サブリースとはどういうシステム?メリット・デメリットを知って不動産投資に賢く活用しよう

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サブリースとは、主に賃貸経営のリスクのひとつである空室リスクを回避する手段です。

アパートやマンション経営を行うオーナーから、サブリース業者が賃貸物件を借り上げ、オーナーに変わって転貸し、賃貸物件の入退去の管理から、賃料の回収、物件の維持管理までをトータルで行うシステムです。

サブリース会社は、借り上げた賃貸物件の入居の有無に関わらず、オーナーに毎月一定の料率分を差し引いた家賃保証を支払わなければならないという仕組みになっています。

今回はこのサブリースというシステムについて、詳しく解説していきます。

サブリースとは

不動産業界でサブリースというと、一般的には「一括借り上げによる賃貸保証制度」のことを指しています。サブリース会社はオーナーから賃貸物件を一括で借り上げて、入居者を募集し賃貸契約を結びます。入居者からの家賃回収、物件管理業務などの一切をサブリース会社で行い、オーナーにはリース料が支払われます。

リース料は、入居者の有無にかかわらず一定の額が保証されます。その金額は契約内容にもよりますが、新築物件の場合おおむね家賃相場の80〜90パーセントとなることが多いようです。

つまりオーナーとサブリース業者との間で、賃貸借契約(マスターリース契約)を交わし、サブリース会社は入居者と賃貸契約(サブリース契約)をするということです。それによって、サブリース業者はオーナーに変わって不動産経営をし、不動産の収益を上げるという仕組みです。

サブリースや一括借り上げは、不動産を自ら賃貸管理をする必要がないことから、マンションやアパートを経営している一定数のオーナーからの支持を受けており、近年では大手のハウスメーカーや建築会社といった不動産業者が独自のプランを打ち出し、多くの一括借り上げやサブリースが世の中に出回っています。

サブリースと一括借り上げとの違い

不動産関連に興味のある方の中には「一括借り上げ」や「サブリース」といった言葉を一度は耳にしたことはあるでしょう。実はこれらはほぼ同じ意味合いで使われることが多いのですが、実際には少し異なります。不動産業界に従事する方でもこの言葉の意味や違いをしっかりと説明できる人は少ないのかもしれません。

正しい理解で、勘違いから発生するトラブルなどを回避するため、ここではあえて違うものとしてそれぞれの意味を説明します。

まず、一括借り上げとは、不動産会社や管理会社(サブリース業者)などが、自ら所有する物件ではなく、他のオーナーが所有する物件を一等丸ごと一括で借りる行為を指します。オーナーからすると自分の所有している物件を一頭丸ごとサブリース業者に預ける形となります。

対してサブリースは、サブリース業者が一括借り上げした賃貸物件をオーナーに代わって入居者に貸す行為で、「又貸し」や「転貸」とも呼ばれています。サブリース業者から入居者に貸すサブリースに対して、オーナーからサブリース業者が借りる一括借り上げはマスターリースと呼ばれることもあります。

したがって、「一括借り上げ」は「サブリース」を包括したものといえるでしょう。

このことを踏まえて考えると、本来の意味は、先に賃貸物件の一括借り上げをオーナーとサブリース業者賃貸借契約(マスターリース契約)で結んだうえで、その後にサブリース業者と入居者の間で賃貸借契約(サブリース契約)を交わし、サブリースするといった流れになります。

本来の意味は上記のものになりますが、一括借り上げからサブリースまでの流れをひとまとめにする言葉が今のところ存在しないため、それらを合わせて一括借り上げやサブリースといった呼び方で表しているのが一般的です。

ちなみに、商品のシステムにその一連の流れを組み込んだものを大東建託では「賃貸受託システム」と呼んでいます。

サブリースの仕組み

上述していることと重複するところもありますが、サブリースとは入居者には影響のない不動産賃貸の媒体の一つで、オーナーと管理会社の間で交わす賃貸借契約の一種です。簡単に言ってしまうと、オーナーに代わり不動産経営をして管理会社が入居者に「又貸し」をしますという契約内容です。

