「抵当権」は、たいていの人にとって耳慣れない言葉かもしれませんね。住宅ローンを組む際に触れる機会があるくらいですが、よくわからないままローンの契約を締結していることも多いでしょう。
「権」とつくくらいなので、何かの権利かという予測くらいはつきますが、一体誰の、どのような権利なのでしょうか。
今回はこの抵当権について、詳しくお話します。ローンの借主側として知っておいた方がいいことがたくさんあるので、ポイントを押さえて見ていきましょう。
また、抵当権と関わりが深いものとして「根抵当権」、また「任意売却」というものにも触れていきます。
抵当権とは何か
住宅ローンを組むときに行う「抵当権の設定」
家の購入には、大金がかかります。現金一括で購入できる人はなかなかいないといえるでしょう。それゆえ住宅ローンを利用することがほとんどです。
しかし、住宅ローンとはいわば借金です。大金を借りて家を購入し、その後少しずつその借金を返していく。これが「住宅ローンの返済」で、毎月確実に返済ができていれば問題はありませんが、何らかの事情で滞ってしまう、もしくは不可能になるケースも出てきます。
その際に金融機関にとって重要になってくるのが「抵当権」です。
抵当権とは「誰が」「何を」できるもの？
抵当権とは、「金融機関が不動産を担保にする」権利です。住宅ローンを組む際に抵当権を設定するということは、家を購入する人に対し「購入する家を担保にする」ことです
「担保」とは、債務不履行（契約を果たさないこと。借りたお金を返さないなど）が起きたときに、他の手段で債務を履行できるようにすることです。たとえば保証人は「人的担保」にあたります。債務者（簡単にいうとお金を借りた側）が借金を返せないとき、保証人が代わりに返すからです。
抵当権は、「物的担保」にあたります。家を購入する人が住宅ローンを組んで、債務不履行を起こしてしまった場合、つまりローンの返済が滞ったり不可能になったりした場合、そのままではお金を貸した金融機関は損をしてしまいます。そうならないよう、金融機関は不動産を担保に取るわけです。これが「抵当権の設定」です。
この抵当権によって、最終的には金融機関がその物件を競売にかけ、その売却代金を全額ローン分に充てる、ということができます。
抵当権の設定がない「無担保住宅ローン」も、存在はします。しかしこれは「借入可能額が少ない」「融資期間が短い」「金利が高い」というものなので、よほど特殊なケースでなければ利用することはなく、住宅ローンといえばまず「有担保（＝抵当権の設定がある）」と考えておいていいでしょう。
抵当権と質権の違い
質屋でお金を借りるときのことを考えてみましょう。
質屋では、何か物品を「担保」にしてお金を借りることができますが、その物品は質屋に預けてしまうため、借金を返済するまではその物品を使うことはできません。
しかし抵当権の場合は、借金である住宅ローンの返済をしながら、自分が住んでいる家（現在まさに住宅ローンを支払っている家）に住み続けることができます。
これが抵当権の大きな特徴です。住宅ローンは、抵当権の代表的な例といえるのです。
前述したように、実際に金融機関が最終的に物件を競売にかけて売却代金を貸したお金に充てることを「抵当権の実行」と呼びます。
「抵当権の実行」がなされるのはどんなとき？
債務者のローン返済が不可能だとみなされたとき、抵当権の実行がなされますが、実際には1回や2回くらいの滞納で即行使されるわけではもちろんありません。
一般的には、3か月滞納で督促状（＝「期限の利益喪失」の予告）が届きます。
「期限の利益」とは、「決められた金額で分割返済できる権利」のことをいいます。住宅ローンは通常であれば毎月一定の金額で返済していき、これが滞ることがなければ期限の利益は守られます。
しかし滞納が長く続くと、「期限までに滞納分を支払わなければ、期限の利益が喪失します」という督促状が届きます。この時点で滞納分の支払いをすればいったん解決しますが、さらに返済が滞ると、今度は「期限の利益喪失通知」というものが届きます。
分割で支払える権利が喪失するということは、つまり残債全額を一気に支払わなければならなくなるということです。
