マンションの解体費用について紹介します。老朽化などによってRC造やSRC造マンションの取り壊しを行う際の費用の相場などをまとめました。また、マンションの解体前に確認すべきポイントについても掲載しているので、解体工事について調べる際の参考にしてください。
マンションの解体費用の相場を解説！
マンションは、老朽化や新耐震設計基準を満たしていない場合などに解体されることがあります。本記事では、マンションの建て替えを行う際の費用の相場について紹介します。
マンションの建て替えが必要な理由や、RC造・SRC造などのマンションの工事費用などをまとめました。さらに、マンションの解体前に入居者が確認しておくべきポイントや費用に関する補助金も掲載しているので、工事を行う際の参考にしてください。
マンション解体が必要な理由
まずは、マンションを解体する理由を見てみましょう。マンションの取り壊しや建て替えは一定の条件を達成すると発生します。最初に、理由を複数の観点から見て、理解を深めましょう。
マンションの老朽化
マンションを解体する理由の1つは老朽化です。マンションや家には寿命が存在します。永久に住み続けられるわけでなく、一般的に30～40年程度がマンションの寿命といわれています。
鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のマンションは、国税庁が「47年」と耐用年数を定めています。しかし、47年はあくまで目安となる年数のため、定期的に補修や修繕を行うことが前提です。出典：耐用年数（建物／建物附属設備）（国税庁）
新耐震設計基準を満たしていない
新耐震設計基準に満たしていないマンションも解体の対象です。地震災害が多い国では、耐震性強化を図るという点で、新耐震設計基準に合ったマンションを建て替えるために工事は必要です。
1970年代ごろから、マンションの建設ラッシュが始まり、都心部を中心に多くのマンションが建てられました。そんな中、1981年6月に制定されたのが「新耐震設計基準」です。
新耐震設計基準では、震度6強から震度7程度までの地震でも崩壊・倒壊しないマンションの建設を求めています。旧耐震設計基準では、震度5強を目安にしていたため、1981年6月以前に建てられたマンションは新耐震設計基準を満たしていない可能性が高いです。出典：住宅・建築物の耐震化について（国土交通省）
建て替えが難しいマンションもある
老朽化や新耐震設計基準に満たしていないマンションは、解体の必要がありますが、すべてのマンションが建て替えられるわけではありません。土地によって建物の限度を定める容積率や建蔽率などがあり、それぞれをクリアしなければ建て替えは不可能です。
また、建て替えを行って住民を確保できたり、利益を得られたりした場合は行うことが可能です。しかし、そうでない場合は、無理に取り壊して建て替え工事を行う必要はありません。
寿命の長いマンションの特徴
マンションの寿命は30～40年ほどといわれていますが、できれば長く住みたいと思う人も多いのではないでしょうか？購入する際には、長く住み続けられるのかどうかを判断基準にしている人も多いです。
寿命の長いマンションの最大の特徴は、「100年コンクリート」と呼ばれる強度の高いコンクリートを使用していることです。100年コンクリートとは、大規模な修繕工事がなくても、100年程度は強度を保つことができると提唱されているコンクリートを指します。
マンションの解体費用の相場
次は、マンションの解体費用の相場について紹介します。RC造・SRC造、スケルトン、内装解体に分けて相場を掲載しているので、事前に費用を確認しておきましょう。
一般住宅に比べて費用は大幅に高くなる
解体工事の費用は高さ、延床面積、坪単価によるところが大きく、一般の住宅よりも費用が高くなります。工事の費用はもちろん、重機回送費、廃棄物運搬費、その他雑役費なども必要です。
また、高層マンションの場合は、重機を屋上までクレーンで吊り上げたり、杭抜き工事が発生したりする分、費用はさらに高くなります。なお、マンションの多くはS造、RC造、SRC造のいずれかに分類されるので、構造によって費用相場は前後します。
RC造の場合
一般的なマンションの定義は、「鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）などの耐火構造の集合住宅」とされています。
そして、RC造は木造や軽量鉄骨かつ2階建てのアパートよりも解体費用が高いです。2000年代以降は高層マンションが主流ですが、1900年代は低層・中層のRCマンションが主流でした。