そのためオーナーは自身の所有する物件の経営はもちろんのこと、不動産管理や入居者のあっせんもしません。その一方でサブリース会社から毎月決まった金額が支払われます。又貸しという性質上、オーナーはサブリース会社に対して一棟貸の契約をし、サブリース会社は、借りている物件に従来のスタイルで入居者を募集し運営していくのです。今までの不動産の運営とはまるで違うスタイルなので、アパートやマンション、あるいはビルのオーナーはその特性を把握したうえで、自身の不動産に対して選択していく必要があります。

新築物件の場合

有効な土地活用の一環として、または不動産投資として、これからアパートやマンションなどを建築する場合は、建築段階からサブリース会社に一任をする選択肢があります。アパートの建築計画から入所者募集、その後の運営を全てサブリース会社にお任せする方法です。

こちらは新築する物件もサブリース会社の設計となることが多く、建物もいくつかの設計プランの中から選びます。この場合は、サブリース会社の借り上げ条件は一番いいものが選択されます。ただし立地条件や周辺の競合などの調査をし、サブリース会社が賃料の設定をしたうえで決定します。

中古物件の場合

築年数や、程度、周辺状況など、全ての調査をしたうえでサブリース会社が判断し、賃料の決定をします。大手のサブリース会社は一昔前にはほとんど手を付けなかった案件です。近年は少しずつ増えてはいるものの、やはり査定といった観点からはかなり厳しいものとなります。

言い換えると、経営が難しい案件が多いのでわざわざ手を出さなかったといった方がいいでしょう。中には、自社での建築は一切なく、いわゆる独立系という言い方をするのですが、サブリースのみで会社を運営しているところもあります。しかしやはり、査定のほとんどは厳しいものとなります。

サブリースのメリット

サブリースは、不動産投資における有効な手段の一つです。投資の世界は新規の顧客獲得と売り込みによる誇大広告や、失敗した人からの風評が多いため、サブリースも怖いイメージがあるかもしれませんね。

特に数年前にあったアパート経営に対するトラブル以降、サブリースに対するマイナスイメージが強いようです。もちろん中には本当にだまされてしまった人もいますが、大半の人はしっかりとした知識もなく、メリットとデメリットすらわからず、結果的に自分が思い描いていたものと違い、だまされたと思い込んでしまっているケースも多いのです。

あくまでもサブリースは土地の有効活用からの「不動産投資」です。プラスもあればマイナスもあるということを忘れてはいけません。

サブリースのメリット① 管理業務を一任できる

サブリースを語るうえで最初に出てくるメリットは、この「管理業務の一任」でしょう。

アパート経営の収益だけで生計を立てている方ならもしかするとサブリースはしていないといった人もいるでしょう。しかし、本業の仕事と兼任で行っている人にとっては、管理業務は煩わしいものでしかありません。そういった管理業務を全て行ってくれるということはメリットといえます。

サブリースのメリット② 毎月の安定収入が入る

一般的なアパートの場合は、収入源である入居者の家賃が入居者の出入りにより変動することがありますが、サブリースの場合は、オーナーからしてみると一等丸ごと貸し付けるわけですから、仮に入居者がゼロであっても管理会社との契約で、収入は入ってくる仕組みになっています。

サブリースのメリット③ 細かい判断の必要がなくなる

不動産を経営しているうえで、オーナーがどうしても必要に応じて判断していかなければならないことが出てきます。

代表的なものとしては、客付けをしてくれる不動産業者に対しての広告料の有無や金額、オーナー側の負担による部屋の原状回復に対しての費用や範囲などは、少し前述もしましたが、専業でやっているのであれば可能でしょう。

しかし、本業の仕事との兼任であればどうでしょうか。仕事中に広告料の事や原状回復費用の件で度々不動産会社から電話が来る、さらには家賃や礼金の根交渉までとなると大変です。

そういったことはサブリースではなくても、管理委託によって少しは軽減されるものですが、サブリースなら一切ありません。それどころか、オーナーへの賃料以外の範囲でするため、請求すら来ません。ただの管理委託であれば、ある程度のことは容認していて不動産会社や管理会社に任せていても、交換した分や使った分などの請求はしっかりとされます。

サブリースのメリット④ 税金の計算が簡潔

サブリース契約にすることで、税金の計算が簡潔になります。というのも、一般的なマンションやアパートなどの物件を自主管理もしくは通常の管理で委託している場合は、入居者ごとに税金の計算をしなければならないのに対して、サブリースはその契約をしている会社との税務処理をすればいいので、それに充てていた時間を大きく短縮できます。

