立地適正化計画では、中心部の狭いエリアに人が集まって住むことで、人口が減少しても都市機能を維持できるようにします。これによりさまざまな場所へアクセスしやすくなるなどのメリットが生まれます。
一方で「居住誘導区域」外は住みにくくなるので、居住地が「居住誘導区域」外になる可能性がある場合は早めの対処が必要です。
この記事では、立地適正化計画について、概要やメリット・デメリット、早めに対処しておくべきことなどを紹介します。
立地適正化計画とは？
立地適正化計画とは、人が住むエリアを狭くして、一箇所に集める政策のことです。中心部の狭いエリアに人が集まって住む「コンパクトシティー」を目指すことで、人口が減少していく中で都市機能を維持できるようにする計画です。
現在日本では人口の減少が社会問題になっています。人口の減少が進むと、居住機能や医療・福祉・商業、公共交通などのさまざまな都市機能が十分に機能しなくなってしまいます。そこで、立地適正化計画によって人が住むエリアを狭くして一箇所に集めることで、居住機能や医療・福祉・商業、公共交通などのさまざまな都市機能が問題なく機能するような状態を目指します。
立地適正化計画では、地域が大きく3つのエリアに分けられます。
- 都市機能誘導区域：店舗や福祉施設などを集めるエリア
- 居住誘導区域：住宅を集めるエリア
- 居住誘導区域外：人口が少ないエリア
立地適正化計画のメリット
立地適正化計画を進めることで、さまざまなメリットが生まれます。立地適正化計画を進めることで、得られるメリットには次のようなものがあります。
- 場所へアクセスしやすくなる
- 行政サービスが充実する
- 自然環境が改善される
立地適正化計画を進めることで得られるメリットについて、それぞれ詳しく紹介します。
場所へアクセスしやすくなる
立地適正化計画の大きなメリットは場所へアクセスしやすくなることです。職場・ショッピングエリア・公共施設がすべて中心部に集められるので、それぞれの場所へ移動しやすくなります。移動するのにかかる時間が減るのでその分時間が増え、趣味の時間や家族で過ごす時間に充てることも可能です。
とくに移動することが負担になりやすい高齢者も、移動がしやすくなることで外に出る機会が増え、心身の健康につながります。
行政サービスが充実する
立地適正化計画によって行政のサービスも充実します。住民が集まるので収入が増え、自治体の財政状況が改善されます。自治体の財政が潤うことによって、老朽化した橋などを修復することや、福祉のサービスを充実させることにつながるので、住民の生活環境が豊かになります。
自然環境が改善される
自然環境にも貢献することができます。自動車を利用する機会が少なくなるので、排気ガスの排出が減り、地球温暖化の抑制につながります。また郊外に居住地を広げていたことによって森林伐採が進んでしまっていましたが、コンパクトシティにすることで郊外に生まれるスペースに植樹をして再び森林を増やすことが可能です。
立地適正化計画による問題点｜「居住誘導区域」外は住みにくくなる
立地適正化計画を進めることでさまざまなメリットが生まれますが、その一方で立地適正化計画を進めることで生じるデメリットもあります。
立地適正化計画によって、「居住誘導区域」外は住みにくくなります。立地適正化計画によって「居住誘導区域」に人が集まることで、「居住誘導区域」外は人が減り続けることになり、これによって生活サービスが維持できなくなるからです。
人が少なくなった「居住誘導区域」外ではゴミ収集・上下水道・電気・公共交通・道路などの生活サービスが維持できなくなるので、住みにくくなります。
水道管や電気の設備は30年程度で交換しないと古くなり使えなくなってしまいます。これらの設備の交換は住民が支払っている水道代や電気代だけでは足りないので、そのうち設備が古くなって水道や電気が十分に使えなくなってしまいます。
「居住誘導区域」外になることで家が住みにくくなったら売却を考える方もいるかもしれませんが、「居住誘導区域」外にある住みにくい家は売却価格も安くなってしまうと考えられます。
人が集まる「居住誘導区域」になるのはどのような場所？
立地適正化計画を進めることで人が集まって住むことになる「居住誘導区域」になるのは次のような場所です。
- ある程度利用客数のある鉄道の駅から徒歩圏内のエリア
- 主要幹線道路の沿道
- 市役所や大きな病院など主要な公共施設の周辺
このような特徴に当てはまらない場合は、「居住誘導区域」外になります。
立地適正化計画の例
立地適正化計画はさまざまな地域で実際に進められています。実際に行われている立地適正化計画の例を見てみましょう。
青森県弘前市
青森県弘前市は市街化区域の総面積の69％を「居住誘導区域」にしました。具体的に「ＪＲ駅から約800メートル以内のエリアと、主要バス路線の停留所から約300メートル以内のエリアを「居住誘導区域」に設定しました。
冬でも暮らしやすいように融雪設備を備えた街路を導入し、融雪設備を入れた地域ではマンションの建設が進んでいます。
富山市
富山市は中心部と拠点になる地域をバスや路面電車で結び、この沿線への居住を誘導しました。これによって中心市街地の人口は15年まで8年連続で増えていて、地価も回復傾向にあります。
山形県鶴岡市
鶴岡市は「市街化区域全体の40％を居住誘導区域」にしました。狭い路地に面した住宅地でも住宅の建て替えを進めて、広い道路に面した住宅地に再生しました。このように中心部の居住環境を改善することによって、住民が中心部に移住することを促しています。
「居住誘導区域」外になりそうな場所の家を売りたい場合
そのうち売ろうと考えている家があり、その家が「居住誘導区域」の外になりそうな場所に建っているのであれば、「居住誘導区域」外になってしまう前になるべく早く売るのがおすすめです。「居住誘導区域」でない場所にある家は価格が安くなってしまうと考えられるからです。
「居住誘導区域」になるエリアが発表されたら、家を売る際に重要事項説明に「この家は「居住誘導区域」外になります」ということを記載しなければなりません。
「居住誘導区域」とそうでない場所のエリア分けが正式に発表されてしばらくすると、家の価格にも影響が出てきて、「居住誘導区域」でない場所にある家は価格が安くなってしまうと考えられます。
「居住誘導区域」とそうでない場所のエリア分けが正式に発表される前に家を売れば、立地適正化計画によって家の価格が下がってしまう前に売ることが可能です。
「居住誘導区域」の外になりそうな場所にある家を売るつもりなのであれば、「居住誘導区域」外になってしまう前に売ることをおすすめします。
まとめ
立地適正化計画では、中心部の狭いエリアに人が集まって住む「コンパクトシティー」を目指します。この立地適正化計画によってさまざまな場所へアクセスしやすくなるなどのメリットが得られます。
一方で「居住誘導区域」外は住みにくくなってしまいます。家が住みにくくなったら売却を考える方もいるかもしれませんが、「居住誘導区域」外にある住みにくい家は売却価格も安くなってしまうと考えられます。
自分の住んでいる場所が「居住誘導区域」外になる可能性があり、家を売却して引っ越す可能性がある場合は、なるべく早く計画を進めましょう。