こうなると、債務者の代わりに保証会社から金融機関に、残債分の返済が一括で行われます（＝代位弁済）。そこから債権者は金融機関から保証会社に移り、債務者は保証会社に残債を返済することになりますが、そもそも毎月のローン返済を滞納していたような状態の人が一括で残債を支払えるわけもありませんよね。
しかしこの時点で一括返済できない限り、あとはもう競売にかけられ、強制的に売却されることになります。
競売で得られた売却代金は全額ローン返済に充てられますが、一般的に競売にかけられた場合は通常売却で得られる売却金額の3～8割程度にしかならないといわれています。そのため、競売にかけられてもなおローンが完済できない、という事態にもなりかねないのです。
そのうえ、競売にかけられた物件からは当然、強制的に退去させられます。引越し費用も自分で支払わなければならず、ローン未返済分を支払いながら新居生活という苦しい状態になってしまいます。
さらにいうと、競売にかけられる際には裁判所やインターネット上で物件情報が広く公表されます。競売にかけられるという事実が周囲に知られてしまう、という恐れも出てくるのです。競売まで行ってしまうと、デメリットばかりだということをしっかり覚えておかなければなりません。
実際には、競売にかけられる前に「任意売却」という逃げ道を選択できることもあります。これに関しては後述します。
抵当権は「リスク」なのか
抵当権があるために、もしローンの返済が滞ってしまったら物件を差し押さえられてしまう…これは、住宅ローンを組む側としては大きなリスクと考えられるものなのでしょうか？
住宅ローンは、大きな金額が動くものです。ローン審査の際には厳しい基準に通らなければいけませんが、金融機関としてはその他にもやはり安心して大金を貸し出せる担保というものも必要とします。抵当権がなければ、もしかしたらそもそも審査が厳しすぎて住宅ローンを組むことすらできない、という人がもっと増えてしまう恐れもあるのです。
抵当権があるからこそ、大金を借りても数十年という長い年月で返済できるシステムが実現できていると考えれば、決して借りる側にとってもリスクではなく、むしろありがたい仕組みといえるのではないでしょうか。
抵当権設定の手続き
抵当権は、金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）の締結日に設定登記を行います。その際に必要な書類や費用について確認しましょう。
たいていは司法書士にまかせる
抵当権設定の手続きは、日常でしょっちゅう行うようなものではないため、何を用意してどのような流れで進めていくかということがよくわからず、ハードルの高さを感じてしまいますよね。
また、金融機関側も抵当権の設定は確実に行っておきたいものであり、そのためにも手続きがスムーズに進むように、あらかじめ司法書士を用意しておくケースがほとんどです。
また、最近は不動産屋側で司法書士を紹介してくれることも多いため、「自分で抵当権の設定を行わなければならないのか」「自分で司法書士を探さなければならないのか」という心配はいらないでしょう。
もちろん、司法書士に代行してもらった場合はその費用として相応の費用がかかるため、それを節約するために自分自身で抵当権を設定する手続きを行ってもかまいません。
抵当権設定の際に必要なもの
・印鑑登録証明書(発行から3カ月以内のもの)
・登記原因証明情報（または抵当権設定契約証書）
・金融機関の資格証明書(3カ月以内のもの)
・委任状（司法書士に依頼する場合）
・登記済権利証または登記識別情報
・身分証明書
・実印
など。
聞き慣れない書類も多くありますが、自分で行う場合でも金融機関からきちんと必要書類の指示があるので、それに従えば問題はないはずです。
ただ、抵当権の設定は融資が実行される当日の1回しかチャンスがないため、何か不備があった場合は融資の日にちもずれ込んでしまいます。
自分自身で抵当権の設定を行うのは、何かしら不備が出るものです。依頼費用がかかっても司法書士にまかせる方が、手間も少なくスムーズに進むことは間違いないでしょう。
抵当権設定の際にかかる費用
抵当権の設定にはそこそこの費用が必要になります。
まずは「登録免許税」。不動産登記を行う際にかかる費用です。抵当権の設定の場合は、借入額×0.4％の額がかかりますが、減税対象の要件を満たす場合は税率が多少変わります。司法書士に確認しておきましょう。
