土地売却をした場合に、必要となる税金について説明をします。不動産を売却する際の特例措置や、税金の額はいくらになるのか、計算方法と所得税などの控除対策について解説！また、土地売却の際に注意するポイントなどについても説明しますので、チェックしてみてください。
土地売却にかかる税金はいくらなのか知りたい！
土地売却を考える際に気になるのが、売却時または売却後にかかる税金ではないでしょうか？土地売却をした場合、必ず税金を支払う義務があります。
税金といって思い浮かぶのは所得税かもしれませんが、所得税以外にもたくさんの税金を支払います。ここでは、土地にかかる税金の計算方法や、控除の種類、税金対策などについて紹介していきます。
土地売却にかかる税金の種類
不動産や土地の売買した際には、4つの税金を支払います。どのような税金を支払うのでしょうか？税金の種類と金額などについて確認していきます。
売買契約時に支払う「印紙税」
不動産や土地などに関わらず、不動産売買契約が行われた場合に支払いが必要になるのが、印紙税です。契約書の他に受領書などにも必要になります。
課税対象となる取引を調べておく必要がありますが、土地売却の場合は印紙税の納付が必ず必要になります。収入印紙を郵便局や郵便切手類販売所、または印紙売りさばき所で購入します。印紙税の金額は以下の通りです。
| 契約金額 | 印紙税額 | 軽減措置 |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
これらの金額の印紙を購入して貼付すれば、納税をしたことになります。平成26年4月1日～令和4年3月31日の間に作成される契約書は、建設工事の請負、不動産の譲渡に関する契約書の軽減措置が講じられ、印紙税の税率が引き下げられました。出典：契約書や領収書と印紙税（国税庁）
土地を引き渡す際に支払う「登録免許税」
登録免許税とは、住宅などの不動産を購入する際に、売買をして引き渡す際に収める税金になります。所有権を明らかにするための手続きに必要な税金になりますが、引き渡し時に支払いを行うことになっています。
自ら支払いに行くものではなく、不動産業者か司法書士へ一旦手数料とともに預けて、法務局へ支払ってもらう形が一般的です。銀行から住宅ローンを借りていた場合には、売却時に住宅ローン全額返済をして、抵当権の抹消費用が必要です。
抵当権抹消登記の登録免許税は、土地1筆あたり1,000円です。負担は軽く、司法書士への報酬も必要になります。1～2万円が相場となっています。土地を引き渡す場合には、所有権移転登記が必要ですが、こちらについては買主の負担となるのが一般的です。出典：登録免許税の税額表（国税庁）
土地売却で出た譲渡所得にかかる「所得税」
土地の売却で利益（譲渡所得）が発生した場合には、譲渡所得税が課税されます。支払うタイミングは、土地売却の翌年となります。
所得税と住民税、所有年数が5年を超えるときには約20％、5年以下は約40％になります。売却利益の額は、とても大きな負担になるので注意をしておく必要がありますが、必ず課税するものではありません。
どのような条件によって課税されるのか、または課税されない場合はどのような時なのか調べておく必要があります。不明点については、不動産業者へ質問してみましょう。出典：所得税の仕組み（国税庁）
土地売却の翌年に市区町村から徴収される「住民税」
住民税は売買のあった翌年に支払いになりますが、条件によっては課税されず支払う必要がない場合もあります。課税対象にならないものとして、土地を売却して収支がマイナスになった場合です。この他にも特例等によって税金の支払いがなくなることもあります。
バブル期ではないため、土地を売却したことで利益を得ることは難しく、マイナスになることも多いでしょう。これらは、必ず支払うものではないので、確認をしておくことが必要です。出典：土地建物等の譲渡所得にかかる住民税（東京都主税局）
土地売却にかかる税金の計算方法
土地売却時に必要となる税金の種類について確認したところで、実際の税金の金額を知るためには計算が必要です。不動産会社の担当者が計算してくれるからと、などとは思わずに計算方法を確認してみましょう。
手順①譲渡所得を計算する
不動産など譲渡所得の計算式は、譲渡所得＝譲渡価格－取得費（土地の価格）－譲渡費用（手数料など）－特別控除額とされます。不動産の譲渡所得にかかる所得税や住民税は「分離課税」といって給与所得とは切り離して計算することになっています。
ちなみに譲渡所得は、売れた価格を指すのではありません。土地を取得する際にかかった費用であり、売却時にも費用がかかります。この費用を経費として計上して、売却価格から差し引いた金額が譲渡所得になります。出典：所得税の仕組み（国税庁）
買った値段が判明している場合
譲渡所得の計算方法の中に「土地の購入費」が出てきます。売買契約書などに記載されてるので、確認して計算すれば問題ありません。
先に紹介した譲渡所得＝譲渡価格－取得費（土地の価格）－譲渡費用（手数料など）－特別控除額を使用して計算していけば譲渡所得が出てきます。出典：マイホームを売った時の特例（国税庁）
買った値段が不明な場合
ここで問題となるのが、購入価格が分からない場合です。相続した土地などの場合、購入価格を知らない場合が多く、知っている人もいないので調べることもできません。
このような場合には譲渡所得の計算ができないのではないかと思うかもしれませんが、このような時には譲渡価格の5％を取得費（土地の価格）として計算します。
