年を超えているかどうか
金融機関で担保価値があると判断される築年数は20年であり、住宅ローン控除の適用要件も築25年以内です。これらの理由により、築20年を超えた住宅は担保価値がないといわれています。
担保価値がなくなるということであり、築20年を超えると住めなくなるというわけではありません。建物部分の価値の問題であり、土地に関しては逆に価値が上がる可能性もあります。
法律上では木造住宅の耐用年数は22年であり、マンションのようなRC造やSRC造の建物の耐用年数は47年とされています。
現在の耐震基準を満たしているかどうか
古い家の判断判断要素は築年数だけではありません。
その家が旧耐震基準で建てられたか、もしくは新耐震基準で建てられたかによっても判断することが可能です。
住宅は、法律で定められた耐震基準を満たさないと家を建てることはできません。
1981年以前までを「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」となり、それぞれの違いは以下の通りです。
震度5程度の地震に対する耐震
旧耐震基準では震度5程度の地震を受けた時、倒壊や崩壊がなければ問題がありませんでした。
新耐震基準の場合は、部材の各部が損傷を受けないことが条件です。
震度6以上の地震に対する耐震
旧耐震基準では、震度6以上の地震には言及がありませんでした。
震度6以上の地震が起きていないので、発生することを前提とはしていないため、旧耐震基準の建物は大詩人に対して脆弱である可能性が高いといわれています。
新耐震基準の場合、震度6～7程度の地震であっても、倒壊または崩壊しないことが定められています。
税制の違い
旧耐震基準と新耐震基準では税制の優遇（控除）なども異なります。
新基準の建物は、住宅ローン減税を受けることが可能であり、新築・取得または改修する際に住宅ローンを組む場合、ローン残高の1％を所得税か住民税が10年間控除されます。
住宅ローン減税は、新耐震基準を満たす「耐震基準適合証明書」があれば控除等を受けることが可能です。
古い家の所有時に生じる主な問題点
古い家の条件は分かりましたが、古い家を所有しているだけでは問題は生じないのでは？と思う人もいるはずです。
古い家を所有しているとどのような問題点があるのでしょうか？
処分するのが難しい
古い家の価値は20年するとほぼなくなってしまいます。
古い家の価値がゼロならまだよいですが、実際は解体費用がかかるので家と土地の売却査定は、マイナスになる可能性があります。
解体費用はその古い家の規模にもよりますが、約80万円から150万円ともいわれます。ただ上記でも述べたように、家の市場価値がゼロになっても住めないわけではないです。
増改築できない可能性がある
古い家の場合、新たに建物の建築ができない物件である場合があります。
これを「再建築不可物件」といい、再建築不可物件となった古い家は、建て替えや増改築もできません。
再建築不可物件を増改築できない理由は、建築基準法が大きく関わっており、その中でも「接道義務」により、都市計画区域または準都市計画区域内では、建築物の敷地が道路に2m（ないし」3m）以上接していなければいけません。
道路についても、幅員4m（特に定められた区域では6m）とされています。
「接道義務」を満たしているかが問題であり、建築基準法が毎年というほど変更されているので、古い家は規制によって再建築不可物件となってしまう可能性が高いのです。
土地の境界が曖昧になっている
昔からある古い家が並ぶ土地では境界が曖昧で、隣接する家とトラブルになっていることがあります。トラブルを防ぐため、売却を検討している場合は、境界線の確認を明確にしておいた方が良いでしょう。
境界線の測量は土地家屋調査士などの専門業者に依頼しないといけないため、約30〜100万円の費用がかかります。
水道管工事が必要な場合もある
建て替えの際には、水道管ごと交換が必要です。また、水道管の直径(内径)サイズに問題がなかったとしても、水道管自体が古ければ交換する必要がでてきます。
水道管の直径は今は一般的には20mm以上となってますが、古い家だと13mmなどで小さいこともあるでしょう。
放置すると固定資産税の負担が増える
古い家をそのまま放置し続けてしまうと「特定空き家」として認定されてしまい、都市計画税や固定資産税の軽減措置を利用できません。
建物がある土地は通常、都市計画税は3分の1、固定資産税は6分の1に軽減措置が適用されています。しかし、「特定空き家」となると通常通りの額を納税しないといけなくなるため、都市計画税は3倍、固定資産税は6倍の額を納税が必要です。