その結果、確定申告での手間も大幅に軽減されるといえるでしょう。

サブリースのデメリット

サブリースのデメリット① 一般的な相場より賃料が安い

サブリースでは、オーナーと入居者との契約はありません。全てサブリース会社を経由するので、毎月入って来る賃料は料率分を引いたものとなり、サブリース契約をしている分だけ少なくなります。おおむね家賃相場の80〜90パーセントになることが多いでしょう。

これだけなら、デメリットというより、料率分が引かれるので当たり前といえば当たり前なのですが、オーナーからしてみれば、ローンを組み毎月の支払があるのですから、賃料が安すぎることはなかなか悩ましい問題です。

建物は、維持管理のほかに大規模修繕も当然ながら行っていかなければ健全な経営は困難です。しかし収益の最大化が難しいサブリースで、そういった出費は厳しいものになってしまいます。

サブリースのデメリット② 入居者を選ぶことができない

賃貸経営はサブリース会社が行っているため、どのような入居者が住んでいるのかはわかりません。全てサブリース会社が判断し決定していますので、そこに対しても口出しをすることはできません。

しかし、物件を所有しているのはそこのオーナーであるため、近隣トラブルや、何かの事件で容疑者などの住まいがその物件であるなら、当然テレビや報道で出てしまいます。都会の土地や物件を一筆持っているのであれば、あまり影響はないのかもしれませんが、家の裏の土地や近隣に物件がある場合はどうでしょう。それに対して受けるダメージは計り知れなません。

サブリースのデメリット④ 礼金はオーナーに入らない

サブリースの契約の特性上、入居者とサブリース会社との間で賃貸借契約を結び、その契約の中で礼金や、クリーニング代、退去費用などを定めます。そのため、オーナーとサブリース会社で結ぶ賃貸借契約とは別のものになるのです。

不動産契約には敷金礼金、クリーニング代、退去費用など、これらのものはサブリース会社と入居者の間でやり取りが行われるということになるので、そういった意味ではオーナーには一切関与しないものとなります。

サブリースのデメリット③ 免責期間

新築物件の場合、大抵のサブリース会社には免責期間というものを設定しています。免責期間とは、サブリース会社が設けた入居募集期間を指します。短いもので2ヶ月、長いものになると半年などといったものまであります。

この期間はオーナーに賃料は一切入りません。収入が全くないことは、デメリットとなってしまいます。

サブリースのデメリット⑤ 人口の減少

これからもどんどん人が減少していく時代です。国内の人口は2000年代に人口のピークを迎え、そこからどんどん減少しています。

建物は耐用年数が過ぎると、どんどん解体され滅失していきますが、その分新しく建築もされています。人口の減少が進み高齢者の社会に突入した日本では、サブリースの仕組みは破綻しなくとも、不動産業界が活気のある時代に比べると条件的な面では厳しくなることも予想されます。

サブリースのデメリット⑥ リフォームという落とし穴

サブリース会社はオーナーからいわゆる「はこ」を借りて商売をしています。建物の価値を維持させるのはオーナーの役割として当然のことなので、そこをうまくつかれ、サブリース会社からリフォームをすすめられることがあります。

築15年や20年といった物件になると周りにも新しい物件が建ってきます。そんな周囲の競合物件と比べると内装や仕様などが古くなり、やがて入居者離れが起きてきます。サブリース会社としては人気物件であれば経営をするのも容易ですが、オーナーにリース料を支払いながら入居者が少なく、人気がない物件であれば経営は苦しくなります。

そこで、存続を図るためにサブリース会社からの提案として、リフォームといった流れになっていきます。アパートやマンションの経営にはそういった戦略は当たり前ですが、残念ながら不必要、あるいは過剰なものも含まれてしまっていることもあるのです。

提案をうまく飲む、かわすというバランスや見極めが大事です。

サブリースのデメリット⑦ 家賃の見直しがある

一括借り上げや保証など、一見、オーナー側からするとメリットがたくさんありそうなものですが、こちらも時代の流れや景気、情勢などで変化するものなので、残念ながらずっと同じとはいきません。

