近年、空き家の増加が社会問題となっています。
これは、家を持つ親世代が亡くなった際の相続で、うまく空き家の活用方法や処分方法が見いだせなくてそのまま放置してしまうことが一因となっています。
相続財産の中に不動産が含まれている場合はどうしたらいいのか…空き家は一体どう扱うべきなのか。空き家問題も絡めて、解説していきます。
空き家を放置するとどんな問題が？
空き家は、放置するとデメリットしかありません。だからこそ、空き家を相続したらすぐに「そのまま売却する」「リフォームなどをして再利用・売却する」「解体して更地にし、再利用・売却する」などの行動を起こすべきなのです。
「空き家の相続」について詳しく触れる前に、空き家を放置することによって起きるデメリットにはどんなものがあるのかを見ておきましょう。
安全上の問題
空き家は老朽化していることが多く、そのまま放置することで壁が崩れたり屋根が飛んでしまったり、さらに悪くすると倒壊してしまう恐れさえあります。近所の住人や通行人にも危険を及ぼしてしまう可能性も出てくるでしょう。
治安・防災上の問題
手入れや管理の行き届いていない空き家は、犯罪者に狙われやすくなりがちです。建物に不審者が棲みついてしまったり、放火の対象にされてしまったり、庭にゴミの不法投棄をされてしまったり。
これも空き家の持ち主だけではなく、周辺の住民にまで迷惑をかけてしまう問題に発展してしまいます。
衛生上の問題
雑草が伸び放題の庭、掃除のされていない家屋内には、野生動物や害虫が棲みついてしまう恐れが出てきます。庭木が伸びてしまって、道路や隣家を落ち葉だらけにしてしまうことも考えられ、見た目にも不衛生です。
資産価値の問題
人が住んでいない空き家はどんどん劣化が進み、それに伴って資産価値も下がっていく一方になります。いざ売却をしようと思っても、そのままではとても買い手がつかないという状態にまでなってしまいます。
また、管理の行き届かない空き家がある地域は景観的にも問題があり、地域全体の資産価値までもが下がってしまう恐れもあります。これもまた、空き家の持ち主だけではなく周辺住民を巻き込んでしまう問題となりえるのです。
空き家相続の流れ
実際に、空き家を含めた不動産の相続が発生するところからの流れを確認していきましょう。
不動産の持ち主死亡により相続発生
元々空き家だった家屋の持ち主、または現在の住人の死亡によって空き家になってしまう家屋の持ち主が亡くなると、その空き家の相続が発生します。
このときにまず必要なのは、「故人の死亡を知ってから7日以内に死亡届を提出すること」および「故人の遺言書の有無を確認すること」です。
「遺書」や「エンディングノート」は、法的拘束力を持たないため、相続人や相続分に影響がある内容は「遺言書」に書かれているものだけが相続に効力を発揮します。必ず有無を確認しておきましょう。
遺産分割協議を行う
次に、相続人となる人全員で遺産の相続について話し合います。
遺言書がない場合は、民法に則り法定相続割合で遺産を分割しますが、「遺言書がなく、さらに法定相続割合で分けない」場合は、あとからもめないように相続人全員で相続割合について話し合うことになるのです。これが、「遺産分割協議」です。
空き家の所有を誰にするか、ということも協議します。
遺産分割協議は、実際に顔を合わせての話し合いに限らず、電話やメールなどでもかまいません。
遺産分割協議書の作成
遺産分割協議で話し合った決定事項をまとめたものが、「遺産分割協議書」です。
そこに「相続人全員で協議した」という文言・相続人全員の署名・実印押印を加え、遺産の中に不動産がある場合は、相続する不動産の「登記事項証明書」を書き写すことも必要になります。
遺産分割協議で折り合いがつかなかったら…
元々遺言書がなく、法定相続割合で分割しないというケースで行われるのが遺産分割協議であるため、相続人全員の希望がすんなりまとまらない場合も多々出てきます。
その際には、家庭裁判所に申し立てを行い、調停委員会が意見を調停して解決を図ります。
しかしそれでもまとまらなければ審判へと移行し、さらに和解が成立しなければ家庭裁判所が不服申し立てをしている当事者の主張や証言に基づいて判断を出す、という流れになっていきます。
分割相続
遺産に不動産が含まれている場合は、現金などのように簡単に「割合で分割」とはいかないため、「現物分割（不動産を分筆して共有持分権者が所有する）」「代償分割（誰かが不動産現物を所有し、分割分に値する価値のものを代償金などで支払う）」「換価分割（不動産を現金化して分割）」「共有（複数の相続人で共有名義にする）」などといった方法で相続します。
もちろん、協議によっては相続人のうちのひとりが不動産をまるまるひとつ相続する、という決定になることもありえます。
相続財産の名義変更
相続分が決定したら、金融財産については銀行口座などの名義変更を行います。
不動産であれば、法務局に必要書類を持参し、相続登記を行って名義の変更をします。前述の遺産分割協議書・相続登記申請書・不動産の固定資産評価証明書・不動産の全部事項証明書・被相続人（亡くなった人）の戸籍謄本・被相続人の住民票の除票・相続人全員の印鑑証明書および住民票、と必要書類はたくさんあるため、不足なく準備をしておきましょう。
空き家の相続登記は、いつまでにしなければならないという期限は特にありませんが、なるべく早めにしておくに越したことはありません。たとえば空き家をリフォームして賃貸や売却に出すということを考えても、名義変更を行わなければ何もできないからです。
また、万が一相続登記を行う前に次の相続が起こるような事態になれば、権利関係はさらに複雑になってしまいます。手続きは迅速に進めていきましょう。