5％の概算法で計算をすると、税額が高くなってしまうことが多いので、土地の取得価格は確認していく必要があります。自分の代で購入したものなどは、取得価格が分かる書類などを探しておくことが大事です。出典：マイホームを売った時の特例（国税庁）
手順②適用できる特別控除を確認する
土地売却とは大きな金額が動く取引です。その利益（または損失であっても）にかかる税金も大きくなるので、ぜひ利用したいのが特別控除などの優遇措置です。特別控除は節税対策となるのでチェックをして、売却を考えている土地に適用される控除をぜひ利用してください。
手順③所有期間に応じた税率を確認する
土地の売却は所有期間によって税率が大きく異なってきます。境目になるのが5年であり、5年超であれば「長期譲渡所得」、それ以下であれば「短期譲渡所得」になります。
長期譲渡所得になると税率も低くなります。この譲渡所得に税率を掛けたものが、所得税や住民税になります。所得税と住民税の税率は以下の通りです。
| 区分 | 住民税 | 所得税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得（５年以上） | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得（５年以下） | 30％ | 9％ |
短期譲渡所得の場合の計算例
実際に、譲渡所得と税率について計算をしてみましょう。譲渡価格が2,000万円、土地の価格が1,500万円、手数料などが250万円、特別控除はナシとして計算をします。
譲渡価格2,000万円－取得費（土地の価格）1,500万円－譲渡費用（手数料など）250万円－特別控除額0円＝譲渡所得250万円になります。
この譲渡所得に先ほど紹介した税率（所得税約30％、住民税9％）をかけて金額を出します。250万円×30％＝75万円が所得税、250万円×9％＝22万5千円が住民税です。
実際の場合は特別控除額が適用されることが多いので、税金の額も大きく変わってきます。大きな金額になる税金ですので、節税対策として特別控除を調べることが大事になります。出典：短期譲渡所得の税額の計算（国税庁）
長期譲渡所得の場合の計算例
長期譲渡所得の場合は短期譲渡所得に比べて税率が低く、こちらも短期と同様の計算をします。譲渡価格2,000万円－取得費（土地の価格）1,500万円－譲渡費用（手数料など）250万円－特別控除額0円＝譲渡所得250万円で税金を出します。
長期譲渡所得の税率（所得税約15％、住民税5％）なので、250万円×15％＝37万5千円が所得税です。250万円×5％＝12万5千円が住民税です。
税金にはこれらの他に印紙税と登録免許税が必要になります。両方合わせても3,000円ほどになりますが、譲渡所得によって金額が異なってきます。出典：上記譲渡所得の税額の計算（国税庁）
土地売却時の税金対策に使える特別控除
土地売却を行う場合には税金がかかりますが、税金対策を行うことが可能です。この節税対策が特別控除というものになり、特別控除はいくつもの種類があります。売却を予定している土地にはどの特別控除が使用可能なのかを不動産業者へ確認して、ぜひ利用してください。
居住用財産の3000万円特別控除
住居用財産の3,000万円特別控除は、住宅を売却した時に使える特別控除になります。これは家屋を取り壊して更地にした場合にも要件が相場対象になります。
所有期間の長短関係なく、譲渡所得から3,000万円の控除ができるため、税金を大きく減らすことができます。売却益が3,000万円以内であれば譲渡所得をゼロにできるので税金もかからなくなります。適用条件に合致しているか確認を必ずしましょう。
- 自分が住んでいる家屋、または家屋と土地を売却した場合
- 以前住んでいた場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊した場合には、家屋を取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を交わし、住まなくなってから3年を経過す日の属する年の12月31日までに売ること
相続空き家の3000万円特別控除
相続空き家の3,000万円特別控除は、親や親族が住んでいた家を相続した場合に控除対象となります。その家屋が、1981年以前に建築されているなどの条件を満たすことによって、控除を受けることが可能です。
先の特別控除同様、譲渡所得を削減することが可能になり、節税対策となります。税金の額も大きく変わるので、要件に該当しているか、必ず確認してください。特別控除を受ける場合の条件は、以下の通りとなります。
- 売却した人が、相続または贈与によって取得している
- 被相続人が相続直前まで住んでいた
- 譲渡価格が1億円以下
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋である
- 相続開始の日から3年目の12月31日までに売却すること
出典：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
公共事業を目的とした土地売却の5000万円特別控除
公共事業のために土地建物を売却した場合には、収用などの課税の特例を受けることがでます。譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例があり、この特例は以下の要件にすべて該当していることが条件となります。