これらのRC造マンションは老朽化が進んでいるため、解体工事の対象となります。費用の一例として、100坪台の3階建てRC造マンションの場合、1000万円以上はかかってしまいます。
SRC造の場合
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のマンションを解体する場合は、坪あたり5万円～8万円が相場です。SRC造はRC造マンションよりも頑丈な造りとなっており、耐震性や耐火性に優れています。そのため、RC造と比べるとやや高い相場となっています。
スケルトン解体の場合
契約内容によってスケルトン解体工事を行う場合もあります。スケルトン解体とは、建物の躯体（柱・梁）以外のすべての内装を取り壊し、電気配線・排気ダクト・給排水機などの設備も取り外し撤去することです。
スケルトン解体を行うことで、間取りを自由に変更できるようになるため、リノベーションをする際などはスケルトン解体が行われます。スケルトン解体の費用は、内装解体よりも高く、建物全体の工事費用よりも安いです。
内装解体の場合
自身が居住する部屋を売却するために、内装解体を行うこともできます。マンションの一室を内装解体する場合の費用相場は、坪あたり1万5千円～4万円程度です。一例として、20坪の部屋の内装を工事する場合は、約30～80万円程度の費用がかかります。
なお、部屋の規模や残置物、工事内容によっては100万円を超えることもあるので注意しましょう。また、依頼する業者によって、費用が変動するので、複数の業者に確認して見積もりを出しましょう。
マンションの解体費用は入居者が負担する場合もある？
次は、マンションの解体費用の負担について紹介します。マンションの解体工事は、入居者が負担する場合もあるのか、事前に把握しておきましょう。
賃貸マンションの解体費用はオーナーが負担する
賃貸マンションを解体する際の費用は、オーナーが負担します。居住者が費用を負担する可能性があるのは、分譲マンションです。賃貸の場合、居住者の資産ではないため、基本的にはオーナーの負担で工事を行います。
そのため、賃貸マンションに住んでいる場合、マンションの解体工事時の費用面での負担はないので安心しましょう。
敷地を売却する場合の解体費用は入居者が負担する
分譲マンションで解体後に敷地を売却する場合、基本的には居住者が解体費用を負担します。分譲マンションの居住者は「区分所有者」と呼ばれ、1つ1つの部屋を所有していることが特徴です。
また、マンションの敷地を売却する場合は、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要です。以前は、区分所有者全員の賛成が必要でしたが、法律の改正によって条件が緩和されました。
売却を目的とした内装解体費用は入居者が負担する
売却を目的として、マンションの内装を解体工事する場合は、基本的に居住者が費用を負担します。分譲マンションは1つ1つの部屋が個人の資産となるため、資産の売却には個人で工事を行う必要があります。
なお、賃貸の場合は個人の資産にあたらないので、そもそも売却することができません。こちらの点に関しては、分譲と賃貸の大きな違いとなるので、工事費用の負担を考慮する際の参考にしてください。
建て替えに伴う解体費用は誰が負担する？
解体工事をした後に、新しいマンションを建て替える場合の費用負担は、状況に応じて変化します。分譲の場合は、毎月修繕積立金を徴収することもあります。そして、積立金の一部を捻出して工事費用に充てることも多いです。
そのため、全額を住居者が負担するのではなく、積立金でも払いきれない分を負担することが多いです。なお、積立金だけで費用がまかなえる場合は、居住者が費用を負担することはありません。
ですので、マンションの管理会社にどれだけ積立金があるかによって、それぞれの負担の金額が変わります。
マンション解体前に入居者が確認するポイント
次は、マンションを解体する前に入居者が確認しておくべきポイントを見てみましょう。マンションの居住者は1人ではないため、全員に解体を検討する権利があり、それぞれが判断する必要があります。
ポイント①解体工事の賛否を決める
解体工事を行う上で最初に確認しておくべきことは、入居者の賛否です。住民には区分所有法によって建物の一部（1室）を所有する権利があります。そして、建て替えを行う工事には、区分所有法で住民の5分の4以上の同意が必要です。