中には新築当初より家賃が上がったという話もありますが、それはほんの一握りの話です。大半の物件は、しっかりと家賃が緩やかに下がっています。

サブリース会社としては高い家賃で経営をした方が利益も上がります、しかし、強気な家賃帯であれば周囲の競合物件に圧倒され、入居者が付かず、空き室が目立ちます。そうなると、サブリース会社側としては経営が苦しくなるため、健全な経営をするために、オーナーに家賃の引き下げの提案をするのです。サブリース契約の中には賃料から一定の料率分が引かれた残りを支払うわけですから、オーナーの収入は目減りしてしまいます。

サブリースの注意点

サブリースは、不動産経営や不動産投資の有効な手段の一つとして挙げられる一方、注意点もあります。

不動産経営は長期のスパンになることから、いろいろなリスクを伴います。サブリース業者は、そんな未来のリスクに対してもしっかりとリスクヘッジをかけていて、悪く言えば、そのしわ寄せが全てオーナーに来るようにしています。

アパートの経営はサブリース会社で行いますが、建物の所有者ではないので、経営が難しくなった、あるいは元から難しい物件は早々に見限ってしまいます。最終的には契約を打ち切るといった選択をするでしょう。

サブリース契約とは簡単な仕組みではなく、複雑なことが絡み合い、将来のリスクへの対処もかなり盛り込んではいますが、遠い未来のことなど誰にもわからないので、オーナーとしては、厳しい契約内容になっているといえるでしょう。

もちろん全てがそうだとはいえず、何年も実績を積み、健全な経営をしている会社もたくさんあります。ですが一部の悪質な業者というものに引っ掛かり、思わぬ出費、ひどいものになれば財産を失ってしまうといった危険性もあります。

また、アパートマンションの経営に対して、サブリース契約が絶対的に必要なエリアなのかどうかという問題もあります。今一度しっかりと試算をして、本当に必要なのかどうかの判断をしましょう。

トラブル事例

賃料の見直し

最も多いトラブルとしては、上述しましたが、家賃の見直しがあるといった内容のものが挙げられます。家賃が上がるのであれば喜ばしいことですが、ほとんどの場合はその逆で、引き下げになります。

こちらについては、有効な解決策は見つかりにくくなっています。そもそもサブリース会社との契約の中にしっかりと条件が書かれていて、その契約を交わしているのですから、いざ家賃の引き下げとなったときに知らなかったでは通らないのです。ほとんどの場合は、正当な引き下げによるもので、オーナーと経営をしているサブリース会社との間で認識の相違が生まれることでトラブルが起きているといえるでしょう。

勧誘に関するトラブル

アパートを新築しようと考えていない人にも、しつこく勧誘が来るケースがあり、これもトラブルのもととなっています。

サブリース会社の営業マンは空き地や古家を見かけると、法務局へ出向き土地の謄本などを取得し、所有者へ近づきます。中には個人で営んでいる月極駐車場の看板などを見て直接電話をしたり、地域によっては農家がたくさんある場所へ行き、一軒一軒訪問をしたりします。そうして地主や古いアパートの所有者へアプローチをかけ、契約へと持っていくのです。

そのような手法を強引と感じると、トラブルに発展するおそれがあります。

サブリース会社からの入金がない

社歴が浅く、管理戸数も少ない、一部の狭いエリアでしか営業をしていないなど、そういった会社は残念ながら資金繰りがうまくいかなくなった可能性があり、ある日突然、入金がなくなるといったトラブルも少なくはありません。

老舗で全国規模の大手ならまずそのようなことは起こりづらいですが、今やサブリース会社もたくさんあり、会社が倒産するなど珍しいことではありません。特に後発の会社なら老舗の会社より条件をよくしておかなければ顧客の獲得が難しいので、苦しい運営を余儀なくされていることもあるでしょう。

サブリース会社の見極めも重要だということです。

まとめ

全体を通してのサブリースの傾向としては、サブリース会社が経営をして順調に利益を上げられる物件と判断したなら、当然のことながら契約もすんなりいくでしょう。しかし、そうではない、またはリスクがあると判断した物件なら、サブリース契約も難しくなります。物件の種類においても、アパートやマンションだからいい、というわけではなく、条件のいいものなら一軒家でも可能といったサブリース会社も存在します。

メリット・デメリットをしっかり把握したうえで、自分の物件に条件が合えば大いに利用したいですね。

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