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空き家にかかる税金とは？
空き家であっても不動産として所有しているだけで、固定資産税と空き家の所在地によっては都市計画税がかかります。
住宅地は家が建っていると居住者の有無に関わらず「住宅用地の特例」という制度の適用により固定資産税、都市計画税のどちらも節税できますが、管理がされていない空き家は特定空家とみなされ、住宅用地の特例は適用されません。
出典：空き家の固定資産税・都市計画税｜NPO法人 空家・空地管理センター
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空き家を相続した場合の節税のコツ
国は空き家の発生を防ぐために、空き家を相続した人が一定の要件を満たした家屋を譲渡した場合に、譲渡所得から3,000万円を控除する措置をとっています。これを空き家の発生を抑制するための特例措置といいます。
ここからは、空き家の発生を抑制するための特例措置を受けるためのコツについて紹介しますので参考にしてください。
建てた時期を調べる
特例措置の対象となるか確認するため築年月日を調べましょう。
対象となるのは1981年5月31日以前に建てられた建物です。これは、新しい基準が適用される前に建てられたものは耐震性の低い建物が多く、現在の耐震基準を満たしていない可能性があるためです。
売却前に耐震リフォームする
前述した相続した空き家が耐震基準を満たしていない場合、耐震リフォームをしてから売却した場合も特例措置の対象となります。耐震基準を既に満たしていればリフォームの必要はありません。
耐震性が不明な場合は、耐震診断などで基準に達しているか明確にしましょう。控除を受ける際は、耐震基準適合証明書もしくは建築住宅性能評価証の写しが必要です。
売却前に解体して更地にする
売却前に空き家を解体し更地にした場合も、特例措置の対象となります。耐震リフォームにより建物の耐震性を基準値まで上げている際は特例措置を受けられるため、更地にする必要はありません。
売却時のメリット、デメリットを考えて解体かリフォームのどちらかを選択することも可能ですが、更地にしておくことで古い建物付きの物件よりも売却しやすくなると言われています。
相続発生以降に貸したり住んだりしない
相続後に建物や土地を貸したり、空き家に住んだり、事業に使用してしまった場合は、控除が受けられができません。
特定措置の適用を受けるには家や土地を使用していない証明が必要です。電気、ガス、水道の使用を中止した日が記載された書類や空き家であることが表記された広告など、確認できるものを添付しましょう。
3年以内に売却する
売却後に控除を受けられるのは、相続日から数えて3年になる年の12月31日までです。例えば、2020年1月1日に相続した際は2022年12月31日までに売却した場合に適用となります。
売却期間のほか、適用期限に対しても注意が必要です。空き家問題の解決を目的とした特例措置は2023年12月31日までに売却した分に適用されます。
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空き家を売却した際にかかる税金
空き家を売却した際の利益に対して、譲渡所得税や印紙税などがかかります。譲渡取得税に含まれるのは所得税、住民税、期間が限定されている復興特別税です。
ここからは、これらの税金の中でも比重が大きい所得税と住民税について詳しくみていきます。
所得税
所得税は、空き家や土地売却により得た利益である譲渡所得に対してかけられる税金です。土地や建物を売却した価格から取得費、譲渡費用、特別控除額を引いた課税譲渡金額を基に計算します。
空き家の税率は所有年数によって違うため一律ではありません。売却した年の1月1日時点で所有から5年以上経っている場合は長期譲渡所得として15％、5年以下は短期譲渡所得となり30％の所得税がかけられます。
住民税
売却により利益が出た場合には、地方自治体に対して納める住民税も支払います。
空き家の所有期間により税率が変わる点は所得税と同様です。空き家を所有して5年以上経過しているときは5％、5年以下の場合には9％となり、所有期間が短ければ税金は高くなります。
空き家になる前に自宅を売却しても控除される？
空き家になる前、住宅の所有者が生存中に自宅を売却した場合も控除は受けられます。一定の要件を満たしていれば、土地・建物の所有期間に関係なく「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」による節税が可能です。
この特例が適用される可能性があるのは、生活している住居や以前住んでいた住宅を所有者本人が売却する場合です。後に相続する人は、不動産ではなく現預金などの形で相続することになります。
出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国土交通省
空き家を相続したら節税対策を万全にしよう
空き家を相続した場合、さまざまな税金がかかります。空き家をそのまま放置し、特定空き家と判断されると税額が上がり金銭的な負担が増す可能性もあるでしょう。
必要でない空き家を売却する際は、本記事で紹介した節税のコツを参考に、税金を軽減できるかチェックしてみてください。
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