空きになった古い家の放置は近隣からの苦情などにより、自治体から処分するよう勧告されることもあります。そういった自治体からの指導に従わなかった際、「特定空き家」に認定されてしまう恐れがあるので注意しましょう。
老朽化に伴う倒壊の危険がある
古い家を処分・リフォーム・手入れなどもせずに放置したままにしておくと、老朽化はとても早いです。風通しを定期的にしなければ湿気などでカビ、腐敗などが発生し、古い家がさらに劣化してしまいます。
そうなると家自体が弱くなり、豪雨や地震などの災害で倒壊してしまう恐れも出てくるでしょう。
やむを得ず処分もできず空き家にしてしまうのであれば、その古い家を定期的に訪れ、手入れしなければなりません。
近隣住民に迷惑をかけることもある
処分もできず、やむを得ず空き家として放置しておくと、害虫や害獣が発生し住み着いてしまうことがあります。その場合、それらが近所にも派生し、二次被害を与えてしまう恐れがあるので注意が必要です。
また、空き家は放火魔や空き巣にも狙われやすく、犯罪に遭う率が高くなります。処分予定の空き家にはそもそも盗まれるようなものがないから問題ないだろうと思う方も多いでしょう。
しかし、その古い家が狙われたことをきっかけに、近隣住民らは「次は自分の家が狙われるのではないか」と不安を覚えますし、迷惑にもなってしまいます。
古い家を売る時の基本的な手順
古い家を売る場合、どのような流れで進めていくのか、手順を紹介していきます。
手順①不動産会社に査定を依頼する
古い家を処分せず、売る方向で考えるときの基本的な手順を紹介します。
最初に査定をしてもらう必要があるため、不動産会社等に依頼します。そのとき、過去に信頼できる実績があり信用できる不動産会社を選びましょう。
古い家を売る場合は仲介業者としても大きな利益が見込めず、案件を拒否する不動産会社があります。そのなかでも売却のために、一生懸命になってくれる不動産会社を見つけられるよう、努力してみましょう。
手順②媒介契約を締結する
自分が仲介してほしいと思える不動産会社が決まったら、さっそくその不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約を結べば、その不動産会社は売却のため活動を開始が可能です。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約、計3種類があります。なかでも、古い家を売却したい際におすすめなのは専任媒介契約です。
専任媒介契約とは、依頼する売主が、他の業者に同時に重複して依頼することをできないようにする契約のことをいいます。 ただでさえ古い家は売れにくく利益率も低いので、不動産会社のモチベーションを上げるのは難しいです。
そこで、1社のみとしか契約できない専任媒介契約を締結すれば、不動産会社がより積極的に売却先を見つけてくれるかもしれません。
手順③売却活動を始める
媒介契約を締結した後、売主自ら価格を決め、家を売りに出します。不動産会社は売却先を探す作業をしてくれますが積極的に作業してくれているか、こまめに連絡を取り確認してみましょう。
不動産会社は「専任媒介」という状態に安心し、本気で取り組んでくれていないことも多いです。買い手候補を見つけることができれば、不動産会社と相談した上で家の見学にも対応をします。
内覧は売主の日常生活にとっても非常に負担です。買い手候補がいつでも家を見学できるよう常に掃除をし、整理整頓しておかないといけません。また、いきなり「今日、家を見学できますか？」と問い合わせてくることもあるからです。
しかし、家の売却を成功させるための秘訣は営業マンの能力のみではなく、売主の内覧対応の積極性が大事です。内覧は、「家の売却の最終面接」に値します。
手順④売買条件を交渉する
見込み客の中から実際の買取り希望者が出てくれば、次に売買条件を決めます。
決める内容は、買取り価格、支払い方法、引渡し日などです。この交渉の際、両者が十分に納得いくまで話し合いましょう。
手順⑤売買契約を締結する
売買の条件が決まれば、不動産会社は重要事項説明書や売買契約書の作成の段階に移行です。その後、買い手、売り手、不動産会社の三者が集まり、最終的な契約書の交わす作業へ移ります。
それ以外に、契約をする上での準備すべきこと、必要な書類等については不動産会社側から説明があるはずです。わからないことは積極的に質問しましょう。通常、契約書を交わした日に買い手が購入代金の一部を手付金として支払うことになっています。
手順⑥家を引渡す
買い手から購入代金の支払いを確認できれば、家の名義を買い手の名義に変更する手続きに移ります。それが終われば売却が完了です。