- 売った土地建物は固定資産である
- 代替資産を取得した場合の課税の特例措置を受けていないこと
- 最初の買取等の申し出から半年以内に土地建物を売却していること
- 公共事業の施行者から最初に申し出を受けた者（死亡した場合には相続等をした者）が譲渡していること
平成21年もしくは平成22年に取得した土地の1000万円特別控除
平成21～22年に取得した土地を平成27～28年以降に譲渡した場合、譲渡所得金額から最大1,000万円の控除が可能です。該当する人は少ないかもしれませんが、この特例を受ける場合には、以下の条件の適用が必要になります。
- 平成21年に取得した土地を平成27年以降に譲渡
- 平成22年に取得した土地を平成28年以降に譲渡した
- 親子・夫婦など特別な間柄ではない者から取得した土地ではないこと
- 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではない
出典：平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1,000万円特別控除（国税庁）
特定土地区画整理事業等のための土地売却の2000万円特別控除
国土交通省の市街地のまちづくり活性事業などのため売却した場合、こちらの特別控除が適用されます。譲渡が2年以上続いて行われた場合、最初の年のみが適用になります。出典：収用等により土地建物を売ったときの特例（国税庁）
特定住宅地造成事業等のための土地売却の1500万円特別控除
特定の民間宅地造成事業などで土地を買い取られた場合、譲渡所得から1,500万円までの控除が可能です。これは宅地造成工事事業ばかりではなく、地方公共団体や航空会社、地方住宅供給公社なども含まれます。
農用地利用集積計画等のための土地売却の800万円特別控除
個人が所有する土地が、農業委員会の斡旋によって売却された場合などには、一定の条件のもとで特別控除を受けることが可能です。800万円までが控除対象になります。出典：第65条の4《特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係（国税庁）
土地売却時の税金対策に使える特例
ここまで紹介してきた他に、「特定の住居用財産」への税金対策へ利用できる特例がありますので紹介をしていきます。不明点などは不動産業者へ確認し、該当する場合にはぜひ利用してください。
10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
家屋を取り壊した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている人も多いはずです。この場合には、長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率よりもさらに低い税率でとなります。
売却した時点ではなく、売却した年というのがポイントになります。10年超の居住用財産を譲渡した場合、軽減税率の特例が適用するため、次の要件を満たしていなければいけません。
適用要件
- 自分が住んでいる家屋、家屋と土地などを売った
- 今まで住んでいた場合は、住まなくなった日から3年経過する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊した場合には、家屋を取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を交わし、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約をした日まで、貸駐車場などに使っていない
- 売った相手が家族や近親者ではない
出典：マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（国税庁）
特定の居住用財産の買換え特例
住んでいた住宅を令和3年12月31日までに売却し、代わりに住宅を買い替えた際に、譲渡所得を将来に繰り延べられる特例です。譲渡所得が控除されたり、非課税になるわけではありません。
これらは先送りするだけなので、結果的には税金を支払うことになります。現時点で支払いをすることができない、または、今年は所得を減らしておきたいなどという理由でも使うことができいる特例です。特例を受けるための条件は、次の通りになります。
適用要件
- 10年超を超え自分が住んでいた家屋、または家屋と土地を売った
- 今までに住んでいた場合は、住まなくなった日から３年経過する年の12月31日までに売る
- 売却代金が1億円以下である
- 家屋を取り壊した場合には、家屋を取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を交わし、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊しから譲渡契約をした日まで、貸駐車場などに利用されてない
- 売った相手に親子や夫婦などの関係がない
- 買い換える建物の床面積は50㎡以上、土地面積は500㎡以下であること
- 住宅を売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換える
- 買い換える住宅が中古の場合は、取得の日から25年以内に建築されているか、一定の耐震基準が満たされているか