次に「収入印紙代」です。これも住宅ローンの借入額によって変わります。
さらに「登記事項証明書」や「印鑑登録証明書」の発行手数料もかかります。こちらは合わせて1,000円前後です。
これに加えて、司法書士に手続きを依頼する場合には報酬が必要になります。自分で見つけてきた場合は5～7万円が相場ですが、金融機関などで紹介された司法書士だと10～20万円ほど用意しなければならないと心得ておきましょう。
抵当権抹消手続きの注意点
ここまでお話してきた通り、抵当権は住宅ローンの返済中には意味があるものですが、完済してしまったら不要になります。そのため、晴れてローン完済後には「抵当権抹消の登記」を行わなければなりません。これを忘れてしまうと、のちのち物件売却のときなどに支障が出てしまうため、しっかり行いましょう。
というのも、抵当権はローン完済時に自動的に抹消されるものではなく、金融機関が抹消登記をしてくれるわけでもないのです。金融機関から必要書類が送られてくるので、それを使って自分自身で法務局に出向いて手続きを行わなければならないのです。
もちろん、抹消の手続きの際にも司法書士に代行を依頼することはできます。
費用は、登録免許税として、不動産1件につき1,000円です。登録免許税は土地と家にそれぞれかかるため、2,000円必要となります。加えて、司法書士に手続きをお願いする場合は報酬として1～2万円かかると考えておきましょう。
自分で行う場合は、必要書類（「弁済証書」＝借入金が完済されたことを証明する書類、「登記済証または登記識別情報」＝抵当権を設定した際に交付される書類、「登記事項証明書」＝発行から3ヶ月以内のもの、「委任状」＝債権者である金融機関からのもの）を準備したうえで管轄する法務局を確認し、抵当権抹消登記申請書を作成します。
それを持参して法務局に申請すると、審査や調査などで1週間ほど経たのち、登記完了書類を受領して、抹消登記が完了となります。
抵当権がついたままの物件はどうなる？
抵当権がついたまま、つまり「住宅ローンが完済できていない」もしくは「完済しているけれど抵当権の抹消手続きを忘れている」という状態で、不動産は売買したり相続したりできるのでしょうか？
それぞれのケースで順を追って見ていきましょう。
売買はできるのか
抵当権がついたままの物件は、そのままでは売買できません。必ず抹消してからの取引になります。
なぜかというと、買主の立場からいえば、もし抵当権つきの物件を購入してしまった場合、かつての売主が住宅ローンの滞納を起こした際に物件を差し押さえされてしまう可能性が出てしまいますよね。
買主自身は何の不備も起こしていないのに、今住んでいる物件が差し押さえされてしまうという、理不尽なことになってしまうのです。
このため、抵当権つきの物件を売買する際には、引渡しのときに必ず抵当権を抹消することになります。売主は、買主から受け取った購入代金で住宅ローンの残債を完済し、決済が行われ、抵当権抹消と所有権移転登記が同時に完了するのです。
不動産会社が仲介する売買では、通常抵当権の抹消は必ず行われますし、個人間の売買であっても抵当権の抹消は絶対条件にする必要があります。
相続はできるのか
たとえば親が購入した物件の住宅ローンが返済途中であり、抵当権がついたままの状態で相続ということになっても、問題なく相続はできます。相続税も発生します。抵当権がついているからといって、相続税評価額が下がるというわけでもありません。
ただ、住宅ローンが残っているという点に関しては、「借金がある」というマイナスの財産であるため、その分は財産の総額から差し引いて相続税額が計算されることになります。
とはいえ、住宅ローンを組む際には通常「団体信用生命保険」に入ることがほとんどであるため、被相続人が死亡している場合は団体信用生命保険会社によって住宅ローンは完済されているはずです。よって、残債もそのまま相続されるというケースはあまりないでしょう。
ローンが完済されているにも関わらず抵当権が残っているとしたら、抹消の手続きを忘れているという可能性が高いといえます。
相続する物件に抵当権がついているということがわかったら、まずは金融機関に確認して、相続について検討するといいでしょう。