また、ローンが残っているのであれば残額を返済し、所有権移転登記と抵当権抹消の手続きが必要になります。
清算の手続き、物件引き渡しが終わればすれば、取引完了確認書に捺印し、最後に不動産会社へ手数料を支払う流れです。
古い家の活用法と上手な売り方
古い家をすぐに売却することも無駄な出費を防ぐ方法になりますが、古い家の手入れをすることで、新たな活用法が見つかることもあります。
古い家の活用方法と、上手な売り方について紹介をしていきます。
リフォームする
リフォームをすることのメリットは次の通りです。
メリット
処分はせず、リフォームして古い家を売るメリットは2つあります。
- そのまま居住を続けることができること。
- リフォームして付加価値がつき、より高値で売れる可能性があること
最近では、古い家を全てリフォームし、できるだけ長く居住できるようにする人も増えてきています。古い家は20年も経てば価値がほぼゼロになり、土地のみ取引するのが通常ですが、処分せずリフォームをすることで建物自体にも付加価値をつけられるでしょう。
デメリット
古い家を処分せずリフォームし、売却するデメリットは2つです。
- リフォーム費用がかかること。
- 購入検討者側の需要に合わないことがあること。
家を全てリフォームする場合、数百万円かかることもあり、もし高値で売れたとしても元が取れない可能性がでてきます。
無駄な費用をかけて売れなかった場合は、費用だけが嵩んでしまうので、本当にリフォームする必要があるのか考えてからリフォームを行ないましょう。
古家付きの土地として売る
費用をあまりかけずに売る方法として、古い家付きの土地として売る方法もあります。
メリット
古い家がついたままの土地を売却するメリットは2つあります。
- 購入側の需要に応えやすいこと。
- 購入側が住宅ローンを使いやすいことです
古い家がついたままで売り出しをすることで、契約成立後に購入者の意志によって更地にすることもできるので選択肢の幅が広がります。
中古の戸建てがほしい層と更地がほしい層の両方から関心を引き出せるので、見込み客は多いです。また、古い家がついたままの土地を買う場合は、購入側が住宅ローンの審査に通りやすいため、その分売却も容易になります。
一般的に、住宅ローンは土地と建物の両方が対象であり、土地だけ購入する目的では審査は通りません。
土地を購入してから家を建設するつもりなら、つなぎ融資、土地先行融資などの特別な種類のローンを組むことができます。しかし、これらは手続きも難しく審査も厳しいです。
一方、古い家がついたままの土地であれば、住宅として認識されるため、購入側は住宅ローンの審査に通りやすくなります。
デメリット
古い家がついたまま土地を売却するデメリットは2つあります。
- 購入側から解体するための費用を値引きとして請求されることがあること。
- 売れるまで維持費用がかかること。
もし購入側が求めているものが更地であるならば、解体費用を売主が負担するか、買主が負担するか決めないといけません。
このとき、購入側から「解体はこちらでするから値引きしてほしい」と持ち掛けられる場合がありますが、こうなると売り手としては、売却益が減る可能性もあります。
さらに、古い家は維持費をかけてメンテナンスを継続しないといけません。更地であればメンテナンス費用は草むしりぐらいで済むでしょうが、建物がある状態だとそうはいかないでしょう。
それらを外注するか、定期的にその土地を訪れて自分で手入れをするか、いずれにしても負担は避けられません。
不動産会社に買い取ってもらう
古い家を不動産会社に買い取ってもらうことも、活用法の選択肢として選ぶことができます。
メリット
不動産会社に買取ってもらうとは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう意味のことです。古い家を不動産会社に直接売却するメリットは2つあります。
- 早く売却することができること。
- 媒介の手数料が発生しないこと。
中古物件は買い手を見つけるのが困難で、売却完了するまでにはどうしても時間がかかってしまいます。他方、不動産会社に直接売却するのであれば、早ければ約1カ月で売却完了することも可能です。
不動産会社を媒介して買い手を見つけるのであれば、不動産会社へその手数料を支払わないといけません。しかし、直接買取ってもらうのであれば、その手数料の支払いは必要なくなります。
デメリット
不動産会社に直接買い取ってもらう場合、デメリットは2つあります。
- 第三者に売却するよりも売却額は低くなること。