空き家を相続したらどうする？
前述したように、空き家を空き家のまま放置しておくことにはデメリットしかありません。
もしも相続財産の中に空き家が含まれている場合は、今後それをどうしなければいけないかを考えなくてはならないでしょう。
方法としてはいくつかありますが、どれを考えるにしてもなるべく早めに動いていくことが重要です。また、こちらも前述したように、空き家をどう利用・処分するにしても名義の変更は必ず行っておかなければなりません。まずは相続登記、という流れは大前提であるということです。
空き家を再利用する
まだ住める状態の家屋であれば、そのまま引き継いで住むことも十分視野に入れられるでしょう。もちろん相続人も持ち家がある場合は、現在住んでいる家をどうするかという問題はありますが、その点とうまく折り合いがつけられるのであれば、再利用して居住することは選択肢のひとつとなりえます。
リフォームやリノベーションが必要であれば、それも含めて考えていくといいでしょう。総合的に見て将来的にももっともコストがかからない方法になる可能性もあります。
空き家を活用する
賃貸物件として貸し出す
上記と同じく空き家の状態が良いのであれば、自分で住むだけではなく「人に貸し出す」という方法も考えられます。
とはいえ、この際にもリフォームやリノベーションが必要になるケースは多いでしょうし、不動産経営となると素人が手を出すのは少しハードルが高いと感じられることもあるでしょうから、少し上級者向きの活用方法ではあるかもしれませんね。
メリットとしては、家賃収入が得られること、思い出のある家屋を守れること、相続人が複数いる場合は家賃収入の収益を分配できること、などが挙げられます。
空き家を解体して更地にしてから活用する
家屋の老朽化が深刻である場合は、建物を解体してしまって、更地の状態にしてから土地活用するという方法もあります。
立地によっては有料駐車場やコインパーキング、貸し物置、貸し農地などとして収益を得ることも可能になります。
売却する
そのまま売却する
再利用も活用も考えていない場合は、すぐに売却してしまうことがベストというケースも数多くあります。
リフォームも何もせず現況引渡しで売却する場合には、リフォーム代も解体工事費用もかからないため、手軽に売れるというメリットはありますが、その分売却益にはあまり高値は期待できないうえ、なかなか買い手がつかない可能性があるというデメリットもあります。
解体してから売却する
では建物を解体して、更地にしてから売却する場合はどうでしょうか。
この場合は、空き家を現況引渡しで売却する際のメリット・デメリットがそのまま裏返しとなります。すなわち、解体工事費用の負担がある一方で、買い手が見つかりやすくなるのです。
新築住宅を考えている買い手としては、更地の状態の方が購入しやすいからです。買い手にとっては下手に空き家が建ったままの状態の土地だと、地盤の状態がわからなかったり、解体工事費用も自分で負担しなければならなかったりというデメリットが発生してしまうため、空き家付きの土地は敬遠してしまう傾向にあるためです。
※譲渡所得の3,000万円特別控除とは
不動産の相続をした際には「相続税」がかかりますが、売却した際にはさらにその利益（譲渡所得）に対しての所得税を納めなければなりません。
その際に、ある一定の条件を満たしていれば、「3,000万円の特別控除」というものが受けられます（2023年までの制度であるため、適用期間については注意が必要です）。
〈条件〉
・昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て住宅であること
・相続から売却までずっと空き家であったこと
・売却代金が1億円以下であること
・亡くなった人が一人で居住していた「自宅」であること（別荘は適用外）
・一定の耐震基準を満たしている（耐震リフォーム済でも可）か、取り壊して更地にしているかのどちらかであること
・相続発生日から3年を経過する年の12月31日までの売却であること
これらの条件を満たした場合、譲渡所得の3,000万円特別控除が受けられます。
譲渡所得（不動産を売却したときの利益）の計算式は、以下の通りです。
「譲渡所得＝譲渡価額（収入金額）- 必要経費 - 特別控除3,000万円」
※譲渡価額（収入金額）…今回の売却価格
※必要経費…「取得費（不動産を購入した当時の費用）+ 譲渡費用（今回の売却で生じる仲介手数料などの諸経費）」
相続放棄する
これはもう一段階前、遺産分割協議の段階にお話が戻ってしまいますが、空き家の相続がどうしても難しい場合は「相続放棄」という方法もあります。
ただし、この場合は「空き家の相続だけを放棄する」ということはできないため、他に預貯金などのプラスの遺産があったとしても、それもすべて放棄することになってしまいます。
そのため、「相続する財産は完全に空き家のみ」という場合であれば相続放棄も十分視野に入れていいかもしれませんが、状況によって良し悪しは変わってきます。
相続放棄を考える際には、弁護士など専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
今やまったく他人事ではなくなった空き家問題。相続が発生すれば、大体の場合空き家をどうするか、という問題も付き物になってきているのです。
そもそも相続すべきか。相続したら活用するのか、処分するのか。活用するならばどう活用するのか。考えることはたくさん出てきます。まずは相続の流れや活用方法のメリット・デメリットをしっかり押さえ、知識をつけておいたうえで、相続に備えるようにしていきましょう。