解体工事の必要性や解体後の展望、費用負担の面などを含めて、1人1人が慎重な判断を下す必要があります。納得ができない場合は、しっかりと反対意見を挙げて、住民・管理者双方とも納得した上で最終判断を下しましょう。出典：建物の区分所有等に関する法律（e-Govポータル）
ポイント②建て替え後の部屋数を確認する
建て替え後の部屋数によっては、入居者の工事費用の負担を軽減できる可能性があります。解体工事後に部屋数を増設できる場合、建て替え後の入居者数が増えることに繋がります。
そのため、従来の利益よりも大きくなるので、その分解体時の入居者の費用負担を軽減することが可能です。費用の負担金額が心配な場合は、建て替え後の部屋数も確認しておきましょう。
ポイント③仮住まいの確保や引っ越し費用の補助を確認する
解体工事や建て替え工事をする際は、仮住まいや引っ越し費用の補助をしっかりと確認しておきましょう。オーナーが仮住まいの手配や引っ越し費用の補助を出すのであれば、一時的に新生活を楽しむのもおすすめです。
特に、建て替え工事は1年以上の長期間に及ぶことも多く、工事の進捗状況によっては期間がさらに延びる場合もあります。そのため、仮住まいの賃貸の補助や引っ越し費用などの負担はできるだけ、抑えるようにしましょう。
ポイント④取り壊しの理由や必要性を確認する
取り壊しをする理由や必要性も事前に確認しておきましょう。解体工事の話が出た場合、修繕で済むこともあるため、必要性を感じなければ反対の意見も出しやすいです。
耐震性や全体的に劣化している場合は、取り壊しや建て替えの必要性も高い可能性があります。改めて、何のために工事を行う必要があるのかをオーナーと確認した上で、最終的な判断を下しましょう。
ポイント⑤高齢者向け返済特例制度の活用を視野に入れる
住居者が高齢者の場合、高齢者向けの返済特例制度も活用しましょう。高齢者の場合、なかなか取り壊しや建て替えに賛同しにくい部分もあります。その際、こういった制度を活用することで、互いに納得した上で作業に取り掛かれます。出典：まちづくり融資（住宅金融支援機構）
ポイント⑥限界マンションのリスクを踏まえて賛否を検討する
建て替えを行う際は、限界マンションのリスクを踏まえて検討しましょう。限界マンションとは、維持管理が難しくなり、寿命が近いものを指します。時間が経つにつれて外観もボロボロになり、住みたいと思う人も減っていきます。
また、建て替え工事が不可能になるケースもあるので、取り壊しをしないことによって生じるリスクも考慮して判断しましょう。
マンションの解体費用に関する補助金
次は、マンションを解体する際に発生する費用に関する補助金を紹介します。建て替えをする場所によって補助金の制度が変わるので、補助金の制度を理解して費用を抑えましょう。
補助金①優良建築物等整備事業（マンション建替タイプ）
優良建築物等整備事業は、市街地の環境や整備改善、良好な市街地住宅の供給等を行うため、優良建築物等の整備を行う事業の費用を一部助成するものです。建て替え決議後における、調査設計計画費等に対する補助があり、費用の2/3を上限として補助金を受け取れます。出典：優良建築物等整備事業（国土交通省）
補助金②都心共同住宅供給事業（マンション建替タイプ）
都心共同住宅供給事業は、東京23区、大阪市、名古屋市といった「大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法」の適用を受ける地域で有効です。補助金の対象となるのは、調査設計計画費、土地整備費、共同施設整備費のうち、最大で2/3の補助金を受け取れます。出典：都心共同住宅供給事業について（国土交通省）
補助金③都市再生住宅制度（従前居住者対策）
都市再生住宅制度は、建て替えなどによって、住宅を失ってしまう居住者への住宅整備・供給事業に対して、その費用の一部を助成する制度です。
仮住まいとなる施設の供給方式によって、民間建設・管理方式、民間住宅借り上げ方式、直接建設方式の3つに分けられます。費用の項目によって半額から全額の補助金を受け取れます。出典：都市再生総合整備事業（国土交通省）
マンションの解体費用の相場を覚えておこう！
マンションの取り壊しや建て替えを行う際には、通常の家よりも費用が高くなります。また、RC造やSRC造、スケルトン解体など構造や方法によって費用の相場が変動します。
そのため、取り壊しや建て替えをする時は、マンションの構造やスケルトン解体といった方法をしっかりと理解しておきましょう。
さらに、取り壊しなどをする際には、居住者が費用の負担をする場合もあります。その際に、費用を抑えるためにも、解体に関する補助金や制度を事前に確認して、少しでも費用を抑えましょう。