- 直接買取ってくれる不動産会社を自分で探さないといけないこと。
不動産会社に買取ってもらう方法を選ぶなら、相場の約7割くらいに値が下がってしまうと思っていた方がいいでしょう。その理由は、不動産会社は買取った後に解体費用やリフォーム費用を負担したりする必要も出てくるからです。
また、不動産会社が直接物件を買い取るということは、それだけ売れ残りリスクを引き受けることを意味します。
このように不動産の仲介業者としてだけでなく、不動産トレーダーとしてリスクを負う会社を自分で見つけないといけません。リスクがあるので、どの不動産会社でも直接買い取りをしているわけではないからです。
そもそも、今すぐに売らないといけない事情がある方は別とし、わざわざ売値を下げてまで不動産会社に売却するのは明らかに損になるので避けた方がよいでしょう。
古い家を更地にして売る
売り手がつきそうにない古い家の場合には、更地にしてしまう方が買い手がつく可能性も高くなります。
メリット
古い家を更地にして、売却するメリットは2つあります。
- 更地にした方が売却しやすくなること。
- 古い家を管理する負担がないこと。
更地であれば購入した後、すぐに新しい建物の建設を開始できるため、更地を買いたいという需要もあるでしょう。購入側も、解体の手続きの手間がなくなります。
解体してしまえば、その空き家のメンテナンスする必要がなくなり、維持費用は不要です。売れない期間が長くなってしまい空き家となると、近隣住民に有害な影響を与えてしまう恐れもあります。
デメリット
古い家を更地にして売却するデメリットは3つあります。
- 解体するため費用や手続きの負担があること。
- 更地にしたからといって、売れる保証はないこと。
- 更地にしてしまうと、最大で6倍の固定資産税がかかること。
更地にしてしまうと、戸建てを買いたい層の見込み客を失います。解体するための費用は約100~200万円くらいはかかるでしょう。売却できるかどうか未確定の段階で、コストをかけて更地にしてしまうのはリスクが小さくありません。
また更地にしてしまうことで古い家がついたままの土地と比べ、最大6倍もの固定資産税を長い期間に渡って納税しなければならないリスクもあります。これを例えるなら、古い家がついたままであれば年間10万円ほどの負担が、更地だと毎年60万円ほどになってしまうということです。
古い家を処分する時の注意点
古い家を処分する際、そのまま不動産業者に渡してしまうことも可能です。
しかし、そのままの状態の家を処分すると無駄な処分費用がかかってしまいます。処分をする際の注意点について、詳しく解説をします。
家財は撤去しておく
古い家を売りに出す際、家財を予め撤去しておく必要です。家財を予め自分で撤去しなければ、不動産会社が売却活動を開始できなかったり、解体工業者が解体作業を開始できない可能性があります。
解体工事業者は産業廃棄物の免許を取得しているのでそれらは処分できますが、家庭の一般廃棄物を処理することはできません。そのため、家財がある状態だと解体工事業者が工事を受け付けてくれない恐れがあるので注意が必要です。
古い家をそのまま売却する場合でも、解体して更地にする場合でも、家財の撤去は予め自分で必ず行うようにしましょう。家財を廃棄する場合、4tトラック1～2台分ほどの量になる場合がよくあります。それらを処分するため費用は、15万円～25万円程度とみておけばよいでしょう。
解体は複数の不動産会社に意見を聞く
古い家を解体して売却するのであれば自分自身でもリサーチ、情報収集して比較し、複数の不動産会社の話を聞いて判断するようにしましょう。
古い家は解体しなくても売却できると判断する会社もたくさんあるため、1社のみの話を聞くだけで解体を決定してしまうと、費用が水の泡になる恐れがある可能性があるからです。
一般的な不動産会社では古い家を売る自信のある不動産会社であればあるほど、解体しなくてもよいと提案してきます。
解体すべきかどうかのアドバイスは、査定してもらう時に聞いてみるのが良いでしょう。まず査定は古い家がまだある状態で査定をして、その時に不動産会社に聞いてみます。
「解体した場合と、解体しなかった場合の2パターンの売り出し価格はいくらか？」という質問の仕方をすれば、その2パターンの査定した価格を提案してもらえるかもしれません。査定の価格を比較し、自分でよく検討してみましょう。
解体工事の時期に気をつける
古い家を解体するとき、固定資産税が上がる時期に気をつけましょう。その時期を気にせずに解体を開始してしまうと、固定資産税が上がり自分自身の負担が増してしまう恐れがあるからです。土地の上に古い家がある場合、住宅用地の軽減のおかげで土地の固定資産税が低くなっています。