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
令和3年12月31日までに、住宅ローンが残っている住宅を住宅ローンの残高を下回る価格で売却して損失が出た場合に適用されます。譲渡損失を、同年の別の所得（給与所得や事業所得など）と損益通算することが可能です。
この特例で、譲渡した年から4年間は所得税をゼロにすることができます。源泉徴収税額の還付も受けられます。特例を受けるための条件があり、次の通りとなります。
適用要件
- 自分が住んでいる家屋または、家屋＋土地を売った場合
- 以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで売る
- 売却や取り壊しをした年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること
- 家屋を取り壊した場合は、家屋を取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を締結している
- 住宅に住まなくなって3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約をした日まで、貸駐車場などに使っていない
- 住宅を売った売買契約日の前日時点で、償還期間10年以上の住宅ローン残高が残っている
- 住宅の譲渡価額（売却価格）が、上記の住宅ローン残高を下回っていること
出典：「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは（国税庁）
マイホーム買い換え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅を売却して新しく買い替えた場合に、譲渡損失が生じた場合に利用できる特例です。譲渡損失を同年の別の所得（給与所得や事業所得）と損益通算することが可能です。
この特例を利用することで、譲渡した年から4年間は所得税をゼロにすることができます。源泉徴収額の還付も受けることが可能です。特例を受けるための条件があるので、調べておく必要があります。
適用要件
- 自分が住んでいる家屋または、家屋＋土地を売った場合
- 以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること
- 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること（取り壊した場合は取り壊した年の1月1日時点）
- 家屋を取り壊した場合は、家屋を取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約をして、かつ、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、貸駐車場などに使っていないこと
- 譲渡した前年1月1日から翌年12月31日までに新しい住宅を取得し、新しい住宅を取得した日からその年の翌年12月31日までに住み始めている
新しく買い替えたマイホームについては、床面積が50㎡以上であること、償還期間10年以上の住宅ローン残高があることが条件になります。出典：住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）（国税庁）
土地売却の税金に関する注意点
土地売却の税金は、種類によって支払うタイミングが異なります。いつ、どの時期に支払いが必要になるのか、確認しておくことがとても重要になってきます。売却代金をすべて使用してしまわずに残しておくことがおすすめです。
所得税や住民税の支払い時期を確認しておく
土地売却で支払うことになる税金の種類は、印紙税、登録免許税、所得税、住民税です。金額が大きいのは所得税と住民税、土地の売却時までに支払われるのが印紙税と登録免許税です。印紙税と登録免許税は大きな金額ではないので心配は不要です。
土地売却で利益が出た場合に、所得税と住民税を支払いますが、どちらも支払いは売却の翌年になります。金額については、先に説明をしていますので、確認をしてください。どちらも、必ず発生するものではありません。
土地売却のタイミングは慎重に検討する
土地売却を行う場合には、売却のタイミングがとても重要になります。5年経過で、所得税および住民税の税率は大きく変わります。特例を受けるためには適用条件も年数によって変わってきますので、売却時期は慎重に見極めましょう。
5年以内でも高い金額で購入してくれる人がいる場合には、金額と税率などを比べてみる必要があります。不明点については不動産会社へ相談するようにしてください。
相続した土地を売却する場合は取得費を明らかにしておく
相続した土地を売却する場合、土地の購入価格が分からないことがあります。購入額が分からない場合、売却価格の5％を購入額とすることになります。場合によっては思った以上に税金を支払うことになってしまうので、購入価格を確認しておくようにしましょう。
土地売却にかかる税金の種類や計算方法を覚えておこう！
土地売却をした場合にかかる税金について紹介してきました。土地売却で発生する税金は大きいものです、節税対策をすることで税金の額が変わってきます。
紹介した節税方法や特例を使用して、損をしないようにしましょう。難しい内容でもあるので、不明点などは、不動産会社の担当者や司法書士などに相談してみることをおすすめします。