根抵当権とは？
抵当権の説明の際に、名前がよく似た「根抵当権（ねていとうけん）」というものを耳にすることもあるでしょう。こちらは個人の債務者よりも、企業など法人が利用することが多いものです。
抵当権とどのような違いがあるのでしょうか。
根抵当権の、抵当権との違い
設定する債権が限定されず、範囲内で何度も融資と返済を繰り返せる
抵当権は、特定のひとつの債権（借入金）に設定されますが、根抵当権の場合は「債権の範囲（たとえば金銭消費貸借取引・手形債権・小切手債権など）」を設定し、さらに借入の上限額（＝「極度額」という）を決めておいて、その範囲内であれば何度でも融資と返済を繰り返せます。
当事者の合意がなければ消滅しない
抵当権は、借入金の返済が終われば消滅するため、再びローンを組む際にはもう一度設定し直す必要がありますが、根抵当権は今ある借入金の返済が終わってもまた借りる可能性があるので、抹消義務はなく、残しておくことができるのです。
大きな金額の取引が何度も行われる場合、そのたびに抵当権を設定するのは手間も費用もかかるものなので、高額取引を繰り返す法人にとって根抵当権は便利な仕組みなのです。
根抵当権のメリット
手間・時間・費用が節約できる
前述したように、法人などが何度も融資を受けたい際には、そのたびに抵当権の設定をする必要がなくなるため、手間も時間も登記にかかる費用も節約することができます。
急ぎで追加融資を受けたいというときにも、非常に便利なのです。
さまざまな債権に対応できる
「債権の範囲」で設定されたものであれば、多種多様な債権で設定することができるため、使い勝手が良いというメリットがあります。
個人の債務者が根抵当権を利用するケースとは？
根抵当権は、主に法人が利用するものだと述べましたが、個人の債務者でも設定するケースが全く存在しないわけではありません。
注文住宅建築で土地と建物を別々に購入する場合
建売住宅や分譲マンションの購入であれば、一回の住宅ローン契約でまとめて抵当権が設定されるのが一般的ですが、注文住宅で先に土地を購入し、その後建物の設計を経て建築という流れになる場合、土地購入費用と建物の建築費用の支払いに数か月あくことがあるでしょう。
そういったケースでは、土地と建物でそれぞれ抵当権を設定することもできますが、根抵当権を利用すれば登記費用を節約することも可能です。 また、建築費用は「着手金」「中間金」「残金」と数回に分けて支払うという形式も多く、こういった場合にも根抵当権が利用されることがあります。
リバースモゲージ
最近よくみかけるようになった方法です。不動産を担保にして借入をし、利息分のみを毎月返済して、亡くなると不動産を売却して借入金を全額返済する、という仕組みです。住宅のリフォームや子どもの教育費、普段の生活費など、借入が必要になるたびに抵当権を設定する必要がないよう根抵当権が利用されます。
住宅ローンの返済は終わっているけれど貯金が少ない、というシニア世代によく利用される方法です。
抵当権行使で競売になる前の逃げ道「任意売却」とは
住宅ローン返済の最中に、経済的な理由から支払いが難しくなり、物件の売却を考えるというケースはあるでしょう。
しかし、売却するにはローンを完済して抵当権を外さなければならず、そのためには売却金額がローンを完済できるほどのものになるか、売却金額+自己資金で残債の返済をまかなえるか、どちらかにならなければなりません。
そういうときに救済措置となるのが「任意売却」と呼ばれる方法です。
任意売却とは
通常売却との大きな違いは、「金融機関の合意を得る必要がある」という点で、逆にいえば金融機関が任意売却を拒否した場合は、行うことは不可能です。また、売却金額も金融機関が決めることになります。
売却金額と残債に大きな差額があれば（残債が大きすぎれば）、金融機関からの合意を得られないこともあるのです。
しかし任意売却に持ち込むことができれば、競売にかけられるという最悪の事態を免れることができます。
任意売却ができる条件
通常売却より特殊な方法である任意売却は、行えるようになるための条件がいくつかあります。
ローンの滞納がある
住宅ローンを問題なく返済できる人は、任意売却を行う必要がそもそもなく、金融機関側も許可を出すことはありません。