よって古い家を解体すると、その古い家自体の固定資産税はゼロになりますが、土地の固定資産税の方が上がってしまい、全体としてみれば納税しないといけない総額が高くなる恐れがあるので注意が必要です。
固定資産税は、1月1日に決定されるというと特徴があります。1月1日時点に古い家がある状態であれば、その年は住宅用地の軽減が適用範囲内です。
例を挙げると、1月2日以降に解体を始め、その年の12月31日までに売りきってしまえば、土地の固定資産税が低い状態のまま、売ることができます。解体の時期が12月31日あたりであれば、1月1日まで待ち、それから解体を始めた方がよいでしょう。
自治体の補助金制度を確認しておく
古い家を売りに出すとき、地方自治体の補助金制度を必ず確認するようにしましょう。補助金があることを認知せず、リフォームや解体することは損することと同じです。
昨年はあった補助金が今年はなくなっている、また今年いきなり出てきた補助金という場合も珍しくありません。地方自治体の補助金は頻繁に変わりますのでリフォームや解体を考えている方は、チェックを必ずしましょう。
古い家を売る時にかかる主な税金と費用
古い家を売る、維持していくには税金などもかかります。売却を行った際にかかる税金について詳しく解説していきます。
税金①譲渡所得税
譲渡所得税とは、利益が出た場合に課される税金の一種のことです。所得税と住民税を合わせたものを譲渡所得税といいます。
古い家を買ったときの額よりも売ったときの額が高かった場合、利益が出たと認知され課税対象になります。
古い家を買ったときの額がわからない際には、売り値に5％を掛けた数字が家の買ったときの額となる決まりです。譲渡所得税は、家を持っていた期間が5年以上であったかどうかで税率が変化します。
税金②登録免許税
登録免許税とは、 登録免許税法に基づき、登記手続きをするときにかかる税金のことです。登録免許税は固定資産税の評価額によって変化し、固定資産税の評価額に税率を掛ける形で納税額を出します。
古い家を売り、名義を買い手に変更する費用は通常は買い手が支払いますが、契約の種類によっては売り手も支払う場合もあるので確認が必要です。税率は名義を変える理由によって変化するので、事前によく調べましょう。
税金③印紙税
印紙税とは、経済的取引に伴って領収書や契約書等、特定の文書に課される税金のことです。古い家を売る場合も契約書が必要ですが、印紙税を払うために収入印紙を買い、契約書に貼りつけることで納付する形になります。
契約書は売主と買主の各々が保管する必要があるため2冊用意する必要があり、印紙税についても2冊分払う必要です。売主と買主の各々が1冊分ずつ代金を用意するのが通常の形となっています。
費用①解体費用
解体費用は、古い家を取り壊して売るときのみかかる費用です。取り壊す家の大きさなどにより費用は変化しますが、相場は約100万円～200万円とみておきましょう。
古い家を取り壊す費用の計算は、坪数×構造となることがほとんどで、これに加え、重機が使用できる現場か否かなどの要素によって解体費用の総額が決まります。一般的に解体費用のためにローンを組むことはできず、一括払いが基本です。
費用②仲介手数料
仲介手数料とは、古い家を仲介業者を利用して売った場合にかかる費用のことで、通常は成果報酬型になることがほとんどです。
仲介手数料は家が売れた場合にのみかかる費用であり、もし家が売れなければその費用はかかりません。仲介手数料の額は法律で上限が定められており、売り値が400万円以上であれば以下のような式で計算式できます。
- （売買の額 × 3% + 6万円） + 消費税＝仲介手数料
仲介手数料全額のうち、売買の契約を交わした時に50％、引き渡しが完了したときに50％など、いつどういう条件で支払うかを必ず明確にしておきましょう。
出典：タックスアンサー（よくある税の質問）No.3255 譲渡費用となるもの(国税庁)
古い家の処分時に使える計算方法と税制優遇措置
古い家を売り譲渡所得が発生すると、税金を納めることになります。
譲渡所得やその他税金の計算方法、税制優遇措置について詳しく解説をしていきます。
古い家を処分する時の税金の計算方法
古い家など不動産を売るときに譲渡所得が黒字になれば税金を納めなければならず、逆に赤字になれば納める必要がないのが原則です。
さらに簡単にいうと、購入したときよりも高値で売却できたときは納税義務が発生し、逆に安値で売却したときは納税義務が生じません。
譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。
- 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 ＝ 譲渡所得
譲渡価額とは、売却時の価額を意味します。 取得費とは、土地の場合は購入したときの価格、古い家など建物などの場合は購入した時の額から減価償却費を除いた価格のことです。
譲渡費用は、印紙税や仲介手数料など売るときに必要とした費用になります。これらを計算し、譲渡所得がプラスでなければ、納税義務は発生しません。税金の額は、譲渡所得に税率を掛けることで求められます。
- 譲渡所得 × 税率 ＝ 税金の額
税率は、古い家などを売る年の1月1日時点から所有する期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」となり、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。復興特別所得税の税率は、2.1％を所得税に対して掛けた数字です。
所有する期間が相続物件であれば、親の所有期間を引き継ぐ形になるでしょう。 親の所有期間が5年以上の場合、相続してから直ちに売るような場合でも、長期譲渡所得として扱われます。
古い家の取得費の計算方法
古い家の取得費を求める方法のなかでも、「建物の買った額がわかる場合」、「建物も土地も買った額がわからない場合」、「土地だけ買った額がわからない場合」の3つについての説明です。
建物の買った額がわかる場合、古い家など建物を買った額がわかっている場合は、以下のような計算方法で取得費を求めます。
- 建物の購入額 － 減価償却費(建物の購入額×0.9×償却率×経過年数) ＝ 建物の取得費
しかし、建物の取得費は低くなったとしても、建物の購入額の5％までと限度が決まっています。 減価償却費が建物の購入額の95％を超えた時点で減価償却の適用は終わり、その以降は経過年数がどれだけ経っても建物の取得費は、建物購入額の5％を維持される形です。
建物も土地も買った額がわからない場合、古い家のとき、建物についても土地についても買ったときの額が不明な場合、概算取得費というものを利用します。概算取得費とは、譲渡価額に5％掛ける計算です。
- 概算取得費 ＝ 譲渡価額 × 5％
概算取得費を利用すると譲渡所得が高くなってしまうため、納税額も上がってしまいます。買ったときの額はわかっていた方が節税しやすくなるため、古い家を買った時の契約書は見つけやすいように整理しておきましょう。
土地だけ買った額がわからない場合、土地だけ買ったときの額が不明な場合、譲渡価格から建物の取得費を除いた5％が土地の取得費という形になります。 以下のような計算式です。
- (譲渡価額 － 建物取得費) × 5％ ＝ 土地の取得費
- 土地の取得費 ＋ 建物の取得費 ＝ 取得費
出典：タックスアンサー（よくある税の質問）No.3261 建物の取得費の計算(国税庁)
税制優遇措置①低未利用地等を売却した場合
古い家を売るとき、売り値が500万円を下回る場合があるため、低未利用地等を売った時の100万円特別控除という節税特例が使える場合があります。
低未利用土地等の特別控除100万円は、譲渡の価額が500万円を下回る、そして長期譲渡所得の場合に100万円を譲渡所得から控除することできる特例です。
低未利用土地等の特別控除100万円を利用した時、譲渡所得の計算は以下のような式になります。
- 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 100万円 ＝ 譲渡所得
低未利用土地等の特別控除100万円を適用させるようするには、以下にある要件を満たしている必要があります。
- 譲渡をした人が法人ではなく、個人であること。
- 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以上であること。
- 譲渡価額の総額が、500万円を下回っていること。
- 譲渡した古い家などの物件が、都市計画区域内に存在していること。
- 譲渡した物件が、低未利用土地等であること、さらに譲渡した後の土地等の利用に関して市区町村長の確認ができていること。
要件4に「都市計画区域内に存在していること」とあります。 都市計画区域とは、人がある一定程度居住している地域ならば、都市計画区域に指定されることが一般的です。山林、大きな農業地帯、漁村など以外であれば、だいたいは都市計画区域になります。
要件5に「低未利用土地等」とあります。ここでは「等」という表現ですが、古い家が残っていても特例として利用可能です。