売却に出す時間が十分ある
競売という最悪な事態を避けるための救済措置ではありますが、売却活動を十分に行う時間がなければ買主を探すことは不可能です。
仮に競売が始まってしまっていても、まだ遅くはありません。しかし買主がすぐに見つかるとは言い切れないのも事実です。任意売却を考えるのであれば、できるだけ早めに動く必要があります。
税金滞納による差押えを受けていない
所得税や住民税の滞納などで、住宅が差押えの対象となっている場合は、任意売却はできません。
任意売却のメリット
通常売却とほぼ同じくらいの金額で売れる
競売になってしまうと、通常売却の3～8割くらいの金額でしか売却することができず、ローンの残債を完済できないこともあります。しかし任意売却であれば、通常売却とほとんど変わらない売値で出せることがあるため、その後の資金繰りにも大きく影響が出てくる可能性があるでしょう。
融通がききやすい
競売の場合、売主の事情や状況は関係なく、強制的に物件を売りに出されてしまうため、買主が見つかって契約が締結されれば強制退去させられてしまいます。
しかし任意売却の場合は売主と買主が対等の立場で契約を進められるので、売主の提示する売買条件を反映させることもできるので、明渡し日などの融通がききます。
準備もきちんと整っていないうちに強制退去させられる、ということはないため、ある程度時間と心に余裕をもって新居探しや引越しなどができるでしょう。
プライバシーが守られる
競売の場合はインターネットなどで物件情報が公表されるため、周囲に事情が知られてしまう恐れがあると前述しましたが、任意売却の場合この点においては通常売却と同様の扱いになるため、プライバシーは守られるといえます。
任意売却の注意点
金融機関の合意さえ得られれば、競売に比べてメリットばかりのように思える任意売却も、いくつか注意しなければならない点があります。
連帯保証人の同意も必要になる
任意売却する際には、金融機関の合意はもちろんのことですが、連帯保証人の同意も必要となります。もし任意売却して売却代金をローン返済に充てたとしてもまだ残債がある場合は、連帯保証人としての責務も残ってしまうからです。
連帯保証人にかける負担や迷惑は最大限減らせるように努めるべきでしょう。
結局は競売を免れない場合もある
競売を避けるために任意売却の道を選んだとしても、そうすれば必ず売れるのかというと、もちろんそんなことはありません。買い手が見つからなければ期限切れとなり、いずれは競売にかけられてしまいます。
それも見越して、任意売却の場合は「3か月で売れる金額」で設定されることが多いため、競売にかけられるタイムリミットまでに売却が完了することはある程度期待できます。それでも、状況によっては競売を免れないこともあるということは、頭に入れておきましょう。
任意売却してもローンが返済しきれないことがある
ローンの残債を返済するための手段のひとつである任意売却ですが、これを行ってもまだ完済ができない、というケースもあります。
そうなってしまったら、残債をどう返済していくかという問題が残ります。自己資金で賄えなければ、そして金融機関があくまで一括返済を求めるのであれば、自己破産も視野に入れる必要が出てきます。
競売を免れるために任意売却を選び、これで安心というわけではないのです。任意売却はあくまで手段であることを忘れずに、もとより返済計画はしっかり立てておかなければならないのですね。
まとめ
抵当権は、金融機関が住宅ローンの借主に対して、万が一返済が滞ったときにその物件を差押えすることができる権利です。抵当権を設定することで、金融機関も安心して大金の貸付が可能となるのです。
根抵当権は、あらかじめ決められた債権の範囲と極度額の中で、何度でも融資と返済を繰り返すことができる、という点が抵当権と大きく違うところです。
住宅ローンの完済によって抵当権は消滅しますが、返済が滞り物件を売却しなければいけなくなったときには、抹消しなければ売買はできません。しかし完済しなければ抵当権は外れない…というときに、救済措置のひとつとなるのが任意売却です。競売にかけられて安く売却されてしまう、という最悪の事態を避けられる可能性にもなりえますが、絶対的なものではないこともきちんと把握しておかなければならないでしょう。