譲渡価額が500万円を下回るのなら、それ以外の要件はそれほど厳しくないため、利用しやすい特例となります。出典：低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（国税庁）
税制優遇措置②売却する家がマイホームの場合
売りに出す古い家がマイホームであれば、3,000万円の特別控除が適用できます。3,000万円の特別控除を利用すれば、譲渡所得は以下のような計算です。
- 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円 ＝ 譲渡所得
3,000万円特別の控除は、売る直前まで自分が居住していれば適用できます。その他、以前マイホームでも引っ越してから3年以内の12月31日までに売却できれば利用が可能です。
その上、以前のマイホームを解体しても、引っ越してから3年以内の12月31日までか、もしくは解体してから1年以内のどちらか早い日までに売却できれば、適用することができます。
出典：タックスアンサー（よくある税の質問）No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)
税制優遇措置③相続した空き家の場合
古い家が自分の家ではなく相続した古い家であれば、一定の条件を満たすことで3,000万円の特別控除を適用することができます。
譲渡所得の計算は、マイホームを売る時の特別控除3,000万円の計算と同様です。
- 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円 ＝ 譲渡所得
適用できる条件は、「昭和56年(1981年)5月31日より前に建設された家であること、マンションではない建物であることなどがあります。
そのため、昭和56年(1981年)5月31日より前に建設された戸建ての古い家ならば、適用できる可能性が高いです。
しかし、相続の開始日から3年が過ぎた日の年の12月31日までに売却を完了しなければならないという決まりがあります。
相続した古い家の特別控除3000万円を利用するには、解体してから売る、またはリフォームして売るの2つの方法があるので検討が必要です。
解体やリフォームをしてから売るような方は、特別控除3000万円を適用できる可能性があるので自分で条件を満たしているか確認し、検討してみましょう。
出典：タックスアンサー（よくある税の質問）No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)
古い家が売れなかった時の対処法
古い家を売りに出しても、そう簡単には売れないことが多いでしょう。それでもすぐに手放したい場合にはのため、どのような対処法があるのでしょうか？売れない古い家を処分する方法も知識としてあったほうがよいかもしれません。
相続放棄する
古い家を売りに出しても、そう簡単には売れないことが多いでしょう。それでもすぐに手放したい場合のため、売れない古い家を処分する方法も知識としてあったほうがよいかもしれません。
そのうちの一つの方法は、その古い家をそもそも相続しないことです。自分の代わりに他の親族に相続させる、または相続自体を放棄します。
しかし相続自体を放棄をすると相続権全体も放棄することになるため、その他の財産も相続できなくなることに理解が必要です。相続放棄をすると責任も放棄できますが得られる権利も放棄することになるので、よく考えましょう。
借地にする
古い家が売れなければ、そこを借地にし借地権を売却するというアイディアもあります。家を建てたい人のなかには土地と家の両方を買いたい人もいますが、家は買うけど土地は他者のを借りたいという人もいるでしょう。
借地権はそういったニーズにこたえるため、土地を借りるための権利のことをいいます。借地権を持つ人とは、地主に地代を払い、土地を借りる人のことです。
つまり古い家が売れなかった場合、借地権を売れば土地の所有権を自分がもったまま、地主として地代を受け取ることができます。
古い家は解体してから売るのがおすすめ！
古い家の活用方法、解体の手順、売り方や手放し方、税金のことなどについて説明してきました。ただ結論としては、古い家は解体してしまうのがおすすめします。
これまでの説明にもあったように築20年で価値がほぼゼロの状態の家なら、リフォームで数百万円かけるよりも、もう少しお金をかけて新しい家を作ってしまった方が得と考える買い手の方が圧倒的に多いからです。
不動産業の常識としても、古い家は解体して更地にしてから売り出した方が売れやすいと考えられるのが一般的になっています。そちらの方が市場が大きいからでしょう。